Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Мы все мастера говорить Давайте конкретно Вы верите что ваша зарплата упадет до 100 долларов ?

Хрущёвку за 4000 ещё нужно отремонтировать. Это ещё 5000 тысяч. ремонт дорогой, увы.

Цитата:

Хрущёвку за 4000 ещё нужно отремонтировать. Это ещё 5000 тысяч. ремонт дорогой, увы.

Красиво живете вбухать 50 тыс ??? Вы золотые унитазы ставить будете или сами обои не поклеите?

Цитата:

Скажу так я думал вбухать деньги в дом в штатах, но видя как цена падает с каждым днем на Украине оттягиваю ето решение - так как в Штатах дома падают с большим скрипом а в Украине свободный полет и с каждой 1000 цена становится все боллее и более привлекательной. Если чудо произойдет и цена упадет до Ихтандровских хотелок , ну его нафиг ето дом и налогами 10 тыс в год , луче 100 квартир за 400 -500 тыс и сдавать по 100 долларов 10000 в месяц -- совсем неплохо

И сразу ухожу на пенсию , ну его нафиг ету работу

Отнимайте сразу квартплату, налог на недвижимость и подоходный, в Украине 15% от дохода. И ваши убытки будут как раз 10000у.е. Улыбнулись? Ешо мечтаете о ста квартирах?
Скоро будут сдавать за квартплату!

Цитата:

А у меня золотая Не согласен.
Берем среднюю з/п в гривнах умножаем на 12 и умножаем на 5 (3?) и получаем цену на среднюю однокомнотною.

Смотрю, у всех возникла та же формула рассчёта: за однушку трёх-пяти годичная зарплата. Но чтобы в гривне... это уже дно

Цитата:

Отнимайте сразу квартплату, налог на недвижимость и подоходный, в Украине 15% от дохода. И ваши убытки будут как раз 10000у.е. Улыбнулись? Ешо мечтаете о ста квартирах?
Скоро будут сдавать за квартплату!

Не надо повторять глупости в Киеве за квартплату сдавать не будут . А простите какой налог вы платите за квартиру? Частного предпринимателя с 200 гривнями налога пока никто не отнимал не так ли? Да пока еше мечтаю ...

п.с. Приблизительные сроки эксплуатации

Сталинка 1930-55 гг = 80-100 лет эксплуатации.
Тоесть вы покупаете квартиру на приблизительный срок в 20-50+- лет.

Панельные «Хрущевки» 1955-70 гг = 45-70 лет эксплуатации.
Тоесть вы покупаете квартиру на приблизительный срок в 20-30+- лет.

Кирпичные пятиэтажки 1955-70 гг = 80-100 лет эксплуатации.
Тоесть вы покупаете квартиру на приблизительный срок в 30-60+- лет.

И т.д.

п.п.с. Также, если сочетать с сегоднешней дикой стоимостью, пример $180 тыс. То вы плотите

$9000 в год / $750 в месяц за самую старую Сталинку
$3600 в год / $300 в месяц за самую новую Сталинку

$9000 в год / $750 в месяц за самую старую Хрущёвку
$6000 в год / $500 в месяц за самую новую Хрущёвку

$6000 в год / $500 в месяц за кирпичную пятиэтажку 1955+г.
$3000 в год / $250 в месяц за кирпичную пятиэтажку 1970-г.

Цитата:

Полдня думал - пока к 10-ка базовых товаров так ничего и не могу добавить для рассчета...
Какие будут предложения?

Соль и спички !

Цитата:

Не надо повторять глупости в Киеве за квартплату сдавать не будут . А простите какой налог вы платите за квартиру? Частного предпринимателя с 200 гривнями налога пока никто не отнимал не так ли? Да пока еше мечтаю ...

1. ЧП ещё должен платить 33% в пенсионный фонд от оборота.
2. Имею в виду скорый новый налог на недвиж. От хруща 32 м.кв. это 227 грн. на год.
3. Подоходный 15%, а не ЧП 200 грн. это мухляж!

Alisa2k, я прошу прощения за оффтоп, но Вы словно или занялись максимизацией убытков, или спутали ЧП (частное предприятие) и Частного предпринимателя (физическое-лицо предпринимателя - ФОП, - или более привычное раньше сокращение физлицо-СПД, субъект предпринимательской деятельности)... Подсказываю, может быть Вы этого ещё не знаете, ФОП кроме 200грн по большинству видов деятельности освобождён от любых платежей (подоходного и социалки тоже) + любому физлицу-предпринимателю в Украине вместо найма догогостоящего работника уже давно выгоднее сделать из своего работника ещё одно физлицо-предпринимателя и платить за его услуги, после чего тот просто платит 200 гривен в месяц, и никакие подоходные или социальные начисления и прочие налоги с него (работника) снова-таки не снимаются... Идеальный способ легализации доходов... Ну, это оффтоп, не хочется в него уходить...


