ЖК на ул. Вавиловых, 9-11 | Ковальская

Цитата "dmvgura » 23.06.2021 11:55":

Абсолютно адекватная цена с учётом наличия метро и парка прямо под боком.
Цены на недвижимость за последние годы выросли на 30%, так что о комфорт классе возле метро за 700$/м2 можно забыть, сейчас панельный эконом в промзоне «стартует» с 800$/м2 (Навигатор-2).

Для отдельно стоящего дома не ЖК ценник 1300-1500 смотрю на "пробу" поставили.

Цитата:

за последние годы выросли на 30%

700/800+30%=910/1040 еще и с поставкой на 3 года. Сможете продать потом +30%? Прямой конкурент UNO нащупал потолок однушки 1500-1600 это сейчас в почти в готовом доме куда более привлекательной локации.

Сначала заинтересовался - такой ажиотаж в отделах продаж)), за четыре дня практически все варианты размели. Потом поехал посмотрел локейшн, и скажу что это мрак. Очень маргинальное место, несмотря на близость к метро и центру. Вечером все дворы забиты маргинальными личностями с пивом в руках, грязно не ухоженно, соседний старый фонд в полуразрушенном состоянии и как ягодка - ЛЭп прямо под окнами. С учетом этого, на мой взгляд, цена выше 1500$ на таком объекте и такой стадии готовности - асурдна. Но мое мнение не совпадает со спросом)) Хотя очень удивляет - в уже готовом доме рядом (Сырецкий Бояр) дешевле и также в почти готовом Уно сити с лучшим расположением. В любом случаи инвесторам - успехов с достройкой, но для меня, такой спрос по этой цене - удивительно... разве что играть в долгую на аренде, для жизни вообще вариант неудачный.

Цитата "ДжекПоскорей » 24.06.2021 02:21":

Ну ок, ок
- Вот вы купили по 1350 за квадрат однушку, невысокий этаж. Какие ваши перспективы?
- В чем уникальность объекта? Может крутое пространство, как в Республике по 1450 долл за квадрат тоже через 3 года? Может торговые центры, дома/комплексы аналогичного уровня?
- Вот у вас вроде и парк недалеко и даже из окна видно, но под окнами дорога и ужасная экология.
- Вот у вас в округе цена на второичку 2000 с ремонтом, при том, в гораздо лучшей локации.
- Вот у вас минимальная стоимость однушки с ремонтом около 75К, вот у вас аренда около 500 долл, вот у вас окупаемость 12 лет при 100% загрузе.
- Или может перепродажа? По какой цене? УНО гораздо интереснее объект и вот 1600-1700 по однушкам похоже потолок. Ну хороший вариант купить, взять риски, может еще ндс заплатить или какой-то новый ЗЭналог, заработать копецку и подкормить брокера-советчика.

Если вы надеетесь на ракету на рынке недвижки, как было в 2010, когда квадрат был по 3К и давали взятки, чтобы купить хоть что-то, то не забывайте, тогда экономика была гораздо активнее, бизнесов больше, была база. А сегодняшний спрос на котлованы держится только на выходе из кеша опререденных категорий народонаселения.

