Cколько должет стоить кв. метр в Киеве. Расчет.

Сейчас ПФТС 288 //pfts.ua/

Это соответсвует 13.04.2005 //news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2005/04/1 3/60818 или 15.01.2005 //finance.bigmir.net/indicators/pftsgrap h/ - что не сильно важно. (//finance.bigmir.net/indicators/pftsgrap h/ таблица ПФТС за все время, кликайте на дату интервала)


Нефть сейчас круд 33, Брент 39 //www.upstreamonline.com/market_data/?id =markets_oil

Это соответствует цене ноябрю 2004 года. //www.gaap.ru/biblio/corpfin/evaluation/ 32-1.gif

Средняя зарплата по Украине откябрь 2008 - 1917грг, в ноябре 2008 снижение 1823грн - берем ее, так как других нету. //ukrstat.gov.ua/control/uk/localfile... reg_zpm08_u.htm


1823\8 = 227 дол, что соответсвует ноябрю 2006г //ukrstat.gov.ua/control/uk/localfile... reg_zpm06_u.htm 1103\5.1 = 216 дол.

Выдача кредитов вообще уровня 1999года когда их почти и не было.


Итого.
ПФТС - январь 2005.
Нефть - ноябрь 2004
Зарплата - ноябрь 2006 (многие в вынужденном отпуске да и данные за ноябрь, многие предприятия стоят или на гране этого). Стоит учесть, что много платежеспособного населения уже на дорогих кредитах)
Кредит - 1999г. Почти нету.

Вывод.

По пфтс цена в Киеве в среднем включая окраины и центр должна быть 660 дол. за метр //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=...&peri od=all
По нефти 660 дол. //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=...&peri od=all
По зарплате(данные только начала кризиса) 1700 дол. //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=...&peri od=all
По кредитам 225 дол. - 1999 год. (покупал трешку на Позняках).

В связи с тем, что цена украинских компаний (пфтс), включате себя и цену на нефть, и зарплату, и кредитную ситуацию, то

По пфтс //finance.bigmir.net/indicators/pftsgrap h/ цена в Киеве в среднем включая окраины и центр должна быть 660 дол. - средня между окраиной Киева и центром
за метр //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=...&peri od=all

По 225 дол за метр? Беру... две... или... нет! Пять!

Мое мнение - цена м.кв. 800-1000$

Цитата:

Мое мнение - цена м.кв. 800-1000$

Эт была экономически обоснованая цена, до кризиса.
Стоимость недвиги эт цена её аренды в месяц помножаная на сто.
Если сейчас 2 комнатная квартира в 60 квадратов здаётся за 3000 грн, то стоимость этой квартиры 300к грн, что по курсу 8, равно 37.5к баксов, или 625 баксов за метр.
В зависимости от дальнейшей стоимости аренды, и стоимости бакса, цена метра меняется.

Если посмотреть тут //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =16063 и тут //vid.org.ua/forum/index.php?showtopi... t=0&start=0 , то вырисовывается цена от 200 до 360 долларов за квадрат. Какая будет точная цифра - это еще стоит просчитать...

К ПФТС и прочим переоцененным активам привязываться неправильно. Особенно если учесть, что явно завышенные цены были практически на всех рынках начиная с 2004 года.

Цитата:

По пфтс //finance.bigmir.net/indicators/pftsgrap h/ цена в Киеве в среднем включая окраины и центр должна быть 660 дол. - средня между окраиной Киева и центром
за метр //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=...&peri od=all

думаю, 660 за метр цілком справедливо.

от 100$ до 300$
300 дикий потолок
имею ввиду не элитный центр
и очень и очень будет влиять экономическая ситуация

Цитата:

от 100$ до 300$
300 дикий потолок
имею ввиду не элитный центр
и очень и очень будет влиять экономическая ситуация

По сто баксов?! Беру! Дайте шесть... нет... двадцать!

2 Чеширский кот
ну терпения наберитесь и можно будет напаковываться
сам жду реализации своих прогнозов

Цитата:

от 100$ до 300$
300 дикий потолок
имею ввиду не элитный центр
и очень и очень будет влиять экономическая ситуация

стоить будет 0 (нуль) гривен/долларов + продавцы еще будут доплачивать покупателям что бы купили!