Возвращаясь к теме,
ИМХО, связывать текущие цены на недвижимость с текущими заработками - не очень целесообразно. Нужно всё-таки иметь ещё ввиду текущие нереализованные накопления, я об этом писал недавно тут - не хочу повторяться.

А возвращаясь к заглавной теме "Адекватная цена недвижимости", можно много фантазировать по поводу адекватности. Адекватность цены недвижимости для покупателя - это минимальная цена при максимальной удовлетворенности покупкой. Адекватность продавца - это цена минимально необходимая для реализации насущной его потребности (из-за которой продаётся недвижимость). Адекватность для спекулянта - перспектива получения максимальной маржи в как можно более краткой перспективе. Адекватность цены недвижимости для строителя-девелопера - это себестоимость плюс интересующий его процент.

Мы проживаем период, когда адекватность определяют покупатели. Этот период традиционно наступает после периода, в котором порядок адекватности цен оооочень долго определялся спекулянтами. Поэтому от своего летнего прогноза не отказываюсь Средняя квартира для Киева - это 50-метровая двухкомнатная квартира в кирпичном доме эпохи прогрессирующего застоя в 10-15 минутах хотьбы/езды от метро - придёт по теории к 700-800$ метрам за квадрат в годовой перспективе, определяя адекватность цен и для сумевшего сохранить средства покупателя, и для вынужденного закрывать свои потребности в финансах продавца.

Цитата:

Alisa2k, я прошу прощения за оффтоп, но Вы словно или занялись максимизацией убытков, или спутали ЧП (частное предприятие) и Частного предпринимателя (физическое-лицо предпринимателя - ФОП, - или более привычное раньше сокращение физлицо-СПД, субъект предпринимательской деятельности)... Подсказываю, может быть Вы этого ещё не знаете, ФОП кроме 200грн по большинству видов деятельности освобождён от любых платежей (подоходного и социалки тоже) + любому физлицу-предпринимателю в Украине вместо найма догогостоящего работника уже давно выгоднее сделать из своего работника ещё одно физлицо-предпринимателя и платить за его услуги, после чего тот просто платит 200 гривен в месяц, и никакие подоходные или социальные начисления и прочие налоги с него (работника) снова-таки не снимаются... Идеальный способ легализации доходов... Ну, это оффтоп, не хочется в него уходить...
Возвращаясь к теме,
ИМХО, связывать текущие цены на недвижимость с текущими заработками - не очень целесообразно. Нужно всё-таки иметь ещё ввиду текущие нереализованные накопления, я об этом писал недавно тут - не хочу повторяться.

А возвращаясь к заглавной теме "Адекватная цена недвижимости", можно много фантазировать по поводу адекватности. Адекватность цены недвижимости для покупателя - это минимальная цена при максимальной удовлетворенности покупкой. Адекватность продавца - это цена минимально необходимая для реализации насущной его потребности (из-за которой продаётся недвижимость). Адекватность для спекулянта - перспектива получения максимальной маржи в как можно более краткой перспективе. Адекватность цены недвижимости для строителя-девелопера - это себестоимость плюс интересующий его процент.

Мы проживаем период, когда адекватность определяют покупатели. Этот период традиционно наступает после периода, в котором порядок адекватности цен оооочень долго определялся спекулянтами. Поэтому от своего летнего прогноза не отказываюсь Средняя квартира для Киева - это 50-метровая двухкомнатная квартира в кирпичном доме эпохи прогрессирующего застоя в 10-15 минутах хотьбы/езды от метро - придёт по теории к 700-800$ метрам за квадрат в годовой перспективе, определяя адекватность цен и для сумевшего сохранить средства покупателя, и для вынужденного закрывать свои потребности в финансах продавца.

У покупки квартиры всегда есть альтернатива - аренда. Неужели вы думаете, что человек среднего достатка, сумевший нахомячить в сытые годы 50000 баксов, и которому хватило ума не влезть в ипотечный капкан, вприпрыжку побежит покупать квартиру по 700 баксов за метр на все свои сбережения в такое непростое время, при условии, что сможет арендовать аналогичную за квартплату + 100$?

Цитата:

У покупки квартиры всегда есть альтернатива - аренда. Неужели вы думаете, что человек среднего достатка, сумевший нахомячить в сытые годы 50000 баксов, и которому хватило ума не влезть в ипотечный капкан, вприпрыжку побежит покупать квартиру по 700 баксов за метр на все свои сбережения в такое непростое время, при условии, что сможет арендовать аналогичную за квартплату + 100$?

