Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

delphiec

Цены растут на стройматериалы и зарплаты. Инфляция, многие строители уехали на заработки за границу. Сейчас трезвого сантехника очень трудно найти. Кто думает что будет обвал на рынке акций, покупает недвигу. Кто думает что будет война, избавляется от укр активов.

На вторичке у нас любят ставить космические цены "с потолка"

По вашему мнению, возможно опыту,какой средний торг на недвижимость считается нормой? Если есть реальные примеры из жизни буду рад ответу

Igorbulatov

По вашему мнению, возможно опыту,какой средний торг на недвижимость считается нормой? Если есть реальные примеры из жизни буду рад ответу

Не существует среднего торга. Если у собственника цена завышена на 10% от рынка, то и торг будет соответствующим (если кто-то захочет торговаться); а если квартира ликвидная и выставлена по рыночной цене, то может быть несколько покупателей и торг уже вверх (не часто, но бывает). 

Всё зависит от спроса/ликвидности и того, насколько правильно сформирована стартовая цена. У нас на объектах обычно 2-3% на малоликвидные объекты (либо дома старые, либо много комнат, либо локация так себе) хозяева готовы скинуть и 1-1,5% на ликвидных, по новостройкам часто торг вообще не предусматривается, так как не заберёте по полной стоимости вы сегодня, через неделю заберут другие по более высокой (имеется в виду, уже по переуступке перед сдачей или сразу после сдачи дома, когда количество предложений уже ограничено и вот-вот эту переуступку могут закрыть (и начнётся продажа с документами и налогами сверху цены)).

Igorbulatov

Вот мне не понятно, откуда продолжается такой бешеный спрос на недвижимость? Может кто то пояснить

Про бешенный спрос вам расказал голодный риетор-пятипроцентовик? В Киеве продажи упали почти на 90 процентов. Барыги молятся на второй приход цен "как в 2021м", хотя их явно не будет.

Igorbulatov

По вашему мнению, возможно опыту,какой средний торг на недвижимость считается нормой? Если есть реальные примеры из жизни буду рад ответу

Думаю, пословицу "можно бесконечно смотреть как горит огонь, течет вода и т.д. и т.п." можно смело дополнить фразой "как спорят на форуме о ценах на недвижимость в Киеве".

Из личного опыта могу сказать – киевский рынок недвижимости это беспросветное болото. Вот каким он был 15-20 лет назад, когда я приехал в столицу студентом, вот таким и остался. Жаль только, что качество жизни с того времени очень сильно ухудшилось. Это все лирика, но она очень важна, поскольку именно вот это болото (говорю не о Киеве, а именно рынке недвижимости) и является основой для всех процессов в нем происходящих.

Теперь от лирики к сути. Во-первых, вы не найдете какого-либо надежного показателя динамики цен. Несколько графиков есть, какие-то, будут казаться вам более правдоподобными (в зависимости от того, на какой вы стороне – продавец или покупатель), но, тем не менее, порядок их формирования тайна покрытая мраком, энигма. Легче расшифровать древнеегипетские иероглифы, чем понять каким образом строятся эти динамики. На сайте m2bomber, для примера, цены растут и днем и ночью, в зной и стужу, даже в те немногочисленные дни, когда и в Украине и во всем мире одновременно какой-либо праздник, которые к тому же приходится на выходные дни, да еще и шабат, m2bomber продолжает неустанно рисовать цены вверх.

В свое время НБУ пытался разобраться с ценами, когда работал над упрощением ипотеки в Украине. Где начал, там же и застрял. А вот здешние сторожили они точно знают в какую сторону идет тренд.

Во-вторых, 90% из того, что пишется на этом форуме, пишется людьми мягко сказать малограмотными (все обиженными можете смело мысленно причислять и меня в число малограмотных, обещаю, я не обижусь). Они оперируют громкими данными, суть которых слабо представляют. И хорошо, если они хотя бы приведут достоверных показатель, но ведь часто несут такое…

