Недвижимость будет РАСТИ в цене

Цитата:

Но в тоже время он утверждает, что на индексы влияют опросы агентов и экспертов (независымые люди:)))))
Так вот, а в НИИ учитывали подобное??? Неужели учёные разрабатывали систему в кторой будут учавствовать заинтересованные лица (агенты) и с их слов будут идти корректировки? Сомневаюсь

Вы вполне можете развеять свои сомнения, почитав их материалы. Например, с чего они начинали и у кого брали экспертные оценки.
Поймите, в условиях высокой тенизации нельзя оперировать голыми цифрами. Необходимы эксперты, которые введут те или иные поправочные коэффициенты (к этим цифрам). В частности, насколько я знаю, ИРН учитывает торг.
А откуда они размер торга узнают (как не от экспертов)?

Цитата:

Вы вполне можете развеять свои сомнения, почитав их материалы. Например, с чего они начинали и у кого брали экспертные оценки.
Поймите, в условиях высокой тенизации нельзя оперировать голыми цифрами. Необходимы эксперты, которые введут те или иные поправочные коэффициенты (к этим цифрам). В частности, насколько я знаю, ИРН учитывает торг.
А откуда они размер торга узнают (как не от экспертов)?

Да? Интересно

А если квартира на 5 этаже стоит 110000$ с торгом, а на 3 этаже 180000$ без торга, но и та и другая попадает в 3500$ м2, то какой торг учитывает система? И что по этому говорят эксперты? Вот Ваша сотрудница Оксана, мне на подобный вопрос сказала, что нельзя обижать и унижать продавца! Как хочет так и продаёт:))) Вы продолжаете в индексах считать хрущёвки на Нивках с потолком в 3500$?

Цитата:

40% это то снижение цены, которое сравняет платёж за кредит с ценой аренды Только после этого продавцы начнут продавать, а покупатели покупать Единственный способ расшевелить рынок - ипотека, но нужно быть больным на голову, чтобы платить в банк 1200$ если можно снимать за 600$ и откладывать на покупку, не рискуя быть выселенным банкротом
Я не доверяю индексам, т.к. методика не вызывает доверия, а вы доверяете, т.к. вам они подходят для спокойного сна Вы богатеете:)))))

Ну, что я могу сказать, не доверяй, арендуй, копи деньги на депозите. Есть только два пути приезжему приобрести квартиру в Киеве - продать что-то у себя в провинции и взять на остальное ипотеку или хорошо жениться. А уж что с тобой будет, купишь ты квартиру, не купишь, вернешься ли на малую родину, это уж дело хозяйское.

Цитата:

Ну, что я могу сказать, не доверяй, арендуй, копи деньги на депозите. Есть только два пути приезжему приобрести квартиру в Киеве - продать что-то у себя в провинции и взять на остальное ипотеку или хорошо жениться. А уж что с тобой будет, купишь ты квартиру, не купишь, вернешься ли на малую родину, это уж дело хозяйское.

Куплю через 2 года, частично в кредит по цене на 40% ниже сегодняшних

Цитата:

Вы спрашиваете, я отвечу

Первое что нужно изменить, это убрать потолок в 3500$ по Киеву, а сделать его по районам, в зависимости от уровня цен продаж зафиксированных Вашей фирмой

Именно так и делаем (по одной из версии индекса).
По другой версии определяем индексы не по районам, а по ОПК (четыре окраины, прицентральные районы и центр). Естественно, везде свои коридоры.
Но хвалиться пока нечем.
Получаются индексы, которые пока, во-первых, скачут, а во-вторых, не очень соответствуют общегородским тенденциям.
Я ж пишу: РАБОТАЕМ (над всем этим).
В том числе, сопоставляем результаты всех этих индексов. Одни индексы проверяем по другим. Конечно же, везде есть свои нюансы. Но каких-то принципиальных отклонений не наблюдаем.

Цитата:

Именно так и делаем (по одной из версии индекса).
По другой версии определяем индексы не по районам, а по ОПК (четыре окраины, прицентральные районы и центр). Естественно, везде свои коридоры.
Но хвалиться пока нечем.
Получаются индексы, которые пока, во-первых, скачут, а во-вторых, не очень соответствуют общегородским тенденциям.
Я ж пишу: РАБОТАЕМ (над всем этим).
В том числе, сопоставляем результаты всех этих индексов. Одни индексы проверяем по другим. Конечно же, везде есть свои нюансы. Но каких-то принципиальных отклонений не наблюдаем.

