Действия ипотечника после обвала цен

Однажды на весь лес была потеха,
Вступили 30К баранов в ипотеку,
Хотя известно всем давно,
Не надобно вступать в г0BH0 ...
© С. Зайцевы

Сомневаюсь, что менеджеры банка могут вот так запросто («по договоренности») пойти на дисконт или продать задолженность с дисконтом.
Наверняка есть какие-то предписания НБУ и внутренние процедуры.
Финансовая целесообразность (банку срочно нужны деньги) вовсе не означает, что можно проигнорировать внутренние процедуры. А они наверняка растянуты во времени.
Скорее всего, все, что сможет сделать (в срочном порядке) банк, это нанять юристов и коллекторов для «улаживания споров».
Вот когда нанятые «специалисты» не взыщут задолженность, тогда менеджеры банка смогут обосновать, что задолженность безнадежная (или близка к безнадежной) и ее можно продать с дисконтом.
В противном случае их действия могут расцениваться как коррупционные.

P.S.
Все это из разряда предположений. Но они основаны на контактах с банкирами при разработке методических материалов страхования финансовых рисков. Правда, это было в начале-середине девяностых.

Цитата:

Сомневаюсь, что менеджеры банка могут вот так запросто («по договоренности») пойти на дисконт или продать задолженность с дисконтом.
Наверняка есть какие-то предписания НБУ и внутренние процедуры.
Финансовая целесообразность (банку срочно нужны деньги) вовсе не означает, что можно проигнорировать внутренние процедуры. А они наверняка растянуты во времени.
Скорее всего, все, что сможет сделать (в срочном порядке) банк, это нанять юристов и коллекторов для «улаживания споров».
Вот когда нанятые «специалисты» не взыщут задолженность, тогда менеджеры банка смогут обосновать, что задолженность безнадежная (или близка к безнадежной) и ее можно продать с дисконтом.
В противном случае их действия могут расцениваться как коррупционные.

P.S.
Все это из разряда предположений. Но они основаны на контактах с банкирами при разработке методических материалов страхования финансовых рисков. Правда, это было в начале-середине девяностых.

почему по договоренности? По договору, заключенному в установленном законом порядке.

Уж не знаю, кому и что Вы разрабатывали, а своими активами банк может распоряжаться так, как он считает нужным (если другое не предусмотрено договором). И продать чей-либо кредит банку ли, коллекторам ли... его суверенное право.


Второй вопрос, что в приступе предвыборного популизма могут начать принимать всякие там акты и инструкции ограничивающие их право... но это не надолго.

ЗЫ Безнадежной - задолженность оттого и называется, что ее уже нельзя продать. Или Вы считаете, что есть некие структуры скупающие безнадежные к выплате долги?

Цитата:

Однажды на весь лес была потеха,
Вступили 30К баранов в ипотеку,
Хотя известно всем давно,
Не надобно вступать в г0BH0 ...
© С. Зайцевы

Помоему баранов скоро будут бить, возможно ногами.

Цитата:

Наверняка есть какие-то предписания НБУ и внутренние процедуры.
Финансовая целесообразность (банку срочно нужны деньги) вовсе не означает, что можно проигнорировать внутренние процедуры. А они наверняка растянуты во времени.
Скорее всего, все, что сможет сделать (в срочном порядке) банк, это нанять юристов и коллекторов для «улаживания споров».
Вот когда нанятые «специалисты» не взыщут задолженность, тогда менеджеры банка смогут обосновать, что задолженность безнадежная (или близка к безнадежной) и ее можно продать с дисконтом.
В противном случае их действия могут расцениваться как коррупционные.

P.S.
Все это из разряда предположений. Но они основаны на контактах с банкирами при разработке методических материалов страхования финансовых рисков. Правда, это было в начале-середине девяностых.

