Себестоимость жилья

Цитата:

У нас в Украине стоимость м2 жилья не связана с рыночными механизмами. Т.к. РН монополизирован одной бандой. Я уже обосновывал это в разделе "Недвижимость будет расти". Эта проблема уже не экономическая, а политическая.

I що робити?

Я не совсем понял почему предупреждения?
Я что-то не правильно сказал?
Я опираюсь только на предыдущие высказывания оппонента.
Если оппонент 4 дня назад заявляет, что он главный архитектор, а сегодня говорит, что он преподает экономику предприятия (строительство) позвольте не верить.
Это как гинеколог и стоматолог, и тот и тот врач, и тут и тут строительство.
Почему стерта ссылка где оппонет говорит, что он архитектор, и то где он говорит, что он преподает?

Тема важная, но когда кто-то прикрываясь липовыми регалиями говорит казна-что - позвольте усомниться....

Админ, впрочем согласен с перерывом в данной теме и необходимости поумерить пыл.

Цитата:

Насчет Лиса подтверждаю....
Вопрос на втором плане, ну нет времени копаться.....

Спасибо, я удостоверился, что у меня нет галюнов.

Вал1, а может признаем, что и вопроса никакого не было? :105:

Гтвщ давайте закончим эти перепетии, т.к. до себестоимости Вы не докопаетесь... Ну никто Вам ее не покажет, а вы сами необладаете необходимыми данными, а то бы уже давно нас просвятили (цена на рынке сейчас не в счет, т.к. неизвестно сколько на нее наброшено спекуль.составляющей)
Все просто , а Вы какой-то глобальный смысл спора упоминаете.....

Цитата:

Гтвщ давайте закончим эти перепетии, т.к. до себестоимости Вы не докопаетесь... Ну никто Вам ее не покажет, а вы сами необладаете необходимыми данными, а то бы уже давно нас просвятили (цена на рынке сейчас не в счет, т.к. неизвестно сколько на нее наброшено спекуль.составляющей)
Все просто , а Вы какой-то глобальный смысл спора упоминаете.....

Вал1, я уже докопался и получил косвенные подтверждения, это раз.
То что себестоимость ниже цены в 2 раза, совсем не говорит о рентабельность 100% - это два.
Цены на сайте застройщика в счет - ибо они реальны - это три.

И четыре, повторю.
А.Анатоль декларирует себестоимость в Берлине, Лиссабоне 500-700 у.е. Продажа вторички в Берлине 650-1000. И вопрошает как они могут работать, а мы нет?
На что я говорю, у нас себестоимость строительства 500, цены на первичке 1200.
Вопросы 1. какое отношение имеет себестоимость к вторичному рынку в определенном месте, ведь из этого делаются выводы.
2. Какие цены застройщиков в Берлине, при декларируемой себестоимости строительства 500 евро.

Не путать носорога с верблюдом. А пункты для прекращения спора я уже называл.

Цитата:

Спасибо, я удостоверился, что у меня нет галюнов.

Вал1, а может признаем, что и вопроса никакого не было? :105:

Был у меня с Вами когда-то разговор, вы последний мой пост оставили без коментария, тема была насчет завышенных цен.......искать пока не буду....
Просто я смотрю как вы сейчас общаетесь, структуру себестоимости строительства с цыфрами не показали, зато цыфру 500евро вывели :122: :122: :122: (как оказалось она ВАША и только в первом приближении :101: :101: :101: ).....

Цитата:

Был у меня с Вами когда-то разговор, вы последний мой пост оставили без коментария, тема была насчет завышенных цен.......искать пока не буду....
Просто я смотрю как вы сейчас общаетесь, структуру себестоимости строительства с цыфрами не показали, зато цыфру 500евро вывели :122: :122: :122: (как оказалось она ВАША и только в первом приближении :101: :101: :101: ).....

Вы даже собственный вопрос найти не в состоянии ....

Вы хотели от меня 1000 т.цемента на 30у.е. = ...
....?

Уважаемый вал, я не волшебник, я только учусь. Я не КГС, и не строитель.
Я уже приводил вам пример, мне надоело это повторять. Неужели вы не высчитаете доход, от цены при знании, что НДС = 20%? Прочтите предыдущие посты.

Но даже себестоимость в 560 у.е. не дает вам возможности говорить о рентабельности в 200% при цене 1700 - вы уяснили?

Вы не вывели никакой. Вы знаете аксиому о "адекватных".

