Обсуждение Цен На Недвижимость!

Все тре оцінювати відностно. Що для форекса, рух черепахи, то для РН, як політ джмеля.

И если Вас просят пояснить выдвинутую Вами мысль - стоило бы это сделать. QUOTE(Борода)

Теперь понял. Ну и лопух же Вы! Вы своей ссылкой имеете ввиду, что только 0,6% киевлян могут позволить себе сейчас приобрести ВСЕ! Соответственно процент иногородних, могущих позволить себе ВСЕ, составляет 2/3 (Ваша цифра) * 0,6% = 0,4%. Я уже в ТРЕТИЙ раз за сегодня здесь поясняю, что цифры 400000+100000+50000=550000 - это ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ (а не сиюминутные!) покупатели, черт бы вас побрал, аналитики хреновы! И именно Потенциальные покупатели "нависают" над рынком! Сиюминутные покупатели разнесли бы этот чертов рынок к чертовой матери прям сейчас!

Ребята посмотрите ссылочку ввыводы делайте сами!

//www.rynok.biz/news/finance/4687/

"Рыночная цена на жилье в Украине уже многократно превышает себестоимость строительства. Главной причиной чего есть именно спекулятивный спрос на недвижимость. Таким образом, на рынке жилья выстраивается классическая финансовая пирамида. Которая обречена на обрушение в любой момент. Поводом для обвала цен на недвижимость может стать что угодно - от финансовых негараздов в, скажем, азиатских странах (а это, похоже, уже началось) до политических потрясений внутри Украины.

Не будет ничего удивительного, если причиной падения цен на жилье станет, например, весеннее политическое противостояние в Киеве - в связи с обещанным Юрием Луценко приездом в столицу десятков тысяч украинцев из регионов."

Изначально мой пост содержал фразу "А если учитывать, что люди имеющие 150-200 тыс дол в очереди не стоят, то очереди нет вообще"

Но я хотел от Вас этого выпада - Вы недалеки и предсказуемы (имею право так говорить, учитывая Ваш стиль общения).

Если сделать опрос желавших бы иметь яхту и дом на Карибах
то их оказалось довольно большое количество - при этом онибы никак не "нависли" над рынком недвижимости и элитных плавсредств в этом регионе.

В данном случае потенциальный спрос есть (это кстати многие из участников форума), по моей ссылке - это, скорее, те 14% которые считают себя обеспеченными но не могут приобрести квартиру.
И "ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ" этот спрос в том плане, что он отложенный.
И станет спросом лишь в случае более быстрого темпа роста благосостояния этой категории людей, чем стоимости жилья (чего не наблюдается) или же снижение уровня стоимости жилья до уровня существующего благлосостояния. При этом в статье не указывалось какой процент (из этих 14%) хочтел бы приобрести жилье.

И наконец, аналитик Вы хренов, Ваш анализ потенциального спроса (550 000 семей) предполагает, что жилье должно стать доступным для более широких слоев населения, включая тех, "...которым в целом на жизнь хватает, но приобретение вещей длительного употребления (мебель, холодильник, телевизор) вызывает трудности,...", что предполагает либо головокружительный прорыв в экономическом развитии страны (это если, вдруг, нефть будет течь из кранов) либо полный и окончательный обвал рынка недвижимости, когда квартира будет стоить дешевле холодильника...

ЗЫ Но, изначально, в принципе не понятно каким боком этот Ваш преславутый "ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ" спрос должен был бы повлиять на тренд на "рынке недвижимости"

Следуя вашей логике у меня получается цифра около 10 000 000 семей.
Расчет
(45 000 000(население Украины)- погрешность) / (4 члена семьи) = 10 000 000.
Мне кажется иметь квартиру в Киеве при опросе захочет каждый житель Украины за редким исключением. А вообще на планете около 6,6 млрд людей. И они могут тоже оказывать давление как "потенциальные покупатели".
Или я не понял вашу методику расчета?14

Но я хотел от Вас этого выпада - Вы недалеки и предсказуемы (имею право так говорить, учитывая Ваш стиль общения).

В данном случае потенциальный спрос есть (это кстати многие из участников форума), по моей ссылке - это, скорее, те 14% которые считают себя обеспеченными но не могут приобрести квартиру.
И \"ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ\"  -D этот спрос в том плане, что он отложенный.
И станет спросом лишь в случае более быстрого темпа роста благосостояния этой категории людей, чем стоимости жилья (чего не наблюдается) или же снижение уровня стоимости жилья до уровня существующего благлосостояния. При этом в статье не указывалось какой процент (из этих 14%) хочтел бы приобрести жилье.QUOTE(WWMUZ)А третий путь Вы, НЕ хреновый, капустный аналитик, не видите? Стабилизацию рынка, в начале обвала, за счет потенциальных покупателей?