2МирнийКиев
Вопросы
1. Почему взяв среднюю зарплату (и другие данные) по Украине, Вы хотите определить цену киевской недвижимости?
Не думаете ли Вы, что на основании данных по Украине было бы куда более логично определять среднюю цену недвижимости по Украине?
Избрав какую-то конкретную модель – следуйте уж ей до конца.
Реальность же такова, что где-то деньги концентрируются, а откуда-то вымываются… Соответственно и цены на недвижимость очень разные.

2. Почему не учитываете, что большинство (подавляющее большинство) потенциальных покупателей уже имеют какую-то недвижимость? И, строго говоря, лишь улучшают свои жилищные условия.
Если принять, что конкретная семья улучшает свои жилищные условия на 25%, то фактически они платят не за всю квартиру, а лишь где-то за треть ее (учитывая разные дополнительные расходы).

3. Почему не учитываете, что значительная (основная?) часть недвижимости вообще не покупается, а переходит по наследству?
Жилье – предмет очень долговременного пользования (20- 30 -50 и более лет). За это время нередко кто-то умирает, и его жилье (обычно) достается наследникам.

- - - - - - - - - -
Конечно, у каждого человека свои жизненные и финансовые обстоятельства.
Но тут важны не столько личностные обстоятельства каждого конкретного участника рынка, сколько общая картина (желательно, выраженная в виде статистических данных). Нужна статистика по группам населения, городам, возрастам, профессиям и многим иным параметрам.
Вы исходите из того, что у человека вообще ничего (кроме зарплаты) нет. И все сводите к зарплате. А в условиях рынка недвижимости Киева это методологически неверно.

Цитата:

- - - - - - - - - -
Конечно, у каждого человека свои жизненные и финансовые обстоятельства.
Но тут важны не столько личностные обстоятельства каждого конкретного участника рынка, сколько общая картина (желательно, выраженная в виде статистических данных). Нужна статистика по группам населения, городам, возрастам, профессиям и многим иным параметрам.
Вы исходите из того, что у человека вообще ничего (кроме зарплаты) нет. И все сводите к зарплате. А в условиях рынка недвижимости Киева это методологически неверно.

Совершенно верно. Поэтому для определения цены в Киеве нужно брать зарплату не "среднюю по палате", а среднюю зарплату тех, кто намеревается купить жилье. А это разные вещи. Но все равно, вряд ли сейчас это цифра больше 6000 гривен в месяц.

Цитата:

Совершенно верно. Поэтому для определения цены в Киеве нужно брать зарплату не "среднюю по палате", а среднюю зарплату тех, кто намеревается купить жилье. А это разные вещи. Но все равно, вряд ли сейчас это цифра больше 6000 гривен в месяц.

Большинство покупателей лишь улучшают свои жилищные условия.
Например, имели по 15 квадратных метров на человека, а после обмена получают по 20-25 квадратных метров. Имели трехкомнатную на две семьи, получают две двухкомнатных
Для этого (нередко) копят деньги много лет целыми семейными кланами.
То есть, в 60-80% (?) случаев речь идет не о покупке квартиры "с нуля", а о "докупке" недостающих комнат и/или метров. А это уже совсем иные деньги.
И собирают эти деньги (весьма часто) не в одиночку, а сразу несколькими семьями.

Если у человека иные обстоятельства, то у него и иные расчеты.
А мешать все в единое целое - дело неблагодарное. Каждый видит рынок недвижимости (и цены на нем) под тем ракурсом, под которым видит.

Цитата:

Большинство покупателей лишь улучшают свои жилищные условия.
Например, имели по 15 квадратных метров на человека, а после обмена получают по 20-25 квадратных метров. Имели трехкомнатную на две семьи, получают две двухкомнатных
Для этого (нередко) копят деньги много лет целыми семейными кланами.
То есть, в 60-80% (?) случаев речь идет не о покупке квартиры "с нуля", а о "докупке" недостающих комнат и/или метров. А это уже совсем иные деньги.
И собирают эти деньги (весьма часто) не в одиночку, а сразу несколькими семьями.

