Дарвинизм в джунглях недвижимости

Всё читал и читал про квартиры, про землю, о себястоимости, о ценах, о прогнозах и аргументах относительно падения и роста... "Ловлю" себя на очущении, что подавляющее большинство учасников соответствующих форумов - дарвинисты... Всё поставлено с ног на голову, всё рассматривается дробно, вырывая зачастую из контекста, без учёта наиболее важных факторов и составляющих... Но наиболее поразило то, что также как и у дарвинистов, всё выходящее за рамки системного понимания, причём системного понимания в контексте некой общей "дарвиновской" теории недвижимости, либо не упоминается (наверное иногда и замалчивается - для некоторых), либо объясняется случайными факторами, либо искусственно причисляется к "мутациям" украинского рынка недвижимости и т.д.
Читающим наверное кажется, что слишком много воды... Тогда по порядку...
Упоминание о том, что земля под что-то там в Киеве берётся в аренду, а раз так на себястоимость не влияет... Скажем так - когда-то, решение вопроса о выделении там 20-30 соток земли (не говоря уже больше) стоило от 400 тыс. долларов США и выше (конечно были участки и по более дешёвой стоимости "за услугу", но мы говорим прежде всего об участках под жилищное строительство). На цену влияло место, престиж и т.д. Но это когда-то. Сейчас, скажем так - 1 млн. долларов США в местах, в которых когда-то не то что 400 тыс. не стоило, но и 300 тыс. не стоило, и 200 тыс. не стоило... Так что считайте сами. Отражается на цене, отражается. Ещё как...
Упоминание о покупке некой компанией более 600 га. земли в Киевской области на расстоянии 25-30 км. от центра Киева за что-то там 140 млн. долларов США - в таком объёме, на таком расстоянии, по такой цене, а раз так в любом направлении - не пиар на повышение, а пиар на понижение... Просто при указанных параметрах земля должна быть "полуфабрикатом", т.е. ОСГ (для ведения личного сельского хозяйства, или, державною мовою, для ведення особистого селянського господарства, т.е. - земля сельхозназначения)... Рынок недвижимости, земли (кстати, у нас как-то разделяют, а я - не могу, даже наоборот - Земельный Кодекс Украины земельна ділянка - частина земної поверхні - куда уж более недвижима) во всём мире, мы - не исключение, чем-то всё-таки описывается. Одни скажут "Да-да, конечно, описывается объективными факторамии и параметрами...". Браво! Чистая правда! А другие, в догонку "Но и субъективные факторы влияют тоже!.." И здесь браво! И здесь чистая правда! Сюжет телеканала Интер о ценах в Берлине, классический пример как объективного так и субъективного - отношение немцев к восточному Берлину (субъективная составляющая), повлияло на реальные цены, тем самым создав объективное положение Берлинской недвижимости, а раз так и всех, кто к нему причастен. В том числе и риэлторов. Следует заметить, что в основе субъективной составляющей, немалое место занимают вполне объективные факторы недоразвитость инфраструктуры Восточного Берлина, постоянные строительно-ремонтные работы, более низкий уровень доходов жителей Восточного Берлина, а раз так, безопасность проживания, и вообще, несколько десятилетий они были в "другом" мире, нам (тобиш истинным арийцам) - они непонятны и страшны. Это далеко не всё, но и этого примера достаточно.
(Кстати, упоминание, причём постоянное, что Ирпень, Ворзель и Буча - это Киево-Святошинский район - один из классических показателей некой шаблонности. Ирпень, Ворзель и Буча - это НЕ Киево-Святошинский район.)
Цены на квартиры в Киеве, цены на землю в области и вообще - всё подчиняется некоему симбиозу субъективного и объективного. Цены на квартиры и землю будут расти, потому что таков принцип той же матстатистики - 1 млн. (и неважно чего) сто лет назад, это не тот-же 1 млн. сегодня... Жизнь дорожает во всём мире - цены будут расти и дальше. Сколько сегодня вовлечено в реальный процесс улучшения жилищных условий? По данным разных экспертов, по разным регионам, но в целом по Украине - от 15 до 30% платёжеспособного населения. Кажется нам до настоящего строительного бума ещё далеко. В Польше население в 1.5 раз меньше, а кол-во предприятий малого и среднего бизнеса в 20 (!) раз больше. Кажется потенциал тоже ещё есть. Прямые инвестиции в Китай с середины 90-х составляют в среднем 40 (!) млрд. долларов США ежегодно!!! В России только за прошлый год - что-то около 70 (!) млрд. долларов США. Кажется и инвестиционный бум не наступил... У нас большинство домов - это классика любого спального района любого города. Где-то лучше, где-то хуже. Комуникации, сети... Пожалуй говорить не буду. Кажется и здесь кроется один из субъективно-объективных параметров повышения. Рано или поздно... ЕВРО-2012... Субъективный или объективный фактор? В какой степени? Уже неважно - главное, что фактор... Инфраструткура промышленная - недоразвита. Строить надо? Надо! Перестраивать надо? Надо! Курорты и курортная инфраструктура - развивать надо? Надо! Большинство предприятий устарели - модернизировать, перестраивать, строить новые надо? Надо! Всех их построим, модернизируем и перестроим - специалистам жить где-то надо? Надо! Инфраструткуру их проживания и быта налаживать надо? Надо! Дороги! А возле дорог! Всякие там трассы, шоссе, автобаны и всё, что к ним в цивилизации прилагается!
Действия или бездействия власти, инвестиции, политические кризисы, економические кризисы, наше положение на международной арене, развитие малого и среднего бизнеса, реальный рост доходов населения, демографическая ситуация и т.д. и т.д. Всё, ещё раз повторяю - всё, именно ВСЁ влияет на цены. В долгосрочной перспективе - цены однозначно будут расти. Неравномерно, с разной динамикой по регионам, с всплесками под влиянием разных как субъективных так и объективных факторов. В краткосрочной - с переменным успехом - то расти, то подупадать, то неожиданно и быстро, то прогнозируемо и медленно. Но в целом и в долгосрочной перспективе - цены будут расти...


