Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 27.04.2009

>> >> РЖУНИМАГУКАТАЮСЬПОПОЛУ!!:
>> >> "В списке продаж существенно выросли доли двух- и трехкомнатных квартир, в
>> >> том числе, и с ремонтом."
> И список из 6-ти квартир... Во, млин, шаман! Тенденция, однако!


>> Не стреляйте в пианистов, они работают как умеют.



Я? Стрелять?... И не думал!.. Но высмеивать фальшивые доводы мне никто не запретит, уж извините...

Если кому-то не ясны "тенденции", о которых тут вещает ПО, то объясню на пальцах, почему сейчас доля "многокомнатных сделок" увеличилась. При неуклонно и быстро стремящемся к нулю количестве сделок в целом на рынке недвижимости последними идут многоквартирные сделки! Почему? Во-первых (и самых главных), по этим сделкам наиболее долго идёт аккумуляция наличности, процесс оплаты и соответственно передача собственности... Во-вторых дольше длится выезд/разъезд, в-третьих, по многоквартиркам больше проблем с выпиской и согласием прописанных, т.п... Другими словами, если ещё в начале года сделки по всем видам квартир и были в достаточно большом количестве, то первыми из них прошли сделки по маленьким дешёвым квартирам. Теперь же в агентствах и на рынке дореализуются и выходят на финальный этап сделки по (1) многокомнатным и (2) более дорогим квартирам, где внесены были "длинные" залоги, т.п... Вот и весь псевдоаналитический "фокус" с сомнительными комментариями к статистике, создающий на данном этапе информационный повод для невнимательной части аудитории читателей и журналистской братии копипастеров, распространяющей информацию...

Цитата:

А на каком основании Вы считаете цены реальными или не совсем реальными? Поделитесь методологией.

Аналогичній вопрос в Вам, пумен...
Только не надо говорить про хождения на просмотры и торги..
Вашу методологию в студию...
И не надо общих фраз. Давайте конкретно. 1к такой-то площади в таком-то доме должна стоить столько потому что:.........

Кстати...как продвигается управление финансами...клиентов не поубавилось?

Цитата:

Пумен, вполне реальные цены.

Однокомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Ревуцкого (Харьковский массив). Общая площадь 39,1 кв.м., жилая 17,7, кухня 9,5. Состояние: «требует косметического ремонта». 53000$ (1355$/кв.м).
Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Днепровская Набережная (Позняки). Общая площадь 81,7 кв.м., жилая 41, кухня 16,1. Состояние: «после строителей». 104000$ (1273$/кв.м)
Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Героев Днепра (Оболонь). Общая площадь 69,7 кв.м., жилая 41,0, кухня 8,8. Состояние: «хорошее». 105000$ (1506$/кв.м
Остальные, великоватые, но на любителя....вполне все нормально.

Реальные? Презюмируя, что ПО пишет правду (иначе с этой ветки нужно просто уходить), я бы сказал, что это не реальные цены, а ИСКЛЮЧЕНИЕ из правил.

Я выставил квартиру в Вишневом через 2-х брокеров еще в феврале: нет ни одного звонка, НИ ОДНОГО! Чтобы было понятно: квартира 63 кв.м. в новом доме, строительная отделка, деревянные стеклопакеты. Цена снижалась со 100 тыс. до 55 тыс. Так вот, даже при цене в 55 тыс. нет звонков!

Цитата:

>> >> РЖУНИМАГУКАТАЮСЬПОПОЛУ!!:
>> >> "В списке продаж существенно выросли доли двух- и трехкомнатных квартир, в
>> >> том числе, и с ремонтом."
> И список из 6-ти квартир... Во, млин, шаман! Тенденция, однако!
>> Не стреляйте в пианистов, они работают как умеют.
Я? Стрелять?... И не думал!.. Но высмеивать фальшивые доводы мне никто не запретит, уж извините...

