Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2009 года

Владимир писал «…Дополнение лишь в том, что в нашей оценке присутствуют поправки на состояние квартиры (5 градаций)…»

А можно подробнее насчет градаций и как с учетом них ведется расчет. Ну хотя бы на том же примере (100000, 125000, 125000, 125000, 125000)

Цитата:

Не согласен. Насчет пропагандистской кампании на рынке недвижимости я писал в предыдущих постах - Вы на них не отреагировали. Или Вы будете отрицать, что на протяжении всего года в СМИ велась пропаганда о достижении дна, повышении цен?? Те же посредники, строительные компании, девелоперы, чиновники? Я уже обо всем писал.

О пропаганде тут была уже целая дискуссия.
Вступая в нее, я и Вам пытался ответить.
- - - - - -
В ответ на критику, могу согласиться, что уверения, что цены достигли дна (без расшифровки того, что это дно вполне может быть промежуточным) - тоже пропаганда.
Повлияла ли эта пропаганда на цены?
- В какой-то мере, да.
В чем именно проявилось это влияние?
- Полагаю лишь в том, что кто-то из продавцов передумал снизить цену.
Мол, если дно, то не буду торопиться...
Посмотрю пока, "окончательное" ли это дно или промежуточное...
Но все это было не на уровне стратегии, а на уровне тактики.
О чем мы и писали. Мол, все выжидают.
- - - - - - -
Теперь, что касается роста цен. В наиболее массовых сегментах рынка нижние цены продаж были в феврале. Потом продавцы, поспешившие очень уж снизить цены, стали их повышать. Без всякой пропаганды.
Мы, наблюдая эти процессы, с определенным опозданием написали о них.
Это не было пропагандой.
Это было отображение происходящих процессов. Вернее, не только происходящих, но и тех, которые уже произошли.
Росли (какой-то период времени) цены - значит росли. Наблюдали риэлторы в этот период реальный рост цен - значит они его наблюдали. Зафиксировала все это база данных - значит зафиксировала.
Вы хотите, чтобы мы подобные наблюдения (реальные наблюдения) скрывали от общества?

Цитата:

Т.е. вы подтверждаете, что риэлтор заинтересован в росте, когда растет, и в спаде, когда падает?
Да? нет? Ответьте пожалуйста коротко.

Виталий, не передергивайте...
Я писАл, что риэлтер заинтересован в вечном росте стоимости м2.
Почему? Потому что его комиссионные прямо зависят (в % соотношении) от стоимости объекта недвиги.
ИМХО, это должно быть ясно даже такому прожженному аналитику, как Вы.

В спаде стоимости риэлтер не заинтересован - см. выше.
НО, в период полного песца, его может заинтересовать возможность "помочь" продать хоть по сниженной цене, но продать, и на этом заработать. И только...
Иначе он и не пошевелится...
Пример - Лохов-ест согласен уже работать за 3%, а всего год назад требовали 5%, а ни в какую...

При всем уважении...

2 ALL
ХЗ, почему риэлтЕров называют риэлтОрами (исходя из правил англ. языка - окончание должно быть -er)...
Зашел сегодня в обменку ПИБа в Обухове - доллар уже по 8,12-8,20... Мама дарагая...

Цитата:

А причем тут я? Или Виталий?
Вы выступили с обвинениями перед форумом.
Вернее, даже перед всем обществом, поскольку Ваши обвинения люди (скорее всего) будут повторять.
Вот и будьте добры, подкрепите эти обвинения аргументами (а лучше, доказательствами), в которых может разобраться ЛЮБОЙ человек.
Не можете (или не хотите), тогда так и напишите.

Владимир,
Тот кто хотел разобраться разобрался. и правильно все понял. Вы попросили ссылки я их предоставил.
Не кажется Вам странным что мой пост вызвал бурю негодования только у Вас и Виталия? Да все бананально просто, всем все понятно было с того что я написал, и все нормально разобрались в тех ссылках. А почему Вы нервничаете понятно, хочеться остаться белым и пушистым...

Цитата:

И что из этого?

Вы нам теперь предъявляете, что мы не голопанили про пузырь, ограничиваясь лишь констатацией происходящего?

Да, мы выбрали такую позицию! Мы неоднократно говорили, и продолжаем говорить, что цены непомерны, что качество неудовлетворительно, что строек недостаточно, что вокруг коррупция...

