Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Тут бы ещё ограничить продажи квартир покупаемыех очередниками по схеме 30х70 и потом перепродающих их. А то получается государство из кармана налогоплатильщика платит такому продавцу?

Тут сделать еще сложнее. Очередник - это тот, кому гос-во ОБЯЗАНО предоставить жилье. Гос-во легко отделывается, предоставив 30% от того, что должно, а очередник вправе распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.

Цитата:

Аут, Вы с какой страны? Вы ещё скажите что треть прибыли отдавать государству в Украине считается айс. Повлияет тем, что как минимум половина просто удавится от природного хохлятского жлобства. Вы сами то с улыбкой на улыбальнике понесёте в казну 30% прибыли дабы быть налогоплательщиком?

Спекулировать будут, не спорю, но таких галопирующих темпов как мы наблюдали в том же 2007 уже никак не будет. Тем более, что можно предложить и 50% и 90% налога

Я писал не один раз, если мне разрешат платить 30% от прибыли и объективно справедливо списывать свои затраты - я буду платить эти 30% с огромным удовольствием

Цитата:

По теме - влияющие факторы на РН в том числе на "дно" - непрозрачность и как следствие отсутствие конкуренции на рынке земли и застройщиков Сорри, если они уже были названы до меня.

//www.dw-world.de/dw/article/0,,5434063, 00.html
Структурні проблеми: непрозорість і мінімум конкуренції

Серед структурних проблем, які гальмують розвиток будівельної галузі німецький експерт називає насамперед непрозорість доступу до землі: «За існуючої системи у виграші лише певні компанії, які мають гарні зв’язки з місцевими властями. Конкуренції на ринку – мінімум, спостерігається висока концентрація: декілька великих компаній обмежують конкуренцію. Всі ці проблеми призводять до того, що пропозиція на ринку не може бути такою гнучкою, якою вона мала би бути», - зауважує Кірхнер.

Про можливість повторення сценарію «цінової бульки» говорить і експерт Німецько-українського будівельного центру Торальф Вайзе. «У цій кризі потрібно бачити шанс для кардинальних структурних змін. Інакше система знову розвиватиметься по спіралі, аж поки не лопне чергова «булька», - попереджає Вайзе. Будівельник застерігає, що українському ринку потрібне не лише кількісне нарощування обсягів будівництва, а й продумана політика якісної пропозиції. «Це не має бути масштабна пропозиція квадратних метрів, за якою стоїть щось якісно зовсім інше, ніж на папері декларують забудовники. Якщо так буде і надалі, знову буде шок. Адже рамкові умови у будівельній галузі не відповідають жодним вимогам: це стосується і фінансування, і законодавства. Немає довгострокового, сталого і погодженого із суспільством будівельного планування, яке відповідало би європейським стандартам», - критикує Торальф Вайзе.
--------------------------
Вы абсолютно верно указали ИМХО основную проблему на первичном КРЖН в целом и дна в частности - непрозрачность рынка, его фактическая монополизация ведущими игроками при помощи чиновников вплоть до высших (как тут не вспомнить что у пузыренадавателей сам министр Минрегиостроя ( вещает что недвиж будет дорожать) в подтанцовке)

Пока высшее руководство будет продолжать им потакать - схемы надувательские шаромыгам оставлять; поддерживаеть их на законодательном уровне, делая из покупателей воздуха крепостных; сиську бюджетную давать им сосать, чтоб не сдохли - не будет ни настоящего рынка ни настоящего дна.

Цитата:

Я писал не один раз, если мне разрешат платить 30% от прибыли и объективно справедливо списывать свои затраты - я буду платить эти 30% с огромным удовольствием

А вы не забываете, что в проекте НК присутствовали положения о налоге на жилую недвижимость свыше определённого количества м2 ? Плюс та же коммуналка. Что не способствует тому, что у спекуля на руках останутся хотя бы 70% чистой прибыли.
ИМХО жаждущих резко поубавится при таком раскладе, а скорость роста цен не будет напоминать ралли.

ПЫ.СЫ. Тут вся страна сидит и яйцами ворочает дабы поменьше кровных в казну слить, а вы честный прям как комсомолец-отличник. Не смешите, 30% "с удовольствием"

И ещё вопрос (не помню обсуждалось тут или нет)

Воспалённый мозг Эрика Наймана выдал следующее:

Цитата:

"Банки в этой ситуации только выиграют, в краткосрочном плане банки столкнулись с тем, что большинство заемщиков не способны обслуживать новые ипотечные кредиты по новым ценам. Поэтому падение цен на недвижимость будет способствовать тому, что расширится социальная база клиентов и повысится их финансовая устойчивость".

Или проще говоря: чем ниже упадёт - тем больше народу сможет одеть на себя ипотечное ярмо. Даешь низкие цены=доступная ипотека.