P.S. Когда я на этом сайте регистрировался, там в конце был вопрос, на который я ответил, что рынок недвижимости не изменится. Уважаемые, века идут, а он не меняется - он всегда растёт!

Никого не хотел обидеть, с уважением, Constanta...

У довготривалiй перспективi (вибiрка за 100 рокiв) нерухомiсть росте 1% в рiк.

Весь текст не осилил, но все же два замечания выскажу:

1) Не согласен

Цитата:

(Кстати, упоминание, причём постоянное, что Ирпень, Ворзель и Буча - это Киево-Святошинский район - один из классических показателей некой шаблонности. Ирпень, Ворзель и Буча - это НЕ Киево-Святошинский район.)

А в какомже районе тогда Ирпень, Буча, Ворзель находится? Конечно в Киево-Святошинском, пожалуйста вот сайт Киевской обладминистрации, или они там то же злоупотребляют критичной формулой Менделеева?
//www.kyiv-obl.gov.ua/viewradi.php3?m=25 &o1=1

2) Согласен

Цитата:

Но в целом и в долгосрочной перспективе - цены будут расти...

По этому поводу, чуток подробнее в замечании к посту пана Флаймана

Цитата:

У довготривалiй перспективi (вибiрка за 100 рокiв) нерухомiсть росте 1% в рiк.

Пане Флаймане, ось поглянте на цю сторінку //www.housedata.info/rank/yr30/
Там наведені дані про змінення цін за 30 років у Штатах. Чому саме у Штатах? Тому що зі штатів все починається: і зріст, і криза і стрибок у небуття...
Так ось, дуже гарно видно, що у Nassau-Suffolk, NY (MSAD) ціна зросла на 1062,4% за останні 30 років, це найбільше зростання, а у Wichita, KS ціна зросла на 173%, це найменьше зростання за ці 30 років.
Доречі, ви маєте можливість погратися на цьому сайті з різноманітними вибірками, у тому числі і з інформацією за останній квартал.
Так деж ті 1% на рік?

По большинству пунктов согласен с автором темы.
Вижу только одну неувязку - между призывом к системности рассмотрения РЖН в начале поста и некоторой сумбурностью самого поста.
И еще. Долгосрочный прогноз цен на РЖН? Рост? А в какой, извините, валюте Вы измеряли стоимость недвижимости, когда сводили вместе статистику цен? Дело в том, что за последние 100 лет я не знаю ни одной валюты, которая была бы корректным мерилом стоимости недвижимости. Во всем мире в долгосрочной перспективе идет инфляция - это да. Но это только последние 100 лет. А раньше, если мне не изменяет память, и дефляция как долгосрочный тренд наблюдалась, и связана она была с нехваткой золота для обеспечения выполнения функций денег.

Я - двумя руками за то, чтобы не рассматривать РЖН фрагментарно, а рассмартивать его в комплексе. Но только я не вижу, кто мог бы организовать системное рассмотрение РЖН, построение его модели, с целью определения, к примеру, оптимальной стратегии правительства, направленной на такое регулирование РЖН, при котором граждане Украины были бы максимально обеспечены жильем.