Вот это уже ответ Спасибо!

Цитата:

Почему недостоверные, нормальные статистические данные. Ну есть какие-то ошибки в данных, и что с того. В Оболони конечно стараются держать базу данных более-менее чистой, и я думаю они это хорошо делают, может у них 95% - точные данные, а может и больше. А добиваться 100% точности невозможно и не нужно. Какая разница если бы индекс был на 1% меньше или больше, тенденцию показывает, и замечательно. И рынок совершенно нормальный, какая еще "прозрачность" нужна?

anglorus, не знаю пользовались ли вы услугами или были (есть) участником данного, "нормального" рынка, но он не нормальный - чего только стоят такие мелочи как "3 грн 12 сек", комиссионные непомерные агентам и агенствам, отсутствие законодательного регулирования деятельности на этом рынке, фуфловые индексы, прогнозы и т.д...
Давно вы были в окрестностях Борщаговки в засранных подъездах хрущевок (да и более новых домах), ездили утром на автобусе по окружной и вечером возвращались темными дворами домов со стоимостью квартир от 90-100 тыс.у.е.?

Цитата:

Да? Интересно

А если квартира на 5 этаже стоит 110000$ с торгом, а на 3 этаже 180000$ без торга, но и та и другая попадает в 3500$ м2, то какой торг учитывает система? И что по этому говорят эксперты? Вот Ваша сотрудница Оксана, мне на подобный вопрос сказала, что нельзя обижать и унижать продавца! Как хочет так и продаёт:))) Вы продолжаете в индексах считать хрущёвки на Нивках с потолком в 3500$?

Размер торга закладывается в соответствующий коэффициент и применяется для всего сегмента рынка (а не для отдельного дома или квартиры).
Как учитывают (в настоящее время) размер торга москвичи - не знаю. Но практически единственный способ вообще что-нибудь узнать о размере торга (как в Москве, так и в Киеве) - опросить экспертов.

- - - - - - - - - - -
Что-то я устал обсуждать базу и индексы...
Думаю, а, может нам, действительно, пойти по тому пути, который используют агенты (и который нам рекомендуют некоторые участники рынка)?

То есть, выбрать какие-то наиболее характерные массивы, а на тех массивах наиболее характерные типы домов и квартир, и отслеживать там каждую квартиру (отсекая те, что с нехарактерными ценами)? Вплоть до того, что просматривать их (естественно, с помощью агентов). А потом объявить (или не объявлять?), мол, выбрали самые характерные квартиры и обеспечили на 98,5% просмотр их?
И строить по этим квартирам индекс для всего Киева?
- - - - - - - -
Только не пройдут подобные прожекты по самой банальной причине: агенты за свою работу (в том числе и за дополнительные просмотры) деньги хотят получать. А где ж их возьмешь в таком количестве на аналитику?
Без агентов же, без просмотров все нарекания на объекты с нехарактерными ценами так и останутся.

P.S.
Кстати, любой желающий может сам построить свой индекс, наблюдая (и прозванивая!) цены в конкретных домах на конкретных массивах.
Заодно, и в реальных ценах разберется.

Цитата:

anglorus, не знаю пользовались ли вы услугами или были (есть) участником данного, "нормального" рынка, но он не нормальный - чего только стоят такие мелочи как "3 грн 12 сек", комиссионные непомерные агентам и агенствам, отсутствие законодательного регулирования деятельности на этом рынке, фуфловые индексы, прогнозы и т.д...
Давно вы были в окрестностях Борщаговки в засранных подъездах хрущевок (да и более новых домах), ездили утром на автобусе по окружной и вечером возвращались темными дворами домов со стоимостью квартир от 90-100 тыс.у.е.?

Юра, это прекрасное описание рынка недвижимости. Лондонского. Именно так все и есть, платить агенству, юристам, surveyor, банку за ипотеку, так еще и государство оттяпывает от одного до четырех процентов. Никакого регулирования, индексы к ценам не имеют никакого отношения, прогнозы - сплошной обман трудящихся, уж лет 10 как обещают что будет доступное жилье, ан нет его. А уж цены... Пройдешь по окрестностям Hackney или Brixton, а там засранные council houses и сплошная романтика, даже днем лучше не появляться.

