Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Посоветуйте что лучше для сдачи в аренду, купить однокомнатную квартиру (вторичка от 700т.грн около 35кв.) или трехкомнатную (вторичка от 950т.грн 60кв.) и сдавать по отдельным комнатам. Рассматриваю самые бюджетные варианты. Покупать только на правом берегу, левый многие всерьез не рассматривают, или покупатель везде найдется? Интересует мнение практиков и риэлторов. Какую прибыль можно ожидать от такого вложения.

Цитата "Кладов":

Здравствуйте, люди!
Прочитал недавно, что население Украины сократится до 30 млн к 2050 году.
Какие реально перспективы у бизнеса со сдачей жилья в этой связи?

Вы сами всё понимаете. Это перспективно убыточный бизнес.
Активность по аренде в последние 20 лет объясняются многочисленностью поколения рожденных в 70-80-Х годах.

К тому же это поколение 70-80х не имеет наследства от бабушки - дедушки в виде квартиры в Киеве. Их бабушки как правило жили в селе.
Те кому сейчас по 10-15 лет, уже будут иметь квартиру в Киеве в наследство...

В Киеве жителей только прибывает:
//www.poltavareview.com/?p=15782

Цитата "Romson":

В Киеве жителей только прибывает:
//www.poltavareview.com/?p=15782

Арендаторы купили квартиру и прописались в Киеве. Не?
Это всё то же многочисленное поколение 70-80 х решает свои жилищные вопросы. Самое интересное начнется, когда те кому сейчас 30-45 лет, начнут снижать свою экономическую активность. А молодежи мало.

тогда какие варианты инвестирования 35-45 тыс дол, если не квартира и не депозит с копеечным доходом?

у кого-то есть опыт вложения в чужие бизнесы?

Цитата "ON":

Арендаторы купили квартиру и прописались в Киеве. Не?
Это всё то же многочисленное поколение 70-80 х решает свои жилищные вопросы. Самое интересное начнется, когда те кому сейчас 30-45 лет, начнут снижать свою экономическую активность. А молодежи мало.

Я с женой снимали квартиры в Киеве с 2002 по 2013гг. Сейчас несколько своих. Правда киевская регистрация уже давно (с 2004г.).

Цитата "Кладов":

Здравствуйте, люди!
Прочитал недавно, что население Украины сократится до 30 млн к 2050 году.
Какие реально перспективы у бизнеса со сдачей жилья в этой связи?

кхм, може в Україні й так, а от в Києві - точно ні...

Цитата "Katya_Bila":

Это вы, наверное, о стоимости недвижимости в киеве и крупных областных центрах? Потому что я помню *опу 90-х в мааленьком городке районного подчинения - так трешку можно было купить и за 300 баксов, а то и просто за оплату накопившихся долгов...

в обласних центрах тоді ж за 2к баксів можно було двушку взяти..

Прошу совета, есть 35тыс.$ в связи с нестабильной ситуацией с банками хотел бы купить на них недвижимость для аренды, есть мысли купить двушку, трешку на л.берегу в панельном доме и сдавать по отдельным комнатам, есть время что бы возиться с посуточной сдачей, а может лучше однокомнатную взять, имеет ли значение на каком берегу?. Как вы считаете какой вариант лучше, плюсы минусы возможные проблемы или преимущества. Буду признателен за ваши версии, сумма не большая сильно не развернешься но все таки. Спасибо.

Панельки - это неликвид, они спросом не пользуются, потому и дешевы. Кирпичные хрущевки тоже. Потом от нее не избавитесь, если срочно понадобятся деньги обратно, будете продавать годами либо по очень низкой цене, ремонт и прочие вложения в такую квартиру никогда не окупятся.
Лучше взять небольшую, но в новом доме, на Левом берегу их достаточно, например, на Позняках, впрочем, и на Правом есть недорогие предложения. Хотя сомневаюсь, что квартиры в спальных районах выгодны для посуточной аренды, вот в центре и прилегающих к нему районах они востребованы. Но там и цены другие, в 35т. вряд ли можно уложиться. Зато можно взять за эту сумму хороший вариант в спальнике для длительной аренды. И берег тут особого значения не имеет, главное - близость к метро. Арендаторы наверняка не будут работать в том районе, в котором живут, им все равно придется добираться на работу транспортом, и чем меньше времени они потратят на дорогу до и от метро, тем лучше, поэтому наличие метро возле дома - огромный плюс. Также важно присутствие рядом супермаркета, чтобы далеко не ходить за продуктами и бытовыми мелочами.