- Перспективи чого? Плюси комплексу я описав, очевидних конкурентів в районі сирця-дорогожичів у нього нема, навіть той же УНО важко порівнювати.
- Знову 25: тут архіматіка, парки поруч, стилобат з своєю зоною ЖК, достатня кількість паркомісць, все ще не перевантажений висотками район, разом з тим достатня кількість місць в садочках та школах. Республіка хороша, але зовсім в іншому місці Києва та іншими умовами, за які треба платити, та ж приватна школа за 30к в місяць. Та й за 1450 за метр ви однушку нормальну не купите там зараз навіть враховуючи всі можливі "знижки", мінімум 1600, а ще реальніше 1650-1700 й здачею в 2024. Просто смішно читати про подібні порівняння.
- Жахлива екологія?) Це ви порівнюєте з УНО, який над 6 полосами Теліги стоїть чи з республікою на окружній?) Щусева і поряд не стоїть у порівнянні з цими розв'язками.
- Якщо ви слідкуєте за цінами на нерухомість, то ціни на вторинне житло також ростуть, причому стрімко і в усіх локаціях. Особливо якщо це плюс-мінус пристойний варіант, а не хрущ з ремонтом.
- Під оренду цей об'єкт знову таки привабливо виглядає, не бачу сенсу ще раз перераховувати плюси. Звісно, якщо не стоїть задача купити бетонометри подешевше біля метро.
- "Цікавий об'єкт УНО" спочатку по хитрому продавав неліквідні 3-к квартири, потім підняв ціни і викинув на ринок 1-к. Хороший хід з їх сторони, але все одно порівнювати їх об'єкт, де фундамент з першими поверхами стояв під відкритим небом років з 7-10 (не пам'ятаю точно, не дуже і цікаво), над 6-ти полосною трасою, без своєї території, майже без паркомісць, планування квартир також не "архіматіка" з просторими кухнями та функціональними метрами з даним об'єктом на вавілових, у якого є ці всі переваги, не дуже доречно. На 300 метрів ближче до метро і обіцяна здача в кінці року - це всі плюси.
Про податок: ви читали законопроект? Там йде мова про оподаткування від третьої проданої квартири за рік і то далеко не факт, що його приймуть. Кожен рік з подачки мінфіну вилазить подібний проект і кожен раз його зарубують в тій чи іншій мірі.

Цитата:

Сначала заинтересовался - такой ажиотаж в отделах продаж)), за четыре дня практически все варианты размели. Потом поехал посмотрел локейшн, и скажу что это мрак. Очень маргинальное место, несмотря на близость к метро и центру. Вечером все дворы забиты маргинальными личностями с пивом в руках, грязно не ухоженно, соседний старый фонд в полуразрушенном состоянии и как ягодка - ЛЭп прямо под окнами. С учетом этого, на мой взгляд, цена выше 1500$ на таком объекте и такой стадии готовности - асурдна. Но мое мнение не совпадает со спросом)) Хотя очень удивляет - в уже готовом доме рядом (Сырецкий Бояр) дешевле и также в почти готовом Уно сити с лучшим расположением. В любом случаи инвесторам - успехов с достройкой, но для меня, такой спрос по этой цене - удивительно... разве что играть в долгую на аренде, для жизни вообще вариант неудачный.

Відкрию секрет: маргінальних місць у кожному районі Києва купа. Я жив і біля дорогожичів, і біля дружби народів, тому хочу сказати, що якщо у вашому ЖК нема закритої території, то ви будете зустрічати "маргінальних" особистостей будь де. Хочете поменше перетинатись з ними - велкам до новопечерська, файни таун з відповідним прайсом. Але як тільки ви вийдете за межі свого затишного ЖК ви так само натрапите на двори з маргіналами поміж хрущовок і сталінок.

Наостанок: подивіться що писали на перших сторінках файни таун, знайдете схожі повідомлення у стилі "800 за котлован на нивках оверпрайс". При цьому люди, які дійсно там взяли зараз виграли мінімум 130% від початкової вартості + зараз навіть з прайсом в 1800 люди беруть там. Не кажу, що тут буде так само, бо ЖК інший і ситуація на ринку змінилась (ріст цін на буд матеріали, загальний ріст цін на нерухомість), але в цілому картина має бути зрозумілою: за надійне, якісне та продумане доводиться переплачувати і воно того варте.

Andrew Z. Под аренду однозначно не подходит. Вы прибыльность считаете,вообще? Или думаете студию по 20 тыс сдавать? Дальше,Уно Сити когда начинали строить фундамент старого комплекса разбирали,есть такая штука-техническая экспертиза)). Финансовая часть:сейчас там однушки стоят $1.5 и через пару месяцев можно начать ремонт.Здесь $1.3 и ЖДАТЬ минимум 2.5 года.Смысл? Когда Вы начнете делать ремонт через 2.5 года(а может и 3) цены на мебель материалы и бытовую технику ТОЖЕ вырастут. Аргумент? Это так навскидку,можно другой комплекс сравнить.