Да, есть внутрение процедуры:
П О С Т А Н О В А Про затвердження Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків :
"1.3. .... Банки самостійно визначають рівень ризику кредитних операцій, оцінюють фінансовий стан позичальників (контрагентів банку) та вартість застави в межах чинного законодавства."
"1.5. З метою розрахунку резерву під кредитні ризики банки мають здійснювати класифікацію кредитного портфеля за кожною
кредитною операцією залежно від фінансового стану позичальника, стану обслуговування позичальником кредитної заборгованості та з урахуванням рівня забезпечення кредитної операції. За результатами класифікації кредитного портфеля визначається категорія кожної кредитної операції: "стандартна", "під контролем", "субстандартна", "сумнівна" чи "безнадійна".
"1.8. ... Резерв під кредитні ризики використовується лише для покриття збитків за непогашеною позичальниками заборгованістю за кредитними операціями за основним боргом, стягнення якої є неможливим.
" 1.9. Банки зобов'язані здійснювати розрахунок резервів під стандартну та нестандартну заборгованість (з урахуванням строків погашення боргу за кредитними операціями) протягом місяця, у якому здійснено кредитну операцію (або укладено угоду на її здійснення3). Формування резервів банки зобов'язані здійснювати щомісяця в повному обсязі незалежно від розміру їх доходів за групами ризику відповідно до сум заборгованості за кредитними операціями (у тому числі наданих зобов'язань з кредитування) за станом на перше число місяця, наступного за звітним, до встановленого строку для подання оборотно-сальдового балансу (щомісяця)."
" 1.10. Безнадійна кредитна заборгованість списується банком за рахунок резерву під нестандартну заборгованість за рішенням правління банку."
"1.11. Банки зобов'язані розробити та затвердити за рішенням відповідного органу банку внутрішньобанківське положення про порядок проведення кредитних операцій та методику проведення оцінки фінансового стану позичальника (контрагента банку). Ці документи повинні подаватися на вимогу вповноважених працівників Національного банку для перевірки достовірності оцінки фінансового стану позичальників, правильності їх класифікації та достатності резервів під кредитні ризики. Відсутність чи неподання цих документів для ознайомлення уповноваженим працівникам Національного банку вважається підставою для негативних висновків щодо якості активів та управління банку."
"4.1. Критерії оцінки фінансового стану позичальника встановлюються кожним банком самостійно його внутрішніми положеннями щодо проведення активних операцій (кредитних) та
методикою проведення оцінки фінансового стану позичальника (контрагента банку) з урахуванням вимог цього Положення, у яких мають бути визначені грунтовні, технічно виважені критерії економічної оцінки фінансової діяльності позичальників (контрагентів банку) на підставі аналізу їх балансів і звітів про фінансові результати в динаміці тощо. Методика проведення оцінки
фінансового стану позичальника (контрагента банку), яка розроблена банком, є невід'ємним додатком до внутрішньобанківського положення банку про кредитування."

и тд. и тп. Кому интересно сам почитает.
В этом положение говорится что банки наоборот обязаны сами определять какая задолженость есть безнадежной, а какая такой не является. Юристов и колекторов для этого не надо и это решается довольно быстро. Банки наоборот стараются "повысить" качество кредитов чтоб не увеличивать резервы (уменьшают капитал). И НБУ за этим следит (недостаточно строго) и предусмотрело невозвраты компенсировать резервом. Банку действительно может быть выгоднее получить с дисконтом возврат кредита чем брать кредит на межбанке для выполнения показателей ликвидности, а тем более увеличивать резерв.
Корупционными действия расцениваться не будут. Будет расцениваться бездействие как нарушение положения НБУ.

Украина собирает коллекторов

//kommersant.ua/doc.html?docId=1045450

Финансовый кризис сделал Украину привлекательной для коллекторских компаний – французская Coface будет заниматься возвратом долгов юридических лиц. Участники рынка говорят, что во время кризиса в корпоративном секторе возникает особенно много долгов, но они временные, и таким коллекторам будет сложно после завершения кризиса.

