Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 27.09.2010

Цитата:

Александро,
Такое впечатление, что ваша цель сводится к тому, чтобы побольше обвинений накидать.

Всегда забавно, когда на форуме во время спора появляется незарегистрированный пользователь qwer и судит о том, какая у меня цель. Искренне надеюсь, что этого пользователя действительно интересуют контрдоводы, а не просто защита агенства недвижимости. Итак начну.

Цитата:

Разработчики индекса доходности стремились минимизировать влияние таких факторов, как инфляция и изменение курсов валют. Именно поэтому в качестве единицы измереия они выбрали не доллары, не рубли, а банковские депозиты.
Вот как они обосновывают подобный выбор //www.irn.ru/methods/#id
В своих примерах Вы идете прямо противоположным путем: возвращаетесь от банковских депозитов к долларам . И сразу же стыкаетесь с несуразностями.

Возможно вы невнимательно прочитали ссылку, которую указали.

Цитата:

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов.

Именно то, что величина индекса доходности относительная (то есть безразмерная), доходность сравнивается с доходностью, позволяет все это исключить. А вовсе не то, что единицей измерений выбран банковский депозит.

Инфляция и изменение курсов валют абсолютно одинаково влияют, что на доллары, что на долларовый депозит. Единственное важно чтобы при расчете индекса все измерялось в одной валюте, а сам индекс был и остается безразмерным. Поэтому приплетать к этому единицу измерений некорректно.

Например, если вы единицей измерения выберете не депозит, а стоимость квартиры в той же валюте, то получите новый безразмерный индекс, который также не зависит от курсов и инфляции.

Цитата:

Задайтесь вопросом: с какой такой стати вдруг резко выросли доходы по банковскому депозиту? (в Ваших примерах они в первый раз были 1000$, а во второй раз 10000$ при неизменной сумме вклада)
Основная причина – резкое падение покупательной способности доллара.
То есть, клали деньги на депозит тогда, когда их покупательная способность была высока, а забирают тогда, когда деньги обесценились.

Задался вопросом, и могу придумать множество ответов.
Например, основной вариант: у банков недостаток ликвидности, например для выполнения краткосрочных обязательств нужно срочно привлекать дополнительные деньги. Единственный выход - повышение ставки по депозитам. (этот случай был в Украине в начале 2009, курс был уже более менее стабильным, покупательная способность доллара не падала, при этом ставки по депозитам росли)
Фантастический вариант: я у себя на даче нашел золотую жилу, поэтому мой банк привлекает деньги под 100% годовых, чтобы вложить все эти деньги в добычу золота и таким образом рассчитаться с депозитами и заработать много-много денег!

Как видите, падение покупательной способности доллара тут вовсе не при чем, разные процентные ставки по депозиту бывают и при постоянной покупательной способности.

Цитата:

Не могу не отреагировать на эти выводы.
Вы сконструировали достаточно нелогичные примеры. И на их основе делаете вывод о нелогичности идей, заложенных в этот индекс.

Простите, а ваш индекс позволяет описывать только логические примеры, или, все же, он инструменты доходности на рынке недвижимости описывает? Я думал, что индекс на то и индекс, чтобы описывать все происходящее на рынке независимо от его логичности...

Цитата:

В чем нелогичность примеров?
Второй пример говорит о том, что в неведомой стране инфляция (раз доходы по банковским депозитам выросли в 10 раз). Если в стране высокая инфляция, то зарплаты и прочие доходы должны вырасти (в денежных единицах). Или в стране будет карточная система и «военный коммунизм»?
Почему же в этих условиях доходы от сдачи квартиры в аренду (в Ваших примерах) упали в два раза (были 1800, стали 900)?
Более логичной выглядит такая схема.
Инфляция (в неведомой стране) привела к десятикратному росту доходов по банковским депозитам, а также к номинальному росту цен, доходов, арендных ставок на жилье.
Приносила аренда 1800 за полгода, в условиях инфляции будет приносить (скорее всего) существенно больше. Пусть, не в 10 раз больше, а в пять (или в три). Но логика ж должна быть?

Вывод:
Ваши примеры имеют серьезные внутренние противоречия, а потому сделанные на их основе выводы неправильны.

Я уже писал, напишу еще раз, что инфляция тут абсолютно не при чем. Пересчитайте приведенный пример с учетом инфляции, и получите тот же эффект. Вы же сами писали, что индекс от инфляции не зависит! Он безразмерный! В данном примере важна не инфляция, а изменение процентной ставки по депозиту! А вот почему может расти или уменьшаться ставка, это отдельный абсолютно не связанный с индексом вопрос.

