Где дно?

//www.dengi.ua/clauses/37515.html
май 08 года... лафа.

"Помнится, в своих книгах Роберт Кийосаки советует изыскивать такие способы покупки активов, которые бы сами окупали себя. Например, покупать недвижимость в кредит, сразу сдавать в аренду и погашать заем за счет арендных платежей. Или еще лучше: купить жилье по дешевке (и в кредит!), а через год-два продать с большим "наваром". Так и кредит закрывается без лишних переплат, и на покупку нового объекта для инвестиций денег хватает.
Для таких сделок у миллионера Кийосаки уже достаточно средств -- он покупает недвижимость по всему миру. А как быть тем, кто свободных денег не имеет, но хочет заработать на росте цен на недвижимость или землю, открыть свой бизнес или просто получить кредитную линию на крупную сумму?
Ответ банкиров один: взять кредит под залог уже имеющегося жилья. В Европе такие займы носят название "На высвобождение капитала" и пользуются большой популярностью."
....
"Обычно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилья до 70--80% его оценочной стоимости. Иными словами, имея в активе жилье, стоимостью хотя бы $150 тыс., можно рассчитывать на заем в $105--120 тыс., который можно использовать по собственному усмотрению. Некоторые банки, правда, ограничивают максимальные суммы кредитования -- $200--300 тыс., но можно найти банк, который и не предъявляет таких требований."
...
ага уже порядка 12-15 банков...
......
"А если не подорожает?

Выгодно ли покупать новую квартиру под залог старой для сдачи в аренду?
ДОпустим, в кредит покупается квартира за $200 тыс. по ставке 14% годовых на 20 лет.
Ежемесячный платеж по кредиту составит $2487 (аннуитет).
Такую квартиру можно сдать за $800 в месяц.
За 20 лет доход от аренды составит $192 тыс.
Суммарные же расходы по погашению кредита составят $596,9 тыс.
Чистый убыток от операции составляет $404,9 тыс.
Таким образом, чтобы купленная в кредит квартира принесла доход при условии ее постоянной аренды, ее удорожание от момента покупки должно составить как минимум 100% за 20 лет, то есть от 5% в год, что, вроде бы, реально."
))))))) ))) увы я был таким же наивным.... но Роберт Кийосаки это что то

//www.dengi.ua/votes/104.html
опрос... обратил внимание что 30% участвовавших готовы к покупке если будут давать кредиты под 16% в гривне уже сейчас... треть опрошенных это много.

Цитата:

Чуть позже присоединяюсь к обсуждению профиля потенциального покупателя недвижимости. Не все так плохо со спросом

Круг общения - от 27-32 лет

______Без кредитов, долгов______
Пара №1 доход 10 - 12 тыс грн. мес. парень, девушка (риэлтер) - заработок нестабильный, в лучшие времена до 2000 дол. в месяц.
Накопления - около 10 000 дол., собираються купить когда однокомнатная приблизиться к 20 000 дол. с помощью друзей и знакомых

Семья № 2 доход 22-23 тыс грн. мес. накопления в районе 30 000 дол., ждут снижения , чтобы купить 2-х комнатную, возможно с помощью родственников

Семья № 3 доход около 20 000 грн. мес, живут в собственной гостинке, накопления - 10 000 дол, рассматривают вариант обмена с доплатой на полнометражную однокомнатную, не критично, так как в перспективе освобождаеться 2-х комнатная хрущевка от бабушки

Семья №4 доход около 20 000 грн (в прошлом году был больше), накопления были потрачены на новую тойоту осенью (25 тыс), остаток около 50 - 60 тыс грн (в Надрах), в прошлом году разочаровались в возможности купить недвижимость в Украине, поэтому совершили покупку машины

Семья №5 доход неизвестен - около 30 000. Живут в собственной гостинке, также летом прошлого года купили машину за 25 тыс., ждут возможности обмена с доплатой.

Семья №1 - доходы риелтеров резко упали, поэтому пара будет думать больше о выживании, чем о покупке более чем за 10 тыс, поэтому на данный момент подобные пары никакого влияния на рынок не оказывают.