Цитата:

Andrew Z. Под аренду однозначно не подходит. Вы прибыльность считаете,вообще? Или думаете студию по 20 тыс сдавать? Дальше,Уно Сити когда начинали строить фундамент старого комплекса разбирали,есть такая штука-техническая экспертиза)). Финансовая часть:сейчас там однушки стоят $1.5 и через пару месяцев можно начать ремонт.Здесь $1.3 и ЖДАТЬ минимум 2.5 года.Смысл? Когда Вы начнете делать ремонт через 2.5 года(а может и 3) цены на мебель материалы и бытовую технику ТОЖЕ вырастут. Аргумент? Это так навскидку,можно другой комплекс сравнить.

Якщо розглядати у розрізі прямо "тут і зараз" в оренду, то, звісно, УНО виграє у порівнянні з даним об'єктом.

Що з приводу варіантів "під себе" або для перепродажу? Більш екзотичні цілі для купівлі можна не розглядати.

1450 была цена в республике в мае. Не занаете, нечего писать. Но дело не в Республике вовсе.
Уровень аргументов "это же архиматика", "корзины для кондиционеров" и "смешно читать" - о чем тут говорить)
Ждите свою ракету, нет проблем.

Теж підтримую тих, хто вважає, що ціна дуже завищена, бо за таку ж саму ціну кватрата можна взяти квартиру в двох ЖК бізнес класу на Дегтярівській, де і локація є набагато кращою. Я особисто вибрав Креатор. А розповіді про те як "шаленно" підскочили ціни, мене зовсім не переконали. Часто доводиться спостерігати як сперечаються люди у яких різні цілі та бажання. Так, і в цьому ЖК, якщо його розглядати з ціллю подальшого перепродажу, теж можна заробити, купивши м2 за $1350 та перепродавши за $1650 через 2,5 роки з річною рентабільністю в 9%. Ось тут і лежить предмет суперечки, бо для когось це теж прибуток, а хтось не розглядає варіанти з прибутковістю нижче 25% на рік. Я теж відношусь до другої категорії. І от якраз ця формула дуже гарно спрацювала в "Уно", тому, як на мене, смішно виглядає перелік недоліків у вигляді шуму під вікнами та малою кількістю паркомісць. А от у цьому ЖК (на Вавілових), купивши м2 по $1350, буде один великий недолік - низька прибутковість на рівні 10% річних. Всім здоров'я та вдалих покупок!

Цитата:

1450 была цена в республике в мае. Не занаете, нечего писать. Но дело не в Республике вовсе.
Уровень аргументов "это же архиматика", "корзины для кондиционеров" и "смешно читать" - о чем тут говорить)
Ждите свою ракету, нет проблем.

Я був в перших числах червня, за два тижні до старту продаж на Вавілових. З травня на червень подорожчали всі об'єкти, до яких я придивлявся (республіка, файна, ла манш, км балатон) та багато об'єктів на вторинному ринку. Цікаві об'єкти, які збираються скоро відкриватись, мають ще більший цінник, при тому з терміном здачі в кінці 2023-середини 2024 і при цьому вони є більш ризикованими, ніж даний об'єкт.

Якщо вам дійсно смішно читати про якісне планування, кількість паркомісць та корзини для кондиціонерів, але при цьому ви самі ж апелюєте до республіки, де всі ці нюанси враховані і передбачені, то виглядає ніби ви самі собі перечите. Або я чогось не розумію і було б цікаво почути ще аргуманти на користь республіки окрім облаштованої закритої території.

Цитата:

Я був в перших числах червня, за два тижні до старту продаж на Вавілових. З травня на червень подорожчали всі об'єкти, до яких я придивлявся (республіка, файна, ла манш, км балатон) та багато об'єктів на вторинному ринку. Цікаві об'єкти, які збираються скоро відкриватись, мають ще більший цінник, при тому з терміном здачі в кінці 2023-середини 2024 і при цьому вони є більш ризикованими, ніж даний об'єкт.