Если кому-то не ясны "тенденции", о которых тут вещает ПО, то объясню на пальцах, почему сейчас доля "многокомнатных сделок" увеличилась. При неуклонно и быстро стремящемся к нулю количестве сделок в целом на рынке недвижимости последними идут многоквартирные сделки! Почему? Во-первых (и самых главных), по этим сделкам наиболее долго идёт аккумуляция наличности, процесс оплаты и соответственно передача собственности... Во-вторых дольше длится выезд/разъезд, в-третьих, по многоквартиркам больше проблем с выпиской и согласием прописанных, т.п... Другими словами, если ещё в начале года сделки по всем видам квартир и были в достаточно большом количестве, то первыми из них прошли сделки по маленьким дешёвым квартирам. Теперь же в агентствах и на рынке дореализуются и выходят на финальный этап сделки по (1) многокомнатным и (2) более дорогим квартирам, где внесены были "длинные" залоги, т.п... Вот и весь псевдоаналитический "фокус" с сомнительными комментариями к статистике, создающий на данном этапе информационный повод для невнимательной части аудитории читателей и журналистской братии копипастеров, распространяющей информацию...

Я рассматриваю увеличение продаж многокомнатных и дорогих квартир как следующее звено в цепочке проекта по разогреву РН, который недавно начали риелторы. А то ведь получалось, что по их громким заявлениям цены на дешевое жилье растут, а на элитку, многоком-ные и тп спроса нет и цены дальше падают. Таким образом, надвигалась ситуация, что цены на разные сегменты приближались друг к другу. Риэлторы поняли ошибочность данной ситуации, и после криков о росте продаж и цен на дешевое жилье второй этап предполагает крики о росте продаж и цен на дорогое жилье. Но кто не дурак, тот понимает, что их крики - это голос страждущих зажравшихся риелторов, спекулянтов и застройщиков. Никакого оживления не получится, у людей просто нет денег.

Цитата:

....
Только мое мнение, цены упадут до 2005 года, тобишь на -600 долларов за метр от нынешних. Сейчас квартиры переоценины, так как народ думает, что кризис рассосется быстро....а этого не случится, Украина загрузла на три года минимум.

дай Б-г чтоб только на три года...
Ну я и говорю, что переоценено. На -600 баксов за кв.м. при сегодняшнем курсе упасть должны по любому

Цитата:

Аналогичній вопрос в Вам, пумен...
Только не надо говорить про хождения на просмотры и торги..
Вашу методологию в студию...
И не надо общих фраз. Давайте конкретно. 1к такой-то площади в таком-то доме должна стоить столько потому что:.........

Кстати...как продвигается управление финансами...клиентов не поубавилось?

Моя методология основана на: реальных доходах населения, уровне жизни в стране, себестоимости строительства, качестве жилфонда, планировке жилой недвижимости, состоянии дома, качестве парадных и инфраструктуры, вменяемости соседей

Средняя двухкомнатная квартира площадью 47 кв.м., в старом панельном доме, с убитым парадным, ужасной планировкой в среднем районе Киеве (Оболонь, например) должна стоить максимум 600 долларов за кв.м по сегодняшнему курсу доллара. Заметим, что ее цена будет в таком случае 28-30 тыс долларов, что является 100 зарплат среднего киевлянина. Я такое жилье не ищу, оно мне не нужно - я в таком не жил и не хочу жить.

Цитата:

Моя методология основана на: реальных доходах населения, уровне жизни в стране, себестоимости строительства, качестве жилфонда, планировке жилой недвижимости, состоянии дома, качестве парадных и инфраструктуры, вменяемости соседей Средняя двухкомнатная квартира площадью 47 кв.м., в старом панельном доме, с убитым парадным, ужасной планировкой в среднем районе Киеве (Оболонь, например) должна стоить максимум 600 долларов за кв.м по сегодняшнему курсу доллара. Заметим, что ее цена будет в таком случае 28-30 тыс долларов, что является 100 зарплат среднего киевлянина. Я такое жилье не ищу, оно мне не нужно - я в таком не жил и не хочу жить.

Т.е. вы считаете, что средняя семья из двух работающих человек смогла купить квартиру где-то за 7 лет, при условии что зарабатывают 300 у.е в месяц или 2400 грн?
2400 - это очень мало. РЕАЛЬНАЯ средняя зарплата нормального специалиста по киеву около 4 000 грн. Даже больше. Это 500 у.е. Т.е. умножаем на 100 и получаем 50 000 у.е. Такую квартиру где-то в Вишневом найти можно...