Существует ли вероятность того, что банки пойдут на такой шаг?

Цитата:

В тему дна и налогов:

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ С ПЕРЕПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ -
Imposition des plus-values immobiliиres
Этот налог выплачивается в том случае, если Вы решите перепродать недвижимость, купленную во Франции. Перепродажа в первый год после покупки облагается налогом в 33,3% (этот процент уменьшается с каждым годом). Закон направлен, против спекуляций недвижимостью.
Если Вы являетесь резидентом Франции, если объект недвижимости является основным местом проживания, которым Вы обладаете более 5 лет, то в этом случае Вы не будете выплачивать данный налог. В других случаях, Вы выплатите 27% от прибыли с перепродажи.

Стоимость складывается из следующих составляющих:

Прибыль с перепродажи = Стоимость продажи – Стоимость покупки – Налоги.

Налоги с перепродажи являются налогами с покупки (комиссионные нотариуса и агентства недвижимости) и работ, связанных с ремонтом. Поэтому очень важно сохранить доказательства проделанных работ. Также, начиная с 5 года владения имуществом, налог на прибыль с перепродажи уменьшается на 10% в год. Поэтому если Вы продаете недвижимость через 15 лет с момента покупки, она не будет облагаться данным налогом.

При тщательном изучение схемы в момента покупки возможно избежать выплаты этого налога посредством регистрации на определенный статус какой-либо компании, имеющий договор с Францией о неуплате этого налога.

А теперь по сути:

Сейчас азаровцы героически дописывают налоговый кодекс. Сегодня по телеку вещали, что он будет через 3 недели на всеобщем обозрении в Сети. Можно будет его покомментить (типа народные обсуждения). При целенаправленных действиях товарищи хомяки и обвалишки можно вокруг идеи с налогом на прибыль с перепродажи недвижимости поднять небольшую волну, может общественность нас и поддержит

Если есть видящие в данной теме перспективу и желающие её обсудить, то могу создать отдельный топик. Как говорится "Кто за?" ))
ПЫ.СЫ. Наличие подобной нормы в НК Укаины будет как серпом по яйцам всем спекулям.

Я за, создавайте ветку, будем бить спекулей-душегубцев.
А то понабирались кредитов, скупили хаты и сидят как пауки над своими халупами.
Давайте немного их поганяем, пусть понервничают пацаны

Цитата:

//www.dw-world.de/dw/article/0,,5434063, 00.html
Структурні проблеми: непрозорість і мінімум конкуренції

Серед структурних проблем, які гальмують розвиток будівельної галузі німецький експерт називає насамперед непрозорість доступу до землі: «За існуючої системи у виграші лише певні компанії, які мають гарні зв’язки з місцевими властями. Конкуренції на ринку – мінімум, спостерігається висока концентрація: декілька великих компаній обмежують конкуренцію. Всі ці проблеми призводять до того, що пропозиція на ринку не може бути такою гнучкою, якою вона мала би бути», - зауважує Кірхнер.

Про можливість повторення сценарію «цінової бульки» говорить і експерт Німецько-українського будівельного центру Торальф Вайзе. «У цій кризі потрібно бачити шанс для кардинальних структурних змін. Інакше система знову розвиватиметься по спіралі, аж поки не лопне чергова «булька», - попереджає Вайзе. Будівельник застерігає, що українському ринку потрібне не лише кількісне нарощування обсягів будівництва, а й продумана політика якісної пропозиції. «Це не має бути масштабна пропозиція квадратних метрів, за якою стоїть щось якісно зовсім інше, ніж на папері декларують забудовники. Якщо так буде і надалі, знову буде шок. Адже рамкові умови у будівельній галузі не відповідають жодним вимогам: це стосується і фінансування, і законодавства. Немає довгострокового, сталого і погодженого із суспільством будівельного планування, яке відповідало би європейським стандартам», - критикує Торальф Вайзе.
--------------------------
Вы абсолютно верно указали ИМХО основную проблему на первичном КРЖН в целом и дна в частности - непрозрачность рынка, его фактическая монополизация ведущими игроками при помощи чиновников вплоть до высших (как тут не вспомнить что у пузыренадавателей сам министр Минрегиостроя ( вещает что недвиж будет дорожать) в подтанцовке)

Пока высшее руководство будет продолжать им потакать - схемы надувательские шаромыгам оставлять; поддерживаеть их на законодательном уровне, делая из покупателей воздуха крепостных; сиську бюджетную давать им сосать, чтоб не сдохли - не будет ни настоящего рынка ни настоящего дна.