А мои примеры, это всего лишь модельная задача. В которой выброшено все лишнее, что только отвлекает, и утрирован эффект нелогичности данного индекса на падающем рынке.

Напоследок процитирую приведенную выше по ссылке методику:

Цитата:

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать.

Так вот, когда квартира перестает являться источником получения прибыли, введенный таким образом коэффициент доходности теряет свой смысл!

Цитата:

Вы привели примеры, на основании которых хотите доказать нечто важное.
Вам аргументировано отвечают, что примеры надуманны и нелогичны.
Вы эти примеры и аргументы собеседника бросаете и начинаете говорить на другие темы. Прием для нормальной дискуссии недостойный.
Вам аргументировано возразили, привели контрдоводы. Значит либо соглашайтесь с ними, либо оспаривайте. По принципу процитировали – оспорили, процитировали – оспорили.

qwer, надеюсь я достаточно аргументированно ответил?!


P.S. Готов 100$ поставить, что Владимир давно мою мысль понял, но просто не готов согласиться, не готов менять стандартную отработанную подачу материала. Особенно с учетом того, что при положительной доходности квартиры - индекс доходности вполне логичен и имеет право на жизнь.
P.S. Честно говоря надоело мне монологи писать, по поводу пустяковой нелогичности, при этом не получая аргументированных ответов. Но, как говорят: "Платон мне друг, но истина дороже!" (С)

Одни эмоции. Я бы тоже привёл спокойно несколько примеров, но здесь нет надобности - Allexandro вполне понятно объяснил и обосновал недостаток данного индекса. Человек явно сделал вам услугу, разжевал в нескольких больших постах, без эмоций, уважительно, нейтрально, сделал одолжение даже, исправляйте и скажите ему спасибо. И что значит обвинение в "плохих" примерах? Ваш индекс чистая математика и должен работать на любых примерах, а не вводить в обман людей. Или для других цифр у вас другая формула в кармане, в которую входит скорость света?

В общем, ничего страшного, Владимир вполне адекватный человек и, полагаю, исправит это недоразумение так же, как расчёт стоимости квадратного метра.

PS перечитывайте "Доходность вложения в квартиру - снизилась, а ваш индекс "доходности" при этом показал рост".

Да что ж такое, Союз специалистов по недвижимости
Украины (ССНУ) также не верит индексу домика

[attachment=0]tabl_27_9_10_2.jpg[/attach ment]

Источник: //biz.liga.net/articles/EA100243.html

Suslik, особенно доставляет вот эта фраза "Аналитики все еще надеются на оживление". В нём буквально каждое слово (разве что кроме предлога "на") вызывает восторг, особенно то, что аналитики надеятся.

Цитата:

Валюта здесь абсолютно не причем...

Разработчики данного индекса (аналитики ИРН) настаивают на противоположном. И подчеркивают, что именно стремление избежать подсчетов в «скачущих» валютах заставила их перейти к подсчетам в банковских депозитах.

Цитата:

Фундаментальная суть ошибки абсолютно в другом! Ошибка в том, что измерять доходы в доходах вполне корректно. Но некорректно измерять расходы в единицах дохода, это по сути разные и независимые величины!!!

Вы повторяете то, что в средневековье утверждали некоторые ученые.
Отрицательные числа ввели в Древней Индии и трактовали их как "долги".
В Европе в эпоху средневековья некоторые ученые доказывали нелогичность и даже незаконность отрицательных чисел. Полагали, что «доходы» – это «доходы» (числа неотрицательные). А «долги» - это «долги» (тоже числа неотрицательные). И что между ними принципиальная разница.
Разница, конечно же, есть. Но, уже в средневековье люди откинули утверждения о «принципиальной и фундаментальной» разнице, и стали измерять "доходы" и "убытки" в одних и тех же единицах, но со знаком "плюс" или "минус".
Вы снова хотите вернуться к схоластическим спорам четырнадцатого века?
Так человечество через них давно уже перешагнуло. И даже подзабыло о них.

Цитата:

Вы повторяете то, что в средневековье утверждали некоторые ученые.
Отрицательные числа ввели в Древней Индии и трактовали их как "долги".
В Европе в эпоху средневековья некоторые ученые доказывали нелогичность и даже незаконность отрицательных чисел. Полагали, что «доходы» – это «доходы» (числа неотрицательные). А «долги» - это «долги» (тоже числа неотрицательные). И что между ними принципиальная разница.
Разница, конечно же, есть. Но, уже в средневековье люди откинули утверждения о «принципиальной и фундаментальной» разнице, и стали измерять "доходы" и "убытки" в одних и тех же единицах, но со знаком "плюс" или "минус".
Вы снова хотите вернуться к схоластическим спорам четырнадцатого века?
Так человечество через них давно уже перешагнуло. И даже подзабыло о них.