Цитата "Kатя":

Панельки - это неликвид, они спросом не пользуются, потому и дешевы. Кирпичные хрущевки тоже. Потом от нее не избавитесь, если срочно понадобятся деньги обратно, будете продавать годами либо по очень низкой цене...

Да согласен, но покупка вторички это возможность сразу сдать ее в аренду (возможно после небольшого ремонта), а новострой только через три года и затем еще полный ремонт, а это еще пол года. Смотрел видео что в жк "патриотике" да и других, навязывают свой ЖЕК и тарифы там дороже, жильцов "заставляют" покупать коммуналку в ЖЕКе а не напрямую в Киеэнерго а это еще расход. Сперва то же думал о новострое, но вот это отпугнуло. Или все же новострой? Если чисто в цифрах что же все таки выгодней.

Цитата "kazantipok":

Если чисто в цифрах что же все таки выгодней.

Посчитайте сами: у вас сейчас есть 35т. Сумма не космическая, но тоже приличная и не на дороге найденная. А после покупки этих 35т уже не будет. НИКОГДА. Потому что вы их никогда себе не вернете - ни доходами от сдачи, ни тем более от продажи старой вторички. За сколько вы сможете сдавать квартиру в убогом панельном доме и непрестижном районе? Посуточная аренда - это не только время (которое у вас есть), но и жуткая нервотрепка. Пару месяцев общения с неадекватными арендаторами, которые за три копейки хотят кондиционер и плазму, но при этом не желают отвечать за поломки и дикий расход электричества, вам хватит, чтобы устать от этого. Скорее всего, потом сдадите долгосрочно. А это максимум 200 долларов в месяц. Через 10 лет вы скопите на аренде в лучшем случае 10т (даже если вам удастся без простоев сдавать ее, откладывать всю выручку не получится, часть придется тратить; и это еще если не будет требоваться ремонт и новая мебель и техника взамен убитой арендаторами). За это время ваша панелька устареет морально и физически так, что вы уже не сможете ее сдавать за эту цену и дальше, если не сделаете хороший ремонт (на который уйдут почти все вырученные от аренды деньги), ведь вокруг будет куча новостроев, и что-то мне подсказывает, что там цены аренды будут ненамного выше, чем в старых домах - их хозяевам тоже не выгодно, чтобы квартиры пустовали в ожидании, большинство будут подстраиваться под рынок. Продать же обесценивающуюся с каждым годом квартиру будет все сложнее, и в итоге: у вас не будет ни нынешних 35т, ни особых доходов с аренды. В чем профит?

С прошлого года все ЖЭКи коммерческие, и на вторичке также. Но новострой по коммуналке итого получается дешевле из за отопления, там каждая квартира имеет свои счетчики, и также поэтажно отключают отопления мест общего пользования, оставив например только первый этаж. А на вторичке счетчики отопления в основном одни на весь дом, и то не всюду, и отключить обогрев парадных практически не возможно, с них зимой все выдувает через старые деревянные окна и битые стекла.

В принципе Катя права.
Я в аренде работаю с 1995г., при этом официально на едином налоге (ЕН 640грн/мес, ЕСВ 704 грн/мес., вычитайте из дохода). Но покупаю недвижимость не для арендаторов, а такую, которую можно не только сдать, но и продать, т.е. ликвидную. Поэтому вложенные деньги не теряются, а как бы сохраняются в замурованном виде.
Но я также не люблю панелек, а к старым даже не подошла бы.
А где можно на левом берегу можно купить трешку за 35 тыс.у.е.? Я даже залезла в прайс Патриотки. Двушку можно купить, да, и то только в одном доме № 34.