Cобирают, но возможности этих семей тоже не безграничны. Что радует - что вследствие общего падения цен "дельта" в стоимости этих квартир уменьшится, и намного большее количество семей смогут улучшить свои жилищные условия. При помощи родственников и т.д., без банковских процентов.
Вот что я подумал, кстати - неплохо бы вообще ипотеку как институт упразднить Шучу, но 50-70% обязательного первого взноса позволили бы всем более реально и адекватно оценить свои реальные возможности и главное - потребности.

Цитата:

Вот что я подумал, кстати - неплохо бы вообще ипотеку как институт упразднить Шучу, но 50-70% обязательного первого взноса позволили бы всем более реально и адекватно оценить свои реальные возможности и главное - потребности.

Тут кто-то уже писал, что на ограниченном рынке кредитование вовсе не повышвает шансы купить товар, а только взвинчивает цены. Так что я поддерживаю идею отменить ипотеку. Кредиты на машины -- отлично, их производить больше будут и продавать дешевле. А кредиты на жилье будут только повышать его цену.

Цитата:

Тут кто-то уже писал, что на ограниченном рынке кредитование вовсе не повышвает шансы купить товар, а только взвинчивает цены. Так что я поддерживаю идею отменить ипотеку. Кредиты на машины -- отлично, их производить больше будут и продавать дешевле. А кредиты на жилье будут только повышать его цену.

В ближайщие пару лет закрытие ипотеки гарантировано, посмотрим что это даст.

Очень хорошая тема. Одна из немногих, где цифры, которые говорят сами за себя. А не эмоции.

Полностью согласен с расчетами в первом посте. Хотел бы добавить, что средняя з/п на октябрь 2008 по Киеву - это 2500 грн по УкрСтату. И это еще до кризисов, до прыжков доллара и т.д т.п Интересно посмотреть, какую з/п они опубликуют за последний месяц

Еще хотел бы добавить в эту формулу расчет соотношения цены аренды и продажи. Они всегда были связаны. Если примерно брать - то квартира, которая стоит 35-40 тыс $ сдавалась за 400$ в мес. Т.е 5-10 летняя окупаемость при 10 месячной сдаче, ну и конечно в зависимости от районы, ремонта и т.д. Это так было до пузыря с недвижимостью, так было в 2003-2005 годах. А поскольку аренда - это более подвижный показатель, чем продажа, но на основании аренды можно вполне хорошо предугадывать и цену продажи. Предлагаю мониторить рынок и так тоже.

Еще чисто для себя веду такую простенькую статистику по ценам реалт.уа. Так вот количество квартир, котореы стоили <1 тыс $ за квадрат на декабрь месяц было 30 штук, на январь - 100 штук, а вчера квартиры с ценой квадрата до 1 тыс $ уже было 220 штук. По-моему, это о чем-то да говорит Это все вторичка достроенная и с разными ремонтами.

Чеширский кот
а чего вы так удивляетесь? сейчас уже есть по 700-800$/квадрат и никто не берет. Будет и по 500. А потом будет и по 200-300
//~/Db2/0_Bazad.php?Opr=1&...00000&_nw=1

Цитата:

Еще чисто для себя веду такую простенькую статистику по ценам реалт.уа. Так вот количество квартир, котореы стоили <1 тыс $ за квадрат на декабрь месяц было 30 штук, на январь - 100 штук, а вчера квартиры с ценой квадрата до 1 тыс $ уже было 220 штук. По-моему, это о чем-то да говорит

Это говорит лишь о том, что есть люди, которые вносят туда подобные объявления.
Вносить объявления туда может любой желающий. Прозвоните по ним и много чего поймете.
Сейчас появилось множество лжепродавцов, которые дают объявления с целью внести панику и сбить цены.

Цитата:

Это говорит лишь о том, что есть люди, которые вносят туда подобные объявления.
Вносить объявления туда может любой желающий. Прозвоните по ним и много чего поймете.
Сейчас появилось множество лжепродавцов, которые дают объявления с целью внести панику и сбить цены.

