Cколько должет стоить кв. метр в Киеве. Расчет.

Цитата:

+СОГЛАСЕН ошибка! - Взята Украина, но и сравнительный показатель(ноябрь 2006) был по Украине! ПЕРЕСЧЕТ. Докризисный КИЕВ, ноябрь 3124грн\8=392дол. что меньше декабря 2006, где было 2256грн\5 =451 дол. и чуть больше того же ноября 2006 = 371 дол. //ukrstat.gov.ua/control/uk/localfile... reg_zpm06_u.htm
Ну пусть даже это февраль 2007, два месяца роли не играет, так что средние показатели по Украине в пропорции годов не уступают Киевским. П.С, да я и брал ПФТС как более сконцентрированный показатель положение дел, кредиты, прибыли, зарплаты итп...так и получатеся что по ноябрским зарплатам 1700 дол, приэтом тут и центр вложен.

Это не просто ошибка. Это неправильная методология.
Берете за базу для сравнения ПФТС (котировки акций украинских предприятий) – берите средневзвешенные цены недвижимости Украины.
Мешайте в «общем котле» киевские цены и цены в других городах. Определяйте средневзвешенную (то есть, с учетом размеров каждого конкретного города) цену, которая должна быть (по Вашему мнению) в Украине.
А потом, определив «средневзвешенную цену» по Украине, делайте выводы относительно цен, которые должны быть в каждом конкретном городе (в том числе, и в Киеве).

Цитата:

Все это было всегда, как сегодня, так и пару лет назад. Я вообще не считал по зарплате. Я просто отметил этот показатель. А вывод сделал на основе индекса украинских предприятий - ПФТС. \
П.С. Ксати за эти дни они еще подешевели, индекс пфтс продолжает падать, как и мировые индексы.

Вы назвали тему « Cколько должет стоить кв. метр в Киеве. Расчет., Аналитика по данным Домика.»
Вот все мои вопросы и относятся к этому самому «должен стоить».

Привязывать стоимость недвижимости к стоимости акций на фондовом рынке – дело (ИМХО) очень сомнительное. У нас что: есть фондовый рынок, акции на котором адекватно отражают стоимость украинских предприятий?
Уж, коль скоро Вы ставите во главу угла ПФТС, то обосновали бы, за что ему такая честь?

Но привязали к ПФТС - и привязали.
Дело (ИМХО) не в этом.
А в том, кто и сколько должен и может платить за киевскую недвижимость.
Если семья покупает квартиру «с нуля» (то есть, платит за нее 100% деньгами) - то ответ на поставленный Вами вопрос «сколько должен стоить…» - один.
Если семья платит за улучшение своих жилищных условий 30% деньгами, а 70% «квадратными метрами» – то ответ уже будет другой.
Если квартира переходит по наследству (а добрая половина киевлян улучшила свои жилищные условия за счет недвижимости, принадлежавшей их предкам), то ответ на поставленный Вами вопрос будет совсем иной.

P.S.
Возможно, я и не задавал бы подобные вопросы, если Вы как-то иначе сформулировали тему. Например, «какова оптимальная цена квадратного метра в Киеве с точки зрения эффективного развития города и Украины в целом?».

Цитата:

Это не просто ошибка. Это неправильная методология.
Берете за базу для сравнения ПФТС (котировки акций украинских предприятий) – берите средневзвешенные цены недвижимости Украины.
Мешайте в «общем котле» киевские цены и цены в других городах. Определяйте средневзвешенную (то есть, с учетом размеров каждого конкретного города) цену, которая должна быть (по Вашему мнению) в Украине.
А потом, определив «средневзвешенную цену» по Украине, делайте выводы относительно цен, которые должны быть в каждом конкретном городе (в том числе, и в Киеве).

Вообще-то попытка интересная... Автору +

Мои коментарии: по зарплате считать нельзя, тут не учитываются другие доходы. А самое главное - наличный доход УВЕЛИЧИВАЛСЯ кредитом (ипотекой) и позволял купить более дорогой кв. м. Сейчас ипотеки нет, т.е. нет "мультипликатора" дохода.