Андрей, это ваш выбор я тоже долго присматривался к этому объекту, но цена старта убила на повал. Так, что ежели для себя "почему бы не па", но что то мне подсказывает что вы хотите прикурить от м2. Далее, "Республика" не мой вариант ваще-отдельная история на окраине, по ФТ мне нравится но у перекупов цена уже выгоднее нежели на этапе инвестиции. По локациям, что не совпало с вашими наблюдениями Грейт мне реально нравиться более, также 7й квартал и Варшавский+ пока будут решать с "пущей" ценник не смогут поднять, тоже на мой субъективный взгляд очень хорошая инвестиция. А так то да перспективных объектов все с каждым годом по меньше.

Добрый день, наблюдаю вашу довольно профессилнальную, грубовато-бескомпромисную, инвестиционно-спекулятивную дискуссию. Ассы схлестнулись в поиске истины, и я рискну обратиться с просьбой оценить дом, место, а если захотите, то и квартиру, на ул. Тираспольской ,47. Чем плох дом, его расположение, состояние и как бы вы оценили кв. метр в долларах. Не откажите в любезности, режьте правду-матку...Спасибо !

Цитата "NeRieltor » 28.06.2021 10:50":

Так, і в цьому ЖК, якщо його розглядати з ціллю подальшого перепродажу, теж можна заробити, купивши м2 за $1350 та перепродавши за $1650 через 2,5 роки з річною рентабільністю в 9%.

Скажіть, будь ласка, як ви визначили ціну в 1650 через 2.5 роки в цьому ЖК з прибутковістю в 9% річних? Хочете сказати, що теперішні ціни заморозяться до 2023 року?) Вистачить у нас здоров'я нам і ми зможемо з вами побачити якою буде ціна вже через півтора-два роки і скільки там річних вийде, можемо навіть з креатором порівняти потім :)

Цитата:

Андрей, это ваш выбор я тоже долго присматривался к этому объекту, но цена старта убила на повал. Так, что ежели для себя "почему бы не па", но что то мне подсказывает что вы хотите прикурить от м2. Далее, "Республика" не мой вариант ваще-отдельная история на окраине, по ФТ мне нравится но у перекупов цена уже выгоднее нежели на этапе инвестиции. По локациям, что не совпало с вашими наблюдениями Грейт мне реально нравиться более, также 7й квартал и Варшавский+ пока будут решать с "пущей" ценник не смогут поднять, тоже на мой субъективный взгляд очень хорошая инвестиция. А так то да перспективных объектов все с каждым годом по меньше.

Я не зрадів ціні на старті, але я мав з чим порівняти, в тому числі з ЖК, які офіційно ще не стартували у продажі. Ціна не низька, але абсолютне все будівництво разом з матеріалами суттєво подорожчало у порівнянні з минулим роком - поспілкуйтесь із будь яким забудовником чи людиною, яка закуповує зараз буд матеріали. Тому тут справа не тільки в загальному рості цін на нерухомість, а у цілому комплексі змін, зокрема: здорожчання буд матеріалів, зменшенні цікавих земельних ділянок у Києві під будівництво\реконструкцію, зникненні з ринка деяких забудовників (разом з цим перебірливість у забудовниках нових інвесторів), привабливістю нерухомості як способі для інвестиції, намірами КМДА введення мораторію на будівництво ЖК у центрі Києва та інші фактори.

По ФТ і ціні у перекупів: спробуйте подзвонити по найнижчим цінам цих комплексів з ОЛХ чи ЛУНа - з дуже великою долею вірогідності вам скажуть, що "квартира продана", а це оголошення і далі буде висіти місяцями з ціллю збити мінімальні ціни у реальних інвесторів.

