Покупка квартиры для аренды

Цитата "smoo":

Так ведь чем выше уровень жизни , тем выше стоимость аренды недвижимости. Грубо говоря неработающий киевлянин всегда будет иметь со сдачи своей однушки в новострое среднюю зарплату работающего киевлянина. в каких случаях возможен перекос? или я что-то неправильно понял?

Перекос может быть такой, например через хх кол-во лет:
однушка в Киеве вырастит в цене в- 2 раза,
а уровень жизни, ЗП и др. вырастит в цене в- 6 раз,
в итоге, чтоб иметь средний уровень киевской зп, уже необходимо будет 3 однушки сдавать, а не одну, как раньше.

ну это теоретически, чисто гипотетически

Цитата "smoo":

Так ведь чем выше уровень жизни , тем выше стоимость аренды недвижимости. Грубо говоря неработающий киевлянин всегда будет иметь со сдачи своей однушки в новострое среднюю зарплату работающего киевлянина. в каких случаях возможен перекос? или я что-то неправильно понял?

Аренда однокомнатных за 200-300у.е. каждый год растет на 1000-1500грн. Стабильно, так что бояться что потом вдруг чет не так - эт вряд ли.

Цитата "Lamo2":

Поправка - не 3, а 2, что все-равно в 2 раза больше, чем у нас =))
При этом купить квартиру там так же сложно (соотношение цена метра/средняя зп), как и у нас.
Так что в Киеве сдавать квартиру на сегодня в 2 раза выгоднее, чем в Торонто.

Мы страна третьего мира считаемся, инвестиции более рискованные, потому и маржа на аренде покаместь повыше у нас, в 2-3 раза.
Но получается, как только перейдем в разряд благополучных стран, то маржа с аренды уменьшится и квартир для аналогичного уровня жизни (как раньше) уже надо будет в 2-3 раза больше.

Цитата "инвестор из 8":

Мы страна третьего мира считаемся, инвестиции более рискованные, потому и маржа на аренде покаместь повыше у нас, в 2-3 раза.
Но получается, как только перейдем в разряд благополучных стран, то маржа с аренды уменьшится и квартир для аналогичного уровня жизни (как раньше) уже надо будет в 2-3 раза больше.

Середня пенсія в Канаді - 679 USD, станом на Липень 2018, для нових пенсіонерів за віком у 65 років. Офіційні цифри, сконвертовані в долари США для зручності порівняння.
Середня ціна оренди 1к квартири в спальному районі Торонто 1166 USD.
Ну невже погано?

Цитата "VO7":

Середня пенсія в Канаді - 679 USD, станом на Липень 2018, для нових пенсіонерів за віком у 65 років. Офіційні цифри, сконвертовані в долари США для зручності порівняння.
Середня ціна оренди 1к квартири в спальному районі Торонто 1166 USD.
Ну невже погано?

Для сравнения:
средняя пенсия в Украине - 90 USD,
а средняя цена однушки в спальном районе Киева 400 USD.

То есть украинскому пенсионеру в 2-3 раза выгодней сдавать квартиру, чем канадцу (по отношению к пенсиям).
Канадцу однушка будет приносить - 1,7 пенсии,
а украинцу однушка будет приносить - 4,44 пенсии.

Цитата "инвестор из 8":

То есть украинскому пенсионеру в 2-3 раза выгодней сдавать квартиру, чем канадцу (по отношению к пенсиям).
Канадцу однушка будет приносить - 1,7 пенсии,
а украинцу однушка будет приносить - 4,44 пенсии.

получается, что канадскому пенсионеру надо в 2-3 раза больше накопить к старости недвижимости, чтоб выйти на средний уровень украинского владельца недвижимости,
во я завернул

Цитата "инвестор из 8":

получается, что канадскому пенсионеру надо в 2-3 раза больше накопить к старости недвижимости, чтоб выйти на средний уровень украинского владельца недвижимости,
во я завернул

Хоккеисты гораздо больше налогов платят, потому чистыми имеют далеко не всю сумму. А у нас пенсионеров берут за жопу только когда посуточные квартиры сдают трем клиентам на длительно. Вчера поймали мошенницу.

Цитата "Крюковщина City":

Не понимаю, зачем вообще вычислять какую-то "отбиваемость" арендной платой в времени, если речь идёт об альтернативе государственной пенсии?

Это пассивный регулярный доход, который будет идти столько времени, сколько будет квартира сдаваться в аренду. А, "отбить" всегда можно достаточно быстро, элементарно продав квартиру, если вдруг понадобится много денег.

Кроме того, государственную пенсию нельзя передать по наследству, а квартиру можно.