ПФТС. У нас нет устойчивого местного инвестирования. Нерезиденты играли на нем первую скрипку.

Обмены-наследия - отпадают вообще. Ни один раз говорилось тут на форуме что цена и объем предложний 1ой квартиры - это есть своего рода показатель активоности. Покупателе 1 комнаты - в основном делали это за нал + кредит.

По моему мнению цена на кв. м. тяжело поддается точным подсчетам. Самый правильный показатель (им пользуеются за бугром) соотношение аренды и стоимости. НО, это соотношение скачет и его скачки говорят о переоценке или недооценке недвижимости. А говорят они тогда когда есть долгосрочная статистика, которая включает несколько "пузырей" и спадов. Если есть у кого - поделитесь.

И на последок. Легче мониторить тренд. Как вариант - когда банки массово начнуть давать ипотеку под хоть 30%-50% первоначального взноса - это будет стабилизация цен с возможным последующим ростом. Но это только одни из факторов.

Цитата:

И на последок. Легче мониторить тренд. Как вариант - когда банки массово начнуть давать ипотеку под хоть 30%-50% первоначального взноса - это будет стабилизация цен с возможным последующим ростом. Но это только одни из факторов.

Объясните почему тренд легче мониторить на растущем рынке, а не на падающем?
А про соотношение аренды и стоимости - уже тысячу раз обговореная методика. Но повторение - мать учения.

Автору темы + за альтернативу.

Цитата:

Объясните почему тренд легче мониторить на растущем рынке, а не на падающем?
А про соотношение аренды и стоимости - уже тысячу раз обговореная методика. Но повторение - мать учения.

Автору темы + за альтернативу.

На любом рынке - и растущем и падающем. Весной-летом 2008 года уже были первые "звонки" превещающие конец тренда роста.

Т.к. мы сейчас в тренде падения - нужно мониторить факторы которые могут приостановить падение, стабилизировать и дать толчок новому росту (дать точок - самое сложное, тут уйма факторов). Мониторить для того что бы увидеть "дно". Каждому это дно интересно по-своему.

Цитата:

На любом рынке - и растущем и падающем. Весной-летом 2008 года уже были первые "звонки" превещающие конец тренда роста.

Т.к. мы сейчас в тренде падения - нужно мониторить факторы которые могут приостановить падение, стабилизировать и дать толчок новому росту (дать точок - самое сложное, тут уйма факторов). Мониторить для того что бы увидеть "дно". Каждому это дно интересно по-своему.

Позвольте с вами не согласится, звонки перелома тренда были уже видны в ноябре 2007 г.

А с остальным согласна. Именно сейчас их нереавльно достоверно мониторить, т.к. мы просто в свободном полете. Вот когда за что-то зацепимся, остановимся, вот тогда и можно осматриваться и "щупать дно".

Очень часто аналитики не могли определиться при ответе куда лучше влаживать деньги - в акции компаний, в недвижимость, в землю. Мы прекрасно знаем, что серьезные (и не серьезные инвесторы) влаживали большие деньги как в акции, так в недвижимость, так и в землю.

Поэтому нельзя отвергать, что рейтинги не взаимосвязаны.

! PFTS - реальный рейтинг украинских компаний, "большие" люди там торгуют акциями, деньгами и очень большими, эти же люди вкладывали деньги и в недвижимость, и в землю.



Я всего лишь ПФТС спроецировал, на рейтинг Домик.нет.

Цитата:

Эт была экономически обоснованая цена, до кризиса.
Стоимость недвиги эт цена её аренды в месяц помножаная на сто.
Если сейчас 2 комнатная квартира в 60 квадратов здаётся за 3000 грн, то стоимость этой квартиры 300к грн, что по курсу 8, равно 37.5к баксов, или 625 баксов за метр.
В зависимости от дальнейшей стоимости аренды, и стоимости бакса, цена метра меняется.