На форуме обычно обсуждения идут по какому-то кругу, или, если оптимистично смотреть, спирали. Одни и те же аргументы от аналитиков Домика (рост/стагнация, данные экспертных опросов среди агентов); одни и те же обвинения в адрес аналитиков Домика в преднамеренных неточностях вычислений индексов, с аргументами в виде объектов из базы расчета индексов по нереальным ценам. Одни и те же контраргументы аналитиков Домика со ссылкой на источники данных базы предложений, практическую невозможность получить реальную статистику объемов и цен продаж, неотвечающий на запросы Минюст и тп. Со временем меняются только часть аудитории форума и, намного медленнее, убеждения отдельных его участников.

Спасибо за заботу о здоровье... Хотя не знал, что попытка высказать на форуме своё мнение сродни болезни... Кол-во "букофф" пока уменьшу, чтоб казаться здоровым...
Постановление Совета Народных Комиссаров УССР от 1932 года об административно-территориальном устройстве Украины. Именно этот документ до сих пор является основным юридическим актом, на котором базируется устройство Киевской области. В этот документ просто вносятся изменения и дополнения... В соответствии с этим главным документом, на сегодняшний день Ирпень, Ворзель, Буча, пгт Коцюбинское, пгт Гостомель и др., не являются частью Киево-Святошинского района... Когда-то - были. Затем был принят Закон Украины о внесении в упомянутое постановление соответствующих изменений (такие Законы Украины о внесении изменений в административно-территориальное деление Украины принимаются достаточно систематично - когда меняются границы городов, районов, областей, когда происходит поглащение одним населённым пунктом другого, когда появляются новые населённые пункты, когда происходит переподчинение и т.д.). В соответствии с этим Законом город Ирпень получил особый статус - город областного подчинения, который сохраняется до сих пор. Ворзель, Буча, Коцюбинское, Гостомель и др. были переподчинены Ирпенскому горсовету. В нынешних правовых условиях, это повлияло на перечень тех органов, которые принимают соответствующие решения по земле, недвижимости в целом, строительстве, коммунальном хозяйстве и т.д. Киево-Святошинская госсударственная районная администрация, Киево-Святошинский районный совет, районные службы (санитарный врач, архитектор, и.т.д.) уже много лет не принимают и не имеют права принимать никаких решений по указанному перечню вопросов - соответственно в управлении не участвуют. По городу Ирпеню органами, которые управляют и решают земельные и другие вопросы, являются горсовет, облгосадминистрация и облсовет в пределах их компетенции. По Ворзелю, Буче, Коцюбинскому, Гостомелю и некоторых других населённых пунктов в так называемой Ирпенской зоне, органами, которые управляют и решают земельные и другие вопросы, являются в пределах населённых пунктов - местные советы, за пределами - Ирпенский горсовет и облгосадминистрация в пределах их компетенции. Даже скорая помощь, поликлиники, больницы, пожарные, отделы образования, соцобеспечения, налоговые органы, милиция, суд, пенсионный фонд и все другие без исключения районные службы Киево-Святошинского района не имеют никакого отношения к упомянутым населённым пунктам...
Относительно сайта облгосадминистрации - удивлён, что уважаемый Vlinvest ещё не привык к "высочайшему" уровню профессионализма всех органов власти... Удивлён, что умный человек, а судя по ответу - умный, хоть и немного эмоциональный - использует сайты облгос или ещё каких-нибудь гос, как источники в последней инстанции...

P.S. Судя по колличеству "букофф" - опять стало плохо...

С уважением, Constanta.

Цитата:

Пане Флаймане, ось поглянте на цю сторінку //www.housedata.info/rank/yr30/
Там наведені дані про змінення цін за 30 років у Штатах. Чому саме у Штатах? Тому що зі штатів все починається: і зріст, і криза і стрибок у небуття...
Так ось, дуже гарно видно, що у Nassau-Suffolk, NY (MSAD) ціна зросла на 1062,4% за останні 30 років, це найбільше зростання, а у Wichita, KS ціна зросла на 173%, це найменьше зростання за ці 30 років.
Доречі, ви маєте можливість погратися на цьому сайті з різноманітними вибірками, у тому числі і з інформацією за останній квартал.
Так деж ті 1% на рік?

Ну це питання штудiювали в магicтерцi. Зараз нема часу шукати дослiдження.

По друге, ви можете взяти тренд по USD/EUR за останнiх три роки (щоденний, матимети вибiрку десь 600 самплiв), й на основi його зробити всновок, що долар у всьому часовому горизонтi ( ну хоча б найближчих +/- 10 рокiв) падае у вiдношеннi зi швидкicтю, скажiмi 10% в рiк.
Хахаха.

