Предложение превысило 7 000 квартир

Цитата:

Пропустили, что речь идет о трех- четырехкомнатных квартирах, и пришли к выводу, от которого многие посетители форума изначально отталкиваются.
Потому последнюю фразу можно (ИМХО) преобразовать в целое послание примерно следующего содержания:

Из-за небольшого количества среднего класса покупателей с наличкой больше как раз на дорогие квартиры. Человек, раздербанивший предприятие на несколько миллионов, не будет жить в однокомнатной квартире, а как инвестиция - это уже непривлекательно. Маленькие квартиры - удел ипотечников, которым перекрыли кислород.

Вчера знакомая рассказывала у них на фирме висит несколько квартир, разных, почему-то, ни с того ни с сего, директор пол-года назад решил распродать, выставили на продажу хрущ на Соломенке достигал 127 000 уев, а не тут то было-недавно отдали за 93 000 уев......

итого падение 26%.....

Цитата:

Цены на конкретные четырехкомнатные квартиры за месяц не поднялись на 16% (в большинстве случаев почти не изменились).
Потому нельзя сказать, что "хотелки" увеличились на 16%.

"Статистика" цен предложений, действительно, выросла.
Но за счет чего?
В основном, за счет изменения состава предложения. Доля "дешевых" квартир на окраинах уменьшилась, доля "дорогих" квартир в центре и прицентралье возросла. ...

Владимир, Вы можете подтвердить фактами, что статистика цен предложений четырёхкомнатных квартир в актуальной базе АН «Планета Оболонь» увеличилась «за счет изменения состава предложения. Доля "дешевых" квартир на окраинах уменьшилась, доля "дорогих" квартир в центре и прицентралье возросла» (факты позволят убедится, что это действительно так) ? Или это только Ваши гипотетические прикидки?

Цитата:

Вчера знакомая рассказывала: у них на фирме висит несколько квартир, разных, почему-то, ни с того ни с сего, директор пол-года назад решил распродать, выставили на продажу хрущ на Соломенке достигал 127 000 уев, а не тут то было-недавно отдали за 93 000 уев......

итого падение 26%.....

Странно но таких случаев немало по Киеву, а индексы этого не отображают, там постоянно рост.....


Пы.Сы. Если ща кто-то спросит: метраж, этаж, улицу, дом ответ- НЕЗНАЮ!!!!
И мне это не интересно!!!

Цитата:

2Stager
Вы не заметили, что квартиры, которые не продались на аукционе, - трехкомнатные и четырехкомнатные больших площадей? На сегодняшний день подобные квартиры - не очень ходовой товар.

Складывается впечатление что народ настолько одержим двушкой, что не хочет купить трешку большей площади за те же деньги. Ведь именно так выходит, учитывая 2k и 2.8k стоимости...

Вообще-то я полностью согласен со Stager. Цены аукционов КМДА намного реальнее, потому что проводятся с целью продать в ближайшее время. И эти цены действительно показывают падение 10-15%. А рассказы про то, что это 3к или 4к, поэтому якобы не влияют... выглядят неубедительными, если вообще не сказать подозрительными. Подозрительно в плане того, что несомненно уже виден сговор показывать дутый виртуальный рост. В дальнейшем эта тенденция виртуально дутых цен и индексов будет только усугубляться, потому что на РН истерика и все средства хороши. Поэтому ни от индексов, ни от индикативных цен на квартиры на заинтересованных порталах я правды никакой не жду.

Квартиры, кстати, весьма показательные - стандартные, хорошие новые дома и в центре, и в прицентралье. 3-4к в новых сданных домах это то, что покупают, как правило, обеспеченные и реальные клиенты (векторы продаж). Это как раз те самые квартиры, о которых риелторы и застройщики вещают, что они НИКОГДА не упадут в цене.

В свете вышесказанного, было бы неплохо мониторить такие аукционы. К слову, цена там дутой быть не может, потому что аукционы проводятся для прозрачной и реальной продажи и завышать цену там не имеет никакого смысла.

Цитата:

В дальнейшем эта тенденция виртуально дутых цен и индексов будет только усугубляться, потому что на РН истерика и все средства хороши.

Истерика - это нето слово... Жаба давит их страшно, все эти Парцхваладзе и Поляченки, готовы пустить под откос экономику страны, но удавятся за 10%

Единственный способ вывести строительную отрасль вс кризиса - пустить на рынок солидные иностранные компании, которые думают о будущем.

Всё это жлобьё, которое окупировало рынок никогда не \будет думать о росте строительства и о нуждах своего народа, у них одна задача - построить высотку на Печерске в парке и продать элитное жильё

Цитата:

Человек, раздербанивший предприятие на несколько миллионов, не будет жить в однокомнатной квартире, а как инвестиция - это уже непривлекательно.