Цитата:

Получаются индексы, которые пока, во-первых, скачут, а во-вторых, не очень соответствуют общегородским тенденциям.

Грають в мiнус

P.S.
Адназначна!

Цитата:

Размер торга закладывается в соответствующий коэффициент и применяется для всего сегмента рынка (а не для отдельного дома или квартиры).
Как учитывают (в настоящее время) размер торга москвичи - не знаю. Но практически единственный способ вообще что-нибудь узнать о размере торга (как в Москве, так и в Киеве) - опросить экспертов.

- - - - - - - - - - -
Что-то я устал обсуждать базу и индексы...
Думаю, а, может нам, действительно, пойти по тому пути, который используют агенты (и который нам рекомендуют некоторые участники рынка)?

То есть, выбрать какие-то наиболее характерные массивы, а на тех массивах наиболее характерные типы домов и квартир, и отслеживать там каждую квартиру (отсекая те, что с нехарактерными ценами)? Вплоть до того, что просматривать их (естественно, с помощью агентов). А потом объявить (или не объявлять?), мол, выбрали самые характерные квартиры и обеспечили на 98,5% просмотр их?
И строить по этим квартирам индекс для всего Киева?
- - - - - - - -
Только не пройдут подобные прожекты по самой банальной причине: агенты за свою работу (в том числе и за дополнительные просмотры) деньги хотят получать. А где ж их возьмешь в таком количестве на аналитику?
Без агентов же, без просмотров все нарекания на объекты с нехарактерными ценами так и останутся.

P.S.
Кстати, любой желающий может сам построить свой индекс, наблюдая (и прозванивая!) цены в конкретных домах на конкретных массивах.
Заодно, и в реальных ценах разберется.

А ещё проще к индексам приводить табличку раз в неделю:

Деснянский р-н - цена предложения м2 согласно базы...
Деснянский р-) - цена м2 исходя из реальных продаж ПО

Цитата:

Юра, это прекрасное описание рынка недвижимости. Лондонского. Именно так все и есть, платить агенству, юристам, surveyor, банку за ипотеку, так еще и государство оттяпывает от одного до четырех процентов. Никакого регулирования, индексы к ценам не имеют никакого отношения, прогнозы - сплошной обман трудящихся, уж лет 10 как обещают что будет доступное жилье, ан нет его. А уж цены... Пройдешь по окрестностям Hackney или Brixton, а там засранные council houses и сплошная романтика, даже днем лучше не появляться.

Не сомневаюсь, что так и есть, но тут встает вопрос стоимости всех этих услуг (ипотека, платежи агенству, юристам и т.п., это только официальные, но у нас то еще надо и оценщика подмазать и кредитчика, а если еще и не ориентируешься и знакомых не имеешь в банке - брокера кредитного, в соответствии с чем сумма платежей увеличиться вдвое), точнее доли стоимости этих услуг в совокупном среднемесячном доходе семьи там и у нас.

Цитата:

Единственный весомый минус заключается в том, что в обществе возникают подозрения в ангажированности нашей аналитики.
На эти подозрения мы постоянно отвечаем одно и тоже: у риэлторов нет стремления к росту цен, а есть стремление к активности рынка.
Когда цены быстро и/или долго растут, то количество сделок сокращается, доходы падают и работать намного сложнее. (Кстати, это массовое мнение самих риэлторов. Не далее, как перед Новым годом на корпоративной вечеринке они меня в этом дружно убеждали. При этом ведущие специалисты и «топы» компании были одни из наиболее активно убеждающих).
Ровно такое же мнение я слышал от них и раньше. В том числе и от первых лиц. Скажу более того, первые лица компании всегда весьма болезненно воспринимали быстрый рост цен.
- - - - - - - - - - -
Что же касается строителей, то какого-либо давления с их стороны не было ни разу. Не было давления и со стороны чиновников (по крайней мере, до аналитиков оно не доходило).

Позволю себе продолжить Вашу мысль. Как риэлтор может добиться максимальной активности рынка? Для этого необходимо создать у платежеспособного потенциального покупателя устойчивое впечатление, что цены на рынке медленно растут. А иначе ведь потенциальный покупатель просто перестанет быть таковым - будет выжидать, пока цены понизятся, чтобы купить по более низким ценам. Таким образом, перед аналитиками в штате АН ставится простая задача - создать у читателей аналитических обзоров уверенность, что цены медленно растут сейчас и будут продолжать расти в будущем. А также завоевать доверие аудитории читателей сайта.