Грейт з великими ризиками по затримці, як і 7 квартал, як і Варшавський+. З приводу останніх, то ще у 2017 мене напрягали їхні (століци і дп пущі) судові справи за землю, а зараз особливо ризиковано опинитись у рядах інвесторів довгобуда. Можна піти ще далі і спробувати взяти по 500-600 баксів за метр у інвесторів Еврики з надією на добудову їх будинків з можливістю виграти на кожному метрі ще 600-700 доларів. Але є такий нюанс, що невідомо коли добудують цей ЖК.

В решті решт, кожен сам оцінює ризики, потенційні вигоди і приймає рішення на користь того чи іншого ЖК, в чому бажаю всім успіхів :)

Я щось пропустив чи ніхто ще не обговорював продаж частини "квартир" як "апартаменти" - нежитлові приміщення, в яких не можна прописатися?

Не думав, що Ковальська з такими схемами буде працювати, знижують вони свою планку.

ANDREW Z. Смотрите,сейчас как раз инвестиционная привлекательность на данном объекте низкая-прибавочную стоимость кладет себе в карман застройщик и нужно ждать 2.5-3 года. Дальше:на этом форуме люди знают,что цены на материалы растут(когда было по-другому?)Но...сколько занимают материалы в общей смете(15-17%??) Другими словами не решающие цифры(я знаю что ОЧЕНЬ выросла цена за металл),но повод для застройщика заломить цену.Сокращение числа застройщиков тоже спорно,например за последние 4 года на киевском рынке первички появились новые компании: Риэл DIM Креатор ZIM. Земли под застройку мало только в самом центре,зато много промзон(геморой с переводом земли под застройку,но все решаемо)Пример Креатор-Сити,было АТП+хлебозавод,а будет 8 домов по 25 этажей. Думаю старые корпуса "Большевика" на Шулявке скоро "оптимизируют".Расположение-огонь

Цитата "Ama » 28.06.2021 22:57":

Я щось пропустив чи ніхто ще не обговорював продаж частини "квартир" як "апартаменти" - нежитлові приміщення, в яких не можна прописатися?

Не думав, що Ковальська з такими схемами буде працювати, знижують вони свою планку.

Думаю, апартаменти тут не через "зниження планки", а через реконструкцію по документам.

Цитата:

ANDREW Z. Смотрите,сейчас как раз инвестиционная привлекательность на данном объекте низкая-прибавочную стоимость кладет себе в карман застройщик и нужно ждать 2.5-3 года. Дальше:на этом форуме люди знают,что цены на материалы растут(когда было по-другому?)Но...сколько занимают материалы в общей смете(15-17%??) Другими словами не решающие цифры(я знаю что ОЧЕНЬ выросла цена за металл),но повод для застройщика заломить цену.Сокращение числа застройщиков тоже спорно,например за последние 4 года на киевском рынке первички появились новые компании: Риэл DIM Креатор ZIM. Земли под застройку мало только в самом центре,зато много промзон(геморой с переводом земли под застройку,но все решаемо)Пример Креатор-Сити,было АТП+хлебозавод,а будет 8 домов по 25 этажей. Думаю старые корпуса "Большевика" на Шулявке скоро "оптимизируют".Расположение-огонь

Чому ви говорите про 2.5-3 роки, якщо ковальська 90% своїх обєктів здає в термін чи навіть скоріше на декілька місяців? Чи ви розглядаєте варіанти тільки під себе і під оренду, де потрібно ще закласти час на ремонт? Здача будинку через 2 роки, продати навіть по переуступці можна буде і через рік-півтора, якщо потрібно.

"Заломлюють ціни" не тільки у ковальської на нових об'єктах і не тільки через матеріали, я вже писав про це.

