Себестоимость жилья

Цитата:

И продолжение статьи.
Если в ней слово "Латвия" заменить на слово "Украина", то разница будет небольшая.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
"...Большой скачок мелкого тигра. Экономика Латвии в двух словах

Для начала давайте разберемся, как и чем Латвия вообще живет. Латвийское статбюро утверждает, что ВВП Латвии [2] вырос с 4750,8 млн. лат (8334,7 млн. евро) в 2000 до 14193,5 млн. лат (20296,0 млн. евро) в 2007. Показатели конечно впечатляющие – Германия отдыхает. Но если мы покопаем поглубже, то увидим, что в 2006 ВВП Латвии на 81.6% формировался услугами, бюджетными расходами и строительством, в то время как в 2000 те же сектора составляли только 77.9%. Адепты “постиндустриальной экономики” естественно именно “сервилизацию” экономики и считают главным показателем цивилизованности и обругают меня ретроградом. Но тут нелишне напомнить, что в той же “отдыхающей” Германии на долю этих самых секторов приходится только 70% ВВП. Так что Латвия не только по темпам роста, но и по степени “экономической продвинутости” переплюнула Германию почти вдвое.

Далее, выясняется, что самые высокие показатели роста продемонстрировали торговля, финансовые услуги, а также строительство и операции с недвижимостью. Их совокупная доля в ВВП выросла за 7 лет с 35% до 43%. Т.е. получается, что “экономический бум” 2000-х отнюдь не был результатом бурного развития реального сектора экономики – промышленного производства, АПК, инфраструктуры, добычи и переработки полезных ископаемых. Оно и понятно – старая Европа не для того принимал Латвию и прочих младоевропейцев в ЕС, чтобы создать себе новых конкурентов. И субсидии на “структурные реформы” отстегивает им не для развития реальной экономики, а, наоборот, с целью сокращения этого самого реального сектора и замещения его потребительской инфраструктурой, для обеспечения потребления европейских товаров и услуг. Так что весь экономический “скачок” мелких “балтийских тигров”, и Латвии в частности, произошел исключительно за счет стремительного роста потребления и спекуляций с недвижимостью. В принципе, это ни для кого уже давно не секрет, но я просто акцентирую внимание на относительном масштабе цифр.

Тут, естественно, у каждого должен возникнуть вопрос, как такое возможно. Т.е. в стране де-факто сокращается реальный сектор экономики, но при этом идет бурный рост потребления. Кто оплачивает этот банкет? Может быть, Латвия очень бойко продает какие-нибудь деловые и персональные услуги своим европейским соседям или крайне удачно вкладывает капиталы (где взяла?) в другие страны и живет на проценты? Но одного взгляда на текущий счет страны [3] достаточно, чтобы понять, что это отнюдь не так. Все годы с 2000 текущий счет, который представляет собой сумму торгового баланса, текущих трансфертов (например, международных субсидий или переводов денег гастарбайтерами) и процентов на капитал, был исключительно отрицательным. Т.е. Латвия импортировала товаров и услуг и выплачивала процентов на иностранный капитал намного больше, чем сама экспортировала или получала текущих доходов от зарубежных инвестиций.

Причем, отношение дефицита текущего счета к ВВП год от года стремительно росло и ситуацию эту ни в малейшей степени не выправляли даже постоянные европейские субсидии и переводы ирландских “заробитчан”. Если в 2001 дефицит текущего счета составил 394,2 млн. лат или 7.6% ВВП, то в 2006 он вырос до 2376,0 млн. лат или 21.1% ВВП. Да, да, я не обсчитался и вы не ослышались. 21.1% ВВП в 2006, а в 2007, по предварительной оценке, будет все 23.5%. Для сравнения, дефицит текущего счета США, которых весь мир клянет за неумеренную прожорливость, транжирство и жизнь не средствам, составляет менее 5.7% ВВП. Кто ж тут не по средствам живет? А главное где берет??? Кассу Форт Нокса что ли ломанули?..."

ИМХО - судя по этой статье, у Латвии мало общего с Украиной. У нас же, если я правильно понимаю, основу ВВП составляют металлургия, химпром, с/х и может, еще пару отраслей, причем в основном речь идет о продукции низкой глубины переработки. На мировом рынке благоприятная обстановка - наши экспортеры в шоколаде и кормят всех остальных (перераспределяя свои доходы через платежи в бюджет и закупки на внутреннем рынке). На мировых рынках стагнация - экспортеры начинают потихоньку курить бамбук - и вслед за этим идет замедление роста внутреннего рынка.

Единственное, что я вижу общего у Латвии с Украиной (судя по этой статье, не уверен, что этот каммент полностью корректно описывает экономическое состояние Латвии) - это то, что у и них, и у нас на определенном этапе начался рост потребления, не подтвержденный ростом реальной экономики. Но у нас, как я понял, это началось позже (2005г), а до этого правительство создало в 2002-2004гг. задел (выраженный в гораздо более быстром росте объемов экспорта и ВВП, чем реальных доходов населения), позволивший правительству начиная со второй половины 2004 года бросаться "социальными" подачками из бюджета.

Автор этой и подобных статей некто 33-летний инкогнито из Томска с характерным ником "авантюрист" понаписавший таких прогнозов о Прибалтике, Украине, Польше на русско-фашистском www.rosbalt.ru , а сейчас перебравшийся на собственный //www.avanturist.org/ .
Суть их проста и незамысловата, примерно как в речи Данилы из фильма " Брат": "Скоро вам всем будем делать кирдык". Россия,Китай, Германия, Иран в результате будущей то ли великой депрессии -2, то ли мировой войны - 3 - расцветут, а США и отбившиеся от России страны бывшего Остблока вместе с США и Великобританией загнутся.
То, что его прогнозы не сбываются ни по курсу евро/доллар, ни по цене золота, ни по недвижимости его почему-то нисколько не смущает, как и любого другого предсказателя.