P.S.
1) 30 рокiв, не перiод для такого iнертного активу як нерухомiсть
2) поправку на iнфляцiю, напр. при inflation rate103% . за 30 рокiв, в реальних цiнах тре робити поправку в 242% за 30 рокiв,( але в США 103% досить рiдко було за той час, тому це дуже оптимiстичнi розрахунки).
Тодi, навiть при такiй скормнiй iнфляцii, (й з огляду, що зара цiна на пiку, а не бiля лiнii фундаментального тренду)
max= або що буде близько 107% щороку.
min= вiдвертий мiyнус в реальних цiнах

//www.housedata.info/rank/yr30/

Сам сайт якусь мае iндекси, схожi на тi що тут малють, мабуть сайт амерканський рiелторiв, колег АНПО.
Дуже схоже на data mining, щоб показати " вiчноростучий тренд".

Lorer...

Системное рассмотрение рынка недвижимости возможно, но скорее в контексте общих тенденций, которые, в свою очередь, базируются на мировых, европейских, региональных тенденциях, и хоть как-то подчиняются экономическим и прогностическим инструментариям.
К сожалению в нашей стране решения, глобальные циклы, факторы и возмущения носят явно бессистемный характер... Примеры 2004 год - 40 млн. гривен Минобороны выброшенных на рынок недвижимости перед выборами для обеспечения голосов офицеров и их подчинённых; продление моратория на землю, принятие локальных по времени, действию и месту отдельных мелких законов, постановлений, указов, распоряжений как органов центральной так и местной власти; противоречия и несуразицы в законодательстве - начиная от налогооблажения операций с недвижимостью и кончая элементарным отсутствием унификации подходов и практики по всей Украине; принятие узконаправленных актов, которые носят явно протекционисткий клановый характер, и т.д., и т.д., и т.д. Систематичность в нынешних условиях скорее возможна на региональном уровне, но и там остаётся сильная зависимость от всего выше перечисленного, а раз так - невозможность создать системные подходы в анализе и построении прогностических моделей с учётом объективных и условно-объективных факторов, приводящим как к положительной так и к отрицательной корелляции... Одним словом - отсутствие открытости рынка, открытости мотиваций в принятии решений органами власти, отсутствие госпрограммы и идеологии в целом по развитию инфраструткуры, коммуникаций, населённых пунктов и много другого страны, отсутствие удобочитаемых и удобоприменяемых законов и положений и т.д. - всё это и приводит к тому, что рынок недвижимости вроде как есть, но когда есть знакомые в органах власти, когда есть деньги, и, главное, готовность оплачивать взятки с одной стороны просто за выполнение госорганами своих обязанностей, а с другой стороны за принятие решения в твою пользу (законно, незаконнно - неважно), то есть рынок или нет становится риторическим вопросом. Причём, и к сожалению, его наличие особенно в цивилизованной, да просто в нормальной форме, становится не выгодным тем кукловодам, которым проще жить по формуле "дернул за ниточку - отвалилось чуток недвижимости, дёрнул второй раз - и кто-то стал "плохим" собственником или пользователем недвижимости, дёрнул третий раз - и "рынок" недвижимости пошёл направо, дёрнул ещё - пошёл налево" и т.д. К сожалению пока так...

P.S. По поводу упомянутого мною Постановления от 1932 года - в соответствии с ним город Киев - районный центр Киево-Святошинского района...

С уважением, Constanta.

Flyman...
Доречі, в мої часи магістратури не було... Сьогодні я науковець, який сам читає лекції в магістратурах та проводить семінари, конференції... Займаюсь системним аналізом, а саме створенням нелінійних самоадаптивних прогностичних систем та моделей (причинний зв"язок нелінійних подій, прогнозування їх появи, дій та наслідків, створення систем рекомендацій та методик уникнення негативних наслідків таких дій).
Щодо статистичних даних... Будь-яких... Поки фахівець не бачить перелік інструментарію, агрегатів та системи факторів впливу та обурення функції - будь-які дані, принаймі для мене, не більше ніж цікава історія... Інфляція, відсотки зростання і таке інше - це стає важливим тільки, коли ми домовились знаходитись в одній системі сприйняття... Якщо ця умова не виконується - будь-які дані стають неймовірно відносними.
В світі не існує ні однієї системи, яка б була спроможна врахувати (та й ще зробити це коректно) всі можливі як об"єктивні так й суб"єктивні, але які містять в собі достатню частку об"єктивних факторів, параметри... В звичайній розмові ми в стані оцінювати набагато більшу кількість факторів та параметрів, та, внаслідок такої розмови, такого фахового спілкування, створити більш коректний малюнок та більш вдало спрогнозувати майбутнє такого малюнку...
Щодо "мабуть сайт амерканський рiелторiв, колег АНПО. Дуже схоже на data mining, щоб показати "вiчноростучий тренд"" - кінець цитати... Добре, не будемо ні про що говорити і ринок нерухомості від цього не буде зростати, буде себе поводити якось по-новому, може співати почне, або грати в боулінг чи більярд. Схожість на американців? Нарешті (хоч і не люблю намагатися бути на когось схожим)! Ринок почався...

З повагою, Constanta.