З приводу перерахованих вами забудовників, то там кожного можна розкласти:
* Ріел вже з першим об'єктом у Києві налажав серйозно - затримка в 3 роки з львівською площею, невідповідність початковим планам, проблеми з документами на комунікації, землю, затримки по іншим об'єктам. Мені цього вистачить, аби не ризикувати
* DIM також є затримки (А52 на 18 місяців), плюс вони починають будувати не привівши до кінця в порядок усі документи (Афтограф, Метрополіс), що також вносить певні ризики. Ну і невідповідність обіцянок з отриманим результатом, хоча в загальному далеко не найгірший варіант на ринку
* Креатор новий на ринку Києва, поки рано робити висновки, побачимо як вийде по факту. У інших не київських забудовників поки вихід на столичний ринок приносить багато негараздів
* ZIM має суцільні проблеми із документами на землю, комунікації, разом з тим і затримки по здачі будинків. Пройдіться по гілці паркленда та їх одиночних об'єктів голосієва, там було дуже багато питань до термінів здачі і надійності. Навіть нові будинки у них по документам ідуть як індивідуальні, а по факту є багатоквартиними

Якщо вам пофіг на репутацію забудовника, яка повинна бути взагалі на першому місці у зважуванню ризиків, то будь-ласка, несіть сотні тисяч-мільйони в завідомо ризиковані об'єкти. Якщо брати до уваги чисто обіцянки, то можна знайти більш привабливі варіанти, але цікавить же "коли" і "що" побудують по факту, а тут вже мало хто може дати конкуренцію КАНу і ковальській у масовову сегменті (не беру до уваги бізнес-еліт клас житла, хоча і там небагато надійних). Гляньте скільки проблемних об'єктів, тут на доміку була недавно стаття про них, так їх 128. Це саме відверто проблемних, ризикованих в тій чи іншій мірі буде ще сотня-півтори.

Ви дійсно думаєте, що великі ділянки під забудову так просто віддадуть комусь і там буде адекватний цінник зараз?) Для того ж креатор сіті місце із документами готувалось роками перед початком будівництва, а про більшовик можна і не згадувати найближчі 3-5 років.

Andrew Z. Вы ранее говорили,что число застройщиков сокращается,а это не так.Я привел пример НОВЫХ застройщиков на киевской первичке. В категорию очень хороших я их не добавлял. То что,документы на квартиру Вы получите через 3 года-так оно и будет,не слишком доверяйте застройщикам)) Надеюсь,Вы знаете сколько времени ждут документы инвесторы "Русановской Гавани" и это текущая актуальная история! А Вы вспоминаете "дела давно минувших дней" Ковальская за последние несколько месяцев начала несколько проектов:будут кроить бюджет между разными комплексами(перекрестное финансирование) И еще,-откуда Вы знаете,что в это время какой-то застройщик(-и) не решает вопрос(или уже решил)с каким-то участком земли в промзоне? Об этом не кричат на каждом углу

Надеюсь,что представители застройщика одумаются и снизят цену за квадрат,так как цена очень высокая для начала😩Я жила много лет на Дорогожичах и из плюсов могу сказать только о зелени и парках,но больше тут ничего нет,даже нормальных магазинов,спорт комплексов,короче вообще ничего!Гулять с коляской можно было идти в парк,но через куча дорог и машин,если в парк,где струмочек течёт,то с коляской туда не спустишься,а ещё вечно стаи собак там бегают и приходилось часто гулять по дворам,где ни площадок детских нормальных нет,куча алкоголиков и бомжей на лавках,что ни присесть,ни почитать книжку!Если честно,я бы взяла для аренды,но за меньшую стоимость чуть.Уно вообще никогда не рассматривала,дом этот на концлагере построен,плюс там уже много лет стоял фундамент и первый этаж и что стало со старыми инвесторами,так как один из них вынужден был открыть свой бизнес в непостоянном доме,без воды и крыши,поставил себе окна и потом это все снесли и построили Уно😩

Цена действительно неоправданно высокая и перспектив к ее существенному росту для инвесторов, просто нет. Цена на котловане схожа с готовой с ремонтом в Серецком Бояре в 300 метров. Инвестировать меньше чем 15% в год или 50% за 3 года как в этом ЖК, инвесторы вряд ли будут. А это минимум 2200 за м2 в жк без своей территории и инфраструктуры поблизости, по сравнению с Поетикой или Криетором за те же деньги.

Когда будете покупать дом, подумайте о том, что все соседние дома вас будут ненавидеть.
Особенно божественного застройщика, что шарашит 24/7!