Не понравилась предыдущая статья?
Хорошо.

Вот сегодняшняя статья с новостийного Латвийского сайта (а не безызвестного и анонимного субъекта)

//rus.delfi.lv/news/daily/realestate/... php?id=20423559

В ней говорится:

" Застройщики вынуждены сбросить цены
DELFI
4 марта 2008 15:47


В нынешней ситуации застройщики не могут продать большинство квартир в нескольких десятках уже готовых и достраиваемых новостроек. Поэтому в мае—июле новые проекты могут подешеветь на 30%, свидетельствует информация газеты "Телеграф".

"Сделок по продаже сейчас нет вообще! Новое жилье не берут! Оживить рынок можно только за счет снижения цен, и застройщик это прекрасно понимают", — рассказал газете специалист по продажам одной из крупнейших латвийских фирм.
По словам источника газеты, уже в мае—июле этого года застройщики могут организованно сбавить стоимость почти на треть. Согласно исследованиям риэлтерских компаний, реальная сумма, которую готовы заплатить сегодня потенциальные покупатели, — это нынешние цены. Но только не в латах, а в евро. То есть застройщикам придется пересмотреть свои прейскуранты, применив к ним коэффициент 0,7.

Если этого не будет сделано, у застройщиков начнутся проблемы с банками. К тому же к концу года на рынок начнут выбрасывать подешевевшие квартиры должников-спекулянтов, что создаст дополнительную конкуренцию на рынке предложений.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------

В Прибалтике уже доигрались.

//rus.delfi.lv/news/daily/business/ar... php?id=20425931

" ЕС предупреждает Латвию о перегреве экономикиLETA
4 марта 2008 20:02

Министры финансов Евросоюза во вторник сделали странам Балтии предупреждение в связи со стремительным приростом зарплат и другими признаками экономической несбалансированности, повышающими инфляцию и ставящими под угрозу присоединение этих стран к еврозоне.

Изучив фискальные планы 14 стран ЕС, министры подвергли наиболее острой критике Латвию, предупредив ее о перегреве экономики и риске стремительного спада.
Министры призвали Латвию усилить фискальную политику, чтобы избежать этих рисков, в том же время отметив, что Латвия тем не менее уже предприняла определенные шаги для улучшения ситуации.

В заключении министров также говорится, что Латвия с 2005 по 2007 гг. пережила существенный подъем экономики в основном благодаря приросту объема выданных кредитов, что способствовало увеличению частного потребления и инвестиций в недвижимость.

Однако в январе годовая инфляция в Латвии составляла 15,8%, что является самым высоким показателем в ЕС, а дефицит текущего счета страны увеличился до 20% от ВВП, что также является одним из самых высоких показателей в мире.

Несбалансированность экономики Латвии в основном вызвана недостаточно эффективной монетарной политикой, фиксированным курсом лата к евро, стремительным приростом зарплат, чему частично способствует дефицит рабочей силы, так как многие жители Латвии после присоединения государства к ЕС отправились работать в другие страны.

В отношении Литвы министры указали, что стремительный прирост зарплат подавляет продуктивность, а также стремительно повышает инфляцию и сокращает конкурентоспособность цен.

В свою очередь Эстонии министры порекомендовали ужесточить фискальную политику, чтобы ослабить тенденции перегрева экономики и несбалансированности экономики.

Из-за высокой инфляции маловероятно, что страны Балтии смогут ввести евро ранее 2010 года, говорится в заключении министров.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------------------

Вам слова о б уровне инфляции, росте зарплат, не подтвержденном повышением производительности, фиксированный курс национальной валюты ничего не напоминают?

Так об этом говорят Министры Финансов ЕС.
И, оказывается, не так уж не прав неуважаемый Вами блогер.

Читал я этого Авантюриста. Обсуждаемые тут статьи о Латвии на его апокалиптические прогнозы мало похожи.

По материалам форума сайта ВиД. О себестоимости.
СРАЗУ ОГОВОРЮСЬ ТЕКСТ НЕ МОЙ, НО ИНТЕРЕСНЫЙ -)

О ценах на жилье.

Пару месяцев назад у меня возникла идея написать книгу о девелопменте в Украине, и в частности в Киеве. Книгу без красок, розовых очков и высоколобых материй. Идея родилась, а вот её реализация все откладывалась: то лень, то нет времени, то нет музы. Но сегодня я таки начну. Это не будет предисловие или какая-то отдельная глава, а «заготовка» реального примера из жизни.



В ответ на провокации о том, что себестоимость строительства в Киеве меньше 1000 долларов США я решил написать небольшой расчетик. Он абсолютно условный и все данные среднепотолочные. Однако, он очень ярко показывает структуру цены для девелопера.

В данном случае девелопером будем считать человека у которого хватило денег купить земельный участок под застройку. Все остальные инвестиции будут идти за счет кредита.

Итак, после летнего подорожания официальной цены на землю в Киеве, минимальная стоимость гектара земли – 2 000 000 долларов. Для простоты мышления, и с учетом последних решений Киевсовета, землю легче купить, чем взять в аренду. А чтоб сделать расчет ещё проще, мы не будем принимать во внимание налоги. Их много, они все разные, и могут съесть львиную долю прибыли. Но тема оптимизации налогообложения вне рамок этой статьи.