Верно, только зачем покупать трешку для сдачи? Поправьте, если ошибаюсь, но однушки и двушки всегда были более востребованными, а соответственно, ликвидными.

Это как посмотреть. По центру Киева на 5 тыс арендных однушек около 350 трешек, т.е. они востребованы. Но селятся туда в основном семьи с детками, бабушками, дедушками, собачками, кошечками. Сложные арендаторы. По комнатам не сдавала, не знаю. А посуточно квартира будет работать успешно только в связке трех/шести аналогичных квартир, иначе наработка постоянных клиентов будет теряться. А сидеть стабильно на рекламе, такое даже врагу не пожелаешь.

Цитата "Kатя":

Верно, только зачем покупать трешку для сдачи? Поправьте, если ошибаюсь, но однушки и двушки всегда были более востребованными, а соответственно, ликвидными.

Если где-то в районе учебных заведений - вполне. Студенты разметают такие предложения на ура - покомнатно. Не все мажористые родители могут оплатить отдельную, а в общагу оже не хоцца.

Цитата "ОксанаВладелец":

В принципе Катя права.
Я в аренде работаю с 1995г., при этом официально на едином налоге (ЕН 640грн/мес, ЕСВ 704 грн/мес., вычитайте из дохода).

вроде же есть ограничения по площади сдаваемого? или я не прав?

Цитата "Kатя":

будете продавать годами либо по очень низкой цене

Я рассуждаю так (поправьте если неправ):
Трешку на левом берегу можно взять за 550$/м и где то я слышал от застройщиков что 1м не может опуститься ниже 500$ это уже не рентабельно, а значит и вторичка ниже не пойдет, значит купив за 550 я смогу продать за 500 через 10 лет потеряв 3000$, сдать по комнатам можно по 2500(+500 зимой на отопление), прибыль где то 2500$ в год (что лучше чем 35т под 5% в нестабильном банке). Так а если я куплю однушку за 35т в новострое, допустим что ремонт будет входить в эту сумму, но сдавать ее можно спустя 4 года, а этим временем на трешке заработок 10тыщ., Начинаю сдавать однушку за 6000+ком., прибыль та же 2500$, через 10 лет продаю ее дороже чем купил, допустим за 45тыщ. Итого выход через 14 лет с трешки имеем саму квартиру 32т + доход с аренды 35тыщ, а с однушки имеем 4 года на стройку и 10 лет аренды, сама квартира 45тыщ и 25тыщ с аренды. Получается 67 против 70, в принципе одинаковый результат если я ничего не упустил, на коммуналку с трешки я отнимал 2000 грн/мес, но можно и меньше если замутить субсидию и отматывать счетчики что как раз вторичка позволяет т.к. счетчики в квартире, но с отоплением выиграть можно только в новострое, особенно если установлен не общедомовой а индивидуальный счетчик тепла.

Цитата "kazantipok":

Я рассуждаю так (поправьте если неправ)

Я не люблю говорить людям, что они неправы, это по психологии неверно, после такого заявления человек "закрывается" и перестает воспринимать все доводы. Поэтому лишь процитирую поговорку: план писали на бумаге, да забыли про овраги.
Всегда нужно рассматривать худший вариант, а не идеальный. Почему вы думаете, что сможете без простоев сдавать комнаты или всю квартиру на протяжении этого времени? Почему уверены, что вам не придется тратиться на ремонт/технику/мебель/другие непредвиденные расходы, которые обязательно возникнут, особенно с арендаторами за 2500 грн? Квартиру вы купите в далеко не лучшем состоянии. Хорошая трешка, даже в панельке, 35т не стоит, значит, придется брать не хорошую. Если через 14 лет вам удастся сбыть ее с рук хотя бы за полцены - это будет чудо. Посчитайте, сколько лет исполнится в 2031-м домам, выстроенным в середине прошлого века. И представьте, в каком они будут состоянии. Тогда выгода вам сразу покажется не такой очевидной.