....
По оценкам экспертов, запуск КК может стоить от $50 тыс. до $1,5 млн. "В период кризиса коллекторский рынок будет активно развиваться, потому что рост проблемной задолженности будет максимальным не только в банковском секторе, но и в других. Уже сейчас банки начали передавать коллекторам обеспеченные залогом кредиты, и в Украину будут активно выходить иностранные коллекторы",– уверен генеральный директор "Европейского агентства по возврату долгов" Александр Ильчук.

Цитата:

После смены владельца законом запрещено менять условия. В настоящее время банк по договору тоже имеет право лишь менять проценты, если меняется ситуация на рынке.
Но, как адвокат, могу вам сказать, что такое право не является безграничным, непомерным и абсолютным.

Насчет активов. Конечно они никуда не денутся. Но ведь нужно смотреть и в перспективу. Например, есть у банка кредитор. Банк отдать деньги не может, но может отдать мой долг. А кредитору бабки нужны ужо счас + он знает, что я буду ему мозги полоскать в судах долго и нудно + если рынок обвалится, то он будет мою квартиру долго продавать, а если продаст, то не факт, что за хорошие деньги. + договором предусмотрена процедура рассмотрения споров в третейском суде с арбитром, который подконтролен банку. Но если банк гикнется, то на чьей стороне будет арбитр? неизвестно
Вот и тут появляется мой шанс. Кстати, для этого ничего не нужно делать, а просто отслеживать ситуацию и появится в нужный момент с нужным предложением.

Понимаю, что шансов не много, но и с моей стороны ничего делать не нужно. Сиди себе и жди часа Х. Ну проценты, конечно, придется пока платить.

Я считаю, что в суде с банком целесообразно тягаться, если есть поддержка со стороны солидной юридической фирмы, по типу "Ильяшев и партнеры " или "Созановский и партнеры ".

Мне сейчас банк поднял процентную ставку по уже выданным кредитам на 2 процента. Банк из первой десятки, я добровестный заемщик и такого подвоха, конечно же, не ожидал.

Пока существует эта неразбериха, придется потерпеть.

А когда ставки пойдут вниз. будет смысл рефинансироваться и перевести кредит в другой банк.

Цитата:

Я считаю, что в суде с банком целесообразно тягаться, если есть поддержка со стороны солидной юридической фирмы, по типу "Ильяшев и партнеры " или "Созановский и партнеры ".

Мне сейчас банк поднял процентную ставку по уже выданным кредитам на 2 процента. Банк из первой десятки, я добровестный заемщик и такого подвоха, конечно же, не ожидал.

Пока существует эта неразбериха, придется потерпеть.

А когда ставки пойдут вниз. будет смысл рефинансироваться и перевести кредит в другой банк.

Можно будет групироватся и нанимать солидных юристов не одному человеку, а в группе - дешевле будет :105:
Чего банк не называете. Я думаю это Укросоцбанк, он на днях подымал.
Когда Вы думаете что ставки пойдут вниз? Все ли дождутся (вытерпят) этого момента?

Что будет с квартирой при невыплате ипотеки?!

Ведущий юрист фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Юлия Кирпа разъяснила, как и по какой цене продается недвижимость, выступающая залогом по ипотечному кредиту.


- Если заемщик ипотечного кредита оказывается неплатежеспособным, как продается залоговая квартира или дом?

- Закон Украины «Об ипотеке» предусматривает две возможных процедуры реализации предмета ипотеки - на публичных торгах или банком как ипотекодержателем.

- Кто определяет продажную стоимость залоговой недвижимости?

- В случае реализации объекта непосредственно банком цена продажи должна быть установлена по согласию между ипотекодержателем (банком) и ипотекодателем (заемщиком или его имущественным поручителем). Также цена может определяться на основании акта оценки объекта недвижимости, устанавливающим его рыночную цену, которая определена независимым сертифицированным оценщиком.

В случае продажи объекта недвижимости на публичных торгах начальная стоимость его продажи может быть установлена либо решением суда, либо по согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем, а если они не достигли согласия - на основании акта оценки. При этом начальная цена продажи предмета ипотеки не может составлять менее 90% его стоимости, указанной в акте оценки.