Мы будем строить простую «свечку» 24 м х 30 м, на ровной местности, не в центре и с нормальным инженерным обеспечением. Согласно пожарным нормам, отметка пола последнего жилого этажа должна составлять 73,5 м. Финт с двухэтажным пентхаусом тут делать не будем, поэтому сможем разместить 22 этажа при высоте потолка в 3 метра (3,3 м между перекрытиями). Чтоб ещё больше упростить ситуацию, все этажи у нас будут жилыми. Хотя первых два точно купят под офисы.

Мы имеем 22 жилых этажа по 720 кв.м. , что приведет к чуть более 16 тысячам квадратных метров наземной части. А согласно тем же решения любимого Киевсовета мы должны обеспечить наши квартиры ещё и паркингом. Который по понятным причинам будет подземным. Тут логика простая: среднее паркоместо – это 36 кв.м. общей площади, а количество - от 0,5 до 1 на каждую квартиру. Так как мы не в центре, то можем взять коэффициент 0,5.

Совсем забыл о количестве квартир – разместим на каждом этаже по 6 больших и солнечных будущих жилищ. Итого – 132 квартиры при однотипных (что бывает редко) планировках этажей. На такое их количество нам нужно построить 66 паркомест, которые будут занимать площадь в 2400 кв.м., а это уже больше чем 2 подземных этажа по 720 кв.м. (подземный паркинг больше 2-х этажей – пока что по ряду причин труднореализуем в Киеве). Поэтому, мы построим 2 подземных этажа по 1200 кв.м. и назовем их стилобатом (т.е. люди будут ходить ко крыше паркинга, думая, что это земля J). Для красоты мышления высчитаем площадь квартир, которая будет составлять 70-90% от площади жилой части, т.е. для нашего случая – около 12500 кв.м.. Все, ТЭПы посчитали, и они у нас такие:

площадь жилой части – 15800 кв.м.

площадь квартир – 12500 кв.м.

количество квартир – 132 шт.

площадь нежилой части – 3000 кв.м.

количество паркомест – 66 шт.

общая площадь – 18800 кв.м.

Осталось определиться с площадью земельного участка, чтоб разместить наше архитектурное строение. И чтоб не нарушить опять же нормы, посчитаем, что в нашем доме может жить 330 человек (это при расчетном показателе 2,5 чел на 1 квартиру). И на каждого такого жильца нам нужно 12 кв.м. территории, а это приведет к покупке участка в 0,4 га., из них почти 0,2 га должны быть «зелеными зонами».

Теперь будем считать наши расходы:

1.
Участок – минимум 800 тыс. долларов.
2.
Проектирование. Хороший архитектор обойдется от 35 долларов за каждый метр приведенной площади (у нас она пр. 17300 кв.м.). При удачном стечении обстоятельств контракт на все стадии проектирования нам обойдется в 600 тыс. долларов. Ещё нам потребуется потом авторский надзор и специальные разделы, на что заложим расходы в размере 150 тыс. долларов.
3.
Самое интересное. Собственно само строительство. У кого есть желание, может проверить, что Минрегионстрой на 2008 год установил в Киеве опосредованную стоимость строительства 1 кв.м. жилья на уровне чуть-чуть ниже 800 долларов. Ниже этой цены можно строить только, когда ты сам себе и поставщик и подрядчик. А так как мы подрядчика будем нанимать, то на это рассчитывать не приходиться. Также стоит учесть услуги генподряда, большое желание жить в теплом доме с навесным вентилируемым фасадом, потребность ездить в качественных лифтах и ходить по красивым парадным дворикам, что приведет к минимальным 900 долларам за кв.м. общей площади без отделки квартир. Тогда наш генподрядный контракт с учетом благоустройства и строительства «под ключ» составит 18 млн. долларов. Это при очень хорошем отношении к нам генподрядчика…
4.
Так как наш дом не одинок в этом мире, то его следует подключить к внешним инженерным сетям, что обойдется нам около 10% стоимости строительно-монтажных работ. Так как мы в хорошем районе, пусть это для нас стоит 1 млн. долларов.
5.
Не забываем об административных расходах на нас любимых. За 3 года реализации проекта мы «скушаем» в лучшем случае 350 тыс. долларов.
6.
А ещё мы должны «дать покушать» маркетолоам, рекламистам и службе реализации. Эти ребята берут от 1% до 5% стоимости продаж. Возьмем 3% и отдадим им целый 1 млн. долларов.
7.
Седьмой пункт магический J. Тут у нас отчисления городу. О них все кричащие, что девелоперы жадины и крохоборы, забывают. Но город четко блюдет свои доходы. Их есть три основных вида: квартирами (от 7 до 20%) жилищному управлению, деньгами (по сложной формуле) – управлению экономики на развитие инфраструктуры и 2,5% пожарным. В упрощенном варианте мы за все это заплатим от 2 млн. долларов. Кто не поленится и точно рассчитает, тот может получить сумму в 1,5-2 раза большую. От этих затрат никак не укрыться, потому что не заплатив, не начнешь строить и не введешь построенный дом в эксплуатацию.
8.
Помните мы договаривались, что будем брать кредит? А за это удовольствие нужно платить. Платить процентами. И, зная жадность наших банков, выплаты по процентам будут не самыми маленькими. Если у нас будет грамотный финансист и правильная организация процесса увязки строительства и продаж, то мы заплатим 500 тыс. долларов за пользование кредитной линией. Будем тупить – заплатим вдвое больше.
9.
На закуску запишем в расходы 200 тыс. долларов на официальные платежи, сбор необходимых исходных данных, согласования и тд и тп.

