Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "Vitaly":

Вы говорите о ведомственных домах (улучшенный кирпич).
А чешка это старая панель.
классификация жилых домов киева //domik.ua/poleznoe/classification.html

А мне вот всегда казалось, что чешка - это (по Вашей терминологии) типовая панель...
Просто слишком уж сильно (во всяком случае, у нас в Днепре) чешки от хрущевок в лучшую сторону отличаются.
Вообще Ваша классификация кажется мне несколько странной. У Вас "старая панель" - это все панельные дома, от 50-х до конца 80-х. Нужно ведь понимать, что эти дома могут быть очень разными и по техсостоянию, и по площади, и в конечном итоге по удобству для жизни.

Чешка в Киеве подразумевает под собой совсем другой проект, чем в остальных городах.
К киевским панельным чешкам, чешские архитекторы не имеют никакого отношения, зато имею чешские пивовары устанавливавшие оборудование на пивзаводе Оболонь. Этих специалистов на время работ, поселили во вновь возведенные панельные дома на Оболони какой то там серии и эту серию начали ассоциировать с чехами.
В остальной Украине, чешка это как правило кирпичный дом, сравнительно неплохой планировки построенный по чешскому проекту.

За такие деньги можно пару однокомнатных квартир в киеве купить в строящихся домах, подождать годик-полтора пока достроят, потом сделать ремонт и сдавать обе, приход будет больше. А зачем эти развалюхи старые брать. Ну разве что хорошую сталинку двушку найти ближе к центру.

Цитата "Garrett":

За такие деньги можно пару однокомнатных квартир в киеве купить в строящихся домах, подождать годик-полтора пока достроят, потом сделать ремонт и сдавать обе, приход будет больше. А зачем эти развалюхи старые брать. Ну разве что хорошую сталинку двушку найти ближе к центру.

А как Вы думаете, послевоенные сталинки еще сколько лет простоят?
Довоенные я уже выдела с проблемами, аварийные с большими трещинами.

Если честно то не знаю в чем прикол покупать "чешки, хрущовки, панельки" и тд - рухлядь это все как по мне. Сталинки - разве что на Хрещатике, вот там "уровень" - стены по метру толщиной....
Я живу в Сталинке не Чоколовке - особых опасений у меня по "надежности" конструкции нет. А вот конечно трубы, подвал (текут тоже трубы, сырость имеет место быть), орнаментная плитка сверху начала сыпаться...В общем как по мне то за 60 лет строительная отрасль какой-никакой шаг вперед сделала. И даже принимая во внимание "тяпляпность" и "коррупционность" (украли, недоложили, недомешали) современного нашего общества в целом и строительной его отрасли в частности, как по мне лучше все же новый дом какой-то.
100 тыс. - посмотрите что-то в голосеево (типа лико града), думается мне можно даже двуху какую-то высмотреть. Готовую однушку думаю там за 70-75 взять можно (у инвесторов кто перепродает/переуступает), остальное в ремонт....так как под сдачу, скорее всего еще может что-то и останется. Мне кажется в этом районе спрос будет на кватырки: метро недалеко, парк отличный поблизости. Какой то молодой експат/специалист думаю рентанул бы только так такую квартиру

Нужен совет. Предлагают 1-к хрущ, 32 м. на Ветряных горах. Кирпич, средний этаж, "советское" состояние. 45 тыс. До м. Минская - Оболонь - 10-15 мин. езды общ. транспортом. Сдать можно без напряга за 3000-3500.
Брать?

Цитата "filifenka":

Нужен совет. Предлагают 1-к хрущ, 32 м. на Ветряных горах. Кирпич, средний этаж, "советское" состояние. 45 тыс. До м. Минская - Оболонь - 10-15 мин. езды общ. транспортом. Сдать можно без напряга за 3000-3500.
Брать?

Лучше за 50 на Оболони. Мне кажется, что 3500 за 1 комн хрущ в запопье - не дадут. или дадут , но через 3 м-ца съедут. и квартира на Виноградаре для тех , кому нужна природа и неважно, как добираться на работу. Бабушку с мал ребёнком там можно поселить, но пойдут ли они в "советское состояние" ??? и таких квартирантов немного, если вообще есть.

Цитата "filifenka":

Нужен совет. Предлагают 1-к хрущ, 32 м. на Ветряных горах. Кирпич, средний этаж, "советское" состояние. 45 тыс. До м. Минская - Оболонь - 10-15 мин. езды общ. транспортом. Сдать можно без напряга за 3000-3500.
Брать?

