Предложение превысило 7 000 квартир

Цитата:

С объектами, где цены занижены, мы поступаем точно так же, как со всеми остальными. Если это объявление можно прозвонить и удостовериться в реальности квартиры, то оно остается. Потому в актуальной базе практически всегда есть квартиры с "нулевой ценой".
Другое дело, что при определении статистики цен (а тем более, индексов) "слишком дешевые" и "слишком дорогие" объявления не учитываются. Ну, нет на вторичном рынке квартир с ценой квадратного метра 1000 долларов. В реальности такие объявления бывают. Появляются они (в частности) при продаже комнат в коммунальных квартирах. Скажем, продается 15 метровая комната в квартире общей площадью 100 метров. В объявлении указывается цена за комнату, а в метраже указывается "жилая 15, общая 100"
Бывает, что какая-нибудь информация вообще не указывается/шифруется. Бывает, что хозяин (при подаче объявления) или оператор (при наборе этого объявления) пропускает цифру...
Проходит это через компьютер... Вот и получаются в базе подобные цены.

Объект с заниженной ценой имеет высокий шанс продаться, поэтому он или продаётся, или попадает в чёрный список, как нереальный. Объект, выставленный по завышенной цене, не продаётся, но там всегда отвечают на телефон и озвучивают условия, пускают на просмотры. Такой объект из базы не уйдёт. Как это на индекс повлияет?

Всё идёт к тому, что услуги рЫелтора будет оплачивать продавец. Как раньше...

Цитата:

Всё идёт к тому, что услуги рЫелтора будет оплачивать продавец. Как раньше...

Я сам немножко риэлторским делом балуюсь, это совсем не основной мой заработок, и я берусь только за очень интересные объекты. Нахожу продавца, покупателя, торгуюсь вовсю, финансирую сделку наличными, составляю договора, потом имею официально 1%, и процентов 7-8 сверху за труды. 1% платит покупатель, остальное продавец, но такого продавца трудно найти, у него должно быть очень непростое положение. На Украине сейчас таких продавцов в разы больше, чем в Израиле, и эта ниша не заполнена грамотными маклерами.

Цитата:

Объект с заниженной ценой имеет высокий шанс продаться, поэтому он или продаётся, или попадает в чёрный список, как нереальный. Объект, выставленный по завышенной цене, не продаётся, но там всегда отвечают на телефон и озвучивают условия, пускают на просмотры. Такой объект из базы не уйдёт. Как это на индекс повлияет?

В подавляющем большинстве случаев объекты с заниженными ценами - это заманушки "серых" и "черных" риэлторов. Там всегда отвечают по телефону (и бывает, что очень искусно отвечают).
Кроме того, некоторые из дешевых объектов "вброшены" энтузиастами падения цен.
- - - - - - - -
Что касается влияния объектов с завышенными ценами на индекс, то все зависит от того, насколько тенденции изменения цен на такие квартиры соответствуют тенденциям изменения цен реальных торгов и продаж.

Смысл индекса - не сами цены. Смысл - тенденции изменения цен. Определение скорости/ускорения изменения цен.

Если "липовые" объекты с завышенными ценами подают люди сведущие, то они эти цены (похоже) привязывают к реальным.
С помощью звонков, просмотров, торгов отслеживают реальные цены... А потом на их основании дают объявления с завышенными ценами (дабы их квартира с "нормальной ценой" выглядела более привлекательно среди аналогичных квартир с завышенными ценами, но в то же время, квартиры с завышенными ценами не выглядели слишком подозрительно).
В подобных случаях скорость изменения завышенных цен на "липовые квартиры" примерно совпадает со скоростью изменения реальных цен на "нормальные квартиры". И в этом случае влияние "липовых квартир" на индекс существенно меньше, чем многие думают.