- Банк может приобрести залоговую недвижимость?

- Да, ипотекодержатель может выступать одним из покупателей на публичных торгах.

- А если недвижимость на торгах никто не приобрел?

- Тогда в течение одного месяца с даты проведения первых торгов должны быть проведены повторные публичные торги. При этом начальная цена продажи объекта недвижимости может быть уменьшена, но не более чем на 25%. Если не осуществились и повторные публичные торги ввиду отсутствия покупателей, предмет ипотеки может быть выкуплен ипотекодержателем по цене не ниже 65% от его (предмета ипотеки) стоимости. Если же банк не выкупает объект недвижимости по указанной цене, то ипотека может быть прекращена по решению суда.

- Что означает такое прекращение для сторон ипотеки?

- Квартира, неотягощенная ипотечными обязательствами, остается не у заемщика, а у банка, соответственно, остается необеспеченный (беззалоговый) кредит, который, несмотря на прекращение ипотеки, заемщик обязан погашать.

- Может ли быть установлена цена ниже стоимости кредита?

- Цена предмета ипотеки, который подлежит продаже, не зависит от суммы кредита. Поэтому возможна ситуация, при которой цена предмета ипотеки будет меньше суммы кредита.

- Как и на каких основаниях заемщик может оспорить установленную судом цену залогового имущества?

- Путем обжалования судебного решения в вышестоящем суде (апелляционной или кассационной инстанции). Основаниями для обжалования могут быть, например, несоответствие установленной судом цены залогового имущества его рыночной стоимости, наличие в акте оценки, на которую полагался суд, противоречивых данных, подготовка акта оценки неуполномоченным субъектом и тому подобное.

- Может ли действовать такая схема: банк и заемщик составляют договор, исходя из которого в случае невозвращения ипотечного кредита заставное имущество заемщика автоматически передается банку и может быть продано без участия суда?

- Закон «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя между последним и ипотекодателем (таким договором также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре). Он может предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет погашения кредита или право продать предмет ипотеки от своего имени третьему лицу.

В этих случаях предмет ипотеки передается в собственность банку или продается третьему лицу по рыночной стоимости, подтвержденной актом оценки или согласованной между сторонами, поэтому судебное разбирательство не требуется.


Автор : Анна Дурава

//.../Statti/0_Index.php?idn=288...%21&new_w=1

Цитата:

Помоему баранов скоро будут бить, возможно ногами.

Возможно даже по лицу, не исключены "случайные" ожоги от бытовых предметов таких как утюг и паяльник.

Цитата:

Возможно даже по лицу, не исключены "случайные" ожоги от бытовых предметов таких как утюг и паяльник.

По ходу дела возник вопрос. Объясните свой лозунг, плииз:

"Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста стоимости имущества, а не на доходы от инвестиций в это имущество, это означает, что они ждут, что ещё больший дурак чем они сами купит у них, их имущество позднее. Но даже поставки дураков в мире не безграничны."

На самом деле утверждение содержит внутренее противоречие. Ведь инвестиции - это тоже имущество.

Получается так: если ты ждешь роста стоимости квартиры, то ты дурак, но ты не дурак если ты взял еще наличных денег из сбережений, продал квартиру и купил новую подороже и ждешь от этого доход. Ничего другого ваш лозунг не означает.

На мою думку, шановне товариство, банки будуть з усіх своїх сил намагатися вирішити "конфлікт" з клієнтом без застосування крайньої міри - реалізації предмету іпотеки. Оскільки, це в підсумку це може негативно позначитися на подальшій діяльності банківського сектору і реалізації в подальшому заставнленого майна.
Можливим виходом із ситуації є укладання договорів факторингу!

Цитата:

По ходу дела возник вопрос. Объясните свой лозунг, плииз:

"Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста стоимости имущества, а не на доходы от инвестиций в это имущество, это означает, что они ждут, что ещё больший дурак чем они сами купит у них, их имущество позднее. Но даже поставки дураков в мире не безграничны."