Полностью поддерживаю, коллега! Насколько я понимаю с иностранными компаниями-застройщиками в Украине туго. Все для своих
У нас вообще весь крупный бизнес построен на "полном и страстном единении" с властью. Помню, в первый раз я офигел от такого положения дел, когда узнал, что гос.номера, техпаспорта и права часто меняют потому что заводы по изготовлению тех же номеров принадлежат некоторым гаишным генералам, которые эти бесконечные изменения лоббировали. Хотя это еще цветочки по сравнению с действительно бесконечными изменениями форм отчетности для "неупрощенцев" - накупить бланков наперед было практически бесполезным делом - все равно через месяц поменяют. Во всяком случае так было раньше.

Цитата:

И ещё вопрос (не помню обсуждалось тут или нет)

Воспалённый мозг Эрика Наймана выдал следующее:
Или проще говоря: чем ниже упадёт - тем больше народу сможет одеть на себя ипотечное ярмо. Даешь низкие цены=доступная ипотека.

Существует ли вероятность того, что банки пойдут на такой шаг?

Вообще-то у банков своя, какая-то только им понятая логика. Но при этом на этом рынке, слава Богу, есть конкуренция. Поэтому кто-то начнет этот процесс (распродажи). Еще проблема в так называемом мля "украинском менеджменте" - то есть у руля многих западных дочек стоят наши, которые смотрят только на свои карманы, но вот, процесс кажется идет, хоть и медленно, но идет, Укрсиб поменял управляющего на иностранного, кто-то еще перед этим по-моему тоже. То есть тут главное -если кто-то начнет, то за ним ломанутся все остальные, но случится ли это я не могу прогнозировть, думаю 60-70% вероятности, что да, все-таки придется активно избавляться от токсичных активов.

Цитата:

Я за, создавайте ветку, будем бить спекулей-душегубцев.
А то понабирались кредитов, скупили хаты и сидят как пауки над своими халупами.
Давайте немного их поганяем, пусть понервничают пацаны

Я тоже ЗА!

Цитата:

И ещё вопрос (не помню обсуждалось тут или нет)

Воспалённый мозг Эрика Наймана выдал следующее: ...
Или проще говоря: чем ниже упадёт - тем больше народу сможет одеть на себя ипотечное ярмо. Даешь низкие цены=доступная ипотека.

Существует ли вероятность того, что банки пойдут на такой шаг?

прежде чем обвинять кого-либо в воспалении мозга, неплохо было бы хотябы элементарную логику включить. Низкие цены = адекватность оценки залога = повышение ликвидности залога = понижение рисков = понижение %-ов.

Цитата:

прежде чем обвинять кого-либо в воспалении мозга, неплохо было бы хотябы элементарную логику включить. Низкие цены = адекватность оценки залога = повышение ликвидности залога = понижение рисков = понижение %-ов.

Вообще-то mxi так и написал, просто он, вероятно, имеет ввиду, что доступная ипотека опять же "автоматически" взвинтит цены на РН. Хотя фразу про воспаленный мозг у Наймана я тоже не понял.

Цитата:

Аут, Вы с какой страны? Вы ещё скажите что треть прибыли отдавать государству в Украине считается айс. Повлияет тем, что как минимум половина просто удавится от природного хохлятского жлобства. Вы сами то с улыбкой на улыбальнике понесёте в казну 30% прибыли дабы быть налогоплательщиком?

Спекулировать будут, не спорю, но таких галопирующих темпов как мы наблюдали в том же 2007 уже никак не будет. Тем более, что можно предложить и 50% и 90% налога

Тю, просто спекули будут указывать в договоре цену покупки, а остальное в конверте. Прибыль - 0, налог - 0.
На любой грамотный закон, наши люди найдут гайку с левой резьбой

Цитата:

Тю, просто спекули будут указывать в договоре цену покупки, а остальное в конверте. Прибыль - 0, налог - 0.
На любой грамотный закон, наши люди найдут гайку с левой резьбой

Я буду покупать только квартиру с реальной ценой указаной в договоре купли-продажи.
Так что не все так просто, при желании можна спекулей заставить платить налог.

Цитата:

прежде чем обвинять кого-либо в воспалении мозга, неплохо было бы хотябы элементарную логику включить. Низкие цены = адекватность оценки залога = повышение ликвидности залога = понижение рисков = понижение %-ов.

Цитата:

Вообще-то mxi так и написал, просто он, вероятно, имеет ввиду, что доступная ипотека опять же "автоматически" взвинтит цены на РН. Хотя фразу про воспаленный мозг у Наймана я тоже не понял.