Сван, мой молдавский друг.... как вам в условиях кризиса живётся? насколько ближе стали к покупке 3к в Броварах?
З.Ы. этот же вопрос и Юрану

Цитата:

Сван, мой молдавский друг.... как вам в условиях кризиса живётся? насколько ближе стали к покупке 3к в Броварах?
З.Ы. этот же вопрос и Юрану

Замечательно, жить стало дешевле, и главное видишь что работаешь не зря ;-)
Вот летом на жратву, и обязательные расходы уходило под 500 баксей, ща влезаю в 300. И эт без изменения качества жизни. Ляпота.
3 комнатная в броварах стоила 180к, ща такая же 80-90к и с припиской торг до победы. Я ешо подожду, ждал 2 года подожду ешо полгодика.
Из неприятностей, в привате 3к баксей подвисло, с концами или ешо не всё потеряно узнаю в середине марта.
К началу лета, думаю доступный мне кеш, будет в районе 50к На шо нить убогое должно хватить ;-)

Цитата:

Замечательно, жить стало дешевле, и главное видишь что работаешь не зря ;-)
Вот летом на жратву, и обязательные расходы уходило под 500 баксей, ща влезаю в 300. И эт без изменения качества жизни. Ляпота.
3 комнатная в броварах стоила 180к, ща такая же 80-90к и с припиской торг до победы. Я ешо подожду, ждал 2 года подожду ешо полгодика.
Из неприятностей, в привате 3к баксей подвисло, с концами или ешо не всё потеряно узнаю в середине марта.
К началу лета, думаю доступный мне кеш, будет в районе 50к На шо нить убогое должно хватить ;-)

Сван ты меня знаешь я человек независтливый и не подлый "На шо нить убогое должно хватить ;-)" это не ответ.... жизнь короткая штука и "переходных" вариантов нужно избегать..... сам знаешь у програмеров как и у спортсменов карьера короткая 35 лет и пенсионер..... так что планочку повышай.... кстати посоветовал бы тебе максимум в мае деньги с России забирать.... Приват март переживёт так что денюжку заберёшь не переживай..... а поповоду "жить стало дешевле" ты кривишь душой.... импортные тапки купил 900 гривен блин в Спортмастере гори оно синим пламенем.... время дешовых цен ещё не наступило, привет Ихтиандру

Цитата:

Сван ты меня знаешь я человек независтливый и не подлый "На шо нить убогое должно хватить ;-)" это не ответ.... жизнь короткая штука и "переходных" вариантов нужно избегать..... сам знаешь у програмеров как и у спортсменов карьера короткая 35 лет и пенсионер..... так что планочку повышай.... кстати посоветовал бы тебе максимум в мае деньги с России забирать.... Приват март переживёт так что денюжку заберёшь не переживай..... а поповоду "жить стало дешевле" ты кривишь душой.... импортные тапки купил 900 гривен блин в Спортмастере гори оно синим пламенем.... время дешовых цен ещё не наступило, привет Ихтиандру

Так никто и не говорил об сейчас, народ пока ещё не все запасы за годы жизни не по средствам проел, на кредитный крючок попали многие, но не все. К лету заначки многих опустеют, вот тогда покупательная способность доллара США в Украине станет сравнима с покупательной способностью его, родимого, в Китае.

//www.obval.com.ua/regions/532-kirovo... -polnostju.html
Вот реальная цена на квадрат в Киеве, по которой можно хоть на время, сейчас, оживить рынок, да и то не надолго.

Цитата:

//www.obval.com.ua/regions/532-kirovo... -polnostju.html
Вот реальная цена на квадрат в Киеве, по которой можно хоть на время, сейчас, оживить рынок, да и то не надолго.

А причем тут Кировоград?
Кстати все-равно не верится, что хоть и в таком забытом городе, но цены так опустились.

Вот прочитал сегодня такую статеечку, господа:

Жилье в новостроях дешеветь не будет!

На строительном рынке ценам падать дальше не куда. Жилье продается по ценам себестоимости в ущерб застройщикам. Об этом заявил заместитель главы Комитета ВР по вопросам строительства Юрий Сербин
Стоимость разрешительных процедур, которая составляет львиную долю цены на недвижимость, до сих пор остается неизменной.
Сейчас средняя себестоимость строительства квадратного метра – 4,5 тыс. гривен. В Киеве – чуть больше 5.
Ждать дальнейшего понижения цен на новострои стоит только в случае банкротства строительных организаций.