Цитата:

Аналогичній вопрос в Вам, пумен...
Только не надо говорить про хождения на просмотры и торги..
Вашу методологию в студию...
И не надо общих фраз. Давайте конкретно. 1к такой-то площади в таком-то доме должна стоить столько потому что:.........

Вот Вам моя методология расчета адекватной цены 1к квартиры.

Уже сейчас красная цена однушки 15 тысяч у.е?
Интересно узнать, а сколько сейчас должна стоить полноценная 1к квартира в 40 м2 на окраине, если учитывать всего 3 фактора (они легко измеряемые) снижения цен на РН, а именно:
1) Отсутствие ипотеки.
2) Рост доллара и девальвация гривны.
3) Падение доходов населения и массовые увольнения.

Итак, берем полноценную 1к в 40 м2 на окраине. Ее стоимость до кризиса 100т зелени.

Этап первый. Представляем, что никакого кризиса нет – зарплаты не уменьшают, бонусы и премии платят, никого не увольняют, курс доллара около 5. Но убираем ипотеку. Результат: 80% квартир не могут быть проданы, цены падают в 2-3 раза, если не больше. Но не будем драматизировать ситуацию и снизим цену нашей однушки всего вдвое, т.е. теперь ее цена 50т хрустящих зеленых бумажек.

Этап второй: Рост доллара в 2 раза. Однушка с 50т падает до 25т долларов. Тут возможны поправки на курс.

Этап третий: Снижаем гривневые доходы населения в 2 раза. Однушка с 25т падает до 12,5т долларов.

Вывод: уже сейчас красная цена полноценной однушки на окраине должна составлять максимум 15 тысяч у.е, а не 40-50т, как это рисуют в Авизо и тп, уже не говоря о всяких там индексах, поэтому ценам суждено упасть еще минимум в 3 раза, и это при сегодняшних условиях! Если же ситуация еще более усугубится, то падение должно быть еще сильнее.

Кстати, в данном расчете не учитывались другие нижеперечисленные факторы снижения цен на РН. Если учесть их, то цена 1к может спокойно упасть до 6-7т у.е. уровня 2000-2001 годов, куда мы, возможно еще не пришли, но уверенно стремимся.

16 причин для падения цен на недвижимость

1) Отсутствие ипотеки. 80% квартир покупалось за кредитные средства, сейчас их нет и не будет. Рассказы о скором возвращении ипотеки – бред, интересно, какие банки будут эту ипотеку выдавать те, которые уже обанкротились, или те, которые еще обанкротятся? Мечтателям об ипотеке нужно понимать, что шекспировский вопрос «быть или не быть» стоит не перед ипотекой, а перед банками, из которых неизвестно что останется, а остаткам уж точно будет не до ипотеки еще несколько лет. И даже если она и появится, то будет намного жестче и непривлекательнее, поэтому лишь немногие смогут ее себе позволить, и единицы из этих немногих захотят ее брать, увидев картину сегодняшнего дня (а что еще будет, еще ж пойдут массовые невозвраты, отбор квартир и распродажи).

2) Рост доллара и девальвация гривны.

3) Падение доходов населения и массовые увольнения. Средняя зарплата по Киеву уже упала в 2 раза и составляет около 250-300 уе (тем более, если учесть уволенных с их доходом в 0 грн, 0 коп.), хотя кризис только начался и конца его не видать.

4) Наличие «пузыря» на РН, разогретого разгулом ипотечного кредитования и бездумной кредитной вседозволенностью.

5) Выброс на рынок ипотечных квартир и распродажи конфиската.

6) Потеря инвестиционной привлекательности РН, отсутствие спекулятивного интереса, инвестиций и роста, уход спекулянтов.

