Сдача в аренду: Оболонь, Осокорки, Левобережная

Намного лучше просто снимать на Оболони, без всех этих проблем в хрущах на самой окраине.

Цитата "SanSanych":

Намного лучше просто снимать на Оболони, без всех этих проблем в хрущах на самой окраине.

Зачем вдаваться в крайности? Взять кирпичный хрущ в прицентровом районе правого берега(Лукьяновка, Нивки, Сырец, Голосеево), чем плохой вариант? У таких вариантов есть три приемущества перед той же Оболонью:
1) Много рабочих(учебных для студентов) мест в пешей близости от дома, при значительно меньшем количестве квартир предлагаемых в аренду
2) Нормально с местом для парковки
3) Самое главное - цена и расходы на комуналку... ибо площадь меньше.

Цитата "Silent":

1) Много рабочих(учебных для студентов) мест в пешей близости от дома, при значительно меньшем количестве квартир предлагаемых в аренду
2) Нормально с местом для парковки
3) Самое главное - цена и расходы на комуналку... ибо площадь меньше.

3) однозначно да.
2) скорее всего да, правда мне кажется что накопив из последних сил на хрущ, вряд ли пересичный громоданын будет озабочен покупкой авто и тем более паркоместом рядом.
1) думаю тут нельзя так сказать "возле хрущевок много рабочих мест". Хотя квартир в аренду сдаваемых - скорее всего да.

Итог: дешево и можно сдать в аренду. Вопрос только за сколько можно сдать в аренду хрущ на нивках?

Цена на такой хрущ на Нивках около 50-55К, а аренда?

3) однозначно да.
2) скорее всего да, правда мне кажется что накопив из последних сил на хрущ, вряд ли пересичный громоданын будет озабочен покупкой авто и тем более паркоместом рядом.
1) думаю тут нельзя так сказать "возле хрущевок много рабочих мест". Хотя квартир в аренду сдаваемых - скорее всего да.

Итог: дешево и можно сдать в аренду. Вопрос только за сколько можно сдать в аренду хрущ на нивках?

Цена на такой хрущ на Нивках около 50-55К, а аренда?[/quote]

2) Мы же говорим про аренду... Я сдаю хрущ в состоянии ниже среднего уже больше семи лет, без машины был только один арендатор, а так снимал народ на машинах от ланоса до ландкрузера :-), для большинства вопрос парковки под окнами был очень важным...
1) Нам же не интересно считать абсолютные цыфры, интересно отношение рабочих мест к количеству сдаваемых квартир...

Про нивки не скажу, на Сырце за 60000у.е. можно взять 1к с ремонтом, сдать можно около 500у.е. в месяц. Получается грязно 10%.

П.С. ни в коем случае не агитирую за покупку хруща под аренду...

Цитата "Silent":

2) Мы же говорим про аренду... Я сдаю хрущ в состоянии ниже среднего уже больше семи лет, без машины был только один арендатор, а так снимал народ на машинах от ланоса до ландкрузера :-), для большинства вопрос парковки под окнами был очень важным...

Очень впечатлен тягой к автомобилям! Скорее всего так и есть тогда по квартирантам, хотя понять зачему нужна в Киеве машина чтобы в ней стоять в пробках в основном - мне сложно. Ландкрузер в хруще - это что-то особенное! :))

Скорее всего действительно работает простой принцип - чем дешевле квартиры (возле метро), тем выгоднее она получается в плане сдачи.

Цитата "SanSanych":

Очень впечатлен тягой к автомобилям! Скорее всего так и есть тогда по квартирантам, хотя понять зачему нужна в Киеве машина чтобы в ней стоять в пробках в основном - мне сложно. Ландкрузер в хруще - это что-то особенное! :))

Не нужно судить однобоко, люди очень разные. Сам видел в хрущах ремонт чуть ли не по цене квартиры, обычно в таких случаях и подъезд облагораживают. Тепло-шумо-изоляция, расширение окон, внутри и не скажешь что дом непрестижный. Тут всё от расположения зависит, и насколько для людей важны конкретно эти квадраты.
Да и по машинам случаи разные бывают, кто работает где-нибудь за окружной, кому много мотаться по городу приходится. По сравнению с городами типа москвы у нас пробок считай и нет почти.