И у меня возник, как по мне, совершенно логический вопрос (пардон за тавтологию): а где ж ЛОГИКА? Еще свежо придание о том, как строители, которые полгода назад продавали м. кв. в Киеве по 14,000 гривен, кричали, что у них почти нулевая рентабельность и что реальная себестоимость постройки и есть почти те самые 12-14,000 гривен. Не смотря на этот треп, Минрегионстрой и дальше выдавал на гора приблизительные цифры себестоимости постройки 1 м.кв. в Киеве и их последняя цифра - ок. 5,000 гривен. Дальше - больше! После скачков курса доллара (а при чем же доллар к украинскому м.кв., особенно учитывая факт значительного удешевления стройматериалов и стройрасходников???) многие игроки первичного рынка пересчитывают цены с корректировкой на курс американской валюты. И вот сегодня мы слышим заявление, что себестоимость 5,000 и жилье продается по себестоимости?! Не знаю, то ли лижи не едут, то ли я без лыжных палок... Покажите мне, где же в Киеве продается жилье по 5,000 гривен (ок. 600 уе)??? А по 22,000 не хотите (ЖК "Голосеевский")???

П.С.: Может уже пора определиться и врать всем о себестоимости м.кв. одинаково?

П.П.С: Не переживайте, господа застройщики, покупатели вас без прибыли не оставят! Берите свои метры и ставьте на них ценники 5,500 - 5,600 (ок. 10% рентабельности, что в кризисное время совсем неплохо!). Вот тогда и оживет РЖН!

Цитата:

П.П.С: Не переживайте, господа застройщики, покупатели вас без прибыли не оставят! Берите свои метры и ставьте на них ценники 5,500 - 5,600 (ок. 10% рентабельности, что в кризисное время совсем неплохо!). Вот тогда и оживет РЖН!

так прийдется больше работать ... лучше продавать за 20 000 (по "себестоимости").

Вчера вечером по Bloomberg'u показывали стат.данные за Декабрь по продажам довых домов в США, опять снизились. Также был озвучен прогноз: ценны будут падать до 2011 (одинадцатого) ... такое впечетление что все намного хуже чем "думает" Лева и Ко.

Цитата:

Все это было всегда, как сегодня, так и пару лет назад. Я вообще не считал по зарплате. Я просто отметил этот показатель. А вывод сделал на основе индекса украинских предприятий - ПФТС. \
П.С. Ксати за эти дни они еще подешевели, индекс пфтс продолжает падать, как и мировые индексы.

А если его еще и в долларах пересчитать, то...

Много полезных данных, графиков и размышлений по теме
//capital-times.com/index.php?option=... Itemid=88888958

А я не понял!

А где же ВОЙ что все будет только дорожать!

Оно ж будет только дорожать! Однозначно. Да Вы шо, мужыки. Вкладывайтесь в золотые метры!

Метры больше не производят! Все в Киев! На барикады! Отстаивать 1кв.м. на уровне 3000 в обосранной гостинке!

Цитата:

для определения цены в Киеве нужно брать зарплату не "среднюю по палате", а среднюю зарплату тех, кто намеревается купить жилье. А это разные вещи.

Нету никакой разницы. Учителя с зарплатой 1500 грн и проживающие в двухкомнатной квартире с родителями и семьей брата (сестры), тоже намереваются купить жилье.

Например, в Лейпциге, где средняя зарплата в 10 раз выше киевской, 35-метровая гостинка стоит 20300 евро:
//www.kazgo.com/post_5358.html

Себестоимость строительства метра у нас - менее 200 долларов. По ICTV в новостях как-то сказали, что 1 млрд. гривен - это 9000 квартир. В новостройках. А есть однушки, есть и 4-комнатные. Средний метраж - 75-80 метров. Вот и выходит себестоимость метра - 180 долларов.