Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.04.2007

А зачем застройщику сразу 100%?
Кроме того
1. Или у застройщика есть другое залоговое имущество (оборудование; офисы и т.д.), и тогда Ваше утверждение о том, что застройщику не под что кредитоваться, не имеет смысла;
2. Или ант-ант тем более прав - попытаться прехватить контроль над организацией, у которой на балансе нет ничего, под что можно хотя бы подкредитоваться (кроме, конечно, разрешений, лицензий, прав по договорам и др. бумажных активов), вдвойне перспективная задача.
И еще вопрос куда же девается весь свободный кэш строителей, при минимум 50-70% рентабельности их бизнеса?

Вот именно. "Процент идиотов везде одинаковый", и он довольно большой.
По сути рекламные бюджеты на 2007 год крупными банками верстались самое позднее в ноябре 2006 года, а утверждались максимум в декабре. Что тогда происходило с ценами - Вы знаете. Вот и запланировали банки существенные бюджеты на рекламу ипотеки. А сейчас они уже и сами соскочить не могут - рекламные и ПР-отделы банков бюджеты уже распилили, откаты поделили, и теперь не имеют другого выхода, кроме как осваивать выделенные средства.
И вообще, Ваш первоначальный вопрос (зачем банки рекламируют ипотеку, если возможен спад цен?) выглядит приблизительно таким же уместным, как вопрос в октябре 2006 года сторонников идеи падения цен "А зачем застройщики вообще рекламируют квартиры на продажу, если цены так стремительно растут?".
Оба вопроса справедливые, но немного оторваны от жизни.

Ну, почему же...
Котлован - это три достаточно ценных вещи
- права на землю (пусть даже права на аренду земли, но аренду не где-нибудь, а в Киеве);
- разрешение на строительство (а оно не только денег стоит, но и многих усилий и временных затрат);
- строительная техника (хотя техники может и не быть, ее ведь можно нанимать или арендовать).

Имея все это, вполне реально найти банк, который прокредитует фундамент и возведение первых 5-10 этажей. Да плюс какие-то свои деньги. Этажей на 12 (наверное) хватит. А там уже и деньги инвесторов привлекать можно.

Неужто такие большие бюджеты на рекламу?
И что мешает деньги, запланированные на рекламу ипотеки, направить на рекламу надежности банка (или какого-нибудь банковского продукта)? Или вообще за 15 минут смету рекламы поперечеркивать на 90%? Неужто перед Нацбанком отвечать за это придется? Так за это - вряд ли.

сначала получите контроль хоть над сотой долей таких денег что бы понять хотя бы примерно как ими оперировать. Говорить про масовую глупость просто смешно.

По поводу кредитования строителей. У каждой компании открывается кредитная линия. Она имеет лимиты, обычно от оборота. Это раз... Любой кредит нужно возвращать. Срок постройки и сдачи объекта где то 2 года. Для застройщика это порядка 40% удорожание денег. Это очень грубая математика, но удорожание существенно. А живые деньги инвесторов возвращать не надо. Почувствуйте разницу в общих финансовых потоках. Это или взять не продавая ничего и строить один объект.. или строить сразу 3-4 объекта на тех же собственных ресурсах. Что бы выбрали Вы?

Не понимаю, какие проблемы сделать удобства-прикрутил унитаз, поставил ванну, собрал руками канализацию, вырыл выгребную яму. Два дня делов. А от волков можно поставить красные флажки.

//www.ukrstat.gov.ua/Вступ до СОТ та процеси євроінтеграції вимагають пусуненя барєрів торгівлі. Так як Україна туди проситься, то вона у ролі прохача, буде йти на уступки. Не виключено, що після вступу в СОТ нас чекає в середній переспективі звертання неефективного бізнесу, особливо монопольного.

Тем более, что (как я себе представляю цементную отрасль) в украинской цементной отрасли основная проблема - наличие физически изношенных и морально устаревших мощностей. Так что если вступим в ВТО, то мировые гиганты цементной отрасли ИМХО слегка подвинут Гейдельбергцемент с нашего рынка, заставят снизить цены до нижней планки и быстренько начать суетиться в плане модернизации мощностей.

Как это не нужно возвращать деньги инвесторов? Вы же сами утверждаете, что квартиры - самый ликвидный (!!!) товар на украинском рынке.
И вообще логика Ваших и подобных постов в том, что лучше сидеть в недвижимости, чем в кэше.
И в любом случае, 40%-ная наценка за 2 года на кредитные ресурсы ничто по сравнению со 150%-ми потерями от скоропостижной продажи (продал сегодня за 1000 то, что через два года можешь продать за 2500).
Я уже молчу о том, что начили Вы разговор с того, что кредитование для застройщика нереально, а продолжаете рассуждениями о кредитных линиях, процентах удорожания денег и т.д. Неувязочка...

