Покупка квартиры для аренды

Цитата "Крюковщина City":

А по моему, в Киеве, вместе с ростом доходов всегда росла и аренда, эти вещи всегда были взаимосвязаны.

Это же вам не Канада и Торонто, где уровень жизни ровный по-всей стране. Соответственно, в Канаде нет особого смысла переться из глубинки именно в столицу.

У нас столица - это единственный город, где можно более-менее зарабатывать и жить. Чем выше будут доходы в Киеве, тем больше народу поедет не в Польшу и Чехию на зароботки, а в Киев. Всё таки, здесь они полноправные граждане, как не крути.

Безусловно, аренда всегда будет расти с ростом средних доходов.
Я несколько о другом - о темпах роста средних доходов, аренды и стоимости объектов инвестирования, конкретней - о пропорциях.
Первая реакция рынка на рост средних доходов - рост арендных ставок, и, как следствие, увеличение процента доходности по ранее сделанным инвестициям (до 10%).
Далее - рост арендных ставок и нормы прибыли привлекает капитал в отрасль ( капитал начинает перетекать с других отраслей, а также начинают активно инвестировать граждане).
Далее - пришедший и приходящий капитал приводит к росту числа закладываемых новых проектов в недвижимости. Цены на объекты инвестирования начинают расти.
В благоприятном варианте, к процессу подключаются институты финансирования (банки) и запускают ипотеку, чем "абсорбируют" спрос на рынке и начинают влиять на арендные ставки через процент по ипотечным кредитам. (Как правило это выражается в том что ежемесячные ипотечные платежи становятся равны аренде, соответственно люди выбирают ипотеку)
С этого момента рост арендных ставок замедляется, в следствии насыщения рынка и наличия альтернативы аренде, а рост среднего уровня жизни наоборот ускоряется, что ведет к изменению пропорции - арендная ставка/комфортный уровень дохода арендодателя.

Соответственно, если человек проецирует себя в будущее (как говорил Сартр), он строит некоторую стратегию сохранения своего комфортного уровня жизни, и применимо к недвижимости - эта стратегия должна быть направлена на увеличение квадратных метров (не аренды - а квадратных метров).

Цитата "Krysoboi":

Безусловно, аренда всегда будет расти с ростом средних доходов.
Я несколько о другом - о темпах роста средних доходов, аренды и стоимости объектов инвестирования, конкретней - о пропорциях.
...
С этого момента рост арендных ставок замедляется, в следствии насыщения рынка и наличия альтернативы аренде, а рост среднего уровня жизни наоборот ускоряется...

Все разумно разложили и расписали, я полностью согласен с вашей логикой, но еще стоит добавить инфу, что если ипотека будет равняться аренде и будет выдаваться массово, то инвестиционная стоимость квартир взлетит вверх, значительно вверх. Запуск ипотеки в любом случае приведет к подорожанию.
Предположим, что в таком случае, квартиры взлетят в цене в 2-3 раза, пусть постепенно и медленно, но подорожают.
В этом случае, аренда становится уже не такой маржинальной и уже может не хватать суммы для уровня комфортного проживания пенсионера.
Но зато всегда остается возможность продать квартиру и пенсионеру уже хватит прожить на эти деньги в 2-3 дольше, чем если б продал ранее. Нерастраченные остатки могут приносить небольшой процент с банковских депозитов.

Цитата "Krysoboi":

Доход всегда прямо пропорционален риску, чем выше ожидаемый доход тем выше риск его не получить и остаться в убытках.
Конкретно к Вашему посту это применимо в таком контексте: покупая только для перепродажи (инвестирования) и не вкладываясь в аренду, Вы несете меньшие временные и ресурсные затраты, но теряете диверсификацию - что ведет к увеличению рисков.

Диверсификация и при покупке квартиры для аренды, теоретически, теряется...Вот, купив гараж, комнату, тачку под такси и пару кофейных автоматов...это да) Но нужно же быть разноплановым специалистом...Недостаточно просто вложить деньги...
Стартапы покупают пачками, но это, считаю, лотерея для богача...или же пользоваться услугами специалистов, разного профиля, по каждому из них, желательно технически подкованных...можно, конечно, и статистов, и финансистов, и аналитиков, и т.д. Главное, на очень креативных не попасть))) Ну я так думаю)))
Вкладывай в то, что тебе близко) Еще плюс в том, что построив квартиру или не квартиру, например, с отделкой), ты получаешь выбор, продавать или сдавать...но ты уже заработал)
Основной момент, это риск того, что стройка, так и останется стройкой)

Цікаво якщо іпотека стане доступною, то оренда впаде,буде не приваблива разом і попит я так розумію.То це що 70% населення (приблизно) буде мати таку зарплату що можна буде піти купити квартиру як буханку хліба?

Цитата "Yuliya-20":

Цікаво якщо іпотека стане доступною, то оренда впаде,буде не приваблива разом і попит я так розумію.То це що 70% населення (приблизно) буде мати таку зарплату що можна буде піти купити квартиру як буханку хліба?