Подсуммируем. И немного офигеем. Затрат у нас 24,6 млн. долларов. И это ещё нужно постараться, чтоб уложиться в такой бюджет расходов.

Теперь прикинем себестоимость 1 кв.м. Чтоб не заниматься практической хиромантией в области финансового анализа, учитывая дисконтирование, капитализацию, и прочую лабудень, просто разделим затраты на общую площадь и получим…. Получим…. Получим 1300 долларов на 1 кв.м.

Эта цифра условна как минимум дважды: мы считали упрощенно и для чисто «жилых» метров она будет чуть больше ввиду специфики строительных работ. Но даже простое деление затрат на общее количество квадратных метров показывает, что добиться себестоимости ниже 1000 долларов в Киеве (!!!) нереально.

Забегаю наперед в каменты, отвечу сразу на два потенциальных вопроса.

1. А вот в Дубаи продают по 1000, а мы строим по 1300…

Ключевое слово здесь ДУБАИ! Мы в Киеве! Вот доживу, поеду строить туда, и обещаю написать такую же статью о структуре затрат там. Пока что я не знаю и не хочу знать из-за каких факторов там такая стоимость жилья.

2. Если строим по 1300, то почему продаем-то по 2500 или 5000???

Вот только не надо сейчас кричать на весь ЖЖ, что девелопер имеет больше 100% прибыли. Она не рассчитывается делением двух чисел. А подразумевает сложный финансовый расчет по годам с учетом движения денежных средств, налогообложения и ещё кучей параметров. На текущей момент годовая ставка доходности редко превышает среднее значение в Украине. Да, этот бизнес сейчас доходнее у нас, чем в Европе. Но крики о 400% доходности – это бред. И при стоимости продажи 5000, затраты будут тоже вдвое больше….

Ну и напоследок… Почему растет цена на жилье? Рост цены – это сумма двух больших факторов: общеэкономических процессов в стране и «истерики» риелторов. Тут значение слова «риелтор» - очень широкое. Это и профессиональный деятель в сфер продажи/покупки/аренды недвижимости; и «владелец-барыга», который хочет удвоить свой капитал за 2 года; и банк, в ипотечном залоге которого находится квартира. Ещё бывают комбинации вышеперечисленных типов. Но всем им выгодно одно – квартиры должны дорожать! Даже «замирание» на пару месяцев может привести к обвалу рынка и финансовому краху. Но это уже тема другой главы….

"Рост цены – это сумма двух больших факторов общеэкономических процессов в стране и «истерики» риелторов."

Человек, который объясняет рост цены на недвижимость истерикой риэлторов, мало что понимает в этом самом рынке недвижимости. Надо навероно собраться силами и написать статью о происходящих процессах. Если Гвтщ не хочет, прийдется поработать самому

Цитата:

Читал я этого Авантюриста. Обсуждаемые тут статьи о Латвии на его апокалиптические прогнозы мало похожи.

Я даже не знаю, как дальше вести с Вами дискуссию.
Вам не нравится чья-то статья.

Я привожу две другие статьи, ссылающиеся на Министров финансов ЕС, и информауию от латвийских застройщиков.

Но Вы делаете вид, что новой информации не видите.

И под моим постом с новой информацией со ссылкой на мнение официальных лиц ЕС продолжаете выражать недоверие блогеру.

У Вас дискуссия с ним?

Так адрес его сайта вы знаете.

Цитата:

"Рост цены – это сумма двух больших факторов: общеэкономических процессов в стране и «истерики» риелторов."

Человек, который объясняет рост цены на недвижимость истерикой риэлторов, мало что понимает в этом самом рынке недвижимости. Надо навероно собраться силами и написать статью о происходящих процессах. Если Гвтщ не хочет, прийдется поработать самому

Казав слипый побачымо!!! Как напишете сразу дайте знать. Только боюсь ждать буду очень долго.

Человек никак не анализирует рынок, если вы заметили. Он считает себестоимость.

Возможно так, как и вы средне-минимальную з/п, но это хоть с какими-то цифрами не вырваными с контекста и не перекручеными простой операцией умножения.

Желаю вам всяческих успехов в написании статьи, напишите, не забудьте похвастаться. Когда ждать первую часть? Давайте сразу оговорим сроки, дабы не пришлось ждать до того момента пока "Ахилл догонит черепаху"

Цитата:

Я даже не знаю, как дальше вести с Вами дискуссию.
Вам не нравится чья-то статья.

Я привожу две другие статьи, ссылающиеся на Министров финансов ЕС, и информауию от латвийских застройщиков.

Но Вы делаете вид, что новой информации не видите.

И под моим постом с новой информацией со ссылкой на мнение официальных лиц ЕС продолжаете выражать недоверие блогеру.

У Вас дискуссия с ним?

Так адрес его сайта вы знаете.

Я ... Я ... Я !!!! Очень хочу увидеть информацию. На сайты застройщиков в европейских столицах, на цены, на жилье, себестоимость которого 500 евро!!!

Скорее, друг мой.... откройте правду сообществу ...

Цитата:

Казав слипый побачымо!!! Как напишете сразу дайте знать. Только боюсь ждать буду очень долго.

Человек никак не анализирует рынок, если вы заметили. Он считает себестоимость.

Возможно так, как и вы средне-минимальную з/п, но это хоть с какими-то цифрами не вырваными с контекста и не перекручеными простой операцией умножения.