Очень большие. В миллионах. Мешают перепрофилировать расходы на рекламу и ПР, во-первых, свойственная всем большим организациям бюрократия; во-вторых, заключенные с рекламными носителями (ТВ-каналы; газеты и т.д.) долговременные договора; и, в-третьих (о чем писал Наблюдатель) - никто не хочет терять уже зафиксированный корыстный интерес (откаты, вознаграждения за переданный на исполнение рекламному агенству контракт и т.д.).
И еще одно. Вы, Владимир, довольно часто подчеркиваете, что никакая теория или статистика не может заменить непосредственное эмпирическое ощущение событий, что дано только профессионалам, находящимся внутри процесса (в Вашем случае постоянное живое общение с риелторами и их клиентами, наблюдение за дозвонами-обзвонами дает особое понимание рынка недвижимости). Так вот, похоже, вы никогда на практике не сталкивались со спецификой работы рекламных отделов крупных банков. И поэтому рассуждаете несколько умозрительно. ИМХО

Темпы прироста объемов производства не показывают ситуацию в отрасли

Кстати, здесь кто-то ерничал по поводу мафии, путинского призрака на украинском рынке недвижимости, и вообще конспирологических теорий (чего в помине не было в предложенной для обсуждения версии событий).
Все предлагаю сходить по данной ссылочке //kiyany.obozrevatel.com/news/2007/4/11/ 30062.htm

Читать дальше >>
По этим прочетам неплохая квартира 65-68м кв. будет стоить в районе 160-170 тыс. Почему же брокеры легко выставляют хрущевку за 160 тыс. с метражом меньше 50м кв.?

Элементарно. Согласно гражданскому кодексу, взявший кредит человек отвечает по нему ВСЕМ своим имуществом. Т.е. в случае отказа приходит судебный исполнитель и описывает всё, представляющее какую-либо ценность - автомобиль, быттехнику, мебель и т.д. Это всё пускается с молотка. Если сумма кредита по прежнему не покрыта - идёт в ход имущество поручителя. Банки в убытке не останутся, уж поверьте.

Банку выгоден не рост рынка, а рост количества клиентов! Поэтому и идёт реклама ипотеки - набрать как можно больше должников перед падением. Потом то их будет набирать тяжелее.

1. Я Вам ничего не пытаюсь доказать. Вы прямо спросили "Зачем банки рекламируют ипотеку?". Я Вам ответил - рекламные бюджеты верстались тогда, когда цены на квартиры росли ежедневно, а это у кого угодно может исказить чувство реальности
2. Банки действительно заинтересованы в повышении стоимости жилья. И даже если банковские аналитики будут намекать правлению, что возможно снижение цен, эта заинтересованность никуда не денется. Вот они и рекламируют ипотеку в том числе и для того, чтобы предотвратить негативный для них сценарий развития событий
3. Говорить, что банк делает что-то не так; или говорить, что он все делает так - это одно и то же дейстие оценка чужих решений. Так что могу Вам вернуть Вашу иронию"сначала получите контроль хоть над сотой долей таких денег", а потом говорите, что они всегда поступают правильно.
4. Не говоря уже о том, что даже очень крутые ребята время от времени разоряются. Напомнить Вам историю банка "Баррингс", например? Кстати, эта история характерна еще и для понимания простой вещи миллиардные обороты - это атрибут структуры (собственника, в крайнем случае), что никак не переносится на каждого отдельного сотрудника. Старейший английский банк завалил один-единственный придурочный трейдер. Тысяча придурков вместе могут солидарно действовать умнее, чем один гений. И наоборот, один придурок может уничтожить достижения сотен умных людей

"Весь мир насилья мы разрушим до основанья, а затем...."

9. Стратегия текущего момента вместо того, чтобы при очень впечатляющей рентабельности и минимальном риске (т.к. кукловод) начать строить самому, создавая сложности всем остальным с этой самой раздачей участков и разрешений (опять же кукловод), переждать время нестабильной ситуации и шальной прибыли, а затем, обанкротив всех, начать массово монопольно строить с 12% рентабельностью, зарабатывая на масштабах.

ant-ant, не обижайтесь, ничего личного - просили критики - высказываю.
15

Не обижаюсь, это не моя теория. Кстати, посмотрите ссылочку немного выше. Интересные процессы вокруг КГС идут.
Главная идея пересказанной мною версии состоит в том, что на рынке ЖН Украины (как и России) уже отконсолидированы такие большие капиталы, что они начинают себя уже осозновать в таком качестве. И действовать соответственно лучше понемножку, но каждый день. Им нужна а) стабильность; б) предсказуемость; в) массовый спрос. Нынешнее болезненное, как писали аналитики форума, состояние рынка этим целям не соответствует. Частное проявление при таких ценах массового спроса не будет. Это - проблема, и рассматриваемый метод ее решения - далеко не худший. Это по-любому проще осуществить, чем поднять в целом уровень жизни в стране в 2-3 раза

Ребята! Пока у нас не начнут строить так как в китае с ценами будет туман. Технология простая- срезают целые кварталы троещинских и радужных панелек и строят 30-40 этажные башни. Цены на эти квартиры для китайцев бешенные! И самое главное заплатив за эту квартиру- ты арендуешь ее у государства на 70 лет. В стране нет частной собственности))))

Про рост цен в США и Европе. Одна из самых серьезных причин роста была либерализация выдачи кредитов для молодых и не белых и клиентов с плохой репутацией. Все это привело к росту цен.

Сравнивать США и Украину более, чем не логично.

ПС китай завязан на США более, чем Украина, но цены на недвижимость идут в рост стремительно! Почему? Дефицит, а вздохи те же, что и у нас- "в США за 120 000 уе можно дом купить!"