Цитата "acidburn":

Сам видел в хрущах ремонт чуть ли не по цене квартиры

Да и по машинам случаи разные бывают, кто работает где-нибудь за окружной, кому много мотаться по городу приходится.

Исключения бывают. Однако вышеупомянутый хрущ снимался исключительно автомобилистами, это уже скорее правило.

Да и зачем в хруще делать такой дорогой ремонт - вот чего совсем не понятно. В подъезде тоже можно сделать ремонт, но консъержа туда не посадишь и соседей не поменяешь.

Цитата:

Скорее всего действительно работает простой принцип - чем дешевле квартиры (возле метро), тем выгоднее она получается в плане сдачи.

Надо считать, если б стояла задача допустим купить сейчас квартиру под аренду, с перспективой сдавать лет 20-30, я бы брал или малометражный новострой(36-43м) или кирпичный хрущ в прицентровых районах... Думаю совокупный доход был бы максимальным.

Цитата "Silent":

если б стояла задача допустим купить сейчас квартиру под аренду, с перспективой сдавать лет 20-30, я бы брал или малометражный новострой(36-43м) или кирпичный хрущ в прицентровых районах... Думаю совокупный доход был бы максимальным.

Насчет КПД хруща сейчас, я согласен. В целом цена относительно низкая, а аренда относительно приличная. С другой стороны, а как буде себя вести цена аренды через 10-20 лет на такие хрущи? Она будет неуклонно падать, а цена самого хруща будет падать еще быстрее. Перспектива - так себе.

Насчет новостроя почти согласен - конечно хорошо взять что-то новое. Но, часто новострой - это "после строителей" Туда можно смело добавлть этак тыщ 10 на ремонт. И еще если это совсем-совсем новострой, то не ясно сколько надо будет еще ждать, пока коммуникации подведут, лифты включат и тд. В этом случае мы теряем аренду за 1-2 года на ожидании коммуникаций\ремонт. Кроме того если новострой будет на Осокорках - еще и конкуренция будет по аренде довольно сильной.

Другое дело например Оболонь, возле метро. Это не хрущ,(хотя и не очень далеко ушел от него), конкуренция по аренде - нормальная, не супер высокая как на Осокорках, расстояние до центра - можно сказать что район "прицентральный" хотя и окраина на самом деле.

Цитата "SanSanych":

С другой стороны, а как буде себя вести цена аренды через 10-20 лет на такие хрущи? Она будет неуклонно падать, а цена самого хруща будет падать еще быстрее.

Если цена хруща будет падать быстрее аренды на хрущ - то будет выгодно покупать хрущ под аренду.

Если, к примеру, аренда хруща упадёт в 1.5 раза, а цена хруща упадёт в 3 раза - Чеширский кот в первый же день этого праздника купит себе 3 хруща под сдачу в аренду.

И почему цены на хрущи вообще должны падать?
Разве что будут введены программы строительства очень-очень доступного жилья.

Я не могу понять, почему цены на хрущи должны падать относительно цен на панельки 70ых, такие как стоят на оболони или той же русановке...

Как конструкция, кипичный хрущ скорее всего перестоит эти панельки... планировки сопоставимы и одинаково убоги по сравнению с совеменным жильем(мы ведь 1к рассмативаем).

ИМХО цена будет больше зависеть от района, в этом плане оболонь скорее всего будет дешеветь относительно других спальников(когда на Виноградарь, Теремки и Троещину проведут метро).

Цитата "Silent":

Я не могу понять, почему цены на хрущи должны падать относительно цен на панельки 70ых, такие как стоят на оболони или той же русановке...

Как конструкция, кипичный хрущ скорее всего перестоит эти панельки... планировки сопоставимы и одинаково убоги по сравнению с совеменным жильем(мы ведь 1к рассмативаем).

ИМХО цена будет больше зависеть от района, в этом плане оболонь скорее всего будет дешеветь относительно других спальников(когда на Виноградарь, Теремки и Троещину проведут метро).

Метро.
Метро уже практически на Термках, но никакого ажиотажа нет. Почему? а) метро вообщем-то неблизко от Теремков 2, б) на Теремки 1 никто как мне кажется и не стремится. Район маловпечатляющий.

