Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

Цитата:

Тут у меня простой вопрос созрел. Например Элита-центр строит дом. Труженики (инвесторы) берут кредиты под залог еще непостроенной квартиры. Сама Элита-центр тоже берет кредит у банка под те же самые непостроенные метры. Но ведь эти метры уже под залогом. Как они обходят эту проблему?

Что-то я очень сомневаюсь, что инвесторам Элиты-Центр банки выдавали ипотечные кредиты (вернее, кредиты, может, и выдавали, но вряд ли под те договора, которые были у них на руках).

На одном из сайтов были опубликованы выдержки из такого договора.
Насколько я понял суть, там говорилось, что инвестор одалживает деньги Элите-Центр на неопределенный срок, а Элита-Центр вкладывает эти деньги в строительство квартиры в таком-то доме. И обещает потом отдать эту квартиру инвестору.
И что, под эту бумагу банк выдавал кредит?
Мол, одолжите мне деньги, чтоб я мог одолжить деньги Элите-Центр... А в качестве залога принесу расписку Элиты-Центр о том, что я им одолжил деньги и они за эти деньги построят мне квартиру.

Цитата:

А ты цены в Москве видел? "хочется спросить их да не сумашедшие ли они"? 5.5 штук за метр :132: Не надо расказывать про нефтяной дождь и т.д. Я это все знаю, да и в Москве, далеко не все нефтянники, мягко говоря.

Ага. Зато в Киеве все не-нефтянники. Максимум, на что сейчас хватает Киева - это на гнездовья айтишнегов и продажу Украины оптом и в розницу. В Киеве даже близко нет ни московских денег, ни московских работ, ни московских тусовок и ни московских возможностей - и не будет.

Ориентир Киева - Мехико: лучший из не очень хороших городов относительно населённого государства, где сосредоточены все вкусные управленчиские и коррупционные работы страны. Москва - глобальный город, и ориентируется она на разного рода Шанхай/Пекин/Нью Йорк.

Цитата:

Что-то я очень сомневаюсь, что инвесторам Элиты-Центр банки выдавали ипотечные кредиты (вернее, кредиты, может, и выдавали, но вряд ли под те договора, которые были у них на руках).

На одном из сайтов были опубликованы выдержки из такого договора.
Насколько я понял суть, там говорилось, что инвестор одалживает деньги Элите-Центр на неопределенный срок, а Элита-Центр вкладывает эти деньги в строительство квартиры в таком-то доме. И обещает потом отдать эту квартиру инвестору.
И что, под эту бумагу банк выдавал кредит?
Мол, одолжите мне деньги, чтоб я мог одолжить деньги Элите-Центр... А в качестве залога принесу расписку Элиты-Центр о том, что я им одолжил деньги и они за эти деньги построят мне квартиру.

--
3/4 элитчиков занесли кэш...
Поэтому я тихо рыдаю от обещаний им что-то компенсировать..
В США и ЕС болезные бы были сейчас под следствием

Цитата:

==
Подписать и я могу что угодно.. Без статьи, это забавная картинка...
--
Хотя в Индонезии цены реально ушли вниз (вместе с экономикой) и... до сих пор недоступны львиной части населения..
=
2007 "Экономика Индонезии пока не восстановилась окончательно после валютного кризиса 1998 года. И хотя именно строительный сектор быстрее всего возрождается, в Джакарте квартиры по средней цене $1054 за квадратный метр для большинства жителей являются недоступно дорогими.
Власть пытается частично решить жилищный вопрос, требуя от строителей продавать часть жилья по социальным ценам нынешним жителям трущоб.
В планах — строительство 120 000 "социальных квартир", которые должны продаваться нуждающимся по 120 млн рупий ($13 тыс.) за штуку".

Нашел статью ....

//business.maktoob.com/reportdetails-... _the_crisis.htm

Еще график:

Цитата:

Ага. Зато в Киеве все не-нефтянники. Максимум, на что сейчас хватает Киева - это на гнездовья айтишнегов и продажу Украины оптом и в розницу. В Киеве даже близко нет ни московских денег, ни московских работ, ни московских тусовок и ни московских возможностей - и не будет.