Воспалённый мозг - это от отсутствия желающих брать кредиты. Найман вон уже даже готов РН рушить. я его не обвиняю, я ему сочувствую Не заморачивайтесь

Про % понятно. Кстати, есть ещё мысля: если даже % будет большой, но при цене ниже в 2-3 раза кредит всё равно выглядит более аппетитным для пересичного. Так что Найман разумные вещи говорит, но обратите внимание "ПОЧЕМУ?". А потому что мозг уже воспалился от того как эту самую ликвидность обеспечить Уже видно убедился походу, что мантры про "будиттокадаражать" и "дно уже пройдено" ну никак активации РН не способствуюют. Денег реально НЕТ. Теперь хочет как бабка с дедкой поскрести по сусекам. Я вот только опасаюсь чтобы он нам какойто х...ни не слепил с коллегами вместо колобка

Цитата:

Тю, просто спекули будут указывать в договоре цену покупки, а остальное в конверте. Прибыль - 0, налог - 0.
На любой грамотный закон, наши люди найдут гайку с левой резьбой

Не катит, лоха который не понимает, что сделка с недвигой по заниженной цене может быть признана недействительной в суде, тяжелее найти с каждым днём всё больше и больше.
Ну вот пойдёт завтра продаван с такой сделки и напишет заяву в ментовку что его заставили под дулом пистолета. Минимум покупатель потратит кучу времени и нервов (походу просто откупится, скорее всего), а максимум окажется на улице с той суммой, которую указали в договоре. Прецеденты были
Не несите чушь)

Цитата:

Воспалённый мозг - это от отсутствия желающих брать кредиты. Найман вон уже даже готов РН рушить. я его не обвиняю, я ему сочувствую Не заморачивайтесь

Про % понятно. Кстати, есть ещё мысля: если даже % будет большой, но при цене ниже в 2-3 раза кредит всё равно выглядит более аппетитным для пересичного. Так что Найман разумные вещи говорит, но обратите внимание "ПОЧЕМУ?". А потому что мозг уже воспалился от того как эту самую ликвидность обеспечить Уже видно убедился походу, что мантры про "будиттокадаражать" и "дно уже пройдено" ну никак активации РН не способствуюют. Денег реально НЕТ. Теперь хочет как бабка с дедкой поскрести по сусекам. Я вот только опасаюсь чтобы он нам какойто х...ни не слепил с коллегами вместо колобка

эээ... дурных нема брать кредиты под 25% за 4 года отдашь столько же, сколько брал только на проценты. даже если жилье подешевеет в 2 раза, но %-ты останутся на том же уровне, размер переплаты все равно будет такой же неаппетитный. кстати, НБУ снизил учетную ставку до 8,5% - т.е. сейчас она такая же, как в разгар кредитного бума - не слишком ли банки наваривают?

Цитата:

эээ... дурных нема брать кредиты под 25% за 4 года отдашь столько же, сколько брал только на проценты. даже если жилье подешевеет в 2 раза, но %-ты останутся на том же уровне, размер переплаты все равно будет такой же неаппетитный. кстати, НБУ снизил учетную ставку до 8,5% - т.е. сейчас она такая же, как в разгар кредитного бума - не слишком ли банки наваривают?

А денег они получают по такой ставке столько же и на те же цели как и до кризиса?

Господа, все идет по худшему для продавцов/застройщиков сценарию.
Это уже начинает даже беспокоить - как бы не затянулась эта ситуация лет на 5-10.

Цитата:

эээ... дурных нема брать кредиты под 25% за 4 года отдашь столько же, сколько брал только на проценты. даже если жилье подешевеет в 2 раза, но %-ты останутся на том же уровне, размер переплаты все равно будет такой же неаппетитный. кстати, НБУ снизил учетную ставку до 8,5% - т.е. сейчас она такая же, как в разгар кредитного бума - не слишком ли банки наваривают?

Экономику губит жадность банков. Они компенсируют свои убытки от проблемных кредитов.
Если бы они хотели кредитовать - давно бы снизили ставки по депозитам, и по кредитам.Почему же они этого не делают?
Да потому, что доить "живые" активы, докризисных ипотечников - для них, наверно, выгоднее, чем давать возможность перекредитоваться, уже в гривне, под нормальный процент.
А Вася, которому 5 тыс. долларов не хватает на тачку его мечты, возьмет кредит и под 25%.
В таких условиях можно и депозиты брать под 15-17% в гривне.

Цитата:

Тут сделать еще сложнее. Очередник - это тот, кому гос-во ОБЯЗАНО предоставить жилье. Гос-во легко отделывается, предоставив 30% от того, что должно, а очередник вправе распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.

А почему государство должно быть кому-то чем-то обязано?
Почему мы все, из собственного кармана финансируем жилье для чиновников, да прочих ветеранов куликовской битвы?
Очередь - та еще кормушка. Это от 5 до 15% жилищного фонда, передаваемого "городу". Это увеличивает себестоимость жилья. А как распределяются они - то уж известно, за откаты.
Поэтому "очередь" должна быть упразднена, жаль что нашим "горе-реформаторам" не до этого, да бояться обидеть всяких льготников.