Семья № 2 - за 30 тыс сейчас в Киеве можно взять лишь гостинку, пара же принципиально хочет 2-шку, поэтому на данный момент они также не игроки на рынке.

Семья № 3 - для покупки им придется продать гостинку, то есть выкинуть на рынок еще более дешевое жилье, чем собираются купить. Влияние на рынок - давление вниз.

Семья №4 - вариант похожий на № 1

Семья №5 - единственная семья, потенциально способная включиться в игру на РН уже на данном этапе.


Как видим даже на указанных примерах среди людей со средними киевскими доходами готовы рассматривать покупку квартир уже сегодня не более 20% из тех, кому нужно жилье. Учитывая, что до кризиса практически все пять семей могли рассчитывать на ипотеку, получаем результат - падение спроса в 5-10 раз при несущественном падении предложения. Как подобное падение спроса влияет на рынок очевидно даже непробиваемым риелтерам.

Цитата:

О! Уже пошли легенды! Скоро мы так докатимся до 2-3 тысяч за трёшку!

Не стоили они так тогда. Вы говорите про цены середины 90х, но никак не конца.

Еще раз повторяю: в 1999-2000 за 10-16 тыс. долларов можно было спокойно купить, не 1к, а 3к квартиру!!! 1к тогда стоили 5-7 тыс. уе.
А что бы тут Ваши легенды не слушать, то можно заглянуть в архив Авизо, который хранит данные начиная с 2001 года. Вот цены с № 12 /762/ от 16.02.2001:
1к (не на окраине)
Ст.м."Берестейская", пер.Чугуевский, "гостинка", 6/9к, 34/18/7.5 кв.м, балкон не застеклен, паркет, ванна нормальная, в хорошем состоянии, 7000у.е., торг.

Индустриальный мост, ул.Тупикова14, 3/16п, 34/17/8.5 кв.м, с/у разд., паркет, балкон застекл., без телефона, под ремонт, отличная транспортная развязка, 8700у.е., торг.

Машиностроительная, 5/9к, 36/20/5, "чешка", телефон, 8.9тыс.у.е., торг.

Метростроевская 18, 4/5к, 37.5/18.5/7.5, с/у разд., без телефона, балкон не застеклен, в норм. сост., свободна, никто не прописан, 7.2тыс.у.е.


3к (не на окраине)
Ул.Борщаговская, 2/9к, 60/41/7 кв.м, телефон, паркет, балкон застеклен, бронедверь, 17000у.е., торг.

Ул.Борщаговская, 7/9к, 62/40/8 кв.м, х/р, с/у разд., телефон, паркет, балкон, лоджия, хор. сост., окна на 2 стороны, 16500у.е., торг.

Героев Севастополя, 4/5пан, 63/42/7.5, 12000у.е.; Землячки, 6/10пан, 68/42/8, 18000у.е.; Тупикова, 11/16, 70/44/9, 18000у.е.; Василенко, 3/5пан, 60/42/6, 12000; Отрадный, 5/5, 10800у.е.


И все это цены 2001 года, а в 1999-2000 было еще дешевле. Ну так где легенды?

Цитата:

Семья №1 - доходы риелтеров резко упали, поэтому пара будет думать больше о выживании, чем о покупке более чем за 10 тыс, поэтому на данный момент подобные пары никакого влияния на рынок не оказывают.

Семья № 2 - за 30 тыс сейчас в Киеве можно взять лишь гостинку, пара же принципиально хочет 2-шку, поэтому на данный момент они также не игроки на рынке.

Семья № 3 - для покупки им придется продать гостинку, то есть выкинуть на рынок еще более дешевое жилье, чем собираются купить. Влияние на рынок - давление вниз.

