Чи варто зараз купувати нерухомість?

На себистоимости материлов, зарплатах строителей, девальвации гривны.

Всё выросло в два раза с начала войны.

Плюс дефицит жилья - много строек заморожено, много переселенцев, хотя и много выехало за рубеж.

Если все вернутся, цены упадут

Showtime

 Где ссылка на квартиру? Как показывает практика, людей надо еще учить читать объявления. 

Допустим эта квартира существовала по такой цене, разберем просто окупаемость не смотря на то, что это заведемо неликвидный объект. К слову "норм ремонт" на сегодня это от 500 до 1200 долларов за метр. Всё что ниже - эконом либо хэндмейд; всё что выше - только для квартир от бизнес класса. Конечно есть уникумы, которые делают дорогие ремонты в ЖК эконом классе, но это исключения.

Я квартиру не видел, но если делать всё с нуля, а это: менять трубы, проводку и электрику, выравнивать стен или заливать пол, делать ревизию батарей, сантехника, плитка, ламинат, потолок, освещение, мебель и тд. + работа. Это будет стоить $10-15к. Из которых $3-5к это будет только за работу. 

Если выбрать бомж вариант, где половину из вышеперечисленного не делать, а оставшуюся половину делать самостоятельно, и при условии, что ваше время ничего не стоит и "бесплатное", то можно вписаться в $5-7к.

Рахуем варианты:

1) 26к+15к=41к. Сдавать эту квартиру можно будет за $250. Окупаемость 13.5 лет.

2) 26к+7к=33к. Сдавать эту квартиру выше $175 будет сложно. Окупаемость 15 лет.

И это всё при условии, что квартира будет сдаваться круглый год, а не простаивать месяцами.

Учитывая эти вводные, запомните, чем ниже рынок - тем больше вашего потраченного времени и нервов. Амортизация после арендаторов, задержки по оплате, долги коммунальных услуг, выклянчивание скидок, домашние животные - это самые стандартные сценарии с которыми вы можете столкнуться к этой сегменте.

ps. на карту не забудьте скинуть копеечку, а то есть нечего='(

Jasamba

Добрый день всем. В последнее время в Киеве смотрю появляются ну крайне вкусные варианты. Недавно только видел на лесном массиве на Милютенко в чешке на первом этаже с балконом(!) квартиру за 26 тыс долларов. 30,1 квадрат. Состояние конечно под капитальный ремонт, но с другой стороны если глянуть:

- для себя если, то брать однозначно, халява считай.

- а вот для аренды вопрос, как быстрое такое окупится? При наличии норм ремонта там квартиры вроде как за 10-12к такие сдаются. Но сколько будет стоить норм ремонт, может у кого-то были подобные кейсы? Учитывая потенциальный контингент арендаторов там с ремонтом можно сильно не заморачиваться , и мебель б/у поставить с ОЛХ вообще. Все равно на этот сегмент спрос высокий.

Добрый день. Аренда будет +- 10к в месяц. Ремонт, можно постараться в 15к если кап и качественный. Итого, квартира под ремонт 41к, аренда 230 долларов. Окупаемость слабая. Район и дом не под аренду..  

Romson

Странно на фоне поднятия военного сбора.

А какое количество квартир касается военный сбор? Мизерное, те что продаются с правом собственности менее 3-х лет (или у собственников несколько продаж в году). По большому счёту это направлено на снятие сливок с тех, кто покупал под флиппинг/быструю перепродажу, для обычных же собственников, у которых одна продажа в десять лет, и именно своего жилья — военного сбора при сделках нет вообще, так как не возникает налогообложение. Так что беды 5% флипперов абсолютно никак на рынок в целом не влияют. Да и то, те кто занимается этим бизнесом давно и профессионально — знают подходы к застройщикам, чтобы растянуть переуступку вплоть до года после ввода дома в эксплуатацию ;) и продают всё по переуступке. То есть больше всего от повышения военного сбора пострадали аматоры-любители, кто покупал 1-2 квартиры или делал 1-2 ремонта в год на перепродажу. 

spodik

На себистоимости материлов, зарплатах строителей, девальвации гривны.