Цитата:

В подавляющем большинстве случаев объекты с заниженными ценами - это заманушки "серых" и "черных" риэлторов. Там всегда отвечают по телефону (и бывает, что очень искусно отвечают).
Кроме того, некоторые из дешевых объектов "вброшены" энтузиастами падения цен.
- - - - - - - -
Что касается влияния объектов с завышенными ценами на индекс, то все зависит от того, насколько тенденции изменения цен на такие квартиры соответствуют тенденциям изменения цен реальных торгов и продаж.

Смысл индекса - не сами цены. Смысл - тенденции изменения цен. Определение скорости/ускорения изменения цен.

Если "липовые" объекты с завышенными ценами подают люди сведущие, то они эти цены (похоже) привязывают к реальным.
С помощью звонков, просмотров, торгов отслеживают реальные цены... А потом на их основании дают объявления с завышенными ценами (дабы их квартира с "нормальной ценой" выглядела более привлекательно среди аналогичных квартир с завышенными ценами, но в то же время, квартиры с завышенными ценами не выглядели слишком подозрительно).
В подобных случаях скорость изменения завышенных цен на "липовые квартиры" примерно совпадает со скоростью изменения реальных цен на "нормальные квартиры". И в этом случае влияние "липовых квартир" на индекс существенно меньше, чем многие думают.

Если на квартиру с заниженной ценой прийдёт покупатель, готовый платить, но ему откажут, то этот покупатель сразу даст вам сигнал, что эта квартира - замануха, и её в базе не станет. Если продавец будет не только на телефон отвечать, но и "туристов" на просмотр пускать, то его из базы не уберут, более того, агентство заинтересованно показать больше объектов, поэтому санкций к таким "продавцам" не будет. Владимир, я не прав? И это при условии честной работы агентства, в чём я не сомневаюсь

Добрий день господа.
К примеру ситуация по Ивано-Франковску такая что
а) - хорошего предложения то нету, хотя немерено неликвида ,например
2-к. новостроэк по 75-80м,в спальних районах,или же 5,6 етажы без лифта...и.т.д.
б) -и ли же станд.планировки в панельных домах,по цене типа продах ето и тут же купил в новостроэ,.... ето же не предложение
в) - а вот ликвидные варианти всегда в попите
Вот так вот

Цитата:

Если на квартиру с заниженной ценой прийдёт покупатель, готовый платить, но ему откажут, то этот покупатель сразу даст вам сигнал, что эта квартира - замануха, и её в базе не станет.

На основании чего такую квартиру уберут из базы?
На основании звонка неизвестного покупателя, что ему отказались продать квартиру?
- Очень и очень сомневаюсь...

Цитата:

Если продавец будет не только на телефон отвечать, но и "туристов" на просмотр пускать, то его из базы не уберут, более того, агентство заинтересованно показать больше объектов, поэтому санкций к таким "продавцам" не будет. Владимир, я не прав? И это при условии честной работы агентства, в чём я не сомневаюсь

Агентство - это не экскурсионное бюро. Оно заинтересовано не квартиры показывать, а продавать/покупать. (Хотя роль экскурсовода агентам приходится выполнять весьма часто).
Организовывать просмотры и показывать квартиры - труд нелегкий.
В соседнем доме - и то нелегко (нужно договариваться, ждать, выделять соответствующее время...).
А представьте себе, если квартира на другом конце Киева... Добираться в переполненном транспорте (за свои деньги)... да в жару... да еще и впустую...

Цитата:

На основании чего такую квартиру уберут из базы?
На основании звонка неизвестного покупателя, что ему отказались продать квартиру?
- Очень и очень сомневаюсь...
Агентство - это не экскурсионное бюро. Оно заинтересовано не квартиры показывать, а продавать/покупать. (Хотя роль экскурсовода агентам приходится выполнять очень часто).
Организовывать просмотры и показывать квартиры - труд очень нелегкий.
В соседнем доме - и то нелегко (нужно договариваться, ждать, выделять соответствующее время...).
А представьте себе, если квартира на другом конце Киева... Добираться в переполненном транспорте (за свои деньги)... да в жару... да еще и впустую...