Семья №4 - вариант похожий на № 1

Семья №5 - единственная семья, потенциально способная включиться в игру на РН уже на данном этапе.
Как видим даже на указанных примерах среди людей со средними киевскими доходами готовы рассматривать покупку квартир уже сегодня не более 20% из тех, кому нужно жилье. Учитывая, что до кризиса практически все пять семей могли рассчитывать на ипотеку, получаем результат - падение спроса в 5-10 раз при несущественном падении предложения. Как подобное падение спроса влияет на рынок очевидно даже непробиваемым риелтерам.

Мне нравится ваш оптимизм и ваше отрицание, но, я думаю, вы начинаете понимать, что накопления в 20 килобаксов для Киева не являются чем-то выдающимся. Даже скорее наоборот.

Цитата:

_____В кредитах____
Также 2 семьи в кредитах на однокомнатные (68 и 80 тыс), остаток (58 и 50 тыс), 1 семья в кредите на дом около 80 тыс остаток - они немного поспешили в 2007 и 2008 году :-(

Одни говорят, что основная масса зарабатывала около 1000 долл. а другие приводят противоположные примеры.
А у вас весь круг общения такой или есть семьи(пары) в которых на двоих зарабатывают на 20000 грн а вдвое меньше, т.е. 10000 грн. ?

Семьи с долларовыми кредитами на 1-к квартиры платят не смотря на повышение ставок и курса доллара, сдаваться не намерены ?

Цитата:

Еще раз повторяю: в 1999-2000 за 10-16 тыс. долларов можно было спокойно купить, не 1к, а 3к квартиру!!! 1к тогда стоили 5-7 тыс. уе.
А что бы тут Ваши легенды не слушать, то можно заглянуть в архив Авизо, который хранит данные начиная с 2001 года. Вот цены с № 12 /762/ от 16.02.2001:
1к (не на окраине)
Ст.м."Берестейская", пер.Чугуевский, "гостинка", 6/9к, 34/18/7.5 кв.м, балкон не застеклен, паркет, ванна нормальная, в хорошем состоянии, 7000у.е., торг.

Индустриальный мост, ул.Тупикова14, 3/16п, 34/17/8.5 кв.м, с/у разд., паркет, балкон застекл., без телефона, под ремонт, отличная транспортная развязка, 8700у.е., торг.

Машиностроительная, 5/9к, 36/20/5, "чешка", телефон, 8.9тыс.у.е., торг.

Метростроевская 18, 4/5к, 37.5/18.5/7.5, с/у разд., без телефона, балкон не застеклен, в норм. сост., свободна, никто не прописан, 7.2тыс.у.е.
3к (не на окраине)
Ул.Борщаговская, 2/9к, 60/41/7 кв.м, телефон, паркет, балкон застеклен, бронедверь, 17000у.е., торг.

Ул.Борщаговская, 7/9к, 62/40/8 кв.м, х/р, с/у разд., телефон, паркет, балкон, лоджия, хор. сост., окна на 2 стороны, 16500у.е., торг.

Героев Севастополя, 4/5пан, 63/42/7.5, 12000у.е.; Землячки, 6/10пан, 68/42/8, 18000у.е.; Тупикова, 11/16, 70/44/9, 18000у.е.; Василенко, 3/5пан, 60/42/6, 12000; Отрадный, 5/5, 10800у.е.
И все это цены 2001 года, а в 1999-2000 было еще дешевле. Ну так где легенды?

Ага. Сказал человек и начал кидать говнооднушки на окраинах за 10 косых.

Понимаете ли, мы тогда квартиру как бы покупали.

Цитата:

Семья №1 - доходы риелтеров резко упали, поэтому пара будет думать больше о выживании, чем о покупке более чем за 10 тыс, поэтому на данный момент подобные пары никакого влияния на рынок не оказывают.

Семья № 2 - за 30 тыс сейчас в Киеве можно взять лишь гостинку, пара же принципиально хочет 2-шку, поэтому на данный момент они также не игроки на рынке.

Семья № 3 - для покупки им придется продать гостинку, то есть выкинуть на рынок еще более дешевое жилье, чем собираются купить. Влияние на рынок - давление вниз.