И какой аргумент аргументнее?

Цитата:

Вы даже собственный вопрос найти не в состоянии ....

Вы хотели от меня 1000 т.цемента на 30у.е. = ...
....?

Уважаемый вал, я не волшебник, я только учусь. Я не КГС, и не строитель.
Я уже приводил вам пример, мне надоело это повторять. Неужели вы не высчитаете доход, от цены при знании, что НДС = 20%? Прочтите предыдущие посты.

Но даже себестоимость в 560 у.е. не дает вам возможности говорить о рентабельности в 200% при цене 1700 - вы уяснили?

Вы не вывели никакой. Вы знаете аксиому о "адекватных".

И какой аргумент аргументнее?

Почему я должен брать цену с сайта КГС????? Ведь все знают что она завышена в разы!!!!!! (мы уже про это говорили)
Разве что для ВАШЕГО ПЕРВОГО ПРИБЛИЖЕНИЯ

Цитата:

Почему я должен брать цену с сайта КГС????? Ведь все знают что она завышена в разы!!!!!! (мы уже про это говорили)

Да говорите хоть лопните, как это завышена в разы? Если "все знают", "завышена в разы" это аргумент, то найдите мне ваш вопрос и не начинайте все заново.

Я понимаю, у вас есть догмы, аксиомы и т.д. - одна из них "все знают"!!!

Если вам так нравиться, то пусть будет.

Цитата:

Да говорите хоть лопните, как это завышена в разы? Если "все знают", "завышена в разы" это аргумент, то найдите мне ваш вопрос и не начинайте все заново.

Я понимаю, у вас есть догмы, аксиомы и т.д. - одна из них "все знают"!!!

Если вам так нравиться, то пусть будет.

по рукам!!!! :n2:

Цитата:

Почему я должен брать цену с сайта КГС????? Ведь все знают что она завышена в разы!!!!!! (мы уже про это говорили)
Разве что для ВАШЕГО ПЕРВОГО ПРИБЛИЖЕНИЯ

Вал, не слушайте Гтвщ, он не знает всего... :n4:
Вот представьте - Вы на сайте КГС, стоимость где-нить на Харьковском 1700-1900уефф...
1К с 55м2 завесит под 100Куефф...2К - это уже под 160Куефф...

А тут такое предложение (15 минут от тогоже метро, только на маршрутке) //investk.com/leaflet.html
Я рыдал под столом...
Финансовая компания «СОЮЗ ИНВЕСТ К» осуществляет деятельность на основании свидетельства о регистрации финансового учреждения серии ФК и № 44 от «28» декабря 2004 года и лицензии Госфинуслуг Украины серии АВ и №366418 от «23» октября 2007 года.

Цитата:

Я не совсем понял почему предупреждения?
Я что-то не правильно сказал?
Я опираюсь только на предыдущие высказывания оппонента.
Если оппонент 4 дня назад заявляет, что он главный архитектор, а сегодня говорит, что он преподает экономику предприятия (строительство) позвольте не верить.
Это как гинеколог и стоматолог, и тот и тот врач, и тут и тут строительство.
Почему стерта ссылка где оппонет говорит, что он архитектор, и то где он говорит, что он преподает?

Тема важная, но когда кто-то прикрываясь липовыми регалиями говорит казна-что - позвольте усомниться....

Админ, впрочем согласен с перерывом в данной теме и необходимости поумерить пыл.

Я Вам отвечаю. Я не преподаю предмет "Экономика строительства". Помимо основной работы , я 1 раз в неделю читаю лекици по предмету "Планировка и застройка городов" (есть понятие совместительство). Просто в строительной отрасли без знаний целого ряда дисциплин нельзя. Вы ж тоже на досуге бетон месите.

Цитата:

Що таке СП, це країна? Сполучена Полінезія?
Навіщо юристові знання законодавства України в іншій державі, хіба будете працювати в укр-....підприємстві?
Подтягіваю ... прикольно, ходите на курси, вчите по Єшко, їздите у відпустку в Британію. Колись тут був приклад з самовчителем гри на гітарі, можна сказати я вчусь, але результат є?

А що є? Кожен може купити?

Як отморозилась? Вы отримали офіційну відповідь. Як ви послали запит, цікаво на майбутнє.

