Сдача в аренду: Оболонь, Осокорки, Левобережная

Соглашусь с тем что нужно искать меньше метраж в лучшем месте. Сейчас может показаться, что большая по площади квартира это хорошо, но если прикинуть затраты на каждый дополнительный метр на всем сроке эксплуатации с учетом повышения комуналки и ввода налога на недвигу то цифра не порадует...
С другой стороны малометражные квартиры как правило в подубитых панельках, с соответствующих контингентом...

Цитата "SanSanych":

Вот и мне интересно - за счет чего эта надутость?

Еще такая вещь как года заселения и возраст поколений. Дети тех, кто въезжал в хрущи - уже в возрасте, а внуки ещё маловаты. А вот массовые панельки - это 70-80 года застройки, их дети сейчас наиболее активный контингент. Если помните, нормальный интернет тоже начинался с Оболони, ну и т.п.
Я общался в 90-00 годах с людьми, которые вкладывали, строили, и соответственно - раскручивали и рекламировали Оболонь. Целые диаспоры по территориальному признаку были, да и сейчас есть. И надо сказать, грамотно поработали.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Спросом и отдачей, делёнными на единицу вложенного капитала.

Если смотреть на перспективу, а не одним днем жить - то интереснее именно новые районы. Морально современное жилье, меньше всего темпы удешевления. Инфраструктура если и неидеальная - постоянно совершенствуется. А старые панельки будут только больше изнашиваться, да и нового ничего рядом не построят.
Вот в плане финансового будущего, думаю, скоро стоит и в сторону Троещины начать смотреть. Именно те проспекты, где вскоре будет метро. Может я и оптимист, но повышение ценности жилья после этого бесспорно.

Цитата "хаски":

Позняки и Осокорки - это по инфраструктуре хуже Троещины, не в плане лже-бутиков и "блинк-блинк" торговых центров, а в плане дет.садиков, школ, спорт.кружков и т.д.

Да все нормально там с этим, население Оболонского - 311 тыс., 32 школы, население Дарницкого - 301 тыс, и тоже 32 школы. Причём многие из них новее, включая "лучшую" школу города, которую еще Ющ открывал.
Проблема хаотичной застройки есть везде, но вот микрорайоны Набережная-Урловская-Григоренко довольно грамотно продуманы, все необходимое есть, да и процесс благоустройства там сейчас только в середине.
Транспортная проблема уже после открытия моста Кирпы заметно сгладилась. А сейчас полным ходом идет достройка заездов-съездов с него, ну и потом вторая реконструкция Патона. Так что Южный будет жить.

Цитата "acidburn":

Вот в плане финансового будущего, думаю, скоро стоит и в сторону Троещины начать смотреть...

Цитата "acidburn":

Вот в плане финансового будущего, думаю, скоро стоит и в сторону Троещины начать смотреть. Именно те проспекты, где вскоре будет метро. Может я и оптимист, но повышение ценности жилья после этого бесспорно.

Cтоит-стоит, ещё как стоит! После пуска метро Троя поднимется в цене и сравняется с Жлоболонью и Сквозняками. Есть только два нюанса- никто не знает, когда это случится и какой из проспектов метро получит)
Более того, Оболонь, не считая Облипок- район старый, в основном состоящий из весьма ободранных чешек. Ну есть там метро и ДрисТаун, и все... Позняки- новье по сравнению.
Но Троя-то тоже новье-все, что за Сабурова, построено после 90го года и на Трое бурно строят все новые и новые объекты инфраструктуры.

Вот мои рейтинги:

Рейтинг по интервалам движения поездов метро

1. Левобережная
2. Оболонь
3. Осокорки

Рейтинг по близости от центра на метро.

1. Левобережная - Крещатик 9 минут
2. Оболонь-Майдан Независимости 11 минут
Минская-Майдан Независимости 13 минут
Героев Днепра - Майдан Независимости 15 минут
3. Осокорки - Дворец Спорта 16 минут
Позняки - Дворец Спорта 19 минут
Харьковская - Дворец Спорта 22 минуты

На машине (от начала и от конца массива до ул. Крещатик)

1-2. Оболонь 5,5 км - 10 км Левобережная 7-8 км
3. Осокорки 10-12 км

Инфраструктура

1. Осокорки
2-3. Левобережная Оболонь

Красота (не инфраструктурная!!! эстетическая) массива

1. Левобережная
2. Оболонь
3. Осокорки

Шум, экология

1. Левобережная (только Броварской проспект, но он отделен от домов)

2. Оболонь (довольно-таки загруженная трасса Героев Сталинграда)

3. Осокорки (три ужаса: мусороперерабатывающий завод, станция аэрации и трасса Бажана)

Общий итог:

1. Левобережная
2. Оболонь
3. Осокорки

Правда это только рейтинг массивов при прочих равных.