"Советское состояние" это нечто, но тут важно понимать, если квартира Вам обойдется реально в 45 без брокерских комиссий, то это более менее, но есть и другой момент неликвидная вторичка не возле метро теряет в цене, год-два и такая квартира в советском состоянии просядет тысяч на 5 вниз.

Спасибо. Вариант "ушел" за 46 000 другому покупателю))))
А разве за 50 на Оболони можно купить что-то, кроме гостинки в 22 м.?

Цитата "Lorer":

А мне вот всегда казалось, что чешка - это (по Вашей терминологии) типовая панель...
Просто слишком уж сильно (во всяком случае, у нас в Днепре) чешки от хрущевок в лучшую сторону отличаются.

«Чешки» - это проект КиевЗНИИЕПа. Официальная серия данного проекта 1КГ-480-12У.
Проектировщики поставили цель повысить этажность «хрущевок» до 9. Соответственно появилась необходимость обеспечить место для лифтов, а также модернизировать пятиэтажные проекты.
К началу-середине шестидесятых годов к пятиэтажным хрущевкам накопилась огромная масса претензий. Наверняка, накопилась и масса предложений как улучшить проект. Вот КиевЗНИИЕПа и постарался внедрить эти предложения в жизнь. Но до "типовой панели" "чешки" не дотянули. Все ж таки отталкивались проектировщики от "хрущевок" (то есть, от "старой панели").

Относительно происхождение термина «чешка» - нет полной ясности.
Возможно, какие-то идеи проектировщики позаимствовали у чехов.
На сайте //kievbuilding.com.ua/index.php/classif/ deviatbeton/480-seria9 наиболее правдоподобную версию происхождения данного термина связывают с временным расселением специалистов из Чехии, строивших пивзавод на Оболони.

Цитата "Lorer":

Вообще Ваша классификация кажется мне несколько странной. У Вас "старая панель" - это все панельные дома, от 50-х до конца 80-х. Нужно ведь понимать, что эти дома могут быть очень разными и по техсостоянию, и по площади, и в конечном итоге по удобству для жизни.

Во-первых, "старая панель" - это далеко не все панельные дома от 50-х до конца 80-х.
На смену "старой панели" уже в конце шестидесятых годов пришла "типовая панель" (например, 16-этажные дома серии БПС). Соответственно строить в Киеве "чешки" и другие серии домов, отнесенных по нашей классификации к "старой панели", стали значительно меньше. Но строили.
В других городах аналогичные типы домов строили дольше, приспосабливая к местным условиям и имеющейся строительной базе. Строили и в кирпичном исполнении.

Во-вторых, создавая свою классификацию, мы пытались решить целый комплекс противоречивых проблем.
С одной стороны, необходимо было объединить близкие по конструктивным особенностям, материалам, технологиям, планировкам дома.
С другой стороны, мы не могли ставить во главу классификации лишь серии проектов домов. И не только потому, что мало кто из наших граждан знал особенности этих серий. Но и потому, что для статистического анализа изменения цен, каждый класс домов должен быть достаточно "представительным" (в смысле, обширным, массовым). Дело в том, что на небольших выборках статистика работает плохо. Графики постоянно "прыгают"; определить тренд на них сложно.
Именно поэтому мы и разбили все панельные дома на четыре типа: "старая панель", "типовая панель", "улучшенная типовая панель" и "украинская панель". Посчитали это компромиссом между необходимой степенью детализации и качеством статистических обобщений.

подскажите еще по классификации... квартиру площадью 33/18,2/7 с балконом, совмещенным с/у, при условии, что на площадке лишь 5 квартир можно считать молосемейкой:

Добрый день всем, не подскажете если купить гостинку-студио(28м.) на 2х теремках, напротив Метро, за 4000 грн, сдастся:? у кого какие мысли, состояние - после ремонта первая сдача. Спасибо всем за мнение:)

Изучаю вопрос уже не первый день, анализирую, рою, считаю, общаюсь с разными людьми, и все-же не могу пока принять решение. Особенно после того, как почитал темы о наших новостройках.

В общем, есть 75к. у.е., в перспективе года, возможно будет еще около 10к.
Задача: вложить их в недвигу таким образом, чтобы в итоге, на протяжении огромного срока ( вплоть до пенсии включительно - да, мыслим глобально ) получать доход, и не беспокоиться о том, "обеспечит ли меня государство на старость?", и "что случится, если моя профессия станет невостребованной а у меня не будет денег на переквалификацию".

Раньше рассматривался вариант в стиле "покупка квартиры на вторичке в новострое на
Позняках", ремонт и последующая сдача за 4000+ грн.
Но ведь есть и другие варианты...