А тепер коротке резюме по собівартості і оппонентах. Флуман, ще раз.
крім мене ніхто розрахунків не робив.
А.Анатоль - замість того, щоб привести сайти з ціною забудовників в Европі (при собівартості 500), довго втирав про "справедлву ціну" - результат 0.
Вал1 - показав провали в загальновідомих питаннях. При тому що він не економіст і не будівельник, заявляє про неадекватність цін, заперечуючи реальні цифри на сайті. Але це лише заява, чуйка і все. Чекаю також його питання, не думаю, що так не памятає. Результат - мінус.
Кастомер, довго щось доводив до ладу і не зрозумівши (дивився в кнігу бачив фігу - кажуть у народі), що прочитав. Даних по інших столицях нема - результат 0.
Ліс, головний архітектор, видав свої відчуття, посмішив народ з рентабельністю в собівартості і був такий, результат - мінус.
Наталя в цілому підтвердила мій розрахунок.

Отже, питання собівартості розкрив лише я. Добре чи погано, питання друге, заперечень обгрунтованих, крім "всі знають", "ніхто не може" - нема.
Навіть Флуманове 1200 -(мінус) (20 ПДВ, 20 прибутку, і таке інше на 5-10), дають нам собівартість у 600 евро. Що співставиме з европейськими державами, враховуючи перекіс - в них менша рентабельність - вищі з/п, у нас вища рентабельність (депозити в банках тиснуть) - менші з/п.

гвтщ, Вы там пропустили линк на статью из зеркало Недели о Латвии в одном из моем постов (там Ваш никнэйм упомянут). Хотя, очевидно, какая опечатка в репорте, упомянутом мною. Нет времени Вас опровергать. Вы лучше почитайте. насколько средняя зарплата в Латвии выше нашей.

Цитата:

А.Анатоль говорит, а вот при такой себестоимости в Берлине вторичку продают за 650-1000 евро. А при чем тут себестоимость первички к ценам на вторичке?

Вчера в передаче 1 за всех по УТ-1, строитель говорил что расходы на землю, проект, всяке согласования, коммуникации достигает цифры в 2 раза большей, чем само строительство. Я отвёл на это намного меньше.

Кстати в той же передаче было обещано строительство и продажа громаде жилья по 500 у.е.

Интересно, еще кто-то смотрел эту передачу?

Отвечу по пунктам.

1. Неправда, что я говорил, что в интервью директора берлинского АН и репортаже из Дубаи речь шла о вторичке. И в Берлине, и в Дубаи показывали новые квартиры первичного рынка.
Прочитайте еще раз внимательно посты на этой теме.

2. Я посмотрел эту передачу дважды (вчера вечером и сегодня днем).

В ней руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".
Прошу заметить, что он не говорил, что 500 долларов за квадратный метр не включает коммуникации, НДС, прибыль или что-либо еще, кроме стоимости земли и отчислений городу.

Вот эту цифру я имею полное право взять за основу расчета.

Мы уже вычисляли на других темах влияние стоимости земли, купленной по рыночным ценам, на стоимость жилья. Мы будем исходить из того, что вся земля для строительства покупалась по рыночным ценам (хотя большинство домов, продающихся сегодня, строились и строятся на земле или взятой в аренду, или выделенной бесплатно).

Для примера берем участком на Оболони, купленный в этом году на аукционе почти за миллиард гривен. Там цена вышла в пределах 15 тысяч долларов за сотку.

Для строительства дома с площадью квартир порядка 30 тысяч квадратов нужно от 30 до 50 соток земли (в зависимости от планировки и этажности дома).
Берем по максимуму - 50 соток (хотя строят и на меньшей площади).

Умножаем 15000 долларов за сотку на 50 соток. Получаем общую стоимость земли, равную 750 тысяч долларов.

Делим общую стоимость земли 750 тысяч долларов на количество квадратных метров в доме, равное 30 тысячам.

Получаем 25 долларов на квадратный метр.

Для устранения обвинений в занижении затрат на землю (НДС и т.п.), умножим 25 долларов на коэффициент 2.

Получим 50 долларов - стоимость земли, которую нужно учесть в цене квадратного метра жилья.

Прибавляем 50 долларов (стоимость земли в Киеве, относимой на квадратный метр квартиры) к 500 долларам (цена квадратного метра жилья без учета стоимости земли и отчислений городу, заявленная Толмачевым М.М.).
Получаем 550 долларов за квадрат (с учетом стоимости земли).

Теперь отчисления городу.

Берем 25% от 550 долларов. Получим 140 долларов.