Семья №4 - вариант похожий на № 1

Семья №5 - единственная семья, потенциально способная включиться в игру на РН уже на данном этапе.
Как видим даже на указанных примерах среди людей со средними киевскими доходами готовы рассматривать покупку квартир уже сегодня не более 20% из тех, кому нужно жилье. Учитывая, что до кризиса практически все пять семей могли рассчитывать на ипотеку, получаем результат - падение спроса в 5-10 раз при несущественном падении предложения. Как подобное падение спроса влияет на рынок очевидно даже непробиваемым риелтерам.

Ничего себе люди со средними доходами? Вы думаете многие в Киеве 2 штуки баксов зарабатывали, а тем более чтобы и он, и она по 2000 долларов получали, чтобы выходила эта "средняя" нехилая семья с нехилым доходом 20000 грн. в месяц. Таких семей в Киеве не более 5%. Какие же они средние?

Цитата:

Людям присуще некоторое самолюбование почти всем без исключения это от рода деятельности не зависит.Ну хочется людям купить квартиру-это же нормальное желание.Я не то чтоб их защищала очень,но раз уж смоги скопить без драконовских кредитов-ипотек-молодцы, а легкий пафос ну спишем это на род деятельности,так сказать профессиональное....

Проблема не в этом. Проблема в том, что начинаются размышления в режиме "я за четыре года бума между машиной, лыжами и сьёмом хаты смог сложить 20 тысяч - и за это вы должны мне трёшку".

Я ещё раз говорю: если совершенно рядовые молодые люди в начале карьеры за три года могут скопить на квартиру - то потом они смогут в течении жизни купить их штук 20. Так не бывает.

Цитата:

Ничего себе люди со средними доходами? Вы думаете многие в Киеве 2 штуки баксов зарабатывали, а тем более чтобы и он, и она по 2000 долларов получали, чтобы выходила эта "средняя" нехилая семья с нехилым доходом 20000 грн. в месяц. Таких семей в Киеве не более 5%. Какие же они средние?

Зарабатывать то может и зарабатывали, но вот сколько удавалось откладывать. Чем больше зарабатываешь, тем больше тратишь. Многие семьи, когда убедились в недосяжности квартиры, просто начали нормально жить: кафе, рестораны, отдых за границей и т.д.
Ведь ничто не предвещало такое падение цен. Я даже не знаю таких скупердяев, которые тупо бы хомячили деньги под матрассы.

Цитата:

Ничего себе люди со средними доходами?

Я говорил о средних накоплениях. Как народ тратит свои деньги - это их личное дело, в которое я не вмешиваюсь. Но я знаю семьи, которые откладывали по 20 косых с доходов чуть больше тысячи долларов на семью.

Цитата:

Вы думаете многие в Киеве 2 штуки баксов зарабатывали

Я знаю. Многие.

Цитата:

Ага. Сказал человек и начал кидать говнооднушки на окраинах за 10 косых.

Понимаете ли, мы тогда квартиру как бы покупали.

Какие говнооднушки? При чем на то время это было хорошее жилье. Сейчас оно, может, кажется не столь хорошим, но оно уже переоценивается в строну удешевления.

И кому это Индустриальный мост или м. Берестейская кажется окраиной? Вопрос ко всем участникам форума.

Цитата:

Одни говорят, что основная масса зарабатывала около 1000 долл. а другие приводят противоположные примеры.
А у вас весь круг общения такой или есть семьи(пары) в которых на двоих зарабатывают на 20000 грн а вдвое меньше, т.е. 10000 грн. ?

Семьи с долларовыми кредитами на 1-к квартиры платят не смотря на повышение ставок и курса доллара, сдаваться не намерены ?

В моем кругу общения нет именно семей, которые зарабатывают меньше 10 000 если двое работают.

Есть семья, у которой остался зароботок жены в 6-7 тыс, но после сокращения мужа, но у них машина в кредите, однокомнатная имееться от родителей
Ну и несколько одиноких с доходом 6-7 тыс грн.