Теперь немного практических аспектов. Первое правило бойцовского клуба – голосуем долларом. Можно бесконечно спорить куда и как пойдут цены, но особенность рынка недвижимости в том, что объекты в нем уникальны. В качественном доме и с хорошими соседями квартиры продаются не так часто. Можно, конечно, бесконечно себя убеждать, что цены пойдут вниз, и они даже могут пойти, но тем не менее ваш объект забрать по требуемой цене. Причина этому, как мне представляется, в двойственной природе местного рынка. Есть огромнейший пласт нераспроданной недвижимости в новостроях. То, что говорят, что цены на стройматериалы пошли вверх, это правда. Но если бы этот пласт квартир, которые были сданы даже не вот-вот, но 3-5 лет назад, выставили на продажу, цена на недвижимость в Киеве могла бы просесть если не на половину, то на треть так точно. По мере того, как собственники этого добра хотят есть/отдыхать/жить достойно, они понемногу выставляют их на продажу, и цены даже могут пойти вниз (это не прогноз, а предположение). Но тут мы переходим ко второй природе рынке – это качественное жилье. Такие дома, конечно есть, но если собрать вместе все желаемые параметры (район, расположение, инфраструктура и прочее), то их количество может свестись к единицам. Даже если собственник такой квартиры плохо понимает ее стоимость, то риелтор точно не продешевит. Поэтому, если предположить, что цены на новостройки будут падать, цена качественно жилья будет реагировать с бооольшим отставанием (думаю месяцев 6 как минимум, все будет зависеть от того, с какой скоростью будет накапливаться отсроченное предложение, если будет), и то не факт, что вообще может отреагировать.

О себе могу сказать, что в прошлом году планировал купить квартиру. Планы сорвались из-за резкого роста цен. Было 2-3 заинтересовавших меня объекта, но в обеих случаях ценник буквально за считанные месяцы вышел далеко за диапазон того, что могу себе позволить. И этом при том, что доход в разы выше среднерыночного.

На сильную коррекцию цен в качественном сегменте не рассчитываю, поскольку в Киеве есть существенная доля людей с нетрудовыми доходами, которые в любой момент могут забрать то что тебя интересует. Но покупать по текущей цене тоже не решаюсь. Как я сказал, качество жизни в Киеве с каждым годом падает. Сегодня ты покупаешь квартиру казалось бы в респектабельном доме, но завтра ситуация может быть совсем другой. Есть множество сценариев, которые могут умножить качество на 0, в том числе стихийные застройки с вырубкой скверов, не менее стихийное открытие развлекательных заведений/пабов/ресторанов, продолжающийся приток мигрантов из других стран с резко отличающейся культурой, которые умудряются селиться даже на Печерске (последняя тенденция приток узбеков, до этого были грузины).

Рынок новостроек более чувствительный к разного рода спекуляциям. Но этот сегмент меня не интересует, даже если цены упадут на 30%. Мне легче выехать заграницу, чем позволить себе жить в хрущевках-2.0.

Если говорить о ценовой тенденции. Есть множество факторов, которые, казалось бы, должны потянуть цену вниз в этом году. Но, снова-таки, киевский рынок недвижимости, это не рынок, это болото. Здесь нету рыночного расчета стоимости, учета расходов (особенно если инвестором является воровитый чинуша), понимания горизонта планирования или процента отдачи, даже собственные налогу вот уже говорят начали перекладывать на потенциальных покупателей. Соответственно все эти факторы могут тлеть очень и очень долго. Главным драйвером, как мне кажется, является голод. Вот проголодается десяток второй таких инвесторов, побегут продавать, тогда может цена и упадет, а нет, так нет.

П.С.

Форум определенно не место для образовательных целей. Это касается и моего комментария, может у вас будет совсем другой опыт.

Но заглядывать сюда интересно. Профессиональные финансисты, например, изучают технический анализ (тот что применяется на фондовом рынке), но не потому, что он имеет какой-либо смысл (это утверждение доказано научно), а потому что существенная доля участников рынка продолжает в него верить, а соответственно профессионалам необходимо это учитывать. Вот так и здесь.

average user

Но если бы этот пласт квартир, которые были сданы даже не вот-вот, но 3-5 лет назад, выставили на продажу, цена на недвижимость в Киеве могла бы просесть если не на половину, то на треть так точно.

 Даже если собственник такой квартиры плохо понимает ее стоимость, то риелтор точно не продешевит.

Здесь нету рыночного расчета стоимости, учета расходов (особенно если инвестором является воровитый чинуша), понимания горизонта планирования или процента отдачи, даже собственные налогу вот уже говорят начали перекладывать на потенциальных покупателей.

dobce

Этой песне проогромное количество непроданных квартир, наверное, уже лет 30, надо только добавить,что количество населения у нас постоянно сокращается и платежеспособный спростоже.