Всё выросло в два раза с начала войны.

Плюс дефицит жилья - много строек заморожено, много переселенцев, хотя и много выехало за рубеж.

Если все вернутся, цены упадут

Не факт. Если вернутся - цены еще выше станут.
У нас значительная территориальная убыль наложенная на рост реальных зарплат. Зарплаты имеют такое свойство интересное что ниже они уже не станут никогда. А вот народа больше будет.

Special Agent

Добрый день. Аренда будет +- 10к в месяц. Ремонт, можно постараться в 15к если кап и качественный. Итого, квартира под ремонт 41к, аренда 230 долларов. Окупаемость слабая. Район и дом не под аренду..  

6,7% річних , 15 років окупність. Середній показник на теперішній час.
Часи з 10-ти річною окупністю вже минули.

Jasamba

Не факт. Если вернутся - цены еще выше станут.

У нас значительная территориальная убыль наложенная на рост реальных зарплат. Зарплаты имеют такое свойство интересное что ниже они уже не станут никогда. А вот народа больше будет.

Та фишка в том, что никто не знает, что будет с недвижимостью если даже теоретические многие вернутся. Это же всего лишь одна переменная, а на рынок влияет десятки факторов. Вон в Киеве уже фиксируют 1.2 млн авто в сутки вместо 800к до 2022 года. Если верить Киев Цифровому, то население уже достигло довоенное. Почитайте посты в этом треде после начала войны, что писали некоторые додики. Все их теории, что квартиры в Киеве будут стоить корзину бобов, остались просто теориями.

Jasamba

Не факт. Если вернутся - цены еще выше станут.

У нас значительная территориальная убыль наложенная на рост реальных зарплат. Зарплаты имеют такое свойство интересное что ниже они уже не станут никогда. А вот народа больше будет.

Не вернутся. Те кто не закрепился в цивилизованных странах и вернутся, ничего из себя не представляют, в том числе финансово.

Провинция после конца бомбежки разъедется из под зонтика ПВО по домам. Лучше жить в Харькове/Херсоне, но у себя дома, чем платить киевским арендодаторам ползарплаты.

Финансовый ручеек западной военной/невоенной помощи прекратится. Те кто сейчас к нему присосался и вкладывает наворованное в киевскую кубатуру, перейдут на сухой паек. Спрос уменьшится.

Showtime

Та фишка в том, что никто не знает, что будет с недвижимостью если даже теоретические многие вернутся. Это же всего лишь одна переменная, а на рынок влияет десятки факторов. Вон в Киеве уже фиксируют 1.2 млн авто в сутки вместо 800к до 2022 года. Если верить Киев Цифровому, то население уже достигло довоенное. Почитайте посты в этом треде после начала войны, что писали некоторые додики. Все их теории, что квартиры в Киеве будут стоить корзину бобов, остались просто теориями.

До чего же брехливое создание... Население Украины достигло довоенного? А как насчет официальных данных ООН о больше 10 миллионов переселенцев? Кстати, Ашотик, что там насчет якобы прочитанных вами ссылок что кто то мечтал жить возле метро Славутич? Снова слился? Или тебя старшие не учили отвечать за свои слова?

Натали'я

До чего же брехливое создание... Население Украины достигло довоенного? А как насчет официальных данных ООН о больше 10 миллионов переселенцев? Кстати, Ашотик, что там насчет якобы прочитанных вами ссылок что кто то мечтал жить возле метро Славутич? Снова слился? Или тебя старшие не учили отвечать за свои слова?

Неуч, читать научись для начала. В каком месте я написал что население Украины достигло довоенного? Лишний раз убеждаюсь что с такими умственные способностями кроме как разнорабочего и обслуги больше ни на что не способен.

На остальные вопросы я тебе уже отвечал, ты же нифига не читаешь и не помнишь. Магний выпей и выспись. Если с мозгами и памятью проблемы, то хватит мне вообще писать плз) Ты даже пароль от старого аккаунта наверное забыл)

Почему я должен пенсионеру каждый раз всё разжевывать?