Слагаем. 550 + 140 = 690 долларов за квадрат с учетом стоимости земли и отчисений городу.

Цена на самую дешевую первичку в Киеве - 1700 долларов за квадрат (с Ваших слов).

Так во сколько раз завышена цена?

Если не рассматривать нашу дискуссию как средство для упражнений в эпистолярном стиле, а попытаться разобраться в сути проблем на первичном рынке жилья, то картина мне представляется следующей.

Вторичный рынок рассматривать в данном контексте не буду. Поскольку на нем продается реально существующее жилье (случаи мошенничества не рассматриваю).
Действительно, хоть какое-то количество людей всегда будет менять место жительства, разъезжаться, съезжаться и т.п. Кто-то родился, кто-то умер. Оборот на вторичном рынке большой или маленький, но будет всегда.

Что же с первичным рынком?
Рассмотрим реалии именно нашего (в частности киевского) первичного рынка жилья.До прошлого года в условиях резкого роста цены на жилье схема была примерно следующая.
Застройщик (например КГС) объявляет, что с завтрашнего дня начнутся продажи квартир в таком-то доме.
Люди, пришедшие к открытию офиса, с удивлением узнавали, что часть квартир (в основном однокомнатные или с хорошим видом из окна и т.п.) "только что уже купили". Остальные квартиры продавались в течение непродолжительного времени.
Дом, как правило, был лишь на бумаге (проект). В лучшем случае котлован.
Случаи явного мошенничества я и здесь не рассматриваю.

Почему эта схема не работает сейчас?

1. Доход от роста цен на первичном рынке сомнителен. За 2007 год - 12% (ниже инфляции). В 2008 возможно снижение цен.
2. Доход от аренды невозможен, поскольку нет предмета аренды (дом не построен и не здан).
3. Риск задержки здачи дома или того, что он вообще не будет достроен по разным причинам (финансовые, организационные, форс-мажорные, но не мошенничество). До настоящего времени, при ежегодном росте на 60-100%, эти риски компенсировались высокой доходностью.
4. Дом строится не меньше года (как правило 2-3-года). Эти же деньги на депозите принесут реальный доход.

Резюмируя вышеуказанные 4 пункта, я делаю заключение о мягко скажем крайне низкой инвестиционной привлекательности непостроенного жилья.

Теперь о покупке жилья на первичном рынке с неинвестиционной целью, т е. для проживания.

5. Использовать непостроенный дом для проживания никак не возможно.

6. Дома здаются совсем без отделки. Кроме окон (часто плохих) и плохой металлической двери (как в сарае), в квартире ничего нет. Значит, чтобы начать в ней жить, нужно еще вложить немало денег и времени. Время для людей, которым негде жить, имеет критическое значение.

7. После здачи дома первые два-три года он больше напоминает стройку, чем жилой дом. Грохот, пыль, грязь, толпы строителей, вследствие таскания стройматериалов вечно занятый или сломаный лифт и т.п.

Резюме по последним трем пунктам :"Если человеку нужно жилье для сегодняшнего проживания, то первичный рынок проигрывает вторичному".

Эти проблемы не являются тайной для застройщиков.

Я считаю, что кроме политической составляющей (пусть и очень сильной), инициативы и Президента, и Премьер-министра вызваны именно просьбами застройщиков о помощи.Я прошу не отвлекаться на споры о реальности этих инициатив. Это тема другого разговора. И не нужно критиковать меня, как сторонника этих инициатив, поскольку я им не являюсь, и считаю их нереальнывми. Упоминаю их только в контексте ситуации у застройщиков жилья.

Ведь рассудите здраво.
Кто сегодня даст застройщикам деньги за жилье, которое будет построено (если вообще будет построено) через 2-3 года?

Цитата:

Отвечу по пунктам.

1. Неправда, что я говорил, что в интервью директора берлинского АН и репортаже из Дубаи речь шла о вторичке. И в Берлине, и в Дубаи показывали новые квартиры первичного рынка.
Прочитайте еще раз внимательно посты на этой теме.

2. Я посмотрел эту передачу дважды (вчера вечером и сегодня днем).

В ней руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".
Прошу заметить, что он не говорил, что 500 долларов за квадратный метр не включает коммуникации, НДС, прибыль или что-либо еще, кроме стоимости земли и отчислений городу.

Вот эту цифру я имею полное право взять за основу расчета.