Это вообще откудатакая информация? Реальность такова, что риелтор будет торговаться ссобственником за снижение цены ещё до подачи объявления. Риелтор как никтодругой заинтересован в минимальной цене на объект продажи и будет старатьсяпродать вашу квартиру как можно раньше, основной мотив — это получениекомиссии.

А в этой цитате прекрасновсё, начнём с того, что инвестора в недвижимость не должны волноватьвсе перечисленные факторы, есть цена на товар, а себестоимость и расчётстоимости это к маркетологам от застройщиков. Никто при покупке товара недумает какова себестоимость и какова должна быть отпускная цена. Кто являетсяинвестором и откуда у него деньги это вообще особой роли не играет, даженаоборот, чем больше вороватых чинуш вольют деньги в рынок недвижимости, тембыстрее они потеряют свой капитал. За все издержки в конечном счёте заплатитконечный потребитель, если правила на рынке поменялись (ввели новые налоги), тосебестоимость готовой продукции возросла и либо продукцию перестают производить,либо повышают цену = перекладывают издержки на покупателей.

Вы, очень точно передали правила этого рынка!

Если начнется война квартиры подешевеют минимум в несколько раз(как на Донбассе). Если нет, застройщики и спекулянты будут держать цену пока не поймут что никому по такой цене квадратные метры не нужны. На ближайшие полгода цены будут удерживать искусственно несмотря на падения спроса начавшееся в январе. Дальше как получится.

Я не понимаю, вы хотите сказать что все рухнет?. Или задаёте вопрос когда. Когда можно будет брать по 500.

Если как вы выразились к нам что то и прилетит, то покупка метров по завышенной цене будет самым малым злом. 

За весь мир не скажу, но в Польше м2 вырос почти в два раза.

dobce

Ну что товарищи,вот уже как месяц идет военный психоз и зима подходит к концу, нефть стоит уже94$, продажи квартир упали почти до 0, а цена почему-то не падает? Есть лисчастливые приобретатели недвижимости дешевле цен лета 2021? Что должнослучиться чтобы цены упали?

Вроде массововыезжают депутаты и простые семьи тоже едут к родственникам в западномнаправлении, но тренда на снижение стоимости м2 я не вижу, как и сниженияарендных ставок по квартирам. Чёрный лебедьпросто кружится над рынком недвижимости Киева, но рынок не понимает намёков.

Объясняю популярно. Цены могут вырасти и в 10 раз. Для этого барыгам нужно просто прибавить нолик в объявлении на olx. Или даже несколько нулей. Продаж квартир нету. То есть ноль. Чтобы барыги и застройщики выдохнули и поняли что цены на метр осенью 2021го-это был просто массовый психоз, истерика и нереальное совпадение, и такого скорее всего больше никогда не будет-потребуется минимум полгода. Кто будет покупать метры которые завтра могут упасть в несколько раз(а упадут они в любом случае, даже есои войны не будет). Сейчас риелторы ищут себе новые работы, профессия стала одна из самых малооплачиваемых. Пузырь даже не лопнул, его просто не стало. Но если настроены оптимистично, обязательно покупайте прямо сейчас не дожидаясь пока цены упадут.

Людина

Ваши мантры про «нет продаж», простите, смешны. Вы на статистику сделок посмотрите за последние 5 лет. Там будут ответы. Остальное даже комментировать не стану, поскольку я именно риелтор (уже мчусь переучиваться, ломая ноги)))

dmvgura

Ваши мантры про «нет продаж», простите, смешны. Вы на статистику сделок посмотрите за последние 5 лет. Там будут ответы. Остальное даже комментировать не стану, поскольку я именно риелтор (уже мчусь переучиваться, ломая ноги)))

Я тоже хочу посмотреть на статистику продаж

Можете, пожалуйста, поделиться линком? 