А что его удержит?.. Ожидание того, что падение будет таким же "вечным", как и рост?.. На форуме вместе с вечными ростишками обозначились и вечные обвалисты?.. Я тоже на данный момент остаюсь обвалистом... однако, знаете... Знаете, тошно было от очевидного вранья ростишек, но как бы сладко не отрыгивалось от сказок обещающих 100-150$ за квадрат в Киеве обвалистов, слаще не становится во рту.

Ну а это пошлое "нахомячить" - знаете... Те, кто будет заниматься покупками с этого года, скорее работяги, чем грызуны, с которыми Вы из Израиля изволите сравнивать людей. Они работали на свои сбережения не один год для того, чтобы догнать цены на квартиры для обоснования своих семей в своих квартирах. Догонят, перегонят, постоят-подумают, найдут подходящий для них вариант и по своему соображению купят!.. Кто-то, правда, на первом дне - в районе 800-1000 за квадрат обозначенной квартиры, - кто-то выждет ещё полгода ожидая дополнительных 10-15% снижения... Однако точно не станут ждать приезда из-за рубежа или оживления местной толпы новорождённых спекулянтов, которые приступят к скупке недвиги за гроши, чтобы впаривать потом перепроданное на взлёте...

Падение имеет столь же рациональный лимит, как и рост. Хотя, конечно, сотням тысяч семей и хотелось бы другого...

Цитата:

А что его удержит?.. Ожидание того, что падение будет таким же "вечным", как и рост?.. На форуме вместе с вечными ростишками обозначились и вечные обвалисты?.. Знаете, тошно было от очевидного вранья ростишек, но как бы сладко не отрыгивалось от сказок обещающих 100-150$ за квадрат в Киеве, слаще не становится во рту.

Ну а это пошлое "нахомячить" - знаете... Те, кто будет заниматься покупками с этого года, скорее работяги, чем грызуны, с которыми Вы из Израиля изволите сравнивать людей. Они работали на свои сбережения не один год для того, чтобы догнать цены на квартиры для обоснования своих семей в своих квартирах. Догонят, перегонят, постоят-подумают, найдут подходящий для них вариант и по своему соображению купят!.. Кто-то, правда, на первом дне - в районе 800-1000 за квадрат обозначенной квартиры, - кто-то выждет ещё полгода ожидая дополнительных 10-15% снижения... Однако точно не станут ждать приезда из-за рубежа или оживления местной толпы новорождённых спекулянтов, которые приступят к скупке недвиги за гроши, чтобы впаривать потом перепроданное на взлёте...

В слове "нахомячить" не вижу ничего оскорбительного, собирать понемногу, отказывать себе в излишествах, именно такое значение я вкладываю в это понятие, да я и сам такой. Поэтому и понимаю, что значит обнулить многолетние накопления, не улучшив существенно качества жизни. Поэтому и стану покупать квартиры не ранее, чем через 3-6 месяцев после того, как экономика Украины твёрдо станет на ноги, а валюты страна будет больше зарабатывать, чем тратить. Чего и советую тем, кто сумел скопить деньги до кризиса. Пропустить пик - это трагедия для спекулянта, купить через несколько месяцев после дна - незаметная потеря прибыли, рост сначала будет очень медленным, и дефицита первое время не будет. А рациональный лимит падения в стране, где не тратят большую часть дохода на выживание таков: квартира стоит, как аренда за 100 месяцев. В странах, где приходится выживать квартира стоит дешевле в 2-3 раза.

Цитата:

У покупки квартиры всегда есть альтернатива - аренда. Неужели вы думаете, что человек среднего достатка, сумевший нахомячить в сытые годы 50000 баксов, и которому хватило ума не влезть в ипотечный капкан, вприпрыжку побежит покупать квартиру по 700 баксов за метр на все свои сбережения в такое непростое время, при условии, что сможет арендовать аналогичную за квартплату + 100$?

Сейчас уже предлагают на Позняках вторичку в новостроях долларов по 800-900 за метр...
Предложений валом. Торг от 20%, только в основном агенты непосредственно к клиентам не допускают (боятся потерять комиссионные ).
С февраля даю заявки по форумам, и снимаю плату за входящие)))

Цитата:

С февраля даю заявки по форумам, и снимаю плату за входящие)))

+ 1

Цитата:

Мы все мастера говорить Давайте конкретно Вы верите что ваша зарплата упадет до 100 долларов ?