Желаю вам всяческих успехов в написании статьи, напишите, не забудьте похвастаться. Когда ждать первую часть? Давайте сразу оговорим сроки, дабы не пришлось ждать до того момента пока "Ахилл догонит черепаху"

гтвщ спасибо за моральную поддержку в полезном начинании. Ну Вы знаете основной лейтмотив статьи "Если рынок недвижимости не упадет сегодня, то завтра он точно упадет" :105: Хотя вообще говоря это часть моих обязанностей на работе - писать статьи (на английском). Статьи для прессы - это минимальный уровень (поэтому так редко это делаю и наблюдаю как этим занимаются неспециалисты).

Цитата:

гтвщ спасибо за моральную поддержку в полезном начинании. Ну Вы знаете основной лейтмотив статьи "Если рынок недвижимости не упадет сегодня, то завтра он точно упадет" :105: Хотя вообще говоря это часть моих обязанностей на работе - писать статьи (на английском). Статьи для прессы - это минимальный уровень (поэтому так редко это делаю и наблюдаю как этим занимаются неспециалисты).

О, так вы супер-специалист - еще не анализировали, но уже знаете!!!!
Желательно указать когда это завтра, на сколько и со скольки упадет, а также период анализа.

И не надо так много о ваших обязаностях (позвольте усомниться после простого непонимания того, какие в Чехии налоги для одиноких мам в зависимости от годовой зарплаты, что по вашему равно среднемесячной), достаточно сказать дату, к которой сии начинание превратиться в реальность.

Там решим кто специалист, а кто нет, и что полезно, а что нет. Я знаю многих специалистов с отличием закончивших музшколы и в тоже время неспособных подобрать простейшее "Горила сосна, палала".

Если вы уже писали, может ссылки дадите или хотя бы издания скажете.

Цитата:

Я ... Я ... Я !!!! Очень хочу увидеть информацию. На сайты застройщиков в европейских столицах, на цены, на жилье, себестоимость которого 500 евро!!!

Скорее, друг мой.... откройте правду сообществу ...

Хоть Вам это и не нравится, прийдется все же употреблять слово Я.

Я ни разу не ссылался на конкретные сайты зарубежных застройщиков, где была бы указана себестоимость их строительства. И ни разу не обещал это сделать. Поскольку зарубежные застройщики такую информацию не публикуют. Об этом Вам также сказал Ваш коллега Славентий.

Вы же в дискуссии ведете себя по-другому.

Сначала занимались многостраничным флудом о сайте КГС.
Хотя с Вас никто не требовал обоснования, поскольку понятно, что открытой такую информацию не сделают ни зарубежные застройщики, ни украинские.

А когда первый вице-президент КГС, руководящий финансами, Василий Можар отказался в открытой общедоступной прессе (еженедельник "Контракты") ответить на прямой вопрос журналистки о себестоимости жилья у КГС, Вы уже об их сайте не вспоминаете.

Но продолжаете время от времени требовать ссылок на сайты зарубежных застройщиков.

Найдите и покажите тот мой пост, где я обещал предоставить ссылки на сайты зарубежных застройщиков с указанием себестоимости их жилья.
Если не найдете, предлагаю для устранения флуда больше к этому не возвращаться.

Цитата:

Не понравилась предыдущая статья?
Хорошо.
Вам слова о б уровне инфляции, росте зарплат, не подтвержденном повышением производительности, фиксированный курс национальной валюты ничего не напоминают?

Так об этом говорят Министры Финансов ЕС.
И, оказывается, не так уж не прав неуважаемый Вами блогер.

Когда блоггер авантюрист озвучивающий в инете мечты Кремля о будущей новой российской империи пишет об очевидных, написанных задолго до него таких вещах , как наступающее охлаждение мировой экономики, никаких претензий к нему нет.
Но когда он по нескольку раз в месяц бросается фразами "фунт-труп", "запомнил курс евро/доллар 1.49, больше такого не будет, только вниз к лету к 1.34", " хохлам нужно избавляться от гривны переводя ее валютный кэш" , появляется не только неуважение к очередному экономическому гуру, но и, извините, некоторое отвращение.
Что касается рынка недвижимости в Латвии, то пузыри надуваются и сдуваются не только там, в СНГ уже один слегка сдулся в Казахстане, в Алма-Ате.
Экономике во время моего пребывания в институте нас учили плохо , видимо, потому, что цены при развитом социализме не образовывались, а назначались исходя из некой усредненной "себестоимости", запомнилось только брежневское "экономика должна быть экономной".
Но и с моей дилетантской точки зрения и инфляция, и фиксированный курс валюты - это инструменты регулирования финансовой системы, и как любые инструменты они всегда применяются к конкретной ситуации. Поэтому утверждать, что плавающий курс или привязка к корзине валют лучше,чем фиксированный курс, да еще и подсчитав в Киеве стоимость гамбургера из Мак-Дональдс и сравнив его со стоимостью в другой столице, сделать вывод ,что этот фиксированный курс гривны сильно занижен, я в отличие от всяких авантюристов не могу.

Цитата:

По материалам форума сайта ВиД. О себестоимости.
СРАЗУ ОГОВОРЮСЬ ТЕКСТ НЕ МОЙ, НО ИНТЕРЕСНЫЙ -)

О ценах на жилье.

Пару месяцев назад у меня возникла идея написать книгу о девелопменте в Украине, и в частности в Киеве. Книгу без красок, розовых очков и высоколобых материй. Идея родилась, а вот её реализация все откладывалась: то лень, то нет времени, то нет музы. Но сегодня я таки начну. Это не будет предисловие или какая-то отдельная глава, а «заготовка» реального примера из жизни.
В ответ на провокации о том, что себестоимость строительства в Киеве меньше 1000 долларов США я решил написать небольшой расчетик. Он абсолютно условный и все данные среднепотолочные. Однако, он очень ярко показывает структуру цены для девелопера.

