Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Romson, подскажите пожалуйста. Риелтор предлагает покупку вторички по такой схеме, приходит оценщик, оценивает квартиру 40кв м х 3500 грн = 140 000 грн от этой суммы

7% = 9800 грн
нотариус = 3500 грн
итого расходы при покупке составляют = 13 300 грн

а то, что я купил квартиру на самом деле за 525 000 грн, мне выдают расписку, что продавец в лице застройщика или просто владельца квартиры, получил от меня именно 525 000.

Ромсон, я так понимаю это и есть та не очень правильная и честная схема покупки? Я так понимаю расписка та до лампочки? И если у меня захотят отжать квартиру к примеру обратно, то мне вернут 140 000 грн и пошлют куда по дальше?

Так часто оформляют (типа уменьшения расходов). Не думаю, что у них цель вас обмануть, продавец хочет больше получить. Цену можно поставить выше оценочной или оценить по реальной, и заплатить все налоги. Может продавец что заплатит (5% - налог на доходы продавца) или риэлтор уступит в комиссионных?

Romson, спасибо. Все же я бы хотел налог честно проплатить, от реальной стоимости квартиры. Тогда или продавец пусть опускает цену, или слышал бывает так, что эти реальные 7 процентов делят на по палам с продавцом. Почему их сразу вешают на покупателя? Я ведь не обогатился что бы платить налог?

Подскажите пожалуйста. Некоторые продавцы говорят, что от стоимости квартиры еще нужно уплатить 1,5% збір на АТО.

Это сейчас обязательный платеж независимо от срока владения недвижимостью?

Цитата "marcpol2012":

Подскажите пожалуйста. Некоторые продавцы говорят, что от стоимости квартиры еще нужно уплатить 1,5% збір на АТО.

Это сейчас обязательный платеж независимо от срока владения недвижимостью?

да

Друзья, может это все таки касается людей которые в течении звітного податкового року продают не одно жилье или владеют им меньше 3 лет?




Об’єктом оподаткування військовим збором є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого, зокрема, включається і частина доходу від операцій з нерухомим майном (пп. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України – ПКУ).Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна визначено статтею 172 ПКУ. Так, дохід, отриманий громадянином – від продажу нерухомого майна, не частіше 1 разу протягом звітного податкового року та за умови перебування такої нерухомості у власності платника не менше останніх 3 років, не підлягає оподаткуванню. Це правило дійсне і для оподаткування військовим збором. При цьому умова перебування проданої нерухомості у власності платника податку не розповсюджується на майно, отримане у спадщину.


У всіх інших випадках дохід, отриманий від продажу нерухомості підлягає оподаткуванню військовим збором за ставкою 1,5%.

Ищу квартиру. Нашел подходящий вариант. Мама с ребенком. Выписались квартира пустая. Ребенка просто перевыписали. Когда просто поинтересовался почему не через опекунский совет, получил дерзкие ответы, что это очень долго и мучительно.

Что делать не знаю.

А при чём опекунский? Ребёнок ведь не собственник и родители решают его место проживания (согласие нужно с 14 лет).
Все интересующие вас нюансы знают нотариусы!

Romson, спасибо!

Нотариусу доверяй, но, как говорится, проверяй. Нотариусу что? Он получит спарвку о том, что в квартире никто не прописан. И это снимает с него ответственность за оформление сделки. Он же не должен изучать юридическую историю квартиры. Были там дети, не были. А вот Вам за квартиру деньги платить. И именно Вам надо проверить насколько не нарушены права ребенка.

Цитата "Irnina":

Были там дети, не были. А вот Вам за квартиру деньги платить. И именно Вам надо проверить насколько не нарушены права ребенка.

Как? Поехать убедиться в факте проживания по адресу перерегистрации (если сможет его узнать)?
По факту ребёнок может жить в др. месте, с бабушкой, например.
Повторю, ребёнок не собственник, родители его зарегистрировали в др. месте. Это их право.

Не успел зайти к нотариусу после работы.

Ромсон, так, а когда тогда нарушаются права ребенка?
Еще я не могу понять, ребенок рожденный в уже купленной квартире стает автоматически ее собственником если его после роддома там прописывают?

Я не могу понять как он может быть собственников и как он не может им быть?

Цитата "marcpol2012":

Не успел зайти к нотариусу после работы.
//www.vipcity.com.ua/article-164.html
Ромсон, так, а когда тогда нарушаются права ребенка?
Еще я не могу понять, ребенок рожденный в уже купленной квартире стает автоматически ее собственником если его после роддома там прописывают?
Я не могу понять как он может быть собственников и как он не может им быть?

В данном случае (когда перерегистрация ребёнка не собственника была проведена на законных основаниях: с согласия обоих родителей) всё законно. Иначе нотариус договор к-пр не оформит (при зарегистрированном ребёнке откажет или потребует разрешения на продажу органа опеки, а те в свою очередь скажут, что они выносят решения когда ребёнок собственник). Т.е. предпродажная выписка ребёнка было необходима.
Рерёнок может быть собственником на основании гражданско-правовых договоров (покупка, дарение), приватизация или наследование. Регистрация ребёнка не делает его совладельцем, только пользователем.

Romson, кажется не много прояснилось спасибо

Цитата "marcpol2012":

Друзья, может это все таки касается людей которые в течении звітного податкового року продают не одно жилье или владеют им меньше 3 лет?