Нет же!!! Вам нужно, чтоб мы именно горлопанили и именно про пузырь. И желательно вашими словами. А если мы этого не делали значит мы вруны и падонки...

Логика - закачаешься...

Мы не ПРОПАГАНДИРОВАЛИ ВЕЧНЫЙ рост.

Исходя из этого вижу ваши претензии к нам несколько безосновательными.

Странно, я что то пропустил.
Дайте на ссылку, что Вы в 2007 году говорили о высоких ценах.
Я правильно понял Ваш ответ? Вы 2-года говорите о завышеных ценах, а Вас никто не слышит.

Цитата:

Владимир, привести человек ничего не может. Если до сих пор не привел. Да и кому лучше вас знать что мы писали, а чего не писали.

Выяснили мы с ним причину такого его поведения - она в том, что Галв не увидел в нашей работе ЯРОСТНОЙ АНТИПУЗЫРНОЙ ПРОПАГАНДЫ. Из этого он сделал вывод, что мы риэлторы, вруны, что в принципе одно и тоже.
То же можно сказать и об Анлаинге.
Думаю его здесь деятельность тоже базируется на старых обидах за наши попытки научить его культурно сомневаться.

Я назвал риелтора вруном? дословно? Прошу ссылочку.
Не знаю кто такой Анлаинг. У меня нет ни старых ни тем более новых обид.

НЕТ правых и объективных в этом споре (и не будет). Здесь все стороны имеют свой интерес
ПО - снять процент со сделки и защитить свою репутацию любой ценой. unlying - скорее всего тот, кто вложился на пике (судя по его отчаянно обличительным постам). Тот факт, что оно агент антизаговорческого комитета против риелторов )) отпадает сразу, т.к. так вкладывать душу и время в то, чтобы обвинить ПО способен только человек с личной ненавистью (скорее всего, винит риелторов в своих ошибках).

Насколько я понимаю, агенства - обыкновенные посредники. Они заинтересованы в КОЛИЧЕСТВЕ сделок в первую очередь.
А тот факт, что верить или не верить в их басни, так вы как дети. Это всё равно, что спрашивать у продавца ларька "а это точно хороший товар" и быть довольным ответом "конечно!" (он соврёт у него нет другого выхода). но верить в это - извините, наивно. Не маленькие. Но вы же не будете винить в этом продавца - у него своя цель, у вас своя.

Не обижайтесь на Виталия.
Он вложился в проект три богатыря от Киевреконструкции(100 метров),которая удачно кинула всех инвесторов,объявив себя банкротом.Будем надеятся,что он в ипотеке,поэтому ему ,как никому другому выгоден рост,желательно вечный.Он же пытается продать свой пакет бумажек,называемый инвестдоговором.

Цитата:

НЕТ правых и объективных в этом споре (и не будет). Здесь все стороны имеют свой интерес:
ПО - снять процент со сделки и защитить свою репутацию любой ценой. unlying - скорее всего тот, кто вложился на пике (судя по его отчаянно обличительным постам). Тот факт, что оно агент антизаговорческого комитета против риелторов )) отпадает сразу, т.к. так вкладывать душу и время в то, чтобы обвинить ПО способен только человек с личной ненавистью (скорее всего, винит риелторов в своих ошибках).

Насколько я понимаю, агенства - обыкновенные посредники. Они заинтересованы в КОЛИЧЕСТВЕ сделок в первую очередь.
А тот факт, что верить или не верить в их басни, так вы как дети. Это всё равно, что спрашивать у продавца ларька "а это точно хороший товар" и быть довольным ответом "конечно!" (он соврёт у него нет другого выхода). но верить в это - извините, наивно. Не маленькие. Но вы же не будете винить в этом продавца - у него своя цель, у вас своя.

+++++

Цитата:

Не обижайтесь на Виталия.
Он вложился в проект три богатыря от Киевреконструкции(100 метров),которая удачно кинула всех инвесторов,объявив себя банкротом.Будем надеятся,что он в ипотеке,поэтому ему ,как никому другому выгоден рост,желательно вечный.Он же пытается продать свой пакет бумажек,называемый инвестдоговором.

Есть уверенность, или догадки?

это факт,он на этом форуме и продавал(переуступка) .
Вы просто недавно на форуме).С ними уже бодаются 4 года-бесполезно,плюньте.Ипотека их накажет.