Ещё имеет значение тип дома (правда при аренде не очень сильное значение), этаж, состояние квартиры, наличие и состояние мебели, наличие бытовой техники и растояние до станции метро

Цитата "antoniVS":

Cтоит-стоит, ещё как стоит! После пуска метро Троя поднимется в цене и сравняется с Жлоболонью и Сквозняками.

Скорее всего - не значительно. Почему?

1) метро сейчас гонят вовсю на Теремки 1. И что, сильно мы видим повышение цен на Одесской площади? Или повышение цен на Ломоносова возле ВДНХ? Никакого ажиотожа "метро, метро!".

2) даже если и когда метро построят, то это будет в 2-3 раза приблизительно дальше до центра, чем с Оболони или Осокорков.
Троещина-Центр - около 13км (с пересадкой!)
Оболонь-Центр - около 7км.

Вот один из планов на сайте метро:
//www.metropoliten.kiev.ua/pict/maps/pla n2020.gif

3) А когда собственно его построят на Троещину? Согласно истории сторят где-то в среднем 1 станцию за 1.5-2 года:

//ru.wikipedia.org/wiki/Список_пусковых_ участков_и_новых_станций_Киевского_метро политена

На троещину с Дарницы надо 7-8 станций согласну плану (вверху). Это где-то 10-15 лет строительства, если темпы не сбавят. Слишком долго ждать думаю.

Зачем вы мусорный и аэрационные промзоны записали в Осокорки. Они там довольно далеко, где-то 3.5км до м. Осокорки.

Инфраструктуру Осокорков вы ставите выше чем Оболонь. Так возле м. Осокорки пока только есть "Материк" и пустыня песка и воды с новостроями. Там ей еще неоткуда взяться в таком объеме как на Оболони.

Эстетически Левобережная лучше чем Осокорки? А что именно? Левобережная - окружена промзоной, большинство домов - серые панельки как и на Оболони. Разве что вид с Русановки, но это уже как бы и не Левобережная совсем.
Посмотриите на карту - вокруг м. Осокорки: одни новострои, озера, Днепр, дачи. Никаких промзон. Все новое и симпатичное, никакой панельной серости.

По экологии, не понятно как может выигрывать Левобережная, если вокруг промзона? Это странно. На Осокрках все эти мусорозаводы на расстояни 3.5 км.

Расставлю аналогиные рейтинг:
Расстояние:
- Оболонь, Левобережная (это ж левый берег, мост в час пик это не плюс)
- Осокорки

Инфраструктура:
- Оболонь
- Левобережная
- Осокорки

Эстетика
- Осокорки!
- Оболонь, Левобережная

Экология
- Осокорки, Оболонь
- Левобережная

Если бы Осокорки были чуть поближе, хотя бы на правом берегу - однозначно, были бы на первом месте.

Цитата "Silent":

... малометражные квартиры как правило в подубитых панельках, с соответствующих контингентом...

Вот! Представьте лет через Н как будет выглядеть Оболонь? А Осокорки? Сразу ясно в чью пользу идет время.

Тем более что через Н лет народ уже не захочет снимать 1к в 15м (будет то же что и с "хрущем"), а лучше возьмет 1к метров так на 20-25, и это будут уже Осокорки.

Когда то читал старые форумы по недвиге, 2001-2002г, так там люди тоже глумились с хрущей и гостинок, называя их неликвидом, которым люди перестанут пользоваться через пару лет...
Прошло уже с дестяок, а народ все покупает и снимает такое жилье, хотя ценники с тех пор выросли чуть ли не на порядок.


В осокорках есть один очень жесткий минус если брать аренду - конкуренция, т.к. предложение большое, много новых квартир с хорошим ремонтом... очень много домов еще будет построено, а рабочих мест пешей близости для такого района почти нету.