Признаюсь, удивлен вашими познаниями в истории математики!
Но если уж возвращаться к философии, то позволю себе немножко дополнить...

Индийский математик Брахмагупта в седьмом веке впервые изложил правила работы с отрицательными числами:
1). Сумма двух имуществ есть имущество.
2). Сумма двух долгов есть долг.
3). Сумма имущества и долга равна их разности.
Но в отличии от аналитиков "Планеты Оболонь", индийскому математику не хватило смелости придумать толкование, чему равняется отношение долга к имуществу. Я поражен смелостью вашей математической мысли!

А еще вам будет интересно почитать о так называемом парадоксе "Арно", об который сломано множество копий в 17 веке.
Парадокс "Арно" - это попытка качественно и логически объяснить тождество:
(-1) / 1 == 1 / (-1);
Очевидно, что тождество выполняется, но при этом: слева меньшее число делится на большее, справа большее число делится на меньшее. А результат один и тот же!
И именно после споров по поводу этого тождества, с 17-го века, люди осознали, что отношение знакопеременных чисел не может быть использовано в качестве однозначной, логически интерпретируемой, относительной величины. Но похоже у аналитиков "Планеты Оболонь" есть свое, независимое толкование парадокса "Арно".

Цитата:

Allexandro вполне понятно объяснил и обосновал недостаток данного индекса.

Это Вам так представляется.
В предложенной аналитиками ИРН методологии есть свои плюсы и минусы.
О плюсах методологии они и сами написали (минимизировали влияние инфляции и прыжков курсов валют).
А основной минус в том, что необходимо всякий раз привлекать экспертов для выбора банков (их более сотни) и депозитных программ. Причем, как показала практика, у каждого эксперта свои подходы к такому выбору.

Тем не менее, в целом данная методология с поставленной задачей справляется.
По крайней мере, в периоды, когда цены резко росли, индекс доходности существенно превышал 1 банк/деп. А в периоды, когда цены снижались, индекс доходности был отрицатнльным (показывая тем самым, что в среднесрочном плане вложения в недвижимость убыточны).
Но, в принципе, это было очевидно и без индекса доходности (потому мы и не пытались усовершенствовать методологию его подсчета).
- - - - - - - -
Те примеры, на основании которых Александро сделал свои выводы, мягко говоря, некорректны. Он сравнил случаи (вернее, результаты), которые отвечают принципиально разным ситуациям. Сравнил результаты, полученные при «нормальном течении процессов», и результаты, полученные при гиперинфляции и введении карточной системы.
А как иначе можно охарактеризовать второй пример, когда банковские проценты по депозитам взлетают в 10 раз (применительно к нашим условиям, с 9-12% годовых до 90-120%), но при этом арендная ставка (и нужно полагать, зарплата людей) снижается в два раза? Обычно подобная ситуация именуется форс-мажором, а форс-мажор – он и есть форс-мажор.

Цитата:

Человек явно сделал вам услугу, разжевал в нескольких больших постах, без эмоций, уважительно, нейтрально, сделал одолжение даже, исправляйте и скажите ему спасибо.

Вот уж избавьте от подобных «услуг».
Ведь началось все с того, что, не разобравшись в сути индексов доходности, не заметив запятой перед значением индексов, нас начали громко обвинять.
Вопрос: почему сразу начали обвинять, а не задавать вопросы?
Очевидно потому, что изначально стремились разоблачить, опорочить (С подобным сталкиваемся уже много лет... И где сейчас эти «разоблачители»?)
Далее последовали прыжки с одной темы на другую. Не успели разобраться с одной темой (с выволами, сделанными на основе неадекватных примеров), как перескочили на другую тему. Да еще и эта самоуверенность: «я прав».

Цитата:

И что значит обвинение в "плохих" примерах? Ваш индекс чистая математика и должен работать на любых примерах

Ошибаетесь, не на любых примерах. Если пример фактически описывает гиперинфляцию вкупе с карточной системой, то этот пример некорректен. В том смысле, что об индексе доходности в таких случаях говорить вообще не приходится.

Цитата:

, а не вводить в обман людей.

А откуда вообще возник тезис об обмане людей?
Мы можем ошибаться, можем высказывать ошибочное мнение…
Но пока не доказано что была не ошибка, а сознательный обман, до тех пор не стоит затрагивать эту тему. Иначе дискуссия перейдет из разряда профессиональных в разряд политических. А для них предназначены совсем иные форумы.