даже не надо пытаться сравнивать ТАМ это все в разы больше. при этом приходицца платить за такое, что волосы встают дыбом.

напрмер мне начислили 0,85% процентов на мой счет- это составило около 40 франков. я остался еще должен банку около 18 франков, тк 35% от этих нещастных 40 франков я заплатил за налог за % с депозита+ 30 франков это стандартный побор государства за договор с банком (помните у нас когда-то пытались ввести гербовые марки).

Цитата:

Не сомневаюсь, что так и есть, но тут встает вопрос стоимости всех этих услуг (ипотека, платежи агенству, юристам и т.п., это только официальные, но у нас то еще надо и оценщика подмазать и кредитчика, а если еще и не ориентируешься и знакомых не имеешь в банке - брокера кредитного, в соответствии с чем сумма платежей увеличиться вдвое), точнее доли стоимости этих услуг в совокупном среднемесячном доходе семьи там и у нас.

Цитата:

Гадалин, расскажи, что ж это за бизнес такой с "просчитанными рисками" что даже квартиру купить не получается. Вот блин, велика наука, не хочешь идти в агенство, не ходи, кто ж заставляет, ищи квартиру сам. Опять же, никто не мешает бесконечно риски считать и пересчитывать, "реальную ситуацию" выяснять. А если все равно не получится квартиру купить, то всегда можно рассказать что рынок фальшивый, что все кто купили квартиру есть спекулянты - рыболовы, а цены должны упасть бо у Гадалина денег не хватает!

А я разве говорил что мне нужно квартиру покупать?
Помоему в предыдущих постах я уже не раз говорил что жильем обеспечен и нововое покупать пока не планирую, а деньги вкладываю в собственный бизнес, которы в отличии от РН могу прогнозировать с вероятностью в 90%.
А у вас что здесь все поделены лишь по принципу кому нужно жилье для жизни но не может себе его позволить и кто на нем зарабатывает? Таким как я здесь что не место?

Цитата:

Або втратити.
Забуваеш друже, що прибуток може мати знак - (мiнус), тобто збитки.

Согласен.
А ссылка - это ответ на заявления что индексы никак не влияют на цены.

Цитата:

А я разве говорил что мне нужно квартиру покупать?
Помоему в предыдущих постах я уже не раз говорил что жильем обеспечен и нововое покупать пока не планирую, а деньги вкладываю в собственный бизнес, которы в отличии от РН могу прогнозировать с вероятностью в 90%.
А у вас что здесь все поделены лишь по принципу кому нужно жилье для жизни но не может себе его позволить и кто на нем зарабатывает? Таким как я здесь что не место?

Нет, не поделено, двери домика открыты (пока модератор не закроет . Я понимаю, не покупаешь, не продаешь, а интересуешься. Это как например, когда человек заходит на форум prоstitutok, то это не означает что он хочет приобрести или предложить сексуальные услуги. Он просто интересуется, любопытствует.

Цитата:

Нет, не поделено, двери домика открыты (пока модератор не закроет . Я понимаю, не покупаешь, не продаешь, а интересуешься. Это как например, когда человек заходит на форум prostitutki.ru, то это не означает что он хочет приобрести или предложить сексуальные услуги. Он просто интересуется, любопытствует.

Извените за нескромный вопрос? Если вы пишете о форуме проституток, то Вы там побывали В качестве кого? )))

Ekz , тут реклама порносайту!!!

Англоруса readonly!!!

Цитата:

даже не надо пытаться сравнивать ТАМ это все в разы больше. при этом приходицца платить за такое, что волосы встают дыбом.

напрмер мне начислили 0,85% процентов на мой счет- это составило около 40 франков. я остался еще должен банку около 18 франков, тк 35% от этих нещастных 40 франков я заплатил за налог за % с депозита+ 30 франков это стандартный побор государства за договор с банком (помните у нас когда-то пытались ввести гербовые марки).

Да, но я говорю не об абсолютных размерах этих платежей, а о их удельном весе в совокупном доходе.
Ну а как вам такие платежи - 10% от суммы кредита, чтобы его получить (кредитному брокеру либо сотруднику банка), 5% комисионные агенства от стоимости недвижимости, 50% комисиооных агенству от месячного платежа по аренде за съем квартиры? Это копейки?