Верю, что средняя зарплата в Киеве скорее всего будет 100 долларов уже весной-летом. Судите сами. До кризиса средняя зарплата в Киеве составляла около 5т грн или 1т уе. Теперь премий нет (отнимаем 1000-1500 грн), зарплату даже уменьшили (отнимаем еще 1000-1500 грн), остается около 2500 грн, но если учесть тех, у кого в результате увольнения она равна 0 грн, то средняя з/плата уже не более 2000 грн. Делим на курс 8,5 = 235 долларов. Но еще не вечер - сокращения продолжаются, зарплаты снижаются, заводы останавливаются и тд и тп, а еще доллар подрастет - вот вам и 100 долларов средняя зарплата в Киеве и максимум 10т уе за 1к.

*****************************
Растишки должны помнить: раньше нас было много, а квартир мало, но сейчас все наоборот.

Цитата:

С февраля даю заявки по форумам, и снимаю плату за входящие)))

Зря риелтеров дергаете, у них и так жизнь не сахар нынче. Все равно до лета брать не будете, и практически никто не будет, все ждут падения еще процентов на 50, и покупатели, и продавцы тоже. Морально уже все готовы. А дальше будут смотреть по размерам роста задницы в стране.

Что касается зарплат и доходов, то опрос знакомых показал, что доходы мелкого бизнеса уже упали более чем в два раза плюс ближайшие месяц-два планируется падение еще в полтора-два раза. То есть к весне у этой категории людей с деньгами будет пшик.

Зарплаты наемных работников снизились в полтора-два раза плюс пошли сокращения офисных работников с НГ (а это основная масса претендентов на киевское жилье и всякую муть вроде кредитов). Людей, которые могут откладывать хоть что-то в кубышку для будущей покупки жилья, практически не осталось.

Цитата:

Для рассчёта нет ничего лучше золота, если совместить всё найденное чистое золото, то это будет куб с равными сторонами в 20 метров. (ранее я давала линк на банк, который держит все сбережения в золотых граммах и в любой момент их можно перевести на любой счёт, в любой валюте.)

золото я уже учет (пункт 8)

но полностью на него завязываться будет неправильно, так как у нас меняются принципы экономических отношений (еще пару месяцев - и перейдем на бартер...)

Цитата:

Сейчас уже предлагают на Позняках вторичку в новостроях долларов по 800-900 за метр...
Предложений валом. Торг от 20%, только в основном агенты непосредственно к клиентам не допускают (боятся потерять комиссионные ).
С февраля даю заявки по форумам, и снимаю плату за входящие)))

Я заметил, что у обвалистов с деньгами (т.е. людей которые ждали снижения цен, и копили деньги) уже присутствует легкое нетерпение - абы не опоздать. Я тоже к этой категории отношусь, но если думать рационально, то подъем цен (развотор тренда) может произойти или из-за возобновления ипотеки или из-за притока денег из-за бугра направленых на покупку недвижимости.

Ипотека - тут все легко. Пока ее нет, и мониторить ее тоже довольно легко. Как только банки начнуть выдавать кредиты под 15% в валюте, 20% в грн. и первоначальным взносом 30% (цифры все +/-) это можно будет считать началом разворота тренда.

Тяжелее с притоком денег. Оф. статистика отстает мин. на 1 мес. да и не захватывает все движение капитала.

Но пока что отриц. баланс по торговле товарами за 11 мес. 2008 что-то вроде минус 17 млрд. дол. Если по услугам сохранился плюс, то итого будет минус 14-15 млрд. за весь 2008. По движению капитала (который должен покрывать дефицит торговли) тяжко - тут НБУ вроде должен отчитываться. Если у кого есть источники - сообщите плиз.

Цитата:

Я заметил, что у обвалистов с деньгами (т.е. людей которые ждали снижения цен, и копили деньги) уже присутствует легкое нетерпение - абы не опоздать.

Это как моряки после долгого плавания - увидев землю на горизонте, сгорают от нетерпения

Цитата:

Ипотека - тут все легко. Пока ее нет, и мониторить ее тоже довольно легко. Как только банки начнуть выдавать кредиты под 15% в валюте, 20% в грн. и первоначальным взносом 30% (цифры все +/-) это можно будет считать началом разворота тренда.

Но пока что отриц. баланс по торговле товарами за 11 мес. 2008 что-то вроде минус 17 млрд. дол. Если по услугам сохранился плюс, то итого будет минус 14-15 млрд. за весь 2008. По движению капитала (который должен покрывать дефицит торговли) тяжко - тут НБУ вроде должен отчитываться. Если у кого есть источники - сообщите плиз.

Да какое движение капитала? Сегодня шел возле "Кредитпромбанка" - стоит с самого утра очередь обманутых вкладчиков, надеються вырвать депозит. А вы говорите "движение капитала"...
К вашим ипотечным цифрам я бы еще добавил - плюс БЕЛЫЙ доход на семью, выше в два раза, чем ежемесячный платеж по кредиту. Ну и валютных кредитов массовых года полтора не будет точно.