Цитата:

Вот уж избавьте от подобных «услуг».

1.) Я не бюро добрых услуг, но вопросы по этому индексу назревали уже давно. Если вы помните, первый вопрос по этому индексу я задал ровно год назад.
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry299604
Тогда я не получил подробного ответа. Сейчас, когда вы указали ссылку на первоисточник методики, у меня естественно возникло желание оценить достоверность индекса. В этом есть что-то плохое? Или что-то направленное против вашего агенства и вас лично?
Мне кажется это нормально, что пользователи вашего сайта пытаются разобраться в ваших аналитических материалах. Хуже было бы, если бы было иначе.

Цитата:

Ведь началось все с того, что, не разобравшись в сути индексов доходности, не заметив запятой перед значением индексов, нас начали громко обвинять.
Вопрос: почему сразу начали обвинять, а не задавать вопросы?
Очевидно потому, что изначально стремились разоблачить, опорочить (С подобным сталкиваемся уже много лет... И где сейчас эти «разоблачители»?)

У вас паранойя? Укажите мне мои обвинения? Кто именно вас громко обвиняет, стремится разоблачить и опорочить?! Как раз началось все с вопросов.

Вспомним хронологию этой темы.
Вначале, пост #393091, в котором я действительно не внимательно прочитав методику, сделал ошибку в оценке индекса. Моя ошибка заключалась не в запятой, а в используемой формуле (я посчитал, что индекс представляет собой не отношение двух инструментов доходности, а относительную разницу двух инструментов).
В этом посте я задал ряд вопросов, а не обвинений (научитесь различать эти понятия!).

После полученного объяснения, в посте
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry393153
я перепроверил расчет, согласился с численным значением вашего индекса, и принес вам свои извинения.

Цитата:

Далее последовали прыжки с одной темы на другую. Не успели разобраться с одной темой (с выволами, сделанными на основе неадекватных примеров), как перескочили на другую тему. Да еще и эта самоуверенность: «я прав».

Дальше тема если и прыгала, то исключительно с вашей подачи. Укажите мне мои прыжки с одной темы на другую? Весь разговор сводился к одному и тому же, некорректности использования индекса в таком виде как есть при отрицательной доходности от вложения в недвижимость.

И простите меня, но Вас может как то задевать моя самоуверенность, только после обоснования моей неправоты. Пока же все наоборот!

Цитата:

А откуда вообще возник тезис об обмане людей?
Мы можем ошибаться, можем высказывать ошибочное мнение…
Но пока не доказано что была не ошибка, а сознательный обман, до тех пор не стоит затрагивать эту тему. Иначе дискуссия перейдет из разряда профессиональных в разряд политических. А для них предназначены совсем иные форумы.

Я как раз абсолютно убежден, что был не сознательный обман, а ошибка. Причем причина ошибки известна: индекс вводился в те времена, когда он работал, а сейчас является не логичным, но просто продолжает публиковаться по отработанной схеме.

Но нужно иметь смелость признавать и исправлять свои ошибки!
"Не ошибается, только тот, кто ничего не делает" (с)

P.S. Владимир, старайтесь достойно оппонировать. Вы не девочка, чтобы кричать как вас все намерено обижают. Такое поведение в споре недостойно научного сотрудника, и не украшает ваше агенство и вас лично как специалиста.

to Allexandro
Мне кажется что вы не очень дружите с математикой и логикой, а больше с интуицией. Вы столько постов накатали и столько аргументов высказали против индекса доходности, что даже не знаю с чего начать.
Начну с вашего примера
Вопрос как доход с депозита вырос в 10 раз? Значит был процент равен допустим 9% а стал равен 90%(дол. США)! Как вы думаете при процента депозита в дол.США равном 90% годовых цена квартиры не изменитя? А в вашем примере не изменилась... Значит ваш пример нереален. И вообще при таком изменении ставки по депозитам(в 10 раз) НИКАКОЙ индекс не будет корректным.
Дальше - вы считаете индекс "логически необясним". Почему же?
При индексе=0. Значит недвижимость не приносит ни прыбыли ни убытка.
При индексе=1 Значит доход от недвиги равен доходу от банк.деп.
При индексе=-1 Значит владелец недвиги понес убытки равные "доходам" с одного депозита.
При индексе=-n Убытки в n раз больше.
Какие проблемы?
А вот ваша трактовка индека
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры - Доход в банке)/(Доход в банке)=
=(Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)-1.
И все. Отнимайте от индекса домика единицу и будет вам счастье.
И про парадокс Арно. Мой ответ таков в реальной жизни деление на отрицательное число не имеет смысла! Оно имееи смысл только в матетематике.
Если вы увидите в реальной жизни какието вычисления где ТОЛЬКО ВОЗМОЖНО деление на отрицательное число - сразу можете сомневатся в них. В индексе домика такое не возможно(ведь не может же процент от депозита быть отрицетельным) Здесь вы можете мне отрицать - ведь был в Швеции отрицательный процент, так я отвечу. Во-первых ето не был процент по депозитам. А во-вторых - мы жывем в Украине, а в Швеции никто не меряет доходы банк.депозитами. Ведь изменение ставки депозита с 1% до 2%(например) в реальности не дает существенного увеличения доходов, а индекс изменился бы в 2 раза. Потому в Швеции етот индекс некоректен.
P.S. Все таки на графике можно ДОБАВИТЬ зеленую линию = 1. А красную оставить. Так думаю будет самое то.