не согласен с вами что быстро отбить. продажа недвижимости занимает много времени.иногда годы,а если неблагоприятные времена,то вы вообще не вернете вложенные деньги, так как недвижимость дешевая. и ряд других моментов, например никто не знает что будет в будущем, в донецке раньше недвижка была дорогой, сейчас это неликвид и т.д.

Цитата "rich8":

не согласен с вами что быстро отбить. продажа недвижимости занимает много времени.иногда годы,а если неблагоприятные времена,то вы вообще не вернете вложенные деньги, так как недвижимость дешевая. и ряд других моментов, например никто не знает что будет в будущем, в донецке раньше недвижка была дорогой, сейчас это неликвид и т.д.

Это смотря какую цену поставить при продаже. Окупаемость я считаю таким образом: реальная рыночная стоимость недвижимости на текущий момент времени, плюс весь доход полученный с аренды (в доларах по текущему курсу на момент получения), минус затраты на поддержание(текущие ремонты, налог). Это и будет отбитая сумма.

Что будет в будущем, можно предугадать. Например, когда вы смотрите на более развитую страну, эту прототип вашей собственной страны в будущем. Я не зря приводил в пример именно Польшу. Украина похожа по размерам территории, количеству населения (без Донбасса и Крыма), географическому расположению в Восточной Европе, климату, природным ресурсам, потенциалу развития.

Конечно, в Украине я бы поостерегся вкладываться в потенциально сепаратистские регионы, типа Одессы. Да и Киев самый перспективный город с самым большим объемом экономики.

Что касается конфликта на Донбассе. Не хочу давать никаких политических оценок, форум не о политике. Но, если объективно понимать откуда у событий "ноги растут", то можно более-мение точно прогнозировать. Смотрю на опыт, опять таки, соседей. Это Молдова и её вооружённый конфликт с Приднестровьем. Активная фаза боевых действий у них в своё время заморозилась и всё перешло в мирное сосуществование с не подконтрольной Кишинёву ПМР. Вполне вероятно так будет и в Украине. Интересно, то, что даже в Приднестровье квартиры сейчас таки стоят приличных денег, даже не смотря на непризнанный статус.

Я не верю в вероятность какой-то серьёзной войны в будущем, так как сейчас не 1939 год. Мир сейчас настолько глобализирован, что никто не заинтересован в серьёзном кипише, они ведь не самоубицы. Кроме того, в захваченные военным путём территории надо вкладывать огромные деньги на их поддержание, так как экономика там нарушается. Основные боевые действия сейчас ведутся в информационном пространстве за умы людей.

то как вы считаете както странно..допустим я вложил деньги в товар,потом его продал за какоето время, у меня были расходы, (логистика,налоги ит.д.)потратил время, посчитал свою прибыль минус расходы и закупку и вышел в ноль, ура! я отбил свои вложенные деньги! у меня вопрос :нахрена я этим занимался?это уже не бизнес а благотворительность

Цитата "rich8":

то как вы считаете както странно..допустим я вложил деньги в товар,потом его продал за какоето время, у меня были расходы, (логистика,налоги ит.д.)потратил время, посчитал свою прибыль минус расходы и закупку и вышел в ноль, ура! я отбил свои вложенные деньги! у меня вопрос :нахрена я этим занимался?это уже не бизнес а благотворительность

Что бы инфляция, лопнувший банк, ультрадевальвация, квартирные воры и т.д. не скушали денюжку. Понятно, что если хватает ума открыть хороший бизнес, то нужно так и делать. А вот если не хватает, то недвижка самый простой способ хотя бы сохранить деньги во времени, а иногда и заработать.

Цитата "rich8":

то как вы считаете както странно..допустим я вложил деньги в товар,потом его продал за какоето время, у меня были расходы, (логистика,налоги ит.д.)потратил время, посчитал свою прибыль минус расходы и закупку и вышел в ноль, ура! я отбил свои вложенные деньги! у меня вопрос :нахрена я этим занимался?это уже не бизнес а благотворительность

считайте в 0 с учетом дисконтированных потоков - кто вам мешает?
но если в качестве ставки дисконтирования брать депозитную ставку в гривне, то без резкого скачка цен на квартиры вы никогда ее стоимость не отобьете =)))
Здесь речь о том, что покупка квартиры - это стабильный денежный поток во все времена - всегда на покушать и отдохнуть хватит. И в этом главный +.
А стоимость на квартиры может скакать в любые стороны каждые 8-10 лет

Цитата "rich8":

то как вы считаете както странно..допустим я вложил деньги в товар,потом его продал за какоето время, у меня были расходы, (логистика,налоги ит.д.)потратил время, посчитал свою прибыль минус расходы и закупку и вышел в ноль, ура! я отбил свои вложенные деньги! у меня вопрос :нахрена я этим занимался?это уже не бизнес а благотворительность

Тому що термінова продажа квартири це форс-мажор, взагалі-то пенсійні накопичення дуже довготривалі. І то навіть в такій ситуації непогано гроші повертаються. А ось із бізнесами і депозитами в довготривалій перспективі зовсім не так гладко, тим більше на випадок потрясінь типу війни.