Кстати, у меня, при определении цифири 550000 действительно была ошибка, на которую НИКТО не обратил внимания. Показываю изначально я отталкивался от цифры приезжих в 1,2 млн. И делил ее на три (среднее число членов семьи). В действительности, не все приезжие жаждут заякориться в Киеве. Поэтому эту цифру следует делить как минимум на 3. Тогда получаем 1200000/3/3=133 тыщ приезжих семей, и 133000+100000+50000=280 тыщ потенциальных покупателей.

Теперь дошло?

А почему делить на 3?
На самом деле все эти манипуляции с цифрами не основаны ни на чем. Нужно проводить соц исследование с расслоением приезжих по уровню дохода. Как мне кажется, большинство не сможет купить ни при обвале в два, ни в четыре раза.
ПовторюсьНе забывайте, чтобы была возможность думать о реальной покупке квартиры доход должен быть от 3 кило у.е + первый взнос.

Как мне кажется, большинство не сможет купить ни при обвале в два, ни в четыре раза.
ПовторюсьНе забывайте, чтобы была возможность думать о реальной покупке квартиры доход должен быть от 3 кило у.е + первый взнос.В том-то и дело, что СМОГУТ! Если сейчас большинство сделок на РН носит не спекулятивный характер (до 70%), и из этих 70 большинство (по словам моих знакомых риэлторов) пересични громадяны, а не элита, то когда цена сьедет вниз это будет и подавно выполняться.

По вашим прикидкам какой доход должен быть у семьи, которая может оказать давление на рынок недвижимости Киева?

Борода, ви пректрасно описали все, але одне але. Зараз ціни на нерухомсті, як отой Ваш шнурок, натягнутий так, що може сам по собі луснути (э таке поняття в механіці "напруження втомлюваності" і руйування від втомлюваної напруженості"). І цеглина (тобто борги) вдарить не нас, а Вас (так як ви ще маєте борг перед банком).

Борода, вам писали, що 3,1416ЗДЕЦ буде загальний. І можна буде барти тільки за CASH. Тобто доходи впадуть, банки кредитні програми скоротять, або поставлять високий процент і жосткі вимоги. І ще як писали, буде діяти принцим
"НЕ КУПУЙ СЬОГОДНІ, БО ЗАВТРА БУДЕ ДЕШЕВШЕ!"

Я рад, что осуществил Ваше желание. Если же Вы, с высоты своего аналитического Олимпа и дальше не будете считать нужным нисходить к нам, сирым да убогим, СРАЗУ показывая, какие цифры, где и как Вы используете (как это и принято в цивилизованных спорах), то мне прийдеться Вас еще не единожды радовать.

В своем отношении к собеседнику, изначально я исхожу из того, что я имею дело с разумным человеком, для которого, возможно, будет оскорбительно объяснение очевидных вещей.


Начинаете соображать, голубчик! Действительно, при снижении цен на жилье в результате обвалов, либо иных событий потенциальный спрос начнет преобразовываться в иную, более живую форму. А при таких размерах этого самого спроса (сотни тысяч) и таких размерах РН Киева (сейчас в БД агентств содержится всего лишь около 6...7 тыщ предложений на продажу) - начинает работать голая статистика. Ну, пусть при \"обвале\" на рынок вылетит еще 10 тыщ! И что, 550000 потенциалов дадут обвалиться 17000 предложений на 20...30% стоимости?! А фиг Вам!  Долго сидеть и ждать 550000 живых душ не будут, покаместь оно провалится дальше. Они начнут \"подбирать\" эти квартирки раньше (пока другой, кто хитрее не забрал)! А среди 550000 17000 желающих ЛЮБОЙ ЦЕНОЙ оторвать квартиру, которая вчера еще выставлялась за 120 тыщ, оторвать за 110...105 найдутся! И кривая \"обвала\" начнет стабилизироваться.
QUOTE(Борода)

Разумеется есть отложенный спрос. Разумеется, что он будет смягчать обвал в той или иной степени (если вдруг таковой наметится), но это будут не те люди и не те цифры о которых Вы говорите.

В ситуации, когда 30% сделок - спекулятивны, а 70% - фактические обмены (через деньги), то становится очевидным, что в случае обвала с рынка уйдут спекулятивные деньги (локомотив рынка, дающий деньги для совершения последующей цепочки сделок). В то же время, предложение пополнится уже давно построенным инвестиционным жильем.