Цитата:

Очевидно потому, что изначально стремились разоблачить, опорочить (С подобным сталкиваемся уже много лет... И где сейчас эти «разоблачители»?)

Все здесь, просто устали с Вами спорить - толку-то ноль...
Потому и стал рассчитывать свои индексы, потому как к Вашим доверие полностью потеряно...

to Владимир
Реально ли все-таки добавить зеленую линию=1? Тогда будет понятно - купил квартиру выше зеленой линия - значит молодец. Ниже - значит олень или не вовремя купил.

Цитата:

to Allexandro
Мне кажется что вы не очень дружите с математикой и логикой, а больше с интуицией. Вы столько постов накатали и столько аргументов высказали против индекса доходности, что даже не знаю с чего начать.

С математикой и логикой наверное все же я дружу.
А посты я честно говоря сам устал писать...
О примере не хочу в очередной раз писать.

Цитата:

Дальше - вы считаете индекс "логически необясним". Почему же?
При индексе=0. Значит недвижимость не приносит ни прыбыли ни убытка.
При индексе=1 Значит доход от недвиги равен доходу от банк.деп.
При индексе=-1 Значит владелец недвиги понес убытки равные "доходам" с одного депозита.
При индексе=-n Убытки в n раз больше.
Какие проблемы?

В целом все верно. Но есть замечания:
Какой смысл сравнивать убыток с неизвестным "доходом" с одного депозита? О чем эта относительная величина информирует пользователя?
И сама тенденция индекса в отрицательной области ведет себя абсолютно не логично, доход от депозита растет - индекс доходности уменьшается, доход от депозита падает - индекс доходности растет!
Очевидно, что в отрицательной области, рост индекса доходности может происходить в двух случаях - при уменьшении убытка от квартиры, и при росте дохода от депозита (при этом рост дохода от депозита означает недополученную сумму, ведь весь убыток можно трактовать как сумму: убытка от квартиры и недополученной суммы от депозита). То есть два фактора, которые противоположно влияют на кошелек приводят к одному и тому же тренду индекса! Вот к этому явлению у меня претензии к данному индексу.

Цитата:

А вот ваша трактовка индека:
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры - Доход в банке)/(Доход в банке)=
=(Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)-1.
И все. Отнимайте от индекса домика единицу и будет вам счастье.

Это не моя трактовка, это то, как я изначально понимал индекс. Он абсолютно аналогичен предыдущему просто смещен на единицу и имеет все те же недостатки.

Хотя, все же, методологически, такой подход имеет одно небольшое преимущество. Постановка вопроса на сколько процентов одно число больше другого имеет смысл для знакопеременных чисел. А вот постановка вопроса, во сколько раз положительное число больше отрицательного (или наоборот) смысла не имеет. Понятие "раз" не может быть отрицательным.
Нельзя сказать, например, что 4 больше -2 в -8 раз.
Но можно сказать, что 4 больше -2 на 150%.

Цитата:

И про парадокс Арно. Мой ответ таков: в реальной жизни деление на отрицательное число не имеет смысла! Оно имееи смысл только в матетематике.
Если вы увидите в реальной жизни какието вычисления где ТОЛЬКО ВОЗМОЖНО деление на отрицательное число - сразу можете сомневатся в них. В индексе домика такое не возможно(ведь не может же процент от депозита быть отрицетельным) Здесь вы можете мне отрицать - ведь был в Швеции отрицательный процент, так я отвечу. Во-первых ето не был процент по депозитам. А во-вторых - мы жывем в Украине, а в Швеции никто не меряет доходы банк.депозитами. Ведь изменение ставки депозита с 1% до 2%(например) в реальности не дает существенного увеличения доходов, а индекс изменился бы в 2 раза. Потому в Швеции етот индекс некоректен.