Люди, которые имеют возможности и навыки дерибанить миллионные предприятия сейчас, уже давно не живут в однокомнатной квартире

Цитата:

Всё это жлобьё, которое окупировало рынок никогда не \будет думать о росте строительства и о нуждах своего народа, у них одна задача - построить высотку на Печерске в парке и продать элитное жильё

а у другого жлобья цель купить эти квартиры и сдавать их по 3000 долларов в месяц.....
вот так и превращаем красивейшие места Киева в свинарники и каменные джунгли.... кстати даже в СССР уменьшили высоту меча у Родины-мать что бы она небыла выше куполов Софиевского собора, а наши "Ынвесторы - арендодатели" выстраивают уродские высотки на печерске..... только Бог он ведь есть и я неудивлюсь если эти элитные дома сползут по склонам прямо в Днепр

Лучше не надо.
Киеву от этого лучше не станет.
А вот угроза такая пусть будет. Дамоклов меч - лучший способ задуматься.

Цитата:

Владимир, Вы можете подтвердить фактами, что статистика цен предложений четырёхкомнатных квартир в актуальной базе АН «Планета Оболонь» увеличилась «за счет изменения состава предложения. Доля "дешевых" квартир на окраинах уменьшилась, доля "дорогих" квартир в центре и прицентралье возросла» (факты позволят убедится, что это действительно так) ? Или это только Ваши гипотетические прикидки?

Я это видел на графиках в базе данных. Правда, смотрел на общие тенденции изменения количества квартир по районам, а скрупулезных подсчетов в этот раз не проводил.
Но подобные (и весьма скрупулезные) исследования мы проводили уже много раз. Пытались понять: почему за короткий промежуток времени цены в каком-то очень узком сегменте рынка существенно изменились?
Всякий раз убеждались в том, что цены на конкретные квартиры (на этом коротком промежутке времени) были достаточно стабильны. А прыжки объяснялись изменением состава предложения. Одно дело, когда усредненная цена определяется по сотне квартир (одного типа) в районе, и совсем иное дело, когда по 10 квартирам. Две-три квартиры добавились (или ушли) - и усредненная цена прыгнула.

Цитата:

Я это видел на графиках в базе данных. Правда, смотрел на общие тенденции изменения количества квартир по районам, а скрупулезных подсчетов в этот раз не проводил.
Но подобные (и весьма скрупулезные) исследования мы проводили уже много раз. Пытались понять: почему за короткий промежуток времени цены в каком-то очень узком сегменте рынка существенно изменились?
Всякий раз убеждались в том, что цены на конкретные квартиры (на этом коротком промежутке времени) были достаточно стабильны. А прыжки объяснялись изменением состава предложения. Одно дело, когда усредненная цена определяется по сотне квартир (одного типа) в районе, и совсем иное дело, когда по 10 квартирам. Две-три квартиры добавились (или ушли) - и усредненная цена прыгнула.

Если кто нибудь выставит на продажу несколько десятков реальных квартир, где на телефон отвечают и "туристов" пускают, по цене на 30% выше "рыночной", как отреагирует на это ваш индекс?

Очень многие заинтересованные люди платят бабулькам за игру в продажу их квартир. Цена ставится заведомо нереальная, квартиру никто не покупает, а статистика по ценам радует продавцов. Когда у растишек закончатся деньги на ПиАр, его будут обвалисты оплачивать, чтобы кризис наступил конкретный, а не игрушечный, как в 1998.

Цитата:

Странно но таких случаев немало по Киеву, а индексы этого не отображают, там постоянно рост.....


Пы.Сы. Если ща кто-то спросит: метраж, этаж, улицу, дом ответ- НЕЗНАЮ!!!!
И мне это не интересно!!!

Рынок - это "живой организм". Кто-то выставляет квартиру по завышенной цене, а кто-то в этот же момент сбрасывает цену. А кто-то в этот же момент поднимает цену.
И это происходит каждый день.

Что же касается цен реальных продаж на однокомнатные хрущевки, то они выросли.
В январе средняя цена проданных однокомнатных хрущевок была 82350, в июле 101878.
В январе средняя цена продложения этих (проданных) однокомнатных хрущевок была 83450, в июле 102500.
Конечно же, многое зависит от района. И тем не менее...

Цитата:

Если кто нибудь выставит на продажу несколько десятков реальных квартир, где на телефон отвечают и "туристов" пускают, по цене на 30% выше "рыночной", как отреагирует на это ваш индекс?

Смотря на какое время выставят (напоминаю, что компьютер автоматически удаляет посреднические квартиры через 15 суток), а за это время индекс почти не среагирует.
Кроме того, важно в каком ценовом диапазоне.

Необходимо также учитывать, что алгоритм определения индекса в чем-то напоминает "скользящее окошко". В нем всегда есть квартиры с более-менее средней ценой.
Подчеркиваю: не с высокой, не с низкой, а где-то ближе к средней.
Допустим, злоумышленник втискивает в это окошко "неправильный объект". И он вытесняет из окошка "правильный".
Но какой "правильный объект" он вытеснит? Самый дешевый (и тогда окошко будет смотреть выше), или самый дорогой (и тогда окошко будет смотреть ниже)?
А вот это - неизвестно.
И углубляться в эту тему я не буду. Дабы не давать подсказки для желающих поупражняться в целенаправленном вбрасывании объектов.