1. В данном случае девелопером будем считать человека у которого хватило денег купить земельный участок под застройку. Все остальные инвестиции будут идти за счет кредита.

2. Итак, после летнего подорожания официальной цены на землю в Киеве, минимальная стоимость гектара земли – 2 000 000 долларов. Для простоты мышления, и с учетом последних решений Киевсовета, землю легче купить, чем взять в аренду. А чтоб сделать расчет ещё проще, мы не будем принимать во внимание налоги. Их много, они все разные, и могут съесть львиную долю прибыли. Но тема оптимизации налогообложения вне рамок этой статьи.

3. Не забываем об административных расходах на нас любимых. За 3 года реализации проекта мы «скушаем» в лучшем случае 350 тыс. долларов.
4. А ещё мы должны «дать покушать» маркетолоам, рекламистам и службе реализации. Эти ребята берут от 1% до 5% стоимости продаж. Возьмем 3% и отдадим им целый 1 млн. долларов.
5. Помните мы договаривались, что будем брать кредит? А за это удовольствие нужно платить. Платить процентами. И, зная жадность наших банков, выплаты по процентам будут не самыми маленькими. Если у нас будет грамотный финансист и правильная организация процесса увязки строительства и продаж, то мы заплатим 500 тыс. долларов за пользование кредитной линией. Будем тупить – заплатим вдвое больше.

6. Забегаю наперед в каменты, отвечу сразу на два потенциальных вопроса.

А вот в Дубаи продают по 1000, а мы строим по 1300…

Ключевое слово здесь ДУБАИ! Мы в Киеве! Вот доживу, поеду строить туда, и обещаю написать такую же статью о структуре затрат там. Пока что я не знаю и не хочу знать из-за каких факторов там такая стоимость жилья.

7.Но всем им выгодно одно – квартиры должны дорожать! Даже «замирание» на пару месяцев может привести к обвалу рынка и финансовому краху. Но это уже тема другой главы….

Отвечу на Вашу информацию из других форумов конкретно, не требуя от Вас ссылок на сайты застройщиков.
1. А откуда такое определение девелопера? Схемы финансирования строительства весьма разнообразны.
А что касается киевских застройщиков, то до недавнего времени почти все квартиры сметались на стадии проекта или котлована. То есть все было наоборот. Это застройщики пускали в ход деньги покупателей, заплативших на ранних стадиях.
Для примера объявление застройщика.
"Продаются квартиры (или дома) в таком то месте. Срок сдачи объекта 2011 год. Кредитуем."

Но поскольку объекта еще нет и в помине, то куда используют деньги доверчивого покупателя, платящего проценты банку за право прокредитовать застройщика?
А туда, куда нужно застройщику.
Например КГС собирает деньги через банк "Аркада" за непостроенное жилье, а этот банк этими деньгами кредитует (естественно, получая проценты за кредит) других покупателей жилья КГС.

Очень хорошая схема.
А главное, что платят за это покупатели.

2. Теперь о земле.
Вынужден для Вас специально повторить то, что много раз с приведением ссылок писалось на этой теме.
В частности крупнейший киевский застройщик КГС не покупает землю. Ему ее Омеля "выделял".
А последний приведенный здесь скандал в Ирпене и Буче выявил, что КГС даже договоры на аренду оформлять не желает. Строит вообще без оформления земли.

Поэтому не пойму, откуда в цене продающихся сегодня домов появляется стоимость земли.

Вот когда начнут реально покупать землю (как на показанном на этой теме аукционе по участку на Оболони), и построят на ней дома, тогда и включайте в цену затраты на землю.

3. По пункту затрат "на себя любимых" без нематерных комментариев.

4. В этом пункте предлагается с барского плеча отдать неким "ребятам" 1 миллион долларов.
А почему только миллион? Если ребята хорошие - отдайте хоть два миллиона.
Но из своего кармана.
Нечего вешать все подряд на кошелек покупателя.

5. Автор спрашивает :"Помните мы договаривались, что будем брать кредит?"
Не помню. Ни о чем покупатели с Вами не договаривались. Читайте пункт 1.

6. Товарищ не понимает, при чем здесь Дубаи, в которых с его слов продают жилье по 1 тысяче долларов за квадрат.
Вот и я не понимаю, почему автор статьи считает украинских покупателей более расточительными по сравнению с небедными жителями Эмиратов.

Ведь в бюджете Украины на весь 2008 год на всю сельскую медицину (фельдшерские пункты и т.п.)насколько я помню выделено 50 миллионов гривень, т.е. 10 миллионов долларов. На здоровье нескольких десятков миллионов человек.
А автор статьи бравирует :" Миллион долларов налево, миллион долларов направо".

Но мы действительно живем не в Дубаи, где количество миллионеров зашкаливает.

7. Ну а в этом пункте автор приводит поразительные выводы.
Во-первых, как всегда участникам рынка "выгодно одно – квартиры должны дорожать".

Но с его слов "Даже «замирание» на пару месяцев может привести к обвалу рынка и финансовому краху".

Апологеты бесконечного подорожания жилья на всех темах криком кричат "о росте на много лет вперед" и о "невозможности снижения цен".
Приводится масса аргументов .

А тут всего пара месяцев застоя , и сразу крах.