7) Отток бизнеса и приезжих из Киева. Еще в 2007-2008 годах начался постепенный отток приезжих и бизнеса, ведь бизнесмены понимали, что расходы на офисы, склады, работников и тд намного выше в Киеве, чем в регионах. С определенными сложностями, но некоторые компании уходили в регионы. Кризис дал этому направлению мощный толчок - проводить реорганизации, перемещения и тп стало проще (уволил хоть и всех в Киеве, набрал кого надо в городе попроще), и мало того, жизненно необходимо, тем более что отличных и профессиональных работников с киевским опытом уже полно в регионах и будет еще больше. Добавьте сюда Леню-космоса с его космическими тарифами для коммерч. орг-ций в 5-10 раз выше, дорогими парковками, платной медициной и остальной дурью – и массовое бегство бизнеса вместе со своими работниками обеспечено, останутся только любимые бабушки космоса. И даже после кризиса бизнес в Киев не вернется, а ситуация начала 2000-х с ростом деловой активности в Киеве больше не повторится.
Чтобы представить как может повлиять отток приезжих на КРН, давайте представим, что из 1,5-2 млн. приезжих уедет всего 0,5 млн (что более чем вероятно), а если допустить, что на каждых 5 приезжих приходится 1 арендованная 1к квартира (это как минимум), то в результате в Киеве останется 100 тысяч пустых квартир. К сведению всех, в 2007-08 годах в Киеве строилось около 14 тысяч квартир, т.е. если 0,5 млн. приезжих уедет, то можно будет 7 лет вообще ничего не строить, а если учесть наступление периода рецессии, падения доходов и тп – то как минимум 10 лет, поэтому не надо никого пугать остановкой строительства.

8) Уменьшение и отток инвестиций из Украины, отсутствие дешевых иностранных ресурсов, которые очень сильно подогревали ипотеку.

9) Обесценивание сбережений (а в основном они в гривне), их зависание или полная потеря в банках, инвестфондах и тп.

10) Значительная «отоваренность» и кредитная задолженность большей части населения, чем сегодняшняя ситуация кардинально отличается от начала 2000-х. За последние годы очень много людей уже успели сделать большие приобретения (квартиры, машины, дачи, земля, бизнес и тп) и в основном за кредитные деньги, т.е. теперь большинство будет думать не о покупке квартир, а о выплате своих кредитов. Многие хорошо зарабатывающие люди, так сказать «надежда» риелторов и строителей, уже погрязли в долгах, кто на квартиру, кто на машину, и если в прошлые года они представляли собой спрос на РН, то теперь о них можно забыть – им еще очень долго и с большими сложностями отдавать свои кредиты. Вывод рост невозможен, падение продолжается.

11) Большое количество построенной за несколько прошлых лет и часто пустующей недвижимости. По сравнению с началом 2000-х недвижимости сегодня намного больше, поэтому если по многим параметрам (уровень зарплат и безработицы, количество приезжих и т.п.) мы уже вернулись в начало 2000-х, то по количеству квартир мы все еще в 2008, ведь зарплаты могут урезать или вообще не платить, приезжие могут уехать, а вот десятки тысяч квартир, построенных за последние годы уменьшиться, исчезнуть или уехать не могут.

12) Подорожание газа и соответственно коммунальных платежей, что делает неразумным приобретение квартир на будущее или так сказать «шоб було».

13) Переоценка ценностей, изменение приоритетов и осознания того, сколько должна стоить недвижимость, потеря веры в вечный рост недвижимости.

14) Постоянное уменьшение количества жителей Украины и увеличение объемов построенного жилья, что увеличивает число м2 на одного человека недвижимости все больше, а нас все меньше.

15) Ситуация последних лет и особенно сегодняшних дней изменит подход к приобретению недвижимости люди не будут покупать котлованы в кредит, а тихонько по чуть-чуть копить деньги для покупки готовой квартиры за свои (некредитные) средства, от чего так называемый отложенный или какой там еще спрос улетучится сразу же, а цены от этого только уменьшатся, ведь котлованы уже не выйдет продавать за бешеные бабки, исчезнут подорванные покупатели с кредитами, а застройщики будут бороться за потребителя и строить качественнее.

16) Рост цен на товары повседневного потребления (от чего у людей будет меньше средств для покупки недвижимости).