Цитата:

Из-за небольшого количества среднего класса покупателей с наличкой больше как раз на дорогие квартиры. Человек, раздербанивший предприятие на несколько миллионов, не будет жить в однокомнатной квартире, а как инвестиция - это уже непривлекательно. Маленькие квартиры - удел ипотечников, которым перекрыли кислород.

Да, это так.
Но на аукционы поступают (ИМХО) остатки. То, что не смогли продать до сдачи дома.
И даже не так...
Поступают (ИМХО) самые малоликвидные из остатков.
Скажем, нужно отдать городу 1000 кв.метров, а не распродано (к примеру) 5000. Вот и выбирают (наверное) какие их нераспроданных квартир передать городу.
И что... Вот тот миллионер придет на эти остатки?

Цитата:

Смотря на какое время выставят (напоминаю, что компьютер автоматически удаляет посреднические квартиры через 15 суток), а за это время индекс почти не среагирует.
Кроме того, важно в каком ценовом диапазоне.

Необходимо также учитывать, что алгоритм определения индекса в чем-то напоминает "скользящее окошко". В нем всегда есть квартиры с более-менее средней ценой.
Подчеркиваю: не с высокой, не с низкой, а где-то ближе к средней.
Допустим, злоумышленник втискивает в это окошко "неправильный объект". И он вытесняет из окошка "правильный".
Но какой "правильный объект" он вытеснит? Самый дешевый (и тогда окошко будет смотреть выше), или самый дорогой (и тогда окошко будет смотреть ниже)?
А вот это - неизвестно.
И углубляться в эту тему я не буду. Дабы не давать подсказки для желающих поупражняться в целенаправленном вбрасывании объектов.

Думаете, только вы дружите с математикой, есть достаточно господ, как со стороны растишек, так и со стороны обвалистов, которые могут влиять на ваши индексы, затрачивая минимальные усилия, хотя обвалистам труднее. Играть в продажу с ценой выше "рыночной" легко, так как вряд ли купят. Сбивать таким образом цены индекса значительно труднее, если выставишь слишком дёшево, могут и купить. Если это понимает израильский охранник без высшего образования, то для людей, для которых недвижимость - основной заработок, это, как два пальца об асфальт...

Цитата:

Думаете, только вы дружите с математикой, есть достаточно господ, как со стороны растишек, так и со стороны обвалистов, которые могут влиять на ваши индексы, затрачивая минимальные усилия, хотя обвалистам труднее. Играть в продажу с ценой выше "рыночной" легко, так как вряд ли купят. Сбивать таким образом цены индекса значительно труднее, если выставишь слишком дёшево, могут и купить. Если это понимает израильский охранник без высшего образования, то для людей, для которых недвижимость - основной заработок, это, как два пальца об асфальт...

Владимир всегда высказывался в том духе, что с завышенными ценниками ничего поделать нельзя, а вдруг там авторский дизайн, вид из окна, а вот с заниженными ое неоднократно писал, что фирма несчадно борется с такими обьявлениями

Цитата:

Владимир всегда высказывался в том духе, что с завышенными ценниками ничего поделать нельзя, а вдруг там авторский дизайн, вид из окна, а вот с заниженными ое неоднократно писал, что фирма несчадно борется с такими обьявлениями

С объектами, где цены занижены, мы поступаем точно так же, как со всеми остальными. Если это объявление можно прозвонить и удостовериться в реальности квартиры, то оно остается. Потому в актуальной базе практически всегда есть квартиры с "нулевой ценой".
Другое дело, что при определении статистики цен (а тем более, индексов) "слишком дешевые" и "слишком дорогие" объявления не учитываются. Ну, нет на вторичном рынке квартир с ценой квадратного метра 1000 долларов. В реальности такие объявления бывают. Появляются они (в частности) при продаже комнат в коммунальных квартирах. Скажем, продается 15 метровая комната в квартире общей площадью 100 метров. В объявлении указывается цена за комнату, а в метраже указывается "жилая 15, общая 100"
Бывает, что какая-нибудь информация вообще не указывается/шифруется. Бывает, что хозяин (при подаче объявления) или оператор (при наборе этого объявления) пропускает цифру...
Проходит это через компьютер... Вот и получаются в базе подобные цены.

Цитата:

Истерика - это нето слово... Жаба давит их страшно, все эти Парцхваладзе и Поляченки, готовы пустить под откос экономику страны, но удавятся за 10%

Единственный способ вывести строительную отрасль вс кризиса - пустить на рынок солидные иностранные компании, которые думают о будущем.

Всё это жлобьё, которое окупировало рынок никогда не \будет думать о росте строительства и о нуждах своего народа, у них одна задача - построить высотку на Печерске в парке и продать элитное жильё

юра вы наверное не успели заметить что на рынке и так много иностранцев и достаточно солидных.. только нет им интереса в жилье.. проще или купить существующую структуру типа кгс или быть постоянным партнером по пордряду.. а создавать свою структуру почти ни кто не хочет.. да и строители сами не приходят... это связка : консалтинг+строительная фирма+риелтор... без гарантированного сбыта продукции ни кто инвестировать не будет. так что ждать засилия в жилищьном строительстве иностранцев будем очень долго!