Ориентир Киева - Мехико: лучший из не очень хороших городов относительно населённого государства, где сосредоточены все вкусные управленчиские и коррупционные работы страны. Москва - глобальный город, и ориентируется она на разного рода Шанхай/Пекин/Нью Йорк.

И Москве достанется ........ вспомним на что основная масса в Москве в 1991-2000 ориентировалась....



Вопрос лишь в том насколько сильно достанется и насколько быстро ?

Ставте ставки господа

Цитата:

Что-то я очень сомневаюсь, что инвесторам Элиты-Центр банки выдавали ипотечные кредиты (вернее, кредиты, может, и выдавали, но вряд ли под те договора, которые были у них на руках).

Выдавали, но тут банку никакого убытка нет, в дговоре (любом) есть пункт про "відповідає своїм майном". При выдаче кредита под первичку банк оценивает имеющуюся на руках вторичку.

Цитата:

И что, под эту бумагу банк выдавал кредит?
Мол, одолжите мне деньги, чтоб я мог одолжить деньги Элите-Центр... А в качестве залога принесу расписку Элиты-Центр о том, что я им одолжил деньги и они за эти деньги построят мне квартиру.

Вообще ваш аргумент не в тему. Основной кредитор первички Укрсоц зайдите к ним и все сами узнайте.
Сам работаю в банке и знаю как у нас кредитуют под первичку, кстати, есть пара кредитов элитчиков. До сих пор платят... И на закуску - в договорах есть пункт про переоценку залога. Почитайте, будет полезно.

Цитата:

У застройщика могут быть права на аренду земли и разрешение на строительство.
Это весьма солидный и высоколиквидный залог (по крайней мере, для получения кредита на подготовительные земельные работы и фундамент дома).

Для рыэлтора оно может и так а для банка хороший залог это гарантия другого банка, депозит и т.д.
Наверное, для вас будет откровением, но не все люди болеют недвижкой.

Цитата:

И это не моя оценка. Это оценка банкиров, осуществляющих кредитование конкретных строек.

Давайте вы не будете говорить о том, в чем совсем не разбираетесь. Я как-то имел беседу с банкиром, говорил о том что недвижка - фуфло а не залог, он грустно на меня посмотрел и спросил "а под что еще мне кредитовать?" Так что банки берут недвижку не потому что высоколиквидна а потому что хоть как-то ликвидна а ничего другого просто нет.

Цитата:

И Москве достанется ........ вспомним на что основная масса в Москве в 1991-2000 ориентировалась....



Вопрос лишь в том насколько сильно достанется и насколько быстро ?

Ставте ставки господа

Ставлю, что цена УЖЕ выросла на 30%... :123:

Если уже мелькала ссылка на эту тему, не обессудьте :123: "Бум на недвижимость в Украине резко прекратился
" //www.ricardo.com.ua/news/economics/4032 4

Цитата:

И Москве достанется ........ вспомним на что основная масса в Москве в 1991-2000 ориентировалась....



Вопрос лишь в том насколько сильно достанется и насколько быстро ?

Ставте ставки господа

Мда, вот только взлетают цены резко - за каких-то 1,5-3 года (войны, резкий экономический рост ранее отсталых государств), - а падают медленее до прежнего вменяемого уровня - лет 5-10, пока стагнация не накрывает полмира...

Цитата:

Если уже мелькала ссылка на эту тему, не обессудьте :123: "Бум на недвижимость в Украине резко прекратился
" //www.ricardo.com.ua/news/economics/4032 4

Это не бум это смех ...... как я уже писал - пару лет назад занимался вопросом недвижимости вплотную. Думал инвестировать ......

Открываешь Авизо сегодня - те самые объявления что и два года назад, те самые дома, только пыль сдувают )

Смех да и только ...................

Очень занимательная статейка:

"Интервью с генеральным директором девелоперско-строительной компании ТММ Николаем Толмачевым.

...................
РБК-Украина: Какие ваши прогнозы по росту цен на жилую и коммерческую недвижимость в Киеве в 2008 г.?

Н.Т.: Я думаю, в текущем году цены на недвижимость не будут расти, потому что уже некуда. То есть будет рост, но я его называю естественным - 1% в месяц, 12% в год.

РБК-Украина: Как, по вашему мнению, повлияет вступление Украины в ВТО на строительный рынок, рынок недвижимости? Ожидаете ли вы приход крупных мировых строительных компаний?