____Кредитные попавшие ____
Семья №1 однокомнатная, остаток по кредиту 58 тыс, выплачивают тело кредита

Семья №2 однокомнатная, остаток порядка 50 тыс, платят всю сумму, есть зазор до 2011 года по телу (было выплачено заранее)

Семья №3 дом, остаток около 80 тыс, платят вроде всю сумму

еще одна
Семья №4 - платят уже 3й год за квартиру в доме, по которому заморожена стройка (один из известных недостроев в Киеве, и вот это печально), остаток около 20 тыс, и за машины кредиты, но это просто любители жизни взаймы. Доходы позволяют платить всю сумму кредита, но в связи с девальвацией пришлось искать подработки (АйТи сфера)

Цитата:

Какие говнооднушки? При чем на то время это было хорошее жилье.

Индустриальный мост и такие дали тогда как раз был полным отстоем, так как всеобщей автомобилизации ещё не произошло, и чего стоит добираться из таких дуп на работу в другой конец города на общественном транспорте народ знал не понаслышке.

Как раз наоборот - окраины в этот бум подорожали просто несоразмерно. И именно за счёт авто.

Цитата:

И кому это Индустриальный мост или м. Берестейская кажется окраиной? Вопрос ко всем участникам форума.

Мне. Там ещё от того Берестейского добираться наверняка. Я ещё раз говорю: восприятие Киева за счёт автомобилей сильно поменялось. Меня до сих пор умиляют свечки, которые строятся чуть ли не в поле на Левом берегу.

1) Седьмой, снова про "уникальность" наших квадратных метров история, что ли?..

Почему в США и Европе сбереженная 3-4-хлетняя средняя зарплата семьи в регионе соответствует средней стоимости иногда не просто какой-то небольшой квартиры, но даже дома, а в Украине - не должна?.. Обсуждалось уже сотню раз...

2) Народ! Цен начала века долларовых не будет больше никогда, что себя обманывать-то?.. Сколько бы там ни было статистики про 2-3% инфляции доллара в год - это всё банальный статистический развод, и за 10 лет он вдвое (кадый может оценить сам) потерял платёжеспособность из-за непрерывной работы печатного станка...

Цитата:

Мне нравится ваш оптимизм и ваше отрицание, но, я думаю, вы начинаете понимать, что накопления в 20 килобаксов для Киева не являются чем-то выдающимся. Даже скорее наоборот.

Выдающимся для Киева является не зарабатывание 20К баксов за несколько лет, а сохранение этих денег во времена, когда доллар методично падает, друзья переехали в свои квартиры (кредитные) и ездят на неплохих иномарках (очень часто также кредитных), к тому же регулярно отдыхают заграницей. Мало кто может в таких условиях сопротивляться искушению купить в кредит квартиру или машину - доходы вроде бы позволяют, да и банки вежливо-вкрадчиво говорят: "мы тут долго советовались и решили, что можем дать тебе кредит. Ты - избранный !". Срабатывает стадный инстинкт по принципу "А чем я хуже ?".

У 80% моих знакомых вот так крышу и снесло - влезли в кредиты.
Теперь они мне не конкуренты на РН.

Цитата:

Зарабатывать то может и зарабатывали, но вот сколько удавалось откладывать. Чем больше зарабатываешь, тем больше тратишь. Многие семьи, когда убедились в недосяжности квартиры, просто начали нормально жить: кафе, рестораны, отдых за границей и т.д.
Ведь ничто не предвещало такое падение цен. Я даже не знаю таких скупердяев, которые тупо бы хомячили деньги под матрассы.

Поддерживаю, что хомячить большинство знакомых начали только с прошлого года, может чуть ранее, когда доходы увеличивались быстрее, чем мозг привыкал к другому образу жизни ну и возраст уже призывает к обзаведению семьей и жильем.

Цитата:

Зарабатывать то может и зарабатывали, но вот сколько удавалось откладывать. Чем больше зарабатываешь, тем больше тратишь. Многие семьи, когда убедились в недосяжности квартиры, просто начали нормально жить: кафе, рестораны, отдых за границей и т.д.
Ведь ничто не предвещало такое падение цен. Я даже не знаю таких скупердяев, которые тупо бы хомячили деньги под матрассы.