Цитата:

Когда блоггер авантюрист озвучивающий в инете мечты Кремля о будущей новой российской империи пишет об очевидных, написанных задолго до него таких вещах , как наступающее охлаждение мировой экономики, никаких претензий к нему нет.
Но когда он по нескольку раз в месяц бросается фразами "фунт-труп", "запомнил курс евро/доллар 1.49, больше такого не будет, только вниз к лету к 1.34", " хохлам нужно избавляться от гривны переводя ее валютный кэш" , появляется не только неуважение к очередному экономическому гуру, но и, извините, некоторое отвращение.
Что касается рынка недвижимости в Латвии, то пузыри надуваются и сдуваются не только там, в СНГ уже один слегка сдулся в Казахстане, в Алма-Ате.
Экономике во время моего пребывания в институте нас учили плохо , видимо, потому, что цены при развитом социализме не образовывались, а назначались исходя из некой усредненной "себестоимости", запомнилось только брежневское "экономика должна быть экономной".
Но и с моей дилетантской точки зрения и инфляция, и фиксированный курс валюты - это инструменты регулирования финансовой системы, и как любые инструменты они всегда применяются к конкретной ситуации. Поэтому утверждать, что плавающий курс или привязка к корзине валют лучше,чем фиксированный курс, да еще и подсчитав в Киеве стоимость гамбургера из Мак-Дональдс и сравнив его со стоимостью в другой столице, сделать вывод ,что этот фиксированный курс гривны сильно занижен, я в отличие от всяких авантюристов не могу.

Просто поразительно.

Вы берете мой пост, в котором я предлагаю не дискутировать с неприсутствующим в нашей дискуссии блогером, а использовать информацию со ссылкой на Министров финансов стран ЕС, и начинаете дискуссию с опять же не представленным здесь блогером.

Неужели статья с новостийного латвийского сайта плохо читается?
Или Вы не желаете видеть, о чем я пишу, а разговариваете сами с собой?

Тогда , пожалуйста, не приводите мои цитаты, если Вы их в ответе не используете.

Цитата:

Просто поразительно.

Вы берете мой пост, в котором я предлагаю не дискутировать с неприсутствующим в нашей дискуссии блогером, а использовать информацию со ссылкой на Министров финансов стран ЕС, и начинаете дискуссию с опять же не представленным здесь блогером.

Неужели статья с новостийного латвийского сайта плохо читается?
Или Вы не желаете видеть, о чем я пишу, а разговариваете сами с собой?

Тогда , пожалуйста, не приводите мои цитаты, если Вы их в ответе не используете.

Предлагаю Вам также быть последовательным.
Вначале на предыдущей странице вы пишите :

Цитата:

Сегодня в разделе новостей открыли тему о Латвии.
Я поискал на латвийских сайтах. Вот интересная статья
//www.contr-tv.ru/common/2616/%CF. ..
В ней, в частности, говорится :
"... И к нам вернется Кондратий

Почему-то в конце вашей статьи написанной на якобы латвийском сайте с доменом ru стоит ссылка на www.avanturist.org.
Затем вы приводите мне уже другие источники, но в них совершенно не идет речь о будущем апокалипсисе в Латвии, а всего-навсего об обычных рекомендациях ЕС для стран которые выходят за параметры инфляции и пр. :
"В свою очередь Эстонии министры порекомендовали ужесточить фискальную политику, чтобы ослабить тенденции перегрева экономики и несбалансированности экономики.

Из-за высокой инфляции маловероятно, что страны Балтии смогут ввести евро ранее 2010 года, говорится в заключении министров."

Так что если эти две абсолютно разные статьи подтверждают один и тот же смысл, то между черепахой и гепардом нет никакой разницы.


Ваши многозначительные аналогии

Цитата:

Вам слова о б уровне инфляции, росте зарплат, не подтвержденном повышением производительности, фиксированный курс национальной валюты ничего не напоминают?

Так об этом говорят Министры Финансов ЕС.
И, оказывается, не так уж не прав неуважаемый Вами блогер.

опять ссылаются на правоту анонимного российского Фридмана. А когда я пишу, что ни один из его прогнозов не подтвердился обвиняете меня же в ссылках на неприсутствующего здесь блоггера.
Поэтому повторяю еще раз : между рекомендациями и прогнозами ЕС для Латвии и заклинаниями авантюриста - дистанция огромного размера, так что подтвержать ахинею авантюриста высказываниями министров финансов ЕС, мягко говоря, некорректно.

Цитата:

То, что Вы так детально следите за деятельностью вышеупомянутого блогера - это Ваши проблемы.

Я всего-лишь привел конкретную статью. И не более того. Ранее деятельность этого сайта я не исследовал. Да и впредь не собираюсь.

Что же касается приведенной мною статьи с информационного латвийского сайта, то вынужден еще раз привести ее часть, причем не меняя ранее выделенные места:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

"... ЕС предупреждает Латвию о перегреве экономики
4 марта 2008 20:02

Министры финансов Евросоюза во вторник сделали странам Балтии предупреждение в связи со стремительным приростом зарплат и другими признаками экономической несбалансированности, повышающими инфляцию и ставящими под угрозу присоединение этих стран к еврозоне.

Изучив фискальные планы 14 стран ЕС, министры подвергли наиболее острой критике Латвию, предупредив ее о перегреве экономики и риске стремительного спада. Министры призвали Латвию усилить фискальную политику, чтобы избежать этих рисков, в том же время отметив, что Латвия тем не менее уже предприняла определенные шаги для улучшения ситуации.