во-первых, из тех, что я просматривал и некоторые звонил и узнавал - все было реально. Хотя конечно, правильно вы говорите, куча дезинформации есть. Согласен полностью.

Но, вы ведь не хуже меня понимаете, если появляются такие попытки сбивать цены, то идет общий тренд на понижение. А если он идет, то средняя цена будет рушится "как на дрожжах". Ведь зарабатывают не только на подъеме в цене, но и на падении. Многие брокеры сейчас заинтересованы обваливать цены, чтобы хоть как-то расшевелить рынок и чтобы хоть какие-то сделки появлялись. Ведь "на повышении" - уже не заработаешь, это все понимают, теперь можно риелторам зарабатывать только "на понижение" - это намного лучше, чем просто застой, как сейчас и 1-2 сделки в месяц на все агенство вместо 50 сделок летом. Поэтому это только дело времени. Рынок будет не падать, рушиться.
Это все мое имхо.

Цитата:

2МирнийКиев
Вопросы:
1. Почему взяв среднюю зарплату (и другие данные) по Украине, Вы хотите определить цену киевской недвижимости?
Не думаете ли Вы, что на основании данных по Украине было бы куда более логично определять среднюю цену недвижимости по Украине?
Избрав какую-то конкретную модель – следуйте уж ей до конца.
Реальность же такова, что где-то деньги концентрируются, а откуда-то вымываются… Соответственно и цены на недвижимость очень разные.

+СОГЛАСЕН ошибка! - Взята Украина, но и сравнительный показатель(ноябрь 2006) был по Украине! ПЕРЕСЧЕТ. Докризисный КИЕВ, ноябрь 3124грн\8=392дол. что меньше декабря 2006, где было 2256грн\5 =451 дол. и чуть больше того же ноября 2006 = 371 дол. //ukrstat.gov.ua/control/uk/localfile... reg_zpm06_u.htm
Ну пусть даже это февраль 2007, два месяца роли не играет, так что средние показатели по Украине в пропорции годов не уступают Киевским. П.С, да я и брал ПФТС как более сконцентрированный показатель положение дел, кредиты, прибыли, зарплаты итп...так и получатеся что по ноябрским зарплатам 1700 дол, приэтом тут и центр вложен.
2. Почему не учитываете, что большинство (подавляющее большинство) потенциальных покупателей уже имеют какую-то недвижимость? И, строго говоря, лишь улучшают свои жилищные условия.
Если принять, что конкретная семья улучшает свои жилищные условия на 25%, то фактически они платят не за всю квартиру, а лишь где-то за треть ее (учитывая разные дополнительные расходы).

Не учитвается, так как показатель идет по сравнении истории "индекса" домик.нет, думаете пару лет назад люди не имели какую-то собственность? Те же яйца только в профиль

3. Почему не учитываете, что значительная (основная?) часть недвижимости вообще не покупается, а переходит по наследству?
Жилье – предмет очень долговременного пользования (20- 30 -50 и более лет). За это время нередко кто-то умирает, и его жилье (обычно) достается наследникам.


Да и пару лет назад переходила по наследству,..поэтому и не учитывается. Что разьве нет?

- - - - - - - - - -
Конечно, у каждого человека свои жизненные и финансовые обстоятельства.
Но тут важны не столько личностные обстоятельства каждого конкретного участника рынка, сколько общая картина (желательно, выраженная в виде статистических данных). Нужна статистика по группам населения, городам, возрастам, профессиям и многим иным параметрам.
Вы исходите из того, что у человека вообще ничего (кроме зарплаты) нет. И все сводите к зарплате. А в условиях рынка недвижимости Киева это методологически неверно.

Все это было всегда, как сегодня, так и пару лет назад. Я вообще не считал по зарплате. Я просто отметил этот показатель. А вывод сделал на основе индекса украинских предприятий - ПФТС. \
П.С. Ксати за эти дни они еще подешевели, индекс пфтс продолжает падать, как и мировые индексы.