Про парадокс Арно, написано много, не хочется углубляться. Основной вердикт: не все математические операции имеют логическую интерпретацию.

По поводу деления на отрицательное число, в жизни, например, можно делить отрицательное перемещение на отрицательную скорость и получать правильное, логически понятное, положительное время, при этом дополнительно зная, что направление движения было против оси координат. Можно сравнивать свои убытки (со знаком минус) с другими убытками: скажем мой доход от кефира был -5 грн, а после подорожания стал -10 грн, вывод: я начал тратить (-10)/(-5) = 2, в два раза больше! Все логично.
И действительно, формально даже процент по депозиту может быть отрицательным, а индекс должен продолжать все правильно описывать.

Цитата:

P.S. Все таки на графике можно ДОБАВИТЬ зеленую линию = 1. А красную оставить. Так думаю будет самое то.

Если вообще оставлять этот индекс, то согласен, будет лучше если добавят еще одну линию. Хотя, мое мнение: я бы просто, на падающем рынке, индекс доходности не печатал бы!

А если очень хочется чего-то подобного, то вводил бы его например так:
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Стоимость квартиры)
Тогда он также как текущий индекс будет безразмерным (не будет зависимым от инфляции, и. т. д.) и у него будет новая несвязанная с депозитом логическая трактовка: сколько долларов мы получим или потеряем при вложении 1-го доллара на рынок недвижимости.

Цитата:

И сама тенденция индекса в отрицательной области ведет себя абсолютно не логично, доход от депозита растет - индекс доходности уменьшается, доход от депозита падает - индекс доходности растет!

Прошу прощения, тут я уже сам запутался. В моем предыдущем посте этот абзац нужно трактовать так:

И сама тенденция индекса в отрицательной области ведет себя абсолютно не логично, доход от депозита растет - индекс доходности вложения в недвижимость тоже растет, доход от депозита падает - индекс доходности тоже падает! Это противоречит здравой логике, когда растет доход от депозита, индекс доходности недвижимости должен уменьшаться, ведь становится выгоднее класть деньги на депозит.

>> По поводу деления на отрицательное число, в жизни, например, можно делить отрицательное перемещение на отрицательную скорость и получать правильное, логически понятное, положительное время, при этом дополнительно зная, что направление движения было против оси координат. Можно сравнивать свои убытки (со знаком минус) с другими убытками скажем мой доход от кефира был -5 грн, а после подорожания стал -10 грн, вывод я начал тратить (-10)/(-5) = 2, в два раза больше! Все логично.
---------------------------------
Не логично.
А где в жизни вы видели отрицательную скорость?
И с кефиром тоже некоректный пример.
Зачем брать доход от покупки кефира =-5? Зачем извращатся?
"мой убыток от кефира был 5 грн, а после подорожания стал 10 грн, вывод я начал тратить (10)/(5) = 2, в два раза больше! Теперь Все логично.
Не старайтесь, вы не найдете КОРРЕКТНОГО примера где есть необходимось делить на отрицательное число(и здесь есть матеметическое обяснение). Ето все математика, и ничего более.

гыгы, до андрея777 еще не дошло, но сам СВ-Девелопмент написал честный прогноз:

Перспективы застоя рынка недвижимости


УКРАИНА, 29 сен. - SV Development. Перспективы застоя рынка недвижимостиУже сейчас можно купить «двушку» в столице тысяч эдак за $50—60. А в 2011 году, как прогнозируют эксперты, рынок недвижимости ожидает глубокий застой: у людей просто нет денег.

За месяц купили только 65 квартир

— Спроса нет. Продавцы будут вынуждены снижать стоимость — убежден эксперт одной из ведущих консалтинговых компаний Павел Мельник. И в качестве примера привел такую статистику: «В мае в столице продали 65 квартир.

А два года назад сбывали 2,5—4 тыс. ». В дальнейшем, судя по всему, ситуация будет только ухудшаться. Ранее покупателей жилья активно кредитовали. Спрос был подкреплен не заработками, а потенциальными ожиданиями. Заинтересованные стороны (например, риелторы) твердили, что недвижимость все время будет дорожать.