Н.Т.: Я думаю, ВТО повлияет на рынок только положительно. Мы лидеры, мы не собираемся останавливаться, но мы ждем достойных конкурентов. Рынок Украины предполагает хотя бы в 2 раза больше того, что строится. Сегодня в Украине ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 10 млн кв. м недвижимости, а необходимо хотя бы 20 млн кв. м, чтобы было пополнение, поскольку мы всего-навсего восполняем естественный убыток - недвижимость, которая вышла из оборота. И если предложение будет все больше и больше, цена должна либо стабилизироваться, либо даже снижаться.

РБК-Украина: В связи с этим, возможно ли снижение цены на недвижимость уже хотя бы к 2010 г.?

Н.Т.: Думаю и раньше, смотря какой класс недвижимости рассматривать. Например, премиум и де-люкс будут дорожать, но они не делают погоды на рынке, их единицы. Премиум достигнет 16 тыс. долл. за кв. м (сегодня – от 9,5 тыс. долл.). Это будут единичные объекты. Бизнес-класс останется на том же уровне, что и сегодня (от 4 тыс. долл.), он представлен в достаточном количестве и будет дорожать только за счет инфляции. Стоимость эконом-класса снизится до 1-1,5 тыс. долл. за кв. м. Правда, за эту цену надо еще бороться. Поддержка руководства страны здесь бы не помешала, в частности, в лице Президента, правительства, госадминистраций, чтобы хотя бы коммуникации строились за счет местных органов: сегодня застройщики должны учитывать их строительство в себестоимость жилья. Кроме того, необходимо открывать рынок земли."

//www.investfunds.com.ua/news/13651

Цитата:

Давайте вы не будете говорить о том, в чем совсем не разбираетесь. Я как-то имел беседу с банкиром, говорил о том что недвижка - фуфло а не залог, он грустно на меня посмотрел и спросил "а под что еще мне кредитовать?" Так что банки берут недвижку не потому что высоколиквидна а потому что хоть как-то ликвидна а ничего другого просто нет.

Во-первых, у меня есть и печатные работы в профильных изданиях по методологии кредитования. Выступал также с докладами на конференциях.
Правда, это было давно. Так что в интернете нашел лишь одну ссылку:
Коломейко В. Краткая памятка для специалиста, выдающего или страхующего кредиты //Украина-бизнес. -1997. -№15.
Все нужно искать в "бумажных изданиях".

Во-вторых, выше я пересказывал суть выступлений на международной конференции руководителя одного из ведущих украинских банков.
Они кредитуют строительство нескольких многоэтажных зданий. Кредитуют траншами по описанной выше схеме.
Залогом для кредитования подготовительных земляных работ и строительства фундамента были именно бумаги и права
(право на аренду земли и разрешение на строительство, возможно еще какие-то документы).
У одного из застройщиков была (вроде бы) еще какая-то техника.
Но, как сейчас помню, о той технике банкир упомянул весьма снисходительно.
Мол, зачем банку нужен бульдозер да пара грузовиков... Это ж добро нужно потом будет где-то хранить и реализовывать...
А вот права на аренду и утвержденное по всем правилам разрешение на строительство - вот это таки полновесный ЗАЛОГ.

Представьте себе: земля уже в аренде, проект утвержден, все согласования и
общественные слушания пройдены, разрешение на строительство есть...
Осталось только строить...
К тому же банк (и это докладчик несколько раз подчеркивал) регулярно контролирует ход строительства.
Наверное, и все денежные потоки застройщика тоже через этот банк.

Цитата:

Это не бум это смех ...... как я уже писал - пару лет назад занимался вопросом недвижимости вплотную. Думал инвестировать ......

Открываешь Авизо сегодня - те самые объявления что и два года назад, те самые дома, только пыль сдувают )

Смех да и только ...................

да покупают, покупают, не переживайте, не покупали бы совсем, так цены бы не росли, а дома те же, потому что вы смотрите определенный ценовой диапазон, ясно что все одно и тоже попадается

все поутихло ... банки нажились на колебании валют, спекули на росте цен в начале года.... теперь опять штиль. таки нас кризис о котором так упорно говорили некоторые - нас обошел стороной.россию снова колбасит -4% в день! но им полезно -перегрелись! а у нас экономика типа растет и ипотека то же . все дело в качестве кредитов и платежеспособности населения. бабла прибавилось прилично, правда и расходы стали космическими. так или иначе а жизнь идет в перед, дети растут, работа кипит, а мы стареем!!!! удачи всем и спок. ночи!