Цитата:

Владимир писал: «…Дополнение лишь в том, что в нашей оценке присутствуют поправки на состояние квартиры (5 градаций)…»

А можно подробнее насчет градаций и как с учетом них ведется расчет. Ну хотя бы на том же примере (100000, 125000, 125000, 125000, 125000)

Тема это достаточно сложная. Ведь не зря в каждой статье говорится о двух разных оценках (одной и той же квартиры).
Потому об упрощенном варианте (и без углубления в детали).
- - - - - -
Градации состояния квартиры имеют следующие наименования:
- "требует серьезного ремонта" (для новостроек она нередко фигурирует как "после строителей");
- "требует косметического ремонта";
- "не требует ремонта";
- "сделан косметический ремонт";
- "сделан качественный ремонт" (нередко риэлторы пишут "сделан евроремонт").

Если риэлторы приводят какие-то иные состояния квартир, то сводим их описания к этим пяти градациям. Поскольку не в названии суть, а в том повышающем или понижающем коэффициенте, с помощью которого стараемся привести реальную квартиру к некой "усредненной".
Первоначальная оценка квартиры производится по тому алгоритму, который указан на Домике (то есть, исходят из того, что все выбранные из базы квартиры являются "средними" (то есть "не требуют ремонта").
Расчет ведется не по стоимости квартиры, а по стоимости квадратного метра (ибо площади квартир разные). В предыдущем своем посте я это, к сожалению, не написал... Правда, написал, что все квартиры одинаковы (в том числе, и по площади).

Допустим, получили, что среднестатистическая стоимость квадратного метра выборки пяти перечисленных квартир составляет N долларов.
А в проданной квартире она S долларов.
При этом проданная квартира "требует косметического ремонта". Значит ее необходимо сравнивать с такими же квартирами.
- - - - - -
Сделать автоматическую выборку квартир, "требующих косметического ремонта" очень сложно (подобное ключевое слово во многих описаниях просто отсутствует). И не целесообразно (поскольку оценка состояния квартиры во многом субъективна, а выборка квартир сразу же резко уменьшится).
Потому идем по пути использования соответствующих коэффициентов, значения которых устанавливаются на основе экспертных оценок.
- - - - - -
Возвращаюсь к примеру.
В реальности (при определении дисконта), мы будем сравнивать не величины S и N а величины S и r*N, где r - понижающий коэффициент, с помощью которого осуществляется переход от квартир "не требующих ремонта" к квартирам "требующих косметического ремонта".

Цитата:

это факт,он на этом форуме и продавал(переуступка) .
Вы просто недавно на форуме).С ними уже бодаются 4 года-бесполезно,плюньте.Ипотека их накажет.

Виталий,
Если все что сказано Выше правда, а для сомнения, у меня во всяком случае, нет никаких предпосылок, то тогда Вы в корне не правы. Вы ж более чем заинтересованое лицо. Даже я менее заинтересован. Мне проще, будет хороший, подходящий вариант куплю, не будет значит не судьба.

И он еще будет учить меня культуре ...
Какой бред...

Цитата:

Виталий, не передергивайте...
Я писАл, что риэлтер заинтересован в вечном росте стоимости м2.
Почему? Потому что его комиссионные прямо зависят (в % соотношении) от стоимости объекта недвиги.
ИМХО, это должно быть ясно даже такому прожженному аналитику, как Вы.

В спаде стоимости риэлтер не заинтересован - см. выше.
НО, в период полного песца, его может заинтересовать возможность "помочь" продать хоть по сниженной цене, но продать, и на этом заработать. И только...
Иначе он и не пошевелится...
Пример - Лохов-ест согласен уже работать за 3%, а всего год назад требовали 5%, а ни в какую...

При всем уважении...

2 ALL
ХЗ, почему риэлтЕров называют риэлтОрами (исходя из правил англ. языка - окончание должно быть -er)...
Зашел сегодня в обменку ПИБа в Обухове - доллар уже по 8,12-8,20... Мама дарагая...

При всем уважении, не могу согласиться.