1. К примеру, можно купить 2 бюджетных новостроя, подождать несколько лет ( это не критично, т.к. свое жилье есть ), и в итоге, иметь не одну, а ДВЕ квартиры для сдачи. С учетом того, что предложений по Киеву дешевле 3000 практически нет, это вариант намного выгоднее.
Но этот вариант меня смущает тем, что бюджетные новострои ( до 300 тыс грн ) - объекты достаточно рискованные, это те же ситигруп, УКО. Или может есть и другие, надежнее?
2. Купить Одну квартиру за 50-55тыс. на вторичке, сделав упор на максимальную доходность, и принять участие в какой-то рассрочке на первичке, оплачивая ее со сдачи квартиры и остающихся накоплений.
Можно даже положить деньги в банк в гривне, и оплачивать эту рассрочку с процентов ( это вообще адекватный вариант? ).

Подскажите, в чем я прав, а в чем нет, и какой вариант предпочтительнее.

Хм. Интересная тема. Если Вам на пенсию не срочно, то будучи Вами я бы сделала следующее:
1. Купила бы на вторичке за 75 что-то в центре (выискивала бы самое оптимальное,самый ликвидный вариант по дому и его месту). Сдала бы.
2. Арендную плату откладывала бы на следующую покупку. Кто знает, может тогда цена куда-то подвинется, и копить нужно будет меньше? К тому же, чуть что - будут живые деньги, а не низколиквидная квартира (то что сейчас стоит 50-55 тыщ)+кредит у застройщика/банка...

Полностью согласна с Irenika

Цитата:

Но ведь есть и другие варианты...

1. К примеру, можно купить 2 бюджетных новостроя, подождать несколько лет ( это не критично, т.к. свое жилье есть ), и в итоге, иметь не одну, а ДВЕ квартиры для сдачи. С учетом того, что предложений по Киеву дешевле 3000 практически нет, это вариант намного выгоднее.

Нет, нереально. Так как:
1. Вариант однушек по 35-38 м2 редкость у застройщиков, и, как правило, их планируют от 42 м2. Так же, нужно учитывать, что чем меньше метраж квартиры, тем выше в ней цена за метр и полная цена квартиры складывается обязательно у всех застройщиков с учетом коэффициента этажности( + % от базовой цены за каждый этаж - чем выше, тем дороже), а у некоторых еще существует и так называемый коэффициент комфортности - то есть идет удорожание за каждый метр, что в итого выливается в дополнительных пару тысяч... Соответственно, если брать за основу цены в эконом классе у надежных застройщиков, то метр в однокомнатных получается по 1100-1200$. Так что все эти факторы, влияющие на цену, нужно учитывать, рассчитывая сумму на квартиры. Все, что ниже - не просто риск, а самая что ни на есть проигрышная авантюра, выходом из которой будет полная потеря денег... Так что Уко и Братство сразу смело вычеркивайте из своего списка, если не хотите, чтоб вас прокатили с ветерком.
2. А зачем так усложнять себе жизнь? За 50-55 тыс.$ хорошую полноценную квартиру в нормальном жилом состоянии на вторичке врядли купите, чтоб можно сразу сдать в аренду с упором на максимальную доходность. Нужно учитывать, что для максимальной доходности архиважно расположение дома( район + близость к метро), так как этот фактор в первую очередь влияет на спрос. На вашем месте я бы рассматривала гостинки на Оболони в шаговой близости к метро, так как проблем со сдачей или продажей в будущем у вас точно не будет. Но, врядли аренда будет особо весомой в покрытии рассрочки, если рассматривать покупку второй квартиры, так как большинство застройщиков ее дают до заявленной окончательной даты строительства, которая, как правило, не соответствует действительности. Получается, что, исходя из даты "окончательного строительства", вам ее дадут на 9 месяцев или полтора года, в лучшем случае. Вот и подсчитайте, какую сумму на остаток равными платежами вам нужно будет вносить застройщику ежемесячно или поквартально, сделав первый взнос 10%-50% от полной стоимости квартиры. По моим подсчетам, аренда от квартиры за 50-55 тыс.$ в вашем варианте как " мертвому припарка", соответственно, и вкладывать большую часть имеющейся суммы во вторичное жилье, как подспорье, для покупки второй квартиры на первичном р-ке не имеет никакого резона.
Я бы на вашем месте не распылялась, а купила бы одну хорошую квартиру в бизнес классе на Правом берегу, так как отдача всегда будет выше, чем вариант двух квартир малосемейного варианта у черта на куличках. А там со временем, пока дом сдадут, пока народ вселится, ремонт сделаете и сдадите, еще денег подсоберете на первый взнос и купите вторую квартиру, погашая часть остатка в том числе и весомым доходом от первой.