Цитата "Silent":

...люди тоже глумились с хрущей и гостинок, называя их неликвидом, которым люди перестанут пользоваться через пару лет...

В осокорках есть один очень жесткий минус если брать аренду - конкуренция

О! 100% согласен насчет конкуренции - домов очень много, все новые, и масса людей купили квартиры как инвестиции чтобы сдавать в том числе. На Оболони возле метро совсем другая ситуация - все уже давно "устаканилось" по большому счету, конкуренция есть, но не должны быть такой агрессивной как на Осокорках.

Насчет хрущей... так ведь сбывается предсказание, в цене они сильно упали?

И еще - хрущи то уже сносят, так что все по плану:

//dvrz.ucoz.ru/news/v_kieve_nachinajut_s nos_khrushhevok/2010-09-21-147В Киеве начинают снос "хрущевок" 14:04

Киевские власти планируют запустить программу по массовому сносу панельных пятиэтажек. Об этом заявил заместитель мэра Киева Александр Мазурчак

Ликвидация так называемых "хрущевок" будет осуществляться в рамках реализации генерального плана развития Киева до 2025 года. Концепция Генплана уже утверждена. Согласно документу, за 15 лет в украинской столице должны построить 28 миллионов квадратных метров жилья. При этом возведение новых домов, в основном, будет вестись на месте подлежащих сносу пятиэтажных домов или в рамках реорганизации промышленных зон, передает газета "Дело".

По словам Александра Мазурчака, при наличии средств в городском бюджете реконструкция районов старой застройки начнется в 2011 году. Если средства не найдутся, то программа стартует в 2012 году. По данным мэрии, всего в городе насчитывается около 3000 пятиэтажек, треть из которых - панельные.

Администрация Киева еще в конце прошлого века анонсировала ликвидацию ветхого пятиэтажного фонда, но программа по разным причинам забуксовала. В частности, сообщалось о планах по ликвидации пятиэтажек в районах Старая Дарница, ДВРЗ и Воскресенка.

По данным экспертов, на реконструкцию старых кварталов потребуются огромные средства. На снос пятиэтажек только на одной улице (улица Гречко) в 2007 году планировалось потратить несколько миллионов долларов.

Сносят и "начинают сносить" - это 3 разные вещи!

Еще не начинают, только планируют.

Цитата "Комар Игорь Владимирович":

Еще не начинают, только планируют.

Да, планируют и сносить будут долго и не все.

Но ведь это значит что уже не откажутся и сносить таки буду в самых денежно-интересных местах. Представим себе развитие ситуации - покупает пересичный громадянын себе хрущ на Печерске, с прицелом - "удобно, и район такой, ух, и не так дорого" на сдачу или себе "на пенсию", а через Н лет его переселяют на станцию м. Красный Хутор, волков разгонять... малорадужная перспективка.

Цитата "SanSanych":

Цитата "Комар Игорь Владимирович":

Еще не начинают, только планируют.

Да, планируют и сносить будут долго и не все.

Но ведь это значит что уже не откажутся и сносить таки буду в самых денежно-интересных местах. Представим себе развитие ситуации - покупает пересичный громадянын себе хрущ на Печерске, с прицелом - "удобно, и район такой, ух, и не так дорого" на сдачу или себе "на пенсию", а через Н лет его переселяют на станцию м. Красный Хутор, волков разгонять... малорадужная перспективка.

Если цены на жильё сильно упадут, то сносить не будут.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Если цены на жильё сильно упадут, то сносить не будут.

Разве это важно? Допустим цены упали аж на 50%, все дальше не падают. В любом случае снести 5 этажку на Печерске, и построить там офисный центр или "элитное жилье" этажей на 20-30, будет выгодно всегда.

На Печерске снесут, на ДВРЗ нет. Порог для сноса хрущёвок на ДВРЗ - цена там жилья за 1 м2 3000-3500 у.е., ИМХО.

Это ж какие дикое удовольствие можно получать - копишь полжизни на ДВРЗовский хрущ, с соотв. соседями и тратишь 1-1.5 часа трясясь в маршрутке каждый день в одноу сторону. Зато греет мысль: "...нас не снесут, денег у них не хватит!" :))