Риэлтор заинтересован в сделках в самую первую и основную очередь. Открою вам маленькую тайну - в агентствах есть такая форма работы как "работа на понижение". Могу сказать, что она применяется практически всегда. Ведь практически всегда продавец хочет цену побольше и настаивает на этом. И на падающем рынке и на растущем эта форма одна из основных. Цель ее привести в соответствие предложение и спрос, тем самым обеспечив сделку и решив вопрос клиента.

Не стану спорить, что чем дороже недвига тем выше комиссия. Но цена недвижимость и так всегда есть мерило уровня жизни в стране, некий эквивалент. Так что брокеру в принципе все равно, ведь его заработок привязан к этому эквиваленту.

Правда это уже 100 раз говорилось...

Цитата:

Владимир,
Тот кто хотел разобраться разобрался. и правильно все понял. Вы попросили ссылки я их предоставил.
Не кажется Вам странным что мой пост вызвал бурю негодования только у Вас и Виталия? Да все бананально просто, всем все понятно было с того что я написал, и все нормально разобрались в тех ссылках. А почему Вы нервничаете понятно, хочеться остаться белым и пушистым...

Вопрос не в том, кто и что понял
Вопрос в том, можете ли Вы хоть чем-то аргументировать свои обвинения?

P.S.
Кстати, откуда Вы знаете кто и что понял?
Если кто-то воспринимает Ваши обвинения положительно, то очень может быть, что из простой солидарности, настоянной на нелюбви к риэлторам и/или невозможности улучшить жилищные условия.

Цитата:

Виталий,
Если все что сказано Выше правда, а для сомнения, у меня во всяком случае, нет никаких предпосылок, то тогда Вы в корне не правы. Вы ж более чем заинтересованое лицо. Даже я менее заинтересован. Мне проще, будет хороший, подходящий вариант куплю, не будет значит не судьба.

И он еще будет учить меня культуре ...
Какой бред...

Отвечу так: от человека, который боится зарегистрироваться на форуме и при этом позволяет себе такие домыслы, правды быть не может .

Цитата:

Вопрос не в том, кто и что понял
Вопрос в том, можете ли Вы хоть чем-то аргументировать свои обвинения?

P.S.
Кстати, откуда Вы знаете кто и что понял?
Если кто-то воспринимает Ваши обвинения положительно, то очень может быть, что из простой солидарности, настоянной на нелюбви к риэлторам и/или невозможности улучшить жилищные условия.

Да мне как бы Ваше мнение на последнем месте, Вы уж извините. Так как Вы люди заинтересованые.

Цитата:

Отвечу так: от человека, который боится зарегистрироваться на форуме и при этом позволяет себе такие домыслы, правды быть не может .

Боится зарегестрироваться? Вы думаете боится?
Я зарегестрировался в 2009 году, при этом читал форум с 2006-го.
Я т оже боялся?

//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =5828
26.9.2006, 1047

Сообщение #2
vitaly
Долгожитель
*******

Сообщений 1 707
Регистрация 7.3.2005
[Участник фотоконкурса]
[Призёр конкурса Прогнозов 2007] [Призёр майского конкурса прогнозов 2009] [Прогнозист 2009] [Прогнозист ОСЕНЬ 2009]

Репутация 3



всем привет! я проинвестировал квартиру на борщаговской. вродебы планы на бумаге ссответствуют реальной планировке. однако очень интересно узнать о возникающих с застройщиком проблемах. буду блангодарен за любую информацию.

А чего не регистрироваться, если есть что сказать?
читать дело одно, а говорить - совсем другое. Анонимкам верить - себя не уважать..

Цитата:

//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =5828
26.9.2006, 10:47

Сообщение #2
vitaly
Долгожитель
*******

Сообщений: 1 707
Регистрация: 7.3.2005
[Участник фотоконкурса]
[Призёр конкурса Прогнозов 2007] [Призёр майского конкурса прогнозов 2009] [Прогнозист 2009] [Прогнозист ОСЕНЬ 2009]

Репутация: 3

всем привет! я проинвестировал квартиру на борщаговской. вродебы планы на бумаге ссответствуют реальной планировке. однако очень интересно узнать о возникающих с застройщиком проблемах. буду блангодарен за любую информацию.

И эти люди учат меня сомневаться!!!

Цитата:

А чего не регистрироваться, если есть что сказать?
читать дело одно, а говорить - совсем другое. Анонимкам верить - себя не уважать..

Виталий.
Есть что добавить?
Предлагаю сходить в церковь.
Все таки обман это грех.