Цитата:

Т.е. вы считаете, что средняя семья из двух работающих человек смогла купить квартиру где-то за 7 лет, при условии что зарабатывают 300 у.е в месяц или 2400 грн?
2400 - это очень мало. РЕАЛЬНАЯ средняя зарплата нормального специалиста по киеву около 4 000 грн. Даже больше. Это 500 у.е. Т.е. умножаем на 100 и получаем 50 000 у.е. Такую квартиру где-то в Вишневом найти можно...

Александр, панель на Оболоне 1970г строительства - вы считаете нормальным жильем?

Цитата:

Индекс стоимости жилья Киева составил:
- при подсчете в долларах США: 1791 $/кв.м ( -0,3% )
- при подсчете в гривнах: 14441 грн/кв.м ( +0,1% )

Цена, которую вы мне назвали, — ваша несбыточная мечта. (С)
Эрих Мария Ремарк
«Три товарища»

Цитата:

Вот Вам моя методология расчета адекватной цены 1к квартиры.

Уже сейчас красная цена однушки 15 тысяч у.е?
Интересно узнать, а сколько сейчас должна стоить полноценная 1к квартира в 40 м2 на окраине, если учитывать всего 3 фактора (они легко измеряемые) снижения цен на РН, а именно:
1) Отсутствие ипотеки.
2) Рост доллара и девальвация гривны.
3) Падение доходов населения и массовые увольнения.
...

Добавьте еще близящиеся вторые 90-тые, разгул криминалитета и страх перед завтрашним днем...
А если учесть, что после выборов бюджет будет "пустым" и повышение квартплаты/налог на недвиж/землю становятся все неотвратимей - уменьшайте адекватную цену еще раза в 2.
Славиться будут частные дома с автономным отоплением/водоснабжением и прочным забором...
В общем, Аргентинский сценарий, думаю, таки будет...

Цитата:

Все это зависит от той парадигмы, которая существует (внесена в ходе обучения, воспитания, повседневной жизни и т.д.) в сознание того или иного члена общества. Существует в сознании/ментальности/мироощущении отдельных слоев общества.
Объективность (в данном случае) состоит в том, чтобы признать наличие всех этих факторов (большинство из которых носит субъективный характер).

МОЯ РЫДАТЬ
Мы говорим не об индексах и ценах, а о некой "заградительной" информации.

Цитата:

так что с ценами-то? они больше не падают вроде, но и расти не растут
какие прогнозы?

Дно нащупали (С)!
Начали усиленно его копать.

Цитата:

Т.е. вы считаете, что средняя семья из двух работающих человек смогла купить квартиру где-то за 7 лет, при условии что зарабатывают 300 у.е в месяц или 2400 грн?
2400 - это очень мало. РЕАЛЬНАЯ средняя зарплата нормального специалиста по киеву около 4 000 грн. Даже больше. Это 500 у.е. Т.е. умножаем на 100 и получаем 50 000 у.е. Такую квартиру где-то в Вишневом найти можно...

Но ведь при подсчете приблизительной цены квартиры на 100 умножается месячная аренда конкретной квартиры, а не средняя зарплата. А аренда не может составлять всю зарплату - кто же будет снимать и на что жить? Если умножать зарплату, то выйдет, что в Лейпциге или на окраине Берлина, например, где средняя зарплата около 2000 евро, квартира должна стоить 200 000 евро. Но столько там стоит полподъезда.
//prian.ru/price/142765.html
Средняя зарплата в Киеве сейчас офицально 2900 гривен, это 360 долларов. Неофициально - никто сказать не может, но, думаю, не намного больше, так как число работников, получающих зарплату в конвертах, сокращается.