Мы уже вычисляли на других темах влияние стоимости земли, купленной по рыночным ценам, на стоимость жилья. Мы будем исходить из того, что вся земля для строительства покупалась по рыночным ценам (хотя большинство домов, продающихся сегодня, строились и строятся на земле или взятой в аренду, или выделенной бесплатно).

Для примера берем участком на Оболони, купленный в этом году на аукционе почти за миллиард гривен. Там цена вышла в пределах 15 тысяч долларов за сотку.

Для строительства дома с площадью квартир порядка 30 тысяч квадратов нужно от 30 до 50 соток земли (в зависимости от планировки и этажности дома).
Берем по максимуму - 50 соток (хотя строят и на меньшей площади).

Умножаем 15000 долларов за сотку на 50 соток. Получаем общую стоимость земли, равную 750 тысяч долларов.

Делим общую стоимость земли 750 тысяч долларов на количество квадратных метров в доме, равное 30 тысячам.

Получаем 25 долларов на квадратный метр.

Для устранения обвинений в занижении затрат на землю (НДС и т.п.), умножим 25 долларов на коэффициент 2.

Получим 50 долларов - стоимость земли, которую нужно учесть в цене квадратного метра жилья.

Прибавляем 50 долларов (стоимость земли в Киеве, относимой на квадратный метр квартиры) к 500 долларам (цена квадратного метра жилья без учета стоимости земли и отчислений городу, заявленная Толмачевым М.М.).
Получаем 550 долларов за квадрат (с учетом стоимости земли).

Теперь отчисления городу.

Берем 25% от 550 долларов. Получим 140 долларов.

Слагаем. 550 + 140 = 690 долларов за квадрат с учетом стоимости земли и отчисений городу.

Цена на самую дешевую первичку в Киеве - 1700 долларов за квадрат (с Ваших слов).

Так во сколько раз завышена цена?

Кастомер, уже отчет виноват? А может вы просто 100000 * 0,057 не смогли верно умножить? Да и просто понять о чем пишеться? С вами закончили.

Перейдем к Анатолю

1. Верно такие же первичные как и ваши с "ведущего сайта АН", после реконструкции, 1905 года. Достаточно привести сайты застройщиков в Берлине и не надо этого словесного ...са.
2. Просмотрите передачу в третий раз.
Строитель сказал, что будет строить за 500, ибо какой неумный человек будет спорить с министром заранее. Сначала пусть дойдет до реальности, затем посмотрим чего они запоют. И что в Полтаве, Кобеляках и Киеве жилье в одну цену будет? А кто платить за все соберется?

Затем вы говорите строительство "включает" землю, коммуникации. Вы невнимательно слушали. Землю, как говорил министр, будут "просить, убеждать" выделять мэров, как и строить коммуникации, на что был резонный вопрос от представителя партии регионов, а кто оплатит, ответ был - мэри должны понимать свою ответственность.

Вы наверное слышали, что говорил Толмачев, что затраты на землю, согласования и коммуникации иногда в 2 и более раз выше, чем на само строительство? Или вы будете в этом упрямствовать?

Так что брать эту цифру оснований у вас нет никаких, ибо зачем тогда был этот о обязательствах мэров.
Вы такой же, как Кастомер

И еще был приведен в пример Минск, где это все есть - коммерческое жилье 1800 у.е. По программе типа 500, но где кто и когда будет получать это жилье.

У киянина Квадуса есть шанс - он киевлянин, у Флумана - нет - он к громаде не имеет никакого отношения, и я буду против бесплатной раздачи и моей земли под стройки домов, которые достануться не членам общины.
Тут коррупция навека, на вопрос о контроле, министр говорил о "громадськости, законодавцях и т.д." - это вызывало улыбку.
Я хочу увидеть цену метра и время строительства при этих судебных разборках на землю. Мы Европа и в СОТ уже.

Да и результаты голосования вы видели. Напомните?
Чесно говоря, я был зол, ибо представитель регионов оппонировала четко на популизм министра. Как я на ваш.

Цитата:

Я Вам отвечаю. Я не преподаю предмет "Экономика строительства". Помимо основной работы , я 1 раз в неделю читаю лекици по предмету "Планировка и застройка городов" (есть понятие совместительство). Просто в строительной отрасли без знаний целого ряда дисциплин нельзя. Вы ж тоже на досуге бетон месите.