А кому сейчас легко? Ну поставит мудак на продажу квартиру по цене на 20-30% выше "рыночной", даже эксклюзивный договор с вашим агентством заключит, ведь ему не продать надо, а индекс поднять. Вы исключите такое объявление из базы?

Заметьте, мудаку это денег не стоит, а получить 200 гривен в месяц за подобное беспокойство пенсионеру очень приятно. Остаётся гадать, сколько таких квартир участвуют в формировании индекса...

Цитата:

А кому сейчас легко? Ну поставит мудак на продажу квартиру по цене на 20-30% выше "рыночной", даже эксклюзивный договор с вашим агентством заключит, ведь ему не продать надо, а индекс поднять. Вы исключите такое объявление из базы?

Рисование индексов продолжается ув. Ихтиандр

Вот пример с ул. Гришко
Там за год квартиры как висели в базе так и висят, продать их судя по всему невозможно по таким ценам, но индекс поправить можно

Пример:

Продается двухкомнатная раздельн. квартира
Код: 17218695
Объявление от 31.07.2008, владелец информации - посредник

г.Киев, Дарницкий, Осокорки
Гришко ул.
20 этаж 34-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 77,1/38/16,2
электроплита, лифт, новостройка

Цена: 220000 USDТел. 426-55-00(01,02), 418-65-58
E-Mail: admin1@domik.net
АН "Планета Оболонь"


Продается однокомнатная квартира
Код: 17213925
Объявление от 05.08.2008, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Дарницкий, Осокорки
Гришко ул.
31 этаж 34-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 53/21,5/10,3
электроплита, лифт, новостройка

Цена: 241000 USDТел. 581-15-25
E-Mail: admin1@domik.net
АН "Планета Оболонь"


Цена однокомнатной и двухкомнатной квартиры одинакова


А вот не завышенная цена однокомнатной квартирки

Продается однокомнатная квартира
Код: 17213153
Объявление от 04.08.2008, владелец информации - посредник

г.Киев, Дарницкий, Осокорки
Гришко ул.
20 этаж 34-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 51/21/11
электроплита, лифт, новостройка

Цена: 167000 USDТел. 581-15-25, 537-77-77
E-Mail: admin@domik.net
АН "Планета Оболонь"

б/дв, ст/пак., п/строит.

Продается однокомнатная квартира
Код: 16351464
Объявление от 05.08.2008, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Дарницкий, Осокорки
Гришко ул.
8 этаж 34-этажного дома
Тип - Украинский кирпич (Год постройки - 2006)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 51/21/12
санузел совмещенный, электроплита, телефон, лифт, новостройка

Цена: 190000 USDТел. 581-15-25
E-Mail: admin1@domik.net
АН "Планета Оболонь"


Мало того, что с 2006 года квартиры в условиях дикого и неудовлетворённого спроса не продаются, так ещё эксперт Владимир не в состоянии увидеть квартиры с нереальными ценниками и исключить их с подсчёта индексов :11: Нельзя верить аналитикам, которым платят зарплату строители или риелторы

Цитата:

А кому сейчас легко? Ну поставит ... на продажу квартиру по цене на 20-30% выше "рыночной", даже эксклюзивный договор с вашим агентством заключит, ведь ему не продать надо, а индекс поднять. Вы исключите такое объявление из базы?

Квартиры, которые реально существуют, и хозяева которых ведут себя адекватно, мы (как правило) из базы не исключаем.
Другое дело, что при подсчете статистики и индексов учитываем не все квартиры.

Об эксклюзивных договорах продажи объектов по нереальным ценам я не слышал. Думаю, что таковых просто нет. О чем может быть договор, если цена нереальная? И кому он нужен?
Скажу более того: такой договор - это риск для агентства (по любому договору нужно отвечать) и невыгоден агенту.
Дело в том, что количество договоров (и объектов), закрепленных за каждым агентом, не может превышать установленную для него норму. Это делается для того, чтобы агент мог уделять должное внимание каждому такому договору и объекту. В таких условиях взять на себя не очень реальный объект, означает для агента существенно уменьшить свои шансы взять более перспективные.