Теперь никто не сможет сказать точно, сколько жилья приобретено в кредит. Четыре из пяти квартир покупали в рассрочку, по большей части для перепродажи. Представьте, у вас десять квартир. Нужно оплачивать коммунальные услуги, убирать. Жилье, которое пустует несколько лет, — это всегда минус для его цены. К тому же недвижимость находится в залоге банка. Чтобы рассчитаться с долгами, ее нужно продать. Нет покупателей — придется отдавать по дешевке.

«Из однокомнатной с ремонтом — в убитую «двушку»

Сейчас в ходу не только продуктовый бартер. Народ опять активно обменивается квартирами. За более приличный вариант обещают доплату или, опять-таки, целый ряд полезных услуг. «Давай $10 тысяч доплаты, и хоть завтра можешь переехать в мою двухкомнатную, а мне отдай свою однокомнатную с евроремонтом», — предложил на днях знакомый.

«ВВ» промониторили целый ряд форумов. Как оказалось, желающие улучшить свои жилищные условия «в нагрузку» к старой квартире предлагают и мотоцикл, и земельный участок где-то по Одесской трассе, и даже микроавтобус известной фирмы. Что ж, меняться так меняться, раз с деньгами туго. Тем временем эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что не за горами и ее распродажа.

— Рано или поздно начнется ситуация ДНС — «деньги нужны срочно». Тогда массово будут продавать квартиры, и цены упадут. Когда этот миг наступит, точно предсказать невозможно. Предполагаю, весной 2011-го. Цена в Киеве упадет до $10 тыс. за однокомнатную, — отметил г-н Мельник.

Как рождаются прогнозы

Специалист пояснил, что платежеспособность покупателей зависит от их доходов. То есть для того, чтобы накопить на покупку крыши над головой, приемлемым считается срок в пять лет. А семья киевлян, по его мнению, за это время способна собрать не более $10 тыс. По стране доходы еще ниже, в среднем 3900 грн. в месяц на семью. Соответственно, в регионах цены упадут еще больше.

— В областных центрах квартиру оценивают в 70% от стоимости подобной в столице. В маленьких городах — в 40%. Следовательно, стоимость квадратных метров в Полтаве или Львове снизится до $7 тыс. В райцентре до $4 тыс. По селам дома, построенные 50–60 лет назад, уже продают по $400», — добавил Мельник.

Не исключено, что многие из горожан вынуждены будут согласиться на такой малобюджетный вариант и переехать в деревню. Чтобы выжить во время второй волны кризиса.

Как оказалось:

Нет денег на «Доступное жилье»

Финансирование программы строительства доступного жилья в Украине в 2010 году было сокращено в два раза. Об этом заявил министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцуба. По его словам, в связи с секвестром (урезанием расходов) госбюджета из предусмотренной суммы свыше 1 миллиарда гривен выделят только половину. И поступят эти средства не ранее чем через два месяца.

Консалтинговая компания "SV Development"


//www.svdevelopment.com/ru/news/market/i tm/53710/


А примут новый налоговый кодекс, закроются 2 000 000 ЧП-шников, тогда начнет ТОКАДАРАЖАТЬ)))). Кто то еще верит этим сказкам?

Цитата:

гыгы, до андрея777 еще не дошло, но сам СВ-Девелопмент написал честный прогноз:

Перспективы застоя рынка недвижимости

Дорогая oIga ,
гы гы мы с вами скажем в конце 2011 года , поому как когда СВ рисовал рост при падении , не знаю как вы я не особо им доверял , не вижу и сейчас принимать слов на веру , хотя в своих прогнозах они не могут ошибится поскольку сделали на 2011 год все три прогноза цена либо будет , падать либо расти либо как в вашей статье стоять.

Цитата:

Мне кажется это нормально, что пользователи вашего сайта пытаются разобраться в ваших аналитических материалах. Хуже было бы, если бы было иначе.

С этим согласен.

Цитата:

У вас паранойя? Укажите мне мои обвинения? Кто именно вас громко обвиняет, стремится разоблачить и опорочить?! Как раз началось все с вопросов.

Да возьмите хотя бы этот пост. Или безапелляционные выводы, которые сходу подхватывались некоторыми собеседниками.
- - - - - - - -
Почему Вы думаете, что вправе использовать те слова и тональности, которые используете в этом посте!?
В нормальной дискуссии подобные переходы на личности запрещены. Ибо окружающими они нередко воспринимаются как порочащие, а собеседниками - как эмоциональное давление.
А я свое эмоциональное состояние очень ценю. К тому же выступаю не под ником, а как вполне реальный человек, который дорожит своей репутацией. Потому вполне могу прекратить дискуссию с человеком, который ведет разговор в подобном тоне. Ну, а окружающие, наверное, подумают, что согласился с Вашими доводами. Хотя это и не так.
- - - - - - - - - - -
Что же касается того, что многие посетители форума приходили сюда с целью опорочить нас, то так и было. Некоторые сами в этом признавались. Логика проста: раз публикациям и аналитике Домика верят (очень многие), то мы из любой мелочи, из любого недопонимания раздуем целую пропагандистскую кампанию, направленную против Домика и ПО.
И раздували неоднократно.