Цитата:

Суть не в том, что цена осенью не упадет на 50%, а она и не упадет, по крайней мере, я в это не верю, т.к. этот рынок очень инертен, а в том, что вы не продадите, пока на эти самые 30-50% не снизитесь. В среднем вы будете на нулях от двухгодичной инвестиции. А шампанское купите себе на зарплату и выпьете за будущий успех, главное стремится к лучшему.

Если вы желаете купить квартиру дешевле на 30-50%, то вам я действительно не смогу продать. Но даже сегодня с 10% торгом у меня ее заберут. А зарплаты мне хватает не только на шампанское.

Цитата:

ну, вот вы, скажем, смогли в то время сориентироваться и сделать выгодные вложения свободных и заемных средств.. но скажите, в прошлом году и, тем более, в этом году вы сделали бы подобные инвестиции? какие факторы и причины побудили бы вас сделать или не сделать вложения в РН сегодня?

Первое вложение в нежвижимость я сделала около 4-х лет назад. Потом два года покупала (еще одна квартира и дача). В прошлом году начала продавать и пробовать строить (ЦБ в УСБ. Котлован - в декабре, сегодня первые этажи уже застеклены). В этом году опять буду продавать. Депозит - в том же банке, где и кредит. Надеюсь себя обезопасить: аренда, строительство, депозит. Если рынок рухнет - смогу купить опять, если будет расти - куплю нежилой фонд. Причины и факторы - не знаю. Интуиция и здравый смысл.

Цитата:

Выдавали, но тут банку никакого убытка нет, в дговоре (любом) есть пункт про "відповідає своїм майном". При выдаче кредита под первичку банк оценивает имеющуюся на руках вторичку.

Мы говорим об ипотечном кредите (то есть, о кредите, под залог конкретной недвижимости или прав на нее) или вообще о кредите?
Существенна в данном случае не терминология, а суть.
Согласно Закона Украины «О залоге»
//zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cg i?nreg=2654-12
при любом залоге необходимо его описание.
Описание может быть конкретным, а может быть общим.

Одно дело, когда в описании залога есть перечень конкретного имущества
и конкретных имущественных прав.
Совсем иное дело, когда такого перечня нет.

Принципиальная разница тут вот в чем.
Конкретное (внесенное в описание залога) имущество нельзя отчуждать (передавать, дарить, продавать).
Если предмет залога – недвижимость, то такой договор залога требует нотариального удостоверения.
А вот имущество, которое не внесено в описание, отчуждать можно.
По крайней мере, до тех пор, пока не вынесено решение о запрете отчуждения.

Что же касается наличия у заемщика дополнительных квартир...
Допустим, банк знает об этих квартирах.
Внес он их в описание залога?
Если внес, и нотариус удостоверил, то отчуждать нельзя.
Если не внес, то кто и как может запретить их отчуждать?
(спрашиваю потому, что я не юрист).

Цитата:

Сам работаю в банке и знаю как у нас кредитуют под первичку, кстати, есть пара кредитов элитчиков. До сих пор платят...

Опять тот же самый вопрос: что у них в описании залога указано?
Если указаны лишь имущественные права требования к «Элите-Центр»,
тогда банк, действительно, выдал кредит под «Элиту-Центр».

Но я почти уверен, что в описании залога у них указана достаточно дорогая реальная недвижимость (квартира, дом).
Если это так, то имущественные права на строящиеся квартиры «Элиты-Центр» - не более чем довесок.
А, может, там вообще нет речи о правах требования к «Элите-Центр»?
Может, решил банк: есть в залоге реальная дорогостоящая квартира в Киеве – и ладно.

Цитата:

И на закуску - в договорах есть пункт про переоценку залога. Почитайте, будет полезно.

Вот тут Вы совершенно правы.
Договоры читать и осмысливать очень полезно. Причем, еще до их подписания…

Всем своим имуществом заемщик отвечает на момент НЕ ВОЗВРАТА кредита, включено оно в реестр или нет.