Об’єктом оподаткування військовим збором є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого, зокрема, включається і частина доходу від операцій з нерухомим майном (пп. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України – ПКУ).Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна визначено статтею 172 ПКУ. Так, дохід, отриманий громадянином – від продажу нерухомого майна, не частіше 1 разу протягом звітного податкового року та за умови перебування такої нерухомості у власності платника не менше останніх 3 років, не підлягає оподаткуванню. Це правило дійсне і для оподаткування військовим збором. При цьому умова перебування проданої нерухомості у власності платника податку не розповсюджується на майно, отримане у спадщину.


У всіх інших випадках дохід, отриманий від продажу нерухомості підлягає оподаткуванню військовим збором за ставкою 1,5%.

Все верно. Военный сбор привязан к подоходному, который (5%), в свою очередь, возникает при описанных выше обстоятельствах. Нет подоходного - нет военного сбора.

По поводу ребенка: тоже все верно, если ребенок не является совладельцем квартиры и выписан до сделки, его права (собственности) не нарушены.

Могут, теоретически, возникнуть "качели", если нарушено право проживания, например, если ребенка выписали "в белый свет". В идеале ребенка можно выписать вместе с или к одному из родителей или ближайших родственников, но бывает, что такой возможности нет и тогда возникают мутные схемы. Право покупателя на недвижимость в этом случае не оспаривается, но теоретически может возникнуть обязательство предоставить право проживания ребенку.

Конечно не нужно себя настраивать на негатив Но коль тема уже названа Безопасная сделка на вторичке, у меня еще такой вопрос.

Я был у нотариуса, который сразу не раздумывая советует проводить сделку по реальной стоимости квартиры. С чем я столкнулся. После просмотра 6-7 квартир у всех продавцов официальный документ оценки квартиры в гривнах в два раза меньше нежели они хотят действительно за свою квартиру.

Что делать в такой ситуации если я хочу все сделать честно. Просить продавца идти и переделывать оценку недвижимости? Я так понимаю нотариус проводит сделку именно исходя из документа оценки недвижимости?

Через какой срок продавец может затребовать квартиру обратно? И что будет если квартира продалась за 500 000 грн, но по факту я эквивалент на руки дал 23 000$, но через какое то время гривна обесценилась так, что продавцу стоит просто обменять 10 000$ получить за них 500 000 грн и предложить мне обратно забрать гривны в замен на квартиру?

возможно мои вопросы имеют не совсем взрослый подход, но все же хотелось бы услышать комментарии ...

Цитата "marcpol2012":

После просмотра 6-7 квартир у всех продавцов официальный документ оценки квартиры в гривнах в два раза меньше нежели они хотят действительно за свою квартиру.

Что делать в такой ситуации если я хочу все сделать честно. Просить продавца идти и переделывать оценку недвижимости? Я так понимаю нотариус проводит сделку именно исходя из документа оценки недвижимости?
Через какой срок продавец может затребовать квартиру обратно? И что будет если квартира продалась за 500 000 грн, но по факту я эквивалент на руки дал 23 000$, но через какое то время гривна обесценилась так, что продавцу стоит просто обменять 10 000$ получить за них 500 000 грн и предложить мне обратно забрать гривны в замен на квартиру?
Возможно мои вопросы имеют не совсем взрослый подход, но все же хотелось бы услышать комментарии ...

Переделывать оценку не обязательно, в договоре должна стоять цена НЕ НИЖЕ оценочной, т.е. больше можно.
Желание продавца "вернуть" проданную квартиру не достаточно, нужны основания и решение суда о признании сделки не действительной (о судебной практике скидывал ссылку на предыдущей странице темы).
Настаивайте на указании полной цены в договоре.
Так правильно, но часто оформляют договора так как хотят описанные вами продавцы, это не значит, что они планируют кого-то кинуть, просто жаба душит платить полную сумму налогов.
Расписка на полную цену при указании в договоре оценочной - подтверждение укрывательства от налогов и основание для расторжения договора со стороны государства.

Romson, как всегда большое спасибо, все ясно

Цитата "marcpol2012":

Через какой срок продавец может затребовать квартиру обратно? И что будет если квартира продалась за 500 000 грн, но по факту я эквивалент на руки дал 23 000$, но через какое то время гривна обесценилась так, что продавцу стоит просто обменять 10 000$ получить за них 500 000 грн и предложить мне обратно забрать гривны в замен на квартиру?

Просите нотариуса указать в договоре єквивалент гривневой суммы в долларах. Это допускает законодательство. Оплата безусловно прописывается в договоре в гривне.
Только надо продумать к какому курсу привязывать.
По поводу ребенка, удостоверьтесь, что его выписали не в "воздух" и не в квартиру с "цыганской семьей", где на ребенка приходится очень мало квадратных метров. Поскольку в этом случае можно говорить о нарушении прав ребенка.

Цитата "Irnina":

Просите нотариуса указать в договоре єквивалент гривневой суммы в долларах. Это допускает законодательство. Оплата безусловно прописывается в договоре в гривне.
Только надо продумать к какому курсу привязывать.

Ви впевнені, що таке зараз можливо? Наскільки мені відомо, можна вказати тільки грн. Ця зміна з тих пір коли ввели обов'язкову експертну оцінку.