P.S.
В данном случае я выступаю не только как участник событий, но и как специалист, изучающий общественную психологию, мотивации людей и отдельных сообществ (в том числе, при проведении дискуссий на семинарах и форумах). Так что кое что в этих вопросах понимаю.

Цитата:

to Владимир
Реально ли все-таки добавить зеленую линию=1? Тогда будет понятно - купил квартиру выше зеленой линия - значит молодец. Ниже - значит олень или не вовремя купил.

С моей точки зрения, вполне реально.
А вот как с точки зрения программиста, - сказать ничего не могу.
Дело в том, что программы автоматического вывода графиков на Домик разрабатывал специалист, который давно уволился. Будет ли у вечно загруженных программистов желание и возможность разбираться с чужой программой - не знаю.
Но просьбу передам.

Цитата:

Простой вопрос к Бананьеву:
Когда, по вашему мнению, и насколько подешевеет киевская недвига (эконом-класс)?

Простой ответ: не знаю.

Поскольку у меня уже "деньги в другом банке", как говаривал К.С. Станиславский, то по украинской недвиге я просто поставил мысленный тейк профит.
Сработает - хорошо; не сработает - пофигу - я в этот рынок не заходил.

Разумеется, у меня есть предположения и основания для этих предположений, но, являясь человеком ответственным (станете работодателем - поймете), делиться ими ни с кем не собираюсь.
Можете не верить, но меньше всего, на этом форуме, мне бы хотелось, что-б кто-либо, посмотрев как меня "забрасывают плюсами" (кстати, Иззет, зависть - абсолютно бесперспективное чувство), подумал: "Во чувак - шарит" и принял, на основании моих прогнозов, какое-либо решение.
Именно поэтому, как вы заметили - прогнозов не даю, медалей не ношу.
И этим, на мой взгляд, выгодно отличаюсь от нашего друга Эндрю, который, являясь существом абсолютно безответственным, позволяет себе ляпать шо-попало, преследуя свои мелкие шкурные гешефты.

Каждый сам хозяин своей судьбы.
Каждый ищет свой путь и должен принимать решения самостоятельно.

Цитата:

Простой ответ: не знаю.

Поскольку у меня уже "деньги в другом банке", как говаривал К.С. Станиславский, то по украинской недвиге я просто поставил мысленный тейк профит.
Сработает - хорошо; не сработает - пофигу - я в этот рынок не заходил.

Разумеется, у меня есть предположения и основания для этих предположений, но, являясь человеком ответственным (станете работодателем - поймете), делиться ими ни с кем не собираюсь.
Можете не верить, но меньше всего, на этом форуме, мне бы хотелось, что-б кто-либо, посмотрев как меня "забрасывают плюсами" (кстати, Иззет, зависть - абсолютно бесперспективное чувство), подумал: "Во чувак - шарит" и принял, на основании моих прогнозов, какое-либо решение.
Именно поэтому, как вы заметили - прогнозов не даю, медалей не ношу.
И этим, на мой взгляд, выгодно отличаюсь от нашего друга Эндрю, который, являясь существом абсолютно безответственным, позволяет себе ляпать шо-попало, преследуя свои мелкие шкурные гешефты.

Каждый сам хозяин своей судьбы.
Каждый ищет свой путь и должен принимать решения самостоятельно.

Так вы когда покидаете Украину ? Вы как человек ответственный - со всей ответственностью заявили , что если до конца года в Уктраине ничего не изменится , вы со своей стороны нанесете удар в уязвимое место Украине и покините ее со всеми своими несметными богатствами.

Отправлено: 9.3.2010, 1:12 Скажу одно: если ситуация к концу 2010 года не изменится, мне придется пережить (уж как-нибудь) расставание с прекрасными украинскими девушками, а Украине с моими деньгами.


ПС прогнозы давать - нужно смелость иметь ...

Вон Ихти в луже сидит со своими прогнозами второй год , и медалей нет а ничего плюсов хоть отбавляй - учитесь Бананьев.
Куда уж мне до вас с Вашими плюсами ... просто вы говорите то что все хотят услышать , а я то что будет ... вот и все и не всем ето нравится