Вон в Киеве уже фиксируют 1.2 млн авто в сутки вместо 800к до 2022 года. Если верить Киев Цифровому, то население уже достигло довоенное.

"Киев Цифровой" - тебе тут слово КИЕВ ни о чем-то говорит? Погугли, у вас в Ирпене наверное есть аналог)

Кстати, Ашотик(пардон не по теме), насчет пенсионера ты тоже промазал. Вполне себе прекрасный трудоспособный и репродуктивный возраст(40+), отличное здоровье(скинуть фото вашего любимого потертого рюкзачка где то на горе Новой Зеландии?). Твоя неспособность к элементарным логическим выводам просто умиляет)))) 

Showtime

Неуч, читать научись для начала. В каком месте я написал что население Украины достигло довоенного? Лишний раз убеждаюсь что с такими умственные способностями кроме как разнорабочего и обслуги больше ни на что не способен.

На остальные вопросы я тебе уже отвечал, ты же нифига не читаешь и не помнишь. Магний выпей и выспись. Если с мозгами и памятью проблемы, то хватит мне вообще писать плз) Ты даже пароль от старого аккаунта наверное забыл)

Почему я должен пенсионеру каждый раз всё разжевывать?

"Киев Цифровой" - тебе тут слово КИЕВ ни о чем-то говорит? Погугли, у вас в Ирпене наверное есть аналог)

Вот фраза вышеупомянутого клоуна

"Если верить Киев Цифровому, то население уже достигло довоенное". 

В какой момент данная тема переименовалась в "стоит ли покупать недвидимость в Киеве"?

Цинничность киевских спекулянтов вызывает откровенное омерзение, они уже разделили страну на "Киев", и "всё остальное"

Ок, уделим внимание именно Киеву.

Как человек который в отличие от местных спекулянтов знает Киев со всей его изнанкой(Ашотик, тот факт что у меня есть квартира и в Ирпене, никак не противоречит факту что у меня есть квартира и в Киеве, причем видовая, возле озера и незакрытым видом), могу сказать что Киев как город всегда был бездушной совковской деревней, который пытался копировать рашистскую Москву не имея на то средств. Вспомним, за счет чего Киев развивался?

1. В нулевых за счет дешевых расейских энергоресурсов. Золотые времена, я помню Дарницкий вокзал строящийся, каскад на майдане работающий, улицы чистые, дороги без пробок а горизонт без скелетов гниющих недостроев.

2. В начале десятых в Киев вливались бабки переехавшей дАнецкой братвы.

3. Во второй половине десятых бабки вливались за счет переселенцев с востока(в том числп переезавшего бизнеса). Поток явно ослаб. Недострои, грязь, попрошайки, рост криминал, именно тут я переехал с Соломенки в Ирпень, который на тот момент не был таким перенаселенным(мне не нужно добираться каждое утро в пробке на работу)

4.После начала широкомасштабного Киев живет за счет следующих переселенцев, ищущих укрытия от бомбежек(хотя на западной украине цены пропорционально выросли еще сильнее), но больше благодаря разворовываемой военной и невоенной помощи. Эта помощь скоро прекратится, и вся надежда у киевской спекулоты на будущий украинский "план Маршала", который традиционно киевские чиновники надеются снова прикарманивать, и местные спекулянты пребывают в уверенности что монетизировать наворованное будут традиционно через киевскую недвижимость. Все меняется, ничего не исчезает, вот только я могу выдвинуть как минимум пять причин, по которым именно Киев(и киевская область тоже) является худшим местом для инвестирования(как и Украина в целом).

Ашотик, скинь пожалуйста ссылку на аккаунт, с которого я тут "мечтал" купить квартиру в Киеве возле метро Славутич(в 2020 я рассматривал возможность инвестиции именно в ЖК Славутич, но хватило ума увидеть неизбежно надвигающуюся войну, а сейчас предпочитаю вкладывать в более безопасную европейскую недвижимость). Давай дружок, учись отвечать за свои слова. Или это был снова слчай так называемого "обмана?")