На самом деле утверждение содержит внутренее противоречие. Ведь инвестиции - это тоже имущество.

Получается так: если ты ждешь роста стоимости квартиры, то ты дурак, но ты не дурак если ты взял еще наличных денег из сбережений, продал квартиру и купил новую подороже и ждешь от этого доход. Ничего другого ваш лозунг не означает.

Лозунг преводится так:
"Если ты полагаешся препродать квартиру подороже - это означает, что ты ждешь еще больших дураков, а инвестиции это рентные платежи которые ты можешь получить за здачу в аренду."
Или другой вариант по валютам - можно получить прирост от разныцы в курсах, а можно процент по депозиту (ну в наших реалиях процент по депозиту звучит смешно).
Или по акциям: купил - продал дороже, а можно ведь и дивиденды получать от успешной деятельности предприятия.

Цитата:

Возможно даже по лицу, не исключены "случайные" ожоги от бытовых предметов таких как утюг и паяльник.

Предлагаю к продаже партию жучков-блокираторов бытовых приборов типа утюг/паяльник/электроплита. Устанавливается в любом удобном для вас месте. Есть варианты с механичиским выключателем и дистанционным. Отличие от дистанционного от механического выключателя заключается в том что Вы его можете установить в скрытном месте и воспользоваться в любой момент. Радиус действия 50 метров без стен. Со стенами 20 метров. С дистанционным выключателем можно также развлекаться над соседом к которому пришли "гости".
Спешите купить, товар ограничен и он будет только расти в цене. :105:

А через месяц...

Вас достали злосные неплательщики? Паяльник и утюг у них не работают? Значить у них установлен жучок-блокиратор. Предлагаем к продаже переносные електрогенираторы, удлинители (сосед над которым пошутили только рад будет прелоставить Вам свои розетки), а также сканер обнаруживающий жучки-блоктраторы.
Спешите купить, товар ограничен и он будет только расти в цене. :105:

Цитата:

По ходу дела возник вопрос. Объясните свой лозунг, плииз:

"Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста стоимости имущества, а не на доходы от инвестиций в это имущество, это означает, что они ждут, что ещё больший дурак чем они сами купит у них, их имущество позднее. Но даже поставки дураков в мире не безграничны."

На самом деле утверждение содержит внутренее противоречие. Ведь инвестиции - это тоже имущество.

Получается так: если ты ждешь роста стоимости квартиры, то ты дурак, но ты не дурак если ты взял еще наличных денег из сбережений, продал квартиру и купил новую подороже и ждешь от этого доход. Ничего другого ваш лозунг не означает.

Обьясняю на пальцах, допустим однокомнатная квартира стоит 10к, приносит 1к в год, то есть если она начнёт приносить 1.5к-2к в год от аренды, то естесно и её стоимость растёт, но в пропорциях прироста к доходам от инвестиций то есть если приносит 2к в год то стоимость должна увеличится в два раза и составлять 20к.
Эт я к чему, если в 2001 однокомнатная стоила 10к приносила в год 1к, то сейчас она приносит 6к в год, то её цена 60к, а ни как не 120
То есть актив ценен не сам по себе, а тем какую прибыль он приносит
И глупо надеятся что актив будет дорожать большими темпами чем увеличиваются доходы от его "деятельности"
Эт логика инвестора ;-) Спекулянты мыслят трендами То есть он уверен, что актив через год будет приносить больше, поэтому покупает его сейчас, чтоб позже спихнуть инвестору.
Это я всё про граммотных инвесторов и спекулянтов А те что остались после 2006 года на нашем РН ;-) таковыми не считаю

Вот кстати статейка про повышение процентов
//agent.ua/review/?shownews=18105
Что потверждает что у многих банков записан вот такой пункт

Цитата:

Мы имеем на это право — в договорах есть пункт, в котором указано, что в связи с изменением ситуации на мировом рынке мы можем изменить условия кредитования в одностороннем порядке.