Цитата:

Вы просто констатируете то, что свойственно человечеству. Что известно уже многие тысячелетия.
Любой член общества исходит из своих интересов (интересов своей семьи, рода, племени, народа…). Но даже не это на первом месте…
На первом месте (ИМХО) то мировосприятие, которое заложено в сознании (а главное, в подсознании) человека воспитанием, обучением, пропагандой, обществом, «средой обитания»…
Если окружающие не разделяют всего этого, то человек (обычно) пытается переубедить их, навязать свое мировосприятие…

Владимир, вы пытаетесь нас загипнотизировать?
Не выйдет. Даю установку - мы находимся на форуме Домик. нет, обсуждаем индексы. (типа )

[quote name='Alexandr K' date='28.4.2009, 833' post='258796']
Т.е. вы считаете, что средняя семья из двух работающих человек смогла купить квартиру где-то за 7 лет, при условии что зарабатывают 300 у.е в месяц или 2400 грн?
2400 - это очень мало. РЕАЛЬНАЯ средняя зарплата нормального специалиста по киеву около 4 000 грн. Даже больше. Это 500 у.е.
[/quote]
Почему 2400 грн. мало? Почему Вы берете во внимание только нормальных специалистов? Есть ведь еще тысячи работников ЖКХ, учителей, врачей и тд. с з/п 1000-1500 грн., а их значительно больше людей с высокими з/п в 2-3т долларов, которых Вы можете привести мне в качестве контраргумента. А еще откорректируйте среднюю з/п на доход в 0 грн., 0 коп. тех нормальных специалистов, которых уже уволили.

quote name='Alexandr K' date='28.4.2009, 833' post='258796']
Т.е. умножаем на 100 и получаем 50 000 у.е. Такую квартиру где-то в Вишневом найти можно...
[/quote]
Найти-то можно, посмотрите пару постов выше, там у Чеширского кота 63 м2 в готовом новострое в Вишневом за 55т долларов, т.е. предложение намного лучше, чем то, что Вы можете найти, но никто не то что не покупает, даже не спрашивает. Видать, умножать надо не на 100 или з/п меньше, чем Вы указали. Да и вообще при чем тут Вишневое, если Ваш нормальный специалист живет в Киеве? А то так можно и до Фастова дойти. Говорите о ценах в Киеве!
Имхо, адекватную цену квартир легче считать не умножая среднюю з/п на 100 или еще там сколько, а просто приравняв среднюю з/п к 1 м2 пусть и бюджетного жилья.

Цитата:

Реальные? Презюмируя, что ПО пишет правду (иначе с этой ветки нужно просто уходить), я бы сказал, что это не реальные цены, а ИСКЛЮЧЕНИЕ из правил.

Я выставил квартиру в Вишневом через 2-х брокеров еще в феврале: нет ни одного звонка, НИ ОДНОГО! Чтобы было понятно: квартира 63 кв.м. в новом доме, строительная отделка, деревянные стеклопакеты. Цена снижалась со 100 тыс. до 55 тыс. Так вот, даже при цене в 55 тыс. нет звонков!

Как только кто-нибудь позвонит поднимайте сразу до 70 тыс. Хотя все определяется ценой Вашего времени. Если 5 тыс. для Вас это три-четыре года работы, то бороться будете до последнего, за каждый доллар (большинсто продавцов как раз в таком положении). Если же цените свое время, то отдадите сразу, неглядя. А кстати сколько Вы вложили в эту квартиру?

Цитата:

не падают они в головах у посредников и объявлениях на сайтах АН типа Благовест и тп. Если вы реальный покупатель с деньгами - ходите на просмотры, встречайтесь с хозяевами, торгуйтесь!!! Кому надо продать - уступают очень прилично.

Ситуация меняется просто на глазах. Уступали месяца два назад. А сейчас у всех настроение оптимистическое. И в основном люди продают, чтобы купить что-то взамен. Однокомнатные пошли вверх и нет возможности у людей уступать. Им самим надо покупать.

Цитата:

Александр, панель на Оболоне 1970г строительства - вы считаете нормальным жильем?

Вы что, Пумен! Александр К считает элитным жильем среднюю 2к квартиру на 47 кв.м., в старом панельном доме, с убитым парадным и ужасной планировкой . Нормальное жилье для него – это такое же говно, но только уже в Вишневом . Какая там Оболонь! Кстати, то же жилье на Борщаге - это хороший бизнес-класс , если Вы не знали. А Вы все - центр, центр. Вон она, где житуха!