Когда квартиры дорожали на 1000 долларов за неделю, аренда 1комнатных на Оболони была 500-700 долларов, и спрос был сумасшедший. Когда экономика работает, то и покупают, а арендуют отлично. Кучму сделали гэть и запустился тотальный пиздец, пардон, покращання.

Заинтересовало...аренда равна ипотеке...зачем же владельцу продавать такой актив в рассрочку и т.д.? Зачем же давать кредит, если можно самому купить, то что, сдаваясь в аренду, будет приносить владельцу платеж по ипотеке. Разве что ипотека=благотворительность...
Часто слышу рекламу...типа, выгодное кредитование, акции...плати цену аренды, но уже за свое жилье)

Цитата "Yuliya-20":

Цікаво якщо іпотека стане доступною, то оренда впаде,буде не приваблива разом і попит я так розумію.То це що 70% населення (приблизно) буде мати таку зарплату що можна буде піти купити квартиру як буханку хліба?

Цены на квартиры формирует спрос. То-есть, сколько готовы за квартиру реально заплатить, сколько у людей есть в наличии денег. Чем выше зарплаты, тем дороже стоят квартиры.

Пока не упрётся в очередной финансовый кризис с резкой девальвацией гривны, которые у нас случаются с периодичностью 7 - 10 лет, с всеми вытекающими. И так циклически, рост-обвал. Хуже всего в данной ситуации будет тем, у кого есть огромные долги. Я не рекомендую влазить в долгосрочные ипотеки, даже если они доступны как батон.

Чути можливо що завгодно. Але в дійсності...Якби було так ніхто б не знімав, застройщику не вигідно продавати на таких умовах. Наскільки я пам'ятаю там схема накрута майже втричі, плюс страхові навипадок інфляції

Цитата "thursday":

Заинтересовало...аренда равна ипотеке...зачем же владельцу продавать такой актив в рассрочку и т.д.? Зачем же давать кредит, если можно самому купить, то что, сдаваясь в аренду, будет приносить владельцу платеж по ипотеке. Разве что ипотека=благотворительность...
Часто слышу рекламу...типа, выгодное кредитование, акции...плати цену аренды, но уже за свое жилье)

Выше инвестор из 8 уже писал, что дешевая ипотека приводит росту стоимости недвижимости. Пример тому пузыри Японии и США. Да, аренда может равняться выплатам по ипотеке, просто цена на сам объект ипотеки будет в Х раз дороже. Не бывает такого, чтоб и деньги дешевые были и цена недвижимости низкой. Как в 2007 в Киеве - долларовые кредиты на право и на лево под 5%, но однушка на позняках 100к баксов.

Так что покупаем, когда деньги дорогие и недвижимость дешевая, а продаем, когда наоборот.

Цитата "thursday":

Заинтересовало...аренда равна ипотеке...зачем же владельцу продавать такой актив в рассрочку и т.д.? Зачем же давать кредит, если можно самому купить, то что, сдаваясь в аренду, будет приносить владельцу платеж по ипотеке. Разве что ипотека=благотворительность...
Часто слышу рекламу...типа, выгодное кредитование, акции...плати цену аренды, но уже за свое жилье)

Вы когда-то изучали ипотеку? Или только читали проценты годовых от разных банков? Расходы при покупке квартиры и выплате по ипотеке сильно отличаются от тех что в рекламе. Вроде уже принят закон, запрещающий рекламу ипотеки без указания скрытых платежей, но даже если он будет, вряд ли банки станут строго выполнять. Конечно, если внести сразу больше половины цены квартиры, то аренда возможно будет покрывать остальные платежи.

Цитата "Lamo2":

Уже пройдено - нижняя граница цен в новостройках выросла.
Средняя по Киеву год к году отрицательная даже не знаю из-за чего - может дорогой сегмент подешевел или что-то другое...

а выборы в 19 г.? и кризис планируемый в 19?

Цитата "rich8":

а выборы в 19 г.? и кризис планируемый в 19?

Выборы, думаю, не так страшны как кажутся. Кого бы не выбрали, ему бежать некуда, так что будем по прежнему медленно или побыстрее, но уверенно двигаться в правильном направлении.

По кризису тоже можем отделаться легким испугом, а то и пойти по пути азиатских тигров и на своем росте вытащить Европу. но для этого нужен рост)))

Ну это все позитивные предположения)

Есть еще вариант полномасштабного конфликта с РФ, но про это даже думать страшно.

Цитата "Yuliya-20":

Чути можливо що завгодно. Але в дійсності...Якби було так ніхто б не знімав, застройщику не вигідно продавати на таких умовах. Наскільки я пам'ятаю там схема накрута майже втричі, плюс страхові навипадок інфляції

Как не странно, но я об этом же...

Цитата "smoo":

Выше инвестор из 8 уже писал, что дешевая ипотека приводит росту стоимости недвижимости. Пример тому пузыри Японии и США. Да, аренда может равняться выплатам по ипотеке, просто цена на сам объект ипотеки будет в Х раз дороже. Не бывает такого, чтоб и деньги дешевые были и цена недвижимости низкой. Как в 2007 в Киеве - долларовые кредиты на право и на лево под 5%, но однушка на позняках 100к баксов.