Цитата:

Рисование индексов продолжается ув. Ихтиандр

Вот пример с ул. Гришко
Там за год квартиры как висели в базе так и висят, продать их судя по всему невозможно по таким ценам, но индекс поправить можно
...

Да, интересна реакция Домика. Объяснят или забанят?

Цитата:

Заметьте, мудаку это денег не стоит, а получить 200 гривен в месяц за подобное беспокойство пенсионеру очень приятно. Остаётся гадать, сколько таких квартир участвуют в формировании индекса...

я откровенно говоря не понимаю как индекс или как по другому можно сказать - эта цифра из "домика" может влиять на стоимость жилья в киеве? индексов нет почти во всех городах украины. и вообще индекс отражает проведенные сделки купли -продажи как на пфтс, а не цены предложения... да же на фондовом рынке разница между продажей и покупкой доходит до 30%. и что из этого? совершенно не вижу смысла детализировать "воздух"... если вдруг индекс перестанут за ненадобностью из за этого квартир меньше или больше продавать не станут

Индексы служат двум целям.
1. Ориентир для неискушенных продавцов/покупцов.
2. Повод агентам для мозгоморочки вышеуказанных.

Есть и 3-я, выстраивание среднесрочных стратегий раскрутки рынка. Факт - ничто, пиар - все.
Тем более, посторонний фактов не знает, а пиар ему запихивают прямо в пищевод, минуя стадию разжевывания.
Как гусям, которых откармливают на убой.

Цитата:

Индексы служат двум целям.
1. Ориентир для неискушенных продавцов/покупцов.
2. Повод агентам для мозгоморочки вышеуказанных.

Есть и 3-я, выстраивание среднесрочных стратегий раскрутки рынка. Факт - ничто, пиар - все.
Тем более, посторонний фактов не знает, а пиар ему запихивают прямо в пищевод, минуя стадию разжевывания.
Как гусям, которых откармливают на убой.

есть конечно доля правды но... в общем то из одного случая скажу что человек уверовал что его квартира стоит 100 тыс уе и пытался ее продать ч.з. агенство почти пол года.. до этого продавал ее за 72-75... я сам звонил по объяве. хозяина не было в городе .. это был прошлый год лето. относительно новый дом за городом в районе святошино. в этом году его перемкнуло на 100. и край. в конце концов риелтор! отговорила его от этой цифры и он продал то ли за 82... спрашивается - каким краем тут индекс прошелся?/кстати в том году криков о кризисе было в двое больше чем в этом!/ да ни кто на него не смотрит а смотрят на возможности покупателя и срочность продажи ... может и риелторы отталкиваются от этих данных публикуемых в домике но вреале они играю только информативную роль и могут совершенно не играть значения на саму суть сделки... да, люди черпают инфу перед покупкой -смотрят на цены.. но самое важное что индивидуально беседуют друг с другом и поверте что "индекс домика" не есть аргументом или вообще смыслом их беседы... это скорее инструмент для самих риелторов.

То есть, все-таки инструмент? И стало быть, этим инструментом орудуют так или иначе?

Цитата:

Индексы служат двум целям.
1. Ориентир для неискушенных продавцов/покупцов.
2. Повод агентам для мозгоморочки вышеуказанных.

А почему только для неискушенных?
Индекс показывает то, каким образом изменялись реальные цены (выраженные в долларах) на киевском вторичном рынке недвижимости.
Вот какая кривая на графике индексов - вот примерно так и вели себя долларовые цены в Киеве.

Цитата:

Есть и 3-я, выстраивание среднесрочных стратегий раскрутки рынка. Факт - ничто, пиар - все.
Тем более, посторонний фактов не знает, а пиар ему запихивают прямо в пищевод, минуя стадию разжевывания.
Как гусям, которых откармливают на убой.