То есть не только проценты, но и условия других пунктов
Например частенько при продаже активов банков, читай чужих долгов, меняют пункты о досрочном погашении Вводят штрафы обычно, бо купившому не выгодно чтоб его актив приносил деньги меньше положенного срока

Даже если у банков не будет прописано в договоре повышения ставки, то они побегут в НБУ и быстро договорятся о приказе со стороны НБУ - повысить учетные ставки. НБУ не само догадывается, ему помогают - ах, запретите нам выдавать депозиты.

Цитата:

Хочу попытаться смоделировать на будущее ситуацию , решения которой очень многим пригодятся и , возможно , у кого-то изменится взгляд на наш РН .
Реальная ситуация через , допустим , год . Я - ипотечник , купил в свое время квартиру допустим за 100 000 , уже 50 000 погасил . Платить еще , допустим , 5 лет , например, 20 % в гривне ( или 13 % в уе) , а аналогичная квартира уже стоит на вторичке , допустим , тоже 50 000 ( а может . Я хороший клиент банка и т.д. И начинаю действия по отказе от данной квартиры - и подыскиваю новую и другой банк для кредитования .
Какие могут быть варианты действия банка ???
Какие варианты действия ипотечника ???

Думаю ничего тут сложного нет. Машина времени изобретена. Стоит только полазить по казахским и латышским форумам. Кто то здесь письмо клиента с казахстана выкладывал с предложением погасить долг перед банком через сексуальные услуги ...

Цитата:

своими активами банк может распоряжаться так, как он считает нужным (если другое не предусмотрено договором). И продать чей-либо кредит банку ли, коллекторам ли... его суверенное право.

У банка есть много прав, но каждое его действие должно иметь основания, базироваться на соответствующих документах.

Если речь идет о продаже с дисконтом, то право на такую продажу должно подкрепляться кучей документов. И решение приниматься не отдельными менеджерами, а правлением.
Нужно специально исследовать, почему это вдруг заемщик исправно платил, а теперь его задолженность попала в разряд «безнадежных». И что банк предпринял, чтобы задолженность не перешла в разряд «безнадежных» (наложил арест на имущество, подал в суд, провел скрупулезное обследование материального положения заемщика…). И что вообще скрывается за этой «безнадежностью» (заемщик умер, не оставив наследства, получил инвалидность, утратил высокооплачиваемую должность…).
Ведь убытки банк покрывает за счет своих резервов, а они общие для всех клиентов и являются основой стабильности банковской системы, а потому за их расходованием пристально наблюдает НБУ.

P.S.
В данном случае вполне уместна (ИМХО) аналогия с нашумевшим в свое время уголовным делом. Один из отечественных банков начислял проценты по депозитным вкладам весьма выборочно: «для своих» - завышенные, для остальных - обычные.
Имел банк право самостоятельно назначать проценты по депозитам?
– Имел.
Сказано где-либо, что проценты должны быть одинаковыми для всех?
Вроде бы такое положение тогда отсутствовало.
Тем не менее, суд оценил подобные деяния весьма строго. Как следовало из комментариев в СМИ, на судьей особого впечатления не произвели доводы, что это было вызвано интересами развития банка.

Ко всему прочему не совсем понятна исходная постановка вопроса.
Заемщик в открытую заявляет банку, что его задолженность из разряда «безнадежных». И тут же предлагает ее выкупить с каким-то относительно небольшим дисконтом.
И где логика?
Если заемщик может выкупить свою задолженность за 80% (к примеру), то из этого следует, что его задолженность не безнадежна. И что банк должен с ним работать (например, через суды и коллекторов).
Или же обосновывать, что для банка подобная волокита слишком дорогая и сложная. После чего продать задолженность коллекторам (но не самому должнику).
Или подобная логика в данном случае не применима?
P.S.
Просьба данный пост воспринимать как вопрос.