Ваша метода определения цифр меня мало интересовала по двум причинам...
Во-первых - с заложенной системной ошибкой по сути вопроса, эти цифры, даже отличаясь в разы, никак не влияют результат.
1 000 000 нищих, с точки зрения операторов рынка недвижимости, НУЛЬ.
Во-вторых - из Ваших предыдущих сообщений было ясно, что Вы больше берете апломбом, нежели аргументацией. Я даже не пытался проверить (и новые изыски в том числе).



Боюсь, не дошло.
Хоть я и старался изъясняться максимально просто.

Вы будете удивлены - нулевой. Если хорошо поразмыслите, то и сами наткнетесь на этот вывод. Это правда предельный случай, но как раз на границах лучше всего тестировать систему.

Ниасилил.94
Или нужно было спросить, какой валовый доход, без учета расходов?

Борода розраховуэ РН виходячи з двох крайніх режимів КЗ та ХХ (коротке замикання та холостий хід). Підхід фантастичний. Буду цікавий мати методу розрахунку і його деталі.

Позволю себе прокомментировать Ваши слова в стиле Пелевина "Потенциалы становятся реалами только после того, как встретятся с деньгами. Причем, не в чьей-нибудь голове, а в реальной жизни. Потенциал, который бродит в поисках квартиры, на самом деле ищет баблос"

Здесь - ключевой дефект Вашей методологии, по-моему. Совокупный спрос (каким бы он ни был - реальным, сиюмитным, отложенным или потенциальным) нужно считать не в семьях-покупателях, а в ДЕНЬГАХ!!! Вы, как инженер, должны легко понять разницу. Сила тока измеряется в амперах, а спрос - в деньгах. Точка.
Так вот, нужного количества денег для поддержания позитивной ценовой динамики на рынке жилой недвижимости Киева уже нет.
Как и обещал, постараюсь Вам это доказать с цифрами позднее

Прошу простить, что вклиниваюсь в ваш спор.
Но неужели Вы не замечаете, что пишите о разных вещах?
Платежеспособный спрос - это одно. Соотношение между количеством денег (количеством людей, обладающих необходимыми деньгами) и количеством квартир на рынке - определяет очень и очень многое. И в этом Вы правы.
Но прав и Борода.
Насколько я его понимаю, он говорит, что далеко не все определяется деньгами.
И это, действительно, так.
Вот два момента, которые связаны с количеством людей, проживающих в Киеве, и ценами.
--------
1. На цены очень влияют психологические моменты.
Потенциальный продавец, который своими глазами видит насколько быстро увеличивается количество людей в Киеве, продавать квартиру "задешево" не будет. Будет ее держать, и при этом будет стараться регулярно набавлять цену. Небезосновательно полагая, что кто-нибудь из этой массы приезжих купит ее и по таким ценам. Пусть не сейчас, а через год-два-десять...
Вот этот (сугубо психологический эффект) никак не могут понять ни приезжие, ни западные экономисты.

Представьте себе такую картину количество людей с "достаточными для покупки квартиры деньгами" не изменилось (т.е. платежеспособный спрос не изменился). Но при этом количество людей в Киеве не 4млн (как сейчас), а 3млн.
Как Вы думаете какие цены будут на квартиры при такой ситуации? ИМХО - существенно ниже. Возможно, раза в полтора.


---------------------
2. Миллион (и даже больше) людей, живущих в Киеве без квартир, оказывают существенное политическое (а также экономическое и социальное) давление.
Одно дело киевские очередники.
И совсем иное дело миллион деятельных (как правило, молодых) приезжих.
Под киевских очередников Киев не очень "прогибается" (в том смысле, что не меняет своей структуры, ментальности, а, главное, направленности развития).
Да, под очередников требуют 10-15% отчислений со строителей. Плюс те 5%, что были всегда. Плюс отчисления (или работы), связанные с развитием инфраструктуры.
Но реально значительная часть этих требований связана не с очередниками, а с необходимостью сделать из Киева мегаполис.
Миллион бесквартирных деятельных приезжих - это ведь таки фактор весьма внушительный.

И дело не только (и не столько) в жилье.
Дело еще и в трудоустройстве.
В создании новых рабочих мест (которые можно было бы создать в других городах и регионах).
Миллиону приезжих требуются офисы, торговые центры, транспорт и много чего еще...
Не секрет, что практически в каждом подъезде есть офисы (в основном, закрытого типа).
Наниматели приезжих тратят на инфраструктуру значительные средства, переориентируя (во многом) Киев.
С одной стороны, - это хорошо.
А вот с другой - не очень (как для Киева, так и для киевлян).
И как бы там ни было, но все это очень давит на цены.