Метро на Троещину будет в случшем случае через лет 10-15, с пересадкой в Дарнице. Не думаю что это серьезно все улучшит - все равно в центр добраться надо будет около часа, ажитажного повышения цена на Троещине я бы не ждел, особенно если ждать лет 12.

Хрущ и панельки.
Есть очень старые панельки с планировками от хруща, есть поновее где-то года 80 с нормальными планировками. Хрущи в центре будут сносить, если уже не сносят, а вот даже самые старые панельки в 16 этажей на Оболони никто сносить не будет. Проблема сноса домов заключается не столько в типе, сколько в этажности и конечно районе. Чем больше площадь периметра, меньше этажность, и ниже цена, тем больше вероятность сноса. При этом сталинки и дореволюционные дома остаются - в них просто делают капремонт.

Уже сейчас цены не стак сильно отличаются между Оболонью, Теремками и Винградарем для одного и того же типа домов. Только большинство предпочитает жить почему-то именно на Оболони, и не только из-за метро.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

И почему цены на хрущи вообще должны падать?
Разве что будут введены программы строительства очень-очень доступного жилья.

Почему?
- Жилья станет больше, самого разного. Хрущи эту конкуренция не выдерживают, потому как "для себя" хрущ мало кто будет брать. Просто из-за наличлия выбора.

- Ситуация улучшится с экономикой. Опять будут инвестиции с запада, опять пойдет все в рост. Будет инфляция как в 2006-7. Все будут расхыватывать жилье под любой процент. Так уже было, и будет опять... на некоторые время, как и раньше.

- Хрущи будут вытеснятся из прицентровых районов. Хрущ - будет синонимом "на окраине, без метро".

Цитата "SanSanych":

Уже сейчас цены не стак сильно отличаются между Оболонью, Теремками и Винградарем для одного и того же типа домов. Только большинство предпочитает жить почему-то именно на Оболони, и не только из-за метро.

Это противоречие, у нас цену определяет в первую очередь рынок. И разброс цен за квадрат одинакового типа жилья определяется спросом, как для аренды, так и для продажи. Разница цен есть, и она полностью определяет привлекательность местоположения. Ну, за вычетом инерционности - из-за нее новые хорошие районы поначалу стоят дешевле, а старые держат цены по привычке.

Цитата:

- Жилья станет больше, самого разного. Хрущи эту конкуренция не выдерживают, потому как "для себя" хрущ мало кто будет брать. Просто из-за наличлия выбора.

Наши люди - берут и дальше будут брать. Еще раз - все дело только в цене, представьте выбор - иметь лифт и коридор-кухню чуть побольше, или на разницу купить неплохую машину.

Что до хрущей, панелек и сноса - обычно тут тоже куча предрассудков.
Хрущи бывают разные. Есть переходные кирпичные полусталинские серии с украшениями и арками. А есть бюджетные панельки в дальних районах, где главным была скорость и цена возведения, там и фуфайки муровали, и бетон песочком разбавляли.
Всё же старая панель, как по мне - худший вариант жилья. И не только из-за звуко-теплоизоляции. Сносить ее придется независимо от желания, скрепляющее панельки железо рано или поздно деградирует и всё валится. А вот кирпич при должном уходе может очень долго стоять, дореволюционные дома хороший тому пример - меняй деревянные перекрытия на нормальные и живи себе дальше.
Потому в самой долгосрочной перспективе районы типа Оболони - замедленная бомба, эти 16-этажки рано или поздно начнут массово шататься. Остается только надеяться, что с нашей экологией просто не доживем.

Цитата "acidburn":

Это противоречие, у нас цену определяет в первую очередь рынок. И разброс цен за квадрат одинакового типа жилья определяется спросом, как для аренды, так и для продажи.

Вот том то и дело, что не совсем так. Цену определяют скорее компании.

Посмотрите какие квартиры они сейчас строят - полная противпоположность хрущу. Гигантский коридор размером с комнату, и как следствие - метраж такой что 1к уходит за 100К денег, потому что им все равно что 1м2 коридора, что спальни.
Откуда такие цены и такие квартирты? Спрос на такие странные варианты высок? Нет конечно, просто так захотелось застройщикам. Конечно это не совсем о метрах, но зато разница в цене может быть очень впечатляющей.