Достаточно того, что вы сказали, что подтверждено вашими цитатами и свидетелями, а потом не помните, того что говорили. К вам интересу никакого.
Как планировщик городов понимает экономику мы уже увидели.
Какое отношение планировка городов имеет к экономике?

Мне жаль ваших студентов, которым вы преподаете строительные дисциплины, как я мешаю бетон.
Ваших познаний о рентабельности в себестоимости (о великом выводе, что рентабельность это не прибыль я уже молчу), о которых вы не помните - вполне достаточно.

А пропос, рентабельность чего больше всего любят считать строители?

Цитата:

Отвечу по пунктам.

1. Неправда, что я говорил, что в интервью директора берлинского АН и репортаже из Дубаи речь шла о вторичке. И в Берлине, и в Дубаи показывали новые квартиры первичного рынка.
Прочитайте еще раз внимательно посты на этой теме.

2. Я посмотрел эту передачу дважды (вчера вечером и сегодня днем).

В ней руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. сказал, что при условии предоставления земли под застройку бесплатно и отсутствии отчислений городу (максимум 25% квартир), он готов строить жилье за 500 долларов квадратный метр.
Министр Кучеренко еще раз специально переспросил :"Я Вас правильно понял, что Вы готовы за 500 долларов квадратный метр построить жилье в любом городе Украины?"
Руководитель и владелец одной из крупнейших фирм-застройщиков "ТММ" Толмачев М.М. (не бабушка на остановке, а опытный и известный застройщик) ответил:"Да. Я готов за 500 долларов квадратный метр построить жилье в Полтаве, Киеве и даже Дубаи. И я буду рад участвовать в такой программе при обеспечении финансирования этой программы".
Прошу заметить, что он не говорил, что 500 долларов за квадратный метр не включает коммуникации, НДС, прибыль или что-либо еще, кроме стоимости земли и отчислений городу.

Вот эту цифру я имею полное право взять за основу расчета.

Мы уже вычисляли на других темах влияние стоимости земли, купленной по рыночным ценам, на стоимость жилья. Мы будем исходить из того, что вся земля для строительства покупалась по рыночным ценам (хотя большинство домов, продающихся сегодня, строились и строятся на земле или взятой в аренду, или выделенной бесплатно).

Для примера берем участком на Оболони, купленный в этом году на аукционе почти за миллиард гривен. Там цена вышла в пределах 15 тысяч долларов за сотку.

Для строительства дома с площадью квартир порядка 30 тысяч квадратов нужно от 30 до 50 соток земли (в зависимости от планировки и этажности дома).
Берем по максимуму - 50 соток (хотя строят и на меньшей площади).

Умножаем 15000 долларов за сотку на 50 соток. Получаем общую стоимость земли, равную 750 тысяч долларов.

Делим общую стоимость земли 750 тысяч долларов на количество квадратных метров в доме, равное 30 тысячам.

Получаем 25 долларов на квадратный метр.

Для устранения обвинений в занижении затрат на землю (НДС и т.п.), умножим 25 долларов на коэффициент 2.

Получим 50 долларов - стоимость земли, которую нужно учесть в цене квадратного метра жилья.

Прибавляем 50 долларов (стоимость земли в Киеве, относимой на квадратный метр квартиры) к 500 долларам (цена квадратного метра жилья без учета стоимости земли и отчислений городу, заявленная Толмачевым М.М.).
Получаем 550 долларов за квадрат (с учетом стоимости земли).

Теперь отчисления городу.

Берем 25% от 550 долларов. Получим 140 долларов.

Слагаем. 550 + 140 = 690 долларов за квадрат с учетом стоимости земли и отчисений городу.

Цена на самую дешевую первичку в Киеве - 1700 долларов за квадрат (с Ваших слов).

Так во сколько раз завышена цена?

А.Анатоль - вы и все тут присутствующие, действительно считате, что однокомнатная квартира в столице, ее метр должен стоить как средней руки мобильный телефон? Квартира как средней руки авто?

Предлагаю вам и Квадусу, он тоже киевлянин, продать свои квартиры на 40% дешевле рынка мне, ведь скоро обвал к 700-1000, и сейчас за указанную "неадекватную" цену все равно никто не покупает, пожить на это время в арендованой, а затем купить себе, после обвала на 60-80 по две квартиры.

Если ваши семьи против, прочтите им вслух Кийосаки "Бедный папа, богатый папа".