Так что покупаем, когда деньги дорогие и недвижимость дешевая, а продаем, когда наоборот.

Именно его слова, правда, вырванные из контекста, и заинтересовали..."если ипотека будет равняться аренде и будет выдаваться массово"...считаю, что не может быть никаких если...они, аренда и ипотека, не встретятся)

Цитата "kvartira44":

Вы когда-то изучали ипотеку? Или только читали проценты годовых от разных банков? Расходы при покупке квартиры и выплате по ипотеке сильно отличаются от тех что в рекламе. Вроде уже принят закон, запрещающий рекламу ипотеки без указания скрытых платежей, но даже если он будет, вряд ли банки станут строго выполнять. Конечно, если внести сразу больше половины цены квартиры, то аренда возможно будет покрывать остальные платежи.

Никогда не изучал) Что там можно изучать? В этом направлении была только одна мысль, которую до необходимости, лень обдумывать...рассрочка на недостающую сумму у застройщика или кредит под +-маленький %, для получения скидки при 100% оплате и страховке от роста квадратов)

Цитата "smoo":

Выше инвестор из 8 уже писал, что дешевая ипотека приводит росту стоимости недвижимости. Пример тому пузыри Японии и США. Да, аренда может равняться выплатам по ипотеке, просто цена на сам объект ипотеки будет в Х раз дороже. Не бывает такого, чтоб и деньги дешевые были и цена недвижимости низкой. Как в 2007 в Киеве - долларовые кредиты на право и на лево под 5%, но однушка на позняках 100к баксов.

Так что покупаем, когда деньги дорогие и недвижимость дешевая, а продаем, когда наоборот.

Для себя сделал вывод, что лучшая деньга- квадратный метр) Если их генерация беспрерывная, то в убытке точно не будешь...стоит он 100 или 500$%///меньше их не станет

По кризису тоже можем отделаться легким испугом, а то и пойти по пути азиатских тигров и на своем росте вытащить Европу. но для этого нужен рост)))
это вы пошутили?

Цитата "Крюковщина City":

Цены на квартиры формирует спрос. То-есть, сколько готовы за квартиру реально заплатить, сколько у людей есть в наличии денег. Чем выше зарплаты, тем дороже стоят квартиры.

Пока не упрётся в очередной финансовый кризис с резкой девальвацией гривны, которые у нас случаются с периодичностью 7 - 10 лет, с всеми вытекающими. И так циклически, рост-обвал. Хуже всего в данной ситуации будет тем, у кого есть огромные долги. Я не рекомендую влазить в долгосрочные ипотеки, даже если они доступны как батон.

Совершенно точно не надо брать ипотеку в валюте, если у вас нет дохода в валюте, даже если будут 2процентные ставки.
Относительно ипотеки в гривне (которой пока нет) можно обозначить такие моменты:
- ставки отображают текущий уровень риска девальвации в системе
- при падении этих рисков, ставки упадут до приемлемых уровней (10% и ниже)
- текущий уровень доходности при сдачи в аренду 9%, соответственно если ипотечные ставки достигнут 10 и ниже - это будет означать что платежи по аренде будут близки к ипотечным платежам ( с учетом первого взноса 25%) - просто цифры
- гривневому ипотечнику не страшна девальвация (вернее страшна но ненадолго), я бы сказал наоборот - девальвация ему выгодна. Ипотека и доход выражены в девальвирующих денежных знаках, но цифра по ипотеке останется такой-же (если ставка не плавающая), а доход (оплата труда) обязательно начнет расти высокими темпами (выравниваться после девальвации).

Цитата "инвестор из 8":

Все разумно разложили и расписали, я полностью согласен с вашей логикой, но еще стоит добавить инфу, что если ипотека будет равняться аренде и будет выдаваться массово, то инвестиционная стоимость квартир взлетит вверх, значительно вверх. Запуск ипотеки в любом случае приведет к подорожанию.
Предположим, что в таком случае, квартиры взлетят в цене в 2-3 раза, пусть постепенно и медленно, но подорожают.
В этом случае, аренда становится уже не такой маржинальной и уже может не хватать суммы для уровня комфортного проживания пенсионера.
Но зато всегда остается возможность продать квартиру и пенсионеру уже хватит прожить на эти деньги в 2-3 дольше, чем если б продал ранее. Нерастраченные остатки могут приносить небольшой процент с банковских депозитов.

Согласен с тем что квартиры подорожают при запуске ипотеки.
Добавлю, что вообще появление ипотеки как таковой будет маркером понижения рисков в системе, стабилизации и роста среднего дохода, повышения уровня жизни.
И как Вы отметили - стоимость квартир начнет резко расти, а темп роста арендных ставок начнет отставать.

фрс повышает ставку, ецб приостанавливает печатный станок, какая может быть ипотека если деньги начинают дорожать? ключевое слово здесь начинают.