Кроме того компания может объявить жилье "элитным", на том простом основании что цену они поставили повыше. И как ни странно, у них квартиры тоже раскупят, только медленнее чем в обычно-неэдитных домах.

Смотрим на цены: частенько цена 1м2 на Виноградаре почти равна 1м2 на Оболони. Виноградарь - такой привлеательный массив? Не думаю, по кр. мере не сейчас. В чем же тогда дело? Мне не совсем понятно, но ясно что простые рыночные принципы тут не всегда работают.

Цитата "acidburn":

Наши люди - берут и дальше будут брать. Еще раз - все дело только в цене, представьте выбор - иметь лифт и коридор-кухню чуть побольше, или на разницу купить неплохую машину.

Хрущ это:
- Плохая планировка в целом.
- Очень маленькая площадь, кухня в которой надо сидеть на холодильнике.
- Мини окна
- Если комнат две - то будьте добры, смежные, трамвайчиком :)
- Жуткого цвета здание. Хотя это кирпич.
- Часто - это набор "веселых" соседей.
- Расписное и ароматизированное парадное.
- Отсуствие лифтов.
- Как правило хрущи не живут отдельно, обычно рядом, вокруг есть соседи - точно такие же хрущи. Соотвественно набор соседей становится вообще "укомплектованным" и очень "веселым".
- Хрущ ближе к центру, особенно уединенный без соседних хрущей - это кандидат на выселение жильцов куда-нить на окраину Троещины. (Ибо кто ж выселит в нормальное место).

Так что не уверен что у хруща есть вообще достоинства кроме самой цены.

Конечно при аренде, все недостатки списываются на то что это "временно". Это полне логично. Аренда в хрущах - работает.

А при покупке? Как человек который стремится к комфорту (у него машина!) решит смириться со всеми недостатками хруща?

Цитата "SanSanych":

Вот том то и дело, что не совсем так. Цену определяют скорее компании.

Посмотрите какие квартиры они сейчас строят - полная противпоположность хрущу. Гигантский коридор размером с комнату, и как следствие - метраж такой что 1к уходит за 100К денег, потому что им все равно что 1м2 коридора, что спальни.
Откуда такие цены и такие квартирты? Спрос на такие странные варианты высок? Нет конечно, просто так захотелось застройщикам. Конечно это не совсем о метрах, но зато разница в цене может быть очень впечатляющей.

Насмотрелся, очень разные варианты строят на самом деле. Чаще всего бывает просто непродуманная планировка, в т.ч. из-за нестандартных проектов внешней формы и фасадов. Кстати, хрущи в этом плане чуть ли не эталон рационального использования квадратуры. Широкий коридор тоже можно использовать, часто там ставят громадный шкаф-купе, освобождая остальную квартиру от хлама, или оформляют место для пары велосипедов, или тренажера.
Бюджетный массовый новостой по мотивам АППС как раз имеет небольшой коридор, а в доме на Ревуцкого видел вообще вариант входа с общего балкона, дальше тамбур в один квадрат и сразу комната.
И именно рынок заставил переключиться с модных еще лет 10 назад 3-4-комнатных на большой процент 1к. Даже с вариантом "свободной планировки", когда покупатель сам решает сколько хочет комнат, не всем подходят однушки в 60-70 квадратов.

Цитата:

Смотрим на цены: частенько цена 1м2 на Виноградаре почти равна 1м2 на Оболони. Виноградарь - такой привлеательный массив? Не думаю, по кр. мере не сейчас. В чем же тогда дело? Мне не совсем понятно, но ясно что простые рыночные принципы тут не всегда работают.

Может, принадлежность к Подольскому району сказывается.
Ну и завышено - может быть, но никак не равно. Стоит отфильтровать варианты по цене снизу, Виноградарь вылезает вместе с Ветряными горами и Троещиной, но вот Оболонь туда никогда не попадет. Знаю людей, сменивших аренду туда с Оболони, потому что добираться сравнимо, а цена ощутимо ниже.