Цитата "VO7":

Тому що термінова продажа квартири це форс-мажор, взагалі-то пенсійні накопичення дуже довготривалі. І то навіть в такій ситуації непогано гроші повертаються. А ось із бізнесами і депозитами в довготривалій перспективі зовсім не так гладко, тим більше на випадок потрясінь типу війни.

речь была именно о быстром возврате капитала, безпроблемном.почитайте

Цитата "Lamo2":

считайте в 0 с учетом дисконтированных потоков - кто вам мешает?
но если в качестве ставки дисконтирования брать депозитную ставку в гривне, то без резкого скачка цен на квартиры вы никогда ее стоимость не отобьете =)))
Здесь речь о том, что покупка квартиры - это стабильный денежный поток во все времена - всегда на покушать и отдохнуть хватит. И в этом главный +.
А стоимость на квартиры может скакать в любые стороны каждые 8-10 лет

да. может скакать , и скачет. именно поэтому принято считать 100 арендных плат чтоб отбить вложенные,а квартира которая остается после этого это так называемая прибыль.и после этого ее уже можно продавать, и лучше не спеша, чтоб обналичить(зафиксировать )дивиденд.вот так я думаю правильно. а если квартир много, то можно и подарить или дать комуто пожить.

что очень хорошо я считаю

Цитата "rich8":

да. может скакать , и скачет. именно поэтому принято считать 100 арендных плат чтоб отбить вложенные,а квартира которая остается после этого это так называемая прибыль.и после этого ее уже можно продавать, и лучше не спеша, чтоб обналичить(зафиксировать )дивиденд.вот так я думаю правильно. а если квартир много, то можно и подарить или дать комуто пожить.

Лично я я всё это не считаю бизнесом и даже не основном доходом. Для меня это такая себе страховка, которая способна белее-менее стабильно давать прожиточный минимум при любых жизненных обстоятельствах, и при этом никуда не денется. Даже в случае полного краха финансовой и банковской системы, по крайней мере, квартира точно останется.

Как по мне, такая подушка безопасности не помешает не только на пенсии, но и в молодом возрасте. Уверенность в завтрашнем дне тоже стоит денег. Цена этой уверенности, как минимум - квартира.

Все верно.
Можно только добавить, продублировав идею форумчанина с предыдущей страницы, текущая арендная ставка дает возможность достигать прожиточного минимума, но такой порядок вещей не гарантирован в будущем в следствии "дисконтирования денежного потока" от аренды (прожиточный минимум будет расти быстрее аренды).
Плюс, рост прожиточного минимума повлечет рост стоимости долгосрочных инвестиций (недвижимости).
Эти факторы приведут к тому, что для поддержания комфортного уровня доходов от аренды, надо будет докупать объекты генерирующие такой доход (квартиры).
То есть, об этом уже надо заботиться сейчас откладывая часть денег на новую инвестицию (например все что выше 4% годовых от сдачи текущей квартиры).

Цитата "Krysoboi":

...прожиточный минимум будет расти быстрее аренды...

А по моему, в Киеве, вместе с ростом доходов всегда росла и аренда, эти вещи всегда были взаимосвязаны.

Это же вам не Канада и Торонто, где уровень жизни ровный по-всей стране. Соответственно, в Канаде нет особого смысла переться из глубинки именно в столицу.

У нас столица - это единственный город, где можно более-менее зарабатывать и жить. Чем выше будут доходы в Киеве, тем больше народу поедет не в Польшу и Чехию на зароботки, а в Киев. Всё таки, здесь они полноправные граждане, как не крути.

Цитата "Крюковщина City":

А по моему, в Киеве, вместе с ростом доходов всегда росла и аренда, эти вещи всегда были взаимосвязаны.

Это же вам не Канада и Торонто, где уровень жизни ровный по-всей стране. Соответственно, в Канаде нет особого смысла переться из глубинки именно в столицу.

У нас столица - это единственный город, где можно более-менее зарабатывать и жить. Чем выше будут доходы в Киеве, тем больше народу поедет не в Польшу и Чехию на зароботки, а в Киев. Всё таки, здесь они полноправные граждане, как не крути.

Точняк, аренда растет ежегодно, в основном в августе, процентов на 20. Она очень чувствительна к инфляции. Это тот самый небанковский вклад, дающий около 10% годовых. Минус правда что цены самих квартир падают, хотя и не критично.