Гтвщ... Я говорил, что средний уровень жизни в европейских столицах гораздо выше, чем в Киеве. Вы утверждали обратное. Я не хочу искать никаких данных, чтобы доказать очевидное.

Я просил Вас почитать о Латвии (где жизнь тоже совсем не фонтан, но гораздо лучше чем у нас). Еще раз та же ссылка.

//www.zn.ua/2000/2675/61076/

Теперь, чтобы меня не обвинили в огульной критике, скажу, что я считаю необходимым для изменения ситуации.

Рассматриваю только жилье эконом-класса. Ведь основное количество людей из тех, кто вообще мржет купит жилье хоть с кредитом, хоть без него, могут купит жилье именно эконом-класса.

В предыдущем посте я описал проблемы первичного жилья. Вот их и нужно устранять.

Еще раз оговорю, что рассматриваю в качестве покупателей людей, которые нуждаются в этом жилье для проживания, и хотят заселиться как можно быстрее, и жить в квартире, а не на стройке.

1. Этих покупателей интересует построенное и зданное в эксплуатацию жилье.
2. Они не собирабтся финансировать застройщиков 2-3 года и нести риски непостройки дома. Тем более, что юридически покупатель никак не защищен.
3. У них нет времени (уже не говорю о финансах и желании) заниматься доводкой квартиры до состояния, пригодного для проживания.
4.У них нет желания слушать грохот с утра до вечера, нюхать пыль и запах твердеющего цемента, заходить в лифт вместе с неопрятными строителями в грязной одежде, завозящими стройматериалы, или вывозящими остатки бетона или кирпича, который они вчера целый день долбили.
4. У них нет лишних денег и желания оплачивать неоправдано дорогое жилье.

Что может сделать застройщик, который хочет остаться на рынке, долго и успешно на нем работать?

1. Изменить подход к качеству, начиная с качества проекта. Затем качественно построить. Вконце недорогая, но качественная отделка.

2. Сократить сроки строительства. Понятно, что когда покупатели оплачивали застройщику еще не построенный дом, о сроках переживал только человек, заплативший деньги. Застройщики же использовали деньги покупателей одного дома для финансирования проекта и рытья котлована другого дома. Так закладывался фундамент пирамиды. И сейчас, когда поток денег иссяк, застройщики дружно закричали :"Правительство и прочая власть. Спасайте нас". При отсутствии бесплатного кредитования застройщиков покупателями жилья строителям прийдется во-первых не изымать всю прибыль в офшоры, а во-вторых доказывать настоящим кредиторам (банкам, инвестфондам, бюджету и т.п.) свою надежность и способность с умом иотратить чужие деньги, и сдать объект в срок.

3.Привлекать к финансированию структуры, имеющиедлинные не очень дорогие ресурсы (например фирма ХХI век привлекла их, проведя IPO). Если же застройщики хотят все-таки получать деньги населения, то они должны сами инициировать разработку уполномочеными и компетентными госорганами типового договора, защищающего права инвесторов-физлиц с его регистрацией Минюстом. Ведь не может каждый отдельный человек противостоять мощной структуре, имеющей юридические отделы, деньги и время на защиту своих интересов.

4. Сдавать квартиры с отделкой "под ключ". Напомню, что мы говорим только о жилье эконом-класса. Для этого жилья несложно выполнить типовую и недорогую, но качественную отделку. И основная часть людей будет жить с этой отделкой, а не годами долбить стены и городить выкрутасы. Для этого пусть покупает жилье классом выше. И в доме, зданом с отделкой под ключ, можно сразу комфортно жить, не теряя время, деньги и нервы на ремонт.

5. Пересмотреть планировки квартир эконом-класса, максимально убрав все лишнее. Сократить размеры помещений. Все, что можно, объединить. Потому что однокомнатная квартира около 50 квадратов - это не эконом. И двухкомнатная около 70 квадратов - тоже не эконом. Нужно идти по европейскому пути. Не пытаться строить универсальное жилье на все случаи жизни и на всю жизнь. Сегодня есть деньги на жилье эконом-класса - пожалуйста, получи маленькую по площади, недорогую, но качественно построенную квартиру со всеми удобствами. Расширил финансовые возможности - покупай классом выше. А эту продай или сдавай в аренду. Так делают во всем мире. Застройщики должны жестко и бескомпромиссно сегментировать жилье по классам.

Такие вкратце мои предложения.

С удовольствием выслушаем обоснованную критику или другие интересные предложения.