Irenika
На пенсию мне не срочно, но ситуация не позволяет быстро накопить на новострой со сдачи первой приобретенной квартиры, т.к. есть еще много других трат.
1. А почему именно за 75? Мне кажется, что чем ниже цена сдачи квартиры, тем более она ликвидна и выгодна. Иными словами, вложение на 50к $ + ремонт, будет иметь более высокую доходность относительно вложенных денег, чем вложение на 75к $. Хотя-бы потому, что людей, готовых снимать квартиру за 3000грн гораздо больше, чем за 4500, потому-что цена и амортизация ремонта в низкобюджетной квартире существенно ниже итд. Или я не прав?
2. С учетом ситуации в нашей экономике, я очень сомневаюсь, что квартиры будут стоить существенно дешевле в гривне, чем стоят сейчас, потому-как есть все основания для девальвации.
А в долгосрочной же перспективе ( 5 и более лет ), есть реальный фактор обесценивания доллара ( вспомните, сколько стоили квартиры или золото 10 лет назад ).

mimmo
1. Однушки у застройщика можно найти даже на 30 квадратов, но логичнее будет взять на 35. Причем с манёхоньким балконом и коридором, получается достаточно просторная комната и кухня. Вопрос лишь в том, насколько реальны цены в 8000грн/м^2. Сегодня были на паре строек, тех самых, что до 8000. Смущает то, что это на этапе котлована, но..
2.1 Затем, что можно не усложнять себе жизнь, и получить в итоге доход в 400$ в мес чистыми, а можно ее себе поусложнять, попариться пол годика, и получить в итоге, через 3-4 года доход в 700$ чистыми. Я не бизнесмен, не чиновник, для меня эта разница существенна.
2.2 Ремонт можно сделать относительно недорого, если уделить этому максимум времени и усилий. И те 3-6 месяцев, что уйдут на ремонт, роли в такой Долгосрочной инвестиции не сыграют.
2.3. Если взять вариант расстрочки с 10% начальным взносом, а остаток положить в надежный банк ( вроде Рос. Сбер ), то к арендной плате можно прибавить и проценты, и части оставшейся суммы. При стоимости вторички до 300-350 тыс. грн. схема реальна, все посчитано. Вопрос лишь в том, реально ли купить за такие деньги дом ( пусть и на этапе котлована ), который реально достроится хоть когда-то.
2.4.
"Я бы на вашем месте не распылялась, а купила бы одну хорошую квартиру в бизнес классе на Правом берегу, так как отдача всегда будет выше, чем вариант двух квартир малосемейного варианта у черта на куличках."
Например? В какой новостройке?

Цитата "Интересующийся_":

mimmo
2.1 Затем, что можно не усложнять себе жизнь, и получить в итоге доход в 400$ в мес чистыми, а можно ее себе поусложнять, попариться пол годика, и получить в итоге, через 3-4 года доход в 700$ чистыми. Я не бизнесмен, не чиновник, для меня эта разница существенна.

"ПАРИТСЯ" это , кроме физических и эмоциональных сил, потратить ещё и кучу времени, которого у работающего человека - просто нет. + вы уверены, что ситуация кардинально не изменится через 3-4 года, и то , во что мы верили , как в ликвидный актив, перестанет им быть. Вы потратите лучшие годы на накопительство, а в итоге - это будет зря?

Этот вопрос ни раз обсуждался на этом форуме и приводились аргументы в пользу покупки вторички поближе к центру на максимально имеющуюся сумму. Аргументы приводились весомые и людьми, которые занимаются этим бизнесом.

Самым главным, на мой взгляд аргументом в пользу именно покупки однокомнатной поближе к центру явилось следующее. Сдавать нужно 1 квартиру, ремонт делать в одной квартире, санузел один, кухня одна и вся техника одна. Если же вы будете гнаться за количеством бюджетных квартир - все эти расходы у вас стразу возрастают вдвое при том, что доход далеко не вдвое.

Посчитайте: 2 квартиры (по 30 м.кв.) по 45000 будут генерировать вам доход 7000 грн. но на то чтоб их оборудовать и поддерживать в нормальном состоянии вам придется потратить в 2 раза больше денег чем на 1 квартиру того же метража но за 90.000. А ремонт мебель и техника - это приличная сумма. Ну и уровень ваших арендаторов...
Вы скажете, зачем ремонт мебель и техника? Справедливо, но тогда готовьтесь сдавать свою квартиру людям не совсем культурным.

И еще забыл: 2 покупки и двойной расход при покупке и 2 налога на недвижимость.