В заключении министров также говорится, что Латвия с 2005 по 2007 гг. пережила существенный подъем экономики в основном благодаря приросту объема выданных кредитов, что способствовало увеличению частного потребления и инвестиций в недвижимость.
Однако в январе годовая инфляция в Латвии составляла 15,8%, что является самым высоким показателем в ЕС, а дефицит текущего счета страны увеличился до 20% от ВВП, что также является одним из самых высоких показателей в мире.
Несбалансированность экономики Латвии в основном вызвана недостаточно эффективной монетарной политикой, фиксированным курсом лата к евро, стремительным приростом зарплат, чему частично способствует дефицит рабочей силы, так как многие жители Латвии после присоединения государства к ЕС отправились работать в другие страны..."
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Для Вас нижеприведенные фразы из статьи ничего не значат?
- ЕС предупреждает Латвию о перегреве экономики;
- Министры финансов Евросоюза во вторник сделали странам Балтии предупреждение
- перегрев экономики и риск стремительного спада;
- Однако в январе годовая инфляция в Латвии составляла 15,8%, что является самым высоким показателем в ЕС;
- дефицит текущего счета страны увеличился до 20% от ВВП, что также является одним из самых высоких показателей в мире

Наверное, это была похвала Латвии от ЕС.

А вообще при чем здесь Латвия и недовольство ЕС спросите ВЫ.

Вот сегодняшняя статья с новостийного латвийского сайта

//www.novonews.lv/news/2008/03/05/busine ss/034282.html

В ней, в частности, говорится :
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------
" Латвийским строителям грозит безработица

Особенно жестко отсутствие работы может сказаться на жизненном уровне семей строителей. Спрос на латвийских строителей начал падать.05 Марта 2008 | Среда | 09:30


Вслед за торможением экономики и ростом инфляции на страны Балтии свалилась новая беда — безработица. Особенно жестко отсутствие работы может сказаться на жизненном уровне семей строителей. Спрос на латвийских строителей начал падать. Отчасти это подтверждает рост общей безработицы (в января она выросла до 5%), отчасти данные Государственного агентства занятости и рекрутинговых агентств, пишет "Телеграф".

Спустя неделю выводы Телеграфа подтвердили аналитики эстонского SEB Eesti Uhispank. Вчера они выдали прогноз о том, что в ближайшие годы только в Эстонии без работы останутся 30 тыс. человек. В первую очередь под удар попадут строители и работники сектора недвижимости, а также те, кто получает зарплату от предприятий, посредничающих при получении субподрядов.

"Ожидания в отношении экономического роста уменьшаются", — отмечает член правления SEB Eesti Uhispank Рихо Унт, по словам которого в прогнозе (который будет полностью опубликован 12 марта) банк серьезно скорректировал свои предположения в негативную сторону, пишет Arileht. Если в прошлом году безработица в Эстонии составляла, по данным департамента статистики, 4,7%, то в этом году банк прогнозирует ее увеличение до 7%..."
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- --

Я привел Латвию для примера того, что происходит следом за снижением цен на недвижимость и сдутием пузыря на РН.

И считаю, что в Украине ситуация повторится с временным лагом около года.

Цитата:

перегрев экономики и риск стремительного спада;
- Однако в январе годовая инфляция в Латвии составляла 15,8%, что является самым высоким показателем в ЕС;
- дефицит текущего счета страны увеличился до 20% от ВВП, что также является одним из самых высоких показателей в мире

Наверное, это была похвала Латвии от ЕС..

Пркомментируйте, пожалуйста, такой источник:

//www.paritate.com/ru/leta/2007/February /news02-07-022/

Вянваре самая высокая инфляция среди стран ЕС была в Венгрии, Латвия занимает второе место
Рига, 28 февраля, ЛЕТА. Самая высокая годовая инфляция среди стран ЕС в январе была в Венгрии - 8,4%, а Латвия, несмотря на увеличение инфляции по сравнению с декабрем с 6,8% до 7,1%, занимает вторую позицию, свидетельствуют данные статистического бюро "Eurostat".

Самый высокий среди стран ЕС уровень инфляции в Латвии сохранялся в течение 26 месяцев подряд, затем на два месяца он уступила "первенство" Венгрии, а в ноябре и декабре вновь занимала первые места.

В Болгарии январская инфляция составила 6,9%, в Эстонии - 5%, в Румынии - 4,1%, в Литве - 4%.

Самые низкие показатели прироста цен зарегистрированы в Нидерландах - 1%, на Мальте - 1,2%, в Финляндии - 1,3%, в Германии - 1,3% и на Кипре - 1,4%.

Кому можно доверять , если цифры инфляции для Латвии отличаются в 2 раза?

ВЫ приводите информацию, что дефицит текущего счета Латвии увеличился до 20% от ВВП, а в //www.million.lv/index.php?a=daynews&f=9 668 настаивают на совсем иной цифре
Негативное сальдо текущего счета платежного баланса Латвии в прошлом году составило 387,079 млн. латов или 12,5% от внутреннего валового продукта (ВВП), сообщил агентству ЛЕТА заместитель пресс-секретаря Банка Латвии (БЛ) Кристап Отерсонс.

Цитата:

А вообще при чем здесь Латвия и недовольство ЕС спросите ВЫ.

Я привел Латвию для примера того, что происходит следом за снижением цен на недвижимость и сдутием пузыря на РН.

И считаю, что в Украине ситуация повторится с временным лагом около года.

Возможно, повторится, хотя что такого страшного в 5% или 7% безработице как рисуют для Латвии и Эстонии после того, что было в Украине в 90-х?
А возможно, и нет, прогнозы - занятие неблагодарное, по крайней мере, пока за свою уже совсем не короткую жизнь я ни одного убедительного прогнозиста не встречал.