Да, минус 5% готовы покупать, но это недорогая квартира за 60000 в Киеве. А статистику читал что продажи редкие, в основном по заниженным ценам. Да и на аренду спрос меньше. У народа психоз. 

average user

Я тоже хочу посмотреть на статистику продаж

Можете, пожалуйста, поделиться линком? 

dmvgura

Мин.юст публикует ежеквартальные и ежегодичные данные у себя на сайте. Там видно количество регистраций прав собственности по областям и городам. Всё четко и понятно, если свести в табличку. 

https://minjust.gov.ua/m/zvit-pro-robotu-derjavnih-ta-privatnih-notariusiv

И где там продажи? Там данные за 4 квартал 2021, в ноябре еще был спрос, согласен. Продаж стали в 2022, и это факт, соглашусь с предыдущими ораторами, что продавцы могут поднять хотелки, но продаж нет. Кто хотел купил, кто не успел и с мозгами понимает, что в нашей стране с ее будущим, брать по европейским ценам хату, как минимум глупо. Те кто набрался стояками квартир, попали, комуналочку и обслуживающим компаниям то надо платить, постоят, подумают и двинутся на юг....

dmvgura

Мин.юст публикует ежеквартальные и ежегодичные данные у себя на сайте. Там видно количество регистраций прав собственности по областям и городам. Всё четко и понятно, если свести в табличку. 

https://minjust.gov.ua/m/zvit-pro-robotu-derjavnih-ta-privatnih-notariusiv

Спасибо!

Мы уже свели все в табличку. с 2015 года: 

https://domik.ua/novosti/kolichestvo-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-ukraine-za-2015-2021-gody-262859.html 

AndreyC

И где там продажи? Там данные за 4 квартал 2021, в ноябре еще был спрос, согласен. Продаж стали в 2022, и это факт, соглашусь с предыдущими ораторами, что продавцы могут поднять хотелки, но продаж нет. Кто хотел купил, кто не успел и с мозгами понимает, что в нашей стране с ее будущим, брать по европейским ценам хату, как минимум глупо. Те кто набрался стояками квартир, попали, комуналочку и обслуживающим компаниям то надо платить, постоят, подумают и двинутся на юг....

Мне кажется вы слишком акцентируете внимание на количестве сделок.

Это, конечно, важный показатель, но только в контексте общей картины, и ценового тренда в частности.

Ведь согласитесь, по одному лишь количеству сделок вы не скажете чей сейчас рынок - покупателей или продавцов. В случае панических продаж кто-то ведь тоже должен будет покупать, а соответственно показатель может оставаться на высоком уровне.

Разве что резкое падение активности, если такое имеется, может служить индикатором некоего пограничного состояния, когда рынок переходит от покупателей к продавцам, или наоборот.

dobce

Ну что товарищи,вот уже как месяц идет военный психоз и зима подходит к концу, нефть стоит уже94$, продажи квартир упали почти до 0, а цена почему-то не падает? Есть лисчастливые приобретатели недвижимости дешевле цен лета 2021? Что должнослучиться чтобы цены упали?

Вроде массововыезжают депутаты и простые семьи тоже едут к родственникам в западномнаправлении, но тренда на снижение стоимости м2 я не вижу, как и сниженияарендных ставок по квартирам. Чёрный лебедьпросто кружится над рынком недвижимости Киева, но рынок не понимает намёков.

Как говорил классик "Не так-то діється все хутко, Як швидко кажуть нам казок"

Рынок недвижимости - это все-таки не селедка на базаре. Как кто-то ниже заметил, будет определенный временной лаг прежде чем можно будет судить о наличии реакции. Нормальный человек прежде чем продавать квартиру сначала подищет что-то на замену, а если уже имеет, то так или иначе будет еще закрывать бытовые вопросы, которые, как полагаю, есть у каждого не принадлежащего к числу небожителей. Затем, конечно же, будет попытка продать по текущим ценам. И лишь через несколько месяцев, когда недвижимость начнет аккумулировать все больше и больше расходов, будут попытки снизить ценник, и т.д. и т.п. То есть есть какой-то живой процесс, а набор банальных логических конструкций.

domik-admin

Мы уже свели все в табличку. с 2015 года: 

https://domik.ua/novosti/kolichestvo-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-ukraine-za-2015-2021-gody-262859.html 

Вот спасибо!

Может еще поквартально есть?

Кроме того, domik-admin, подскажите, почему вы перестали формировать график динамики цен?

Понятно, что ко всем таким индикаторам есть множесто вопросов, и тем не менее, в условиях такого информационного дефицита как на украинском рынке недвижимости, всякая статистика на вагу золота.