То-то и оно, многие не верили в возможность купить квартиру и смирились с этим, как Семья №4 ( доход около 20 000 грн (в прошлом году был больше), накопления были потрачены на новую тойоту осенью (25 тыс), остаток около 50 - 60 тыс грн (в Надрах), в прошлом году разочаровались в возможности купить недвижимость в Украине, поэтому совершили покупку машины).

Еще интересная вещь произошла в 2006-2007 году. На то время многие потенциальные покупатели квартир уже имели некоторые сбережения. Но в 2006 году прогремела Элита-центр :protest: , в этом же 2006-м цены сильно рванули вверх, и многие покупатели, испугавшись такого кидалова, разуверившись в возможности купить жилье и решив переждать период "дикого" строительства :no-no: , воплотили свою 2-ую мечту - о хорошем автомобиле :) . Я тогда работал в большой автомобильной компании, поэтому знаю со своего опыта, а не с чьих-то рассказов. В 2006 году автомобильные компании рассчитывали на один рост продаж, а получили намного больший :ne figa sebe: , во многих салонах появились очереди на машины, давались взятки менеджерам по продаже :ne figa sebe: , чтобы купить машинку побыстрее. Вот так деньги с одного рынка частично перетекли на другой. :-)>

Цитата:

1) Седьмой, снова про "уникальность" наших квадратных метров история, что ли?..

Почему в США и Европе сбереженная 3-4-хлетняя средняя зарплата семьи в регионе соответствует средней стоимости иногда не просто какой-то небольшой квартиры, но даже дома, а в Украине - не должна?.. Обсуждалось уже сотню раз...

2) Народ! Цен начала века долларовых не будет больше никогда, что себя обманывать-то?.. Сколько бы там ни было статистики про 2-3% инфляции доллара в год - это всё банальный статистический развод, и за 10 лет он вдвое (кадый может оценить сам) потерял платёжеспособность из-за непрерывной работы печатного станка...

Так как цену падают пока медленно, верится плоха в цены 2000 года. НО все определяется покупательной способностью!!!! Скорей всего на этих цифрах они встретятся (цена нидвиги и покупательная способность), массово есстественно, т.к. перед этим закончатся все "ГРЫЗУНЫ"

По поводу цен в 2000 - как раз сам покупал . 10000 - полноценная 1к недалеко от метро . А Индустриальные мосты и прочие Борщаговки и Отрадные недалеко забежали от Троещины . Хотя и на Троещине тысяч 400 сейчас живет , а может и поболее . А по поводу цен "справедливых" - вы не смотрите в интернете - а спрашивайте людей , которые в этих Европах да Америках живут - и покупают жилье для себя . За 3-4 года никто купить не может - кроме топов , но они и у нас могут .

Цитата:

Почему в США и Европе сбереженная 3-4-хлетняя средняя зарплата семьи в регионе соответствует средней стоимости иногда не просто какой-то небольшой квартиры, но даже дома, а в Украине - не должна?..

Потому что в США хрен вы проживёте на 20-30% от зарплаты

Потому что и в США она не соответствует (обычно трюк состоит в том, что зарплата берётся до всех налогов и обязательных платежей). Уже это переводит в украинских координатах цифру в "накопления на 5-6 лет"

Потому что в США и Европе практически нереально найти работу, которая платила бы на порядок больше средней температуры по палате.

Потому что в тех же США и Европе за кэш со средней зарплаты жильё фиг купишь, а во многих регионах, типа того же Нью-Йорка, который во многом по демографии напоминает Киев, и за среднюю тоже фиг в кредит купишь.

Поэтому я говорю: в Украине это переводится как "зарплата семьи программиста и менеджера за 5-6 лет". Или докризисные 2000 за метр, если класть как жильё для пары трёшку в новостройке. В принципе, так оно тогда и стоило.