А посторонний - это кто?
Это тот человек, который годами читает форумы по недвижимости, но ни разу в жизни даже не попытался позвонить по вполне реальному объявлению, сходить на просмотр, поторговаться с продавцами?
Если же Вы думаете, что "простой киевлянин" является на рынке посторонним и фактов не знает, то Вы ошибаетесь.
Если "простому киевлянину" необходима квартира, то он (обычно) годами приценивается, ведет по телефону беседы с реальными продавцами, ходит на просмотры, торгуется...
Если ему необходимо продать квартиру, то он (обычно) годами идет к этому.
Дает объявления, контактирует с посредниками, проводит просмотры, торгуется...
Причем (нередко) делает это периодически (каждый год? каждые полгода?)

При этом большинство "простых киевлян на рынке недвижимости" одновременно выступают и в качестве продавца, и в качестве покупателя (пытаются люди сменить одну квартиру на другую).
Бывает, что покрутившись (пусть даже без пользы) на рынке несколько лет, пытаются даже подработать "черными маклерами" (продавая квартиры соседей и знакомых).
Так что кто-кто, а они рынок и цены знают.
Приезжие знают рынок хуже...
Но и они, покрутившись на рынке год-два, и просмотрев приличное количество квартир, тоже знают реальные цены.

Цитата:

есть конечно доля правды но... в общем то из одного случая скажу что человек уверовал что его квартира стоит 100 тыс уе и пытался ее продать ч.з. агенство почти пол года.. до этого продавал ее за 72-75... я сам звонил по объяве. хозяина не было в городе .. это был прошлый год лето. относительно новый дом за городом в районе святошино. в этом году его перемкнуло на 100. и край. в конце концов риелтор! отговорила его от этой цифры и он продал то ли за 82... спрашивается - каким краем тут индекс прошелся?/кстати в том году криков о кризисе было в двое больше чем в этом!/ да ни кто на него не смотрит а смотрят на возможности покупателя и срочность продажи ... может и риелторы отталкиваются от этих данных публикуемых в домике но вреале они играю только информативную роль и могут совершенно не играть значения на саму суть сделки... да, люди черпают инфу перед покупкой -смотрят на цены.. но самое важное что индивидуально беседуют друг с другом и поверте что "индекс домика" не есть аргументом или вообще смыслом их беседы... это скорее инструмент для самих риелторов.

Вы посмотрите на этих продавцов, 90% из них не видели столько денег вместе, сколько просят за свои хоромы, но их точно будет давить жаба, когда увидят по телевизору, как живёт пенсионер, продавший квартиру в Киеве, и купивший в Луганске, положив разницу на депозит.

Владимир, есть вопрос, если бы вы захотели, не являясь сотрудником ПО, вы смогли бы повлиять на индекс домика в сторону увеличения без инсайдерской информации? Только честно.

Цитата:

....
Индекс показывает то, каким образом изменялись реальные цены (выраженные в долларах) на киевском вторичном рынке недвижимости.
Вот какая кривая на графике индексов - вот примерно так и вели себя долларовые цены в Киеве.

......
Но и они, покрутившись на рынке год-два, и просмотрев приличное количество квартир, тоже знают реальные цены.

я не люблю давать советы ... но...
ув. владимир!
индекс или та цифра которую систематизируете из объявлений является средне статистической цены "продажи" жил фонда но не каким макаром не "реальной". мало того каждый объект продажи имеет индивидуальную цену. график отражает только субъективное состояние. реальность намного интереснее и динамичнее иначе риелторы бы не смогли заработать свои кровные ! вы помоему правильно подметили что только реально столкнувшись tet-a-tet со всеми контрагентами можно "владеть ситуацией и реальными ценами".... из за нестыковки или непонимания этого возникает разногласия по поводу объективности индекса...
как по мне то интереснее выглядел бы индекс спроса и инвестиционной превликательности... это для нас а вообще время то идет и выиграет тот кто предложит рынку что то новое и интересное...