Чи варто зараз купувати нерухомість?

Украина это единственная страна в Европе (не будем бегать по всему миру), в которой все еще 10-12% годовых от аренды возможны. Примеров хватает, как на первичке так и на вторичке. Недавние истории, что рассказывали и показывали, покупка двух квартир в одном и том же доме панельке у метро прицентр, однушки, на 92к долларов. Косметика ремонт на +10к, в аренду сданы за неделю (420+420)$. Да не 10 лет, но в Европе такие кейсы даже не сняться инвесторам. Если сильно надо можем подумать над первичкой и найти пару интересных примеров. На вскидку могу вспомнить, тоже недавно, готовый Юнит Хом 2кк отдали за 2000 за метр, небольшая двушка, планирует инвестор выйти на 1000-1200$ в месяц от аренды после ремонта, 5-7 лет в аренде и потом продажа за метр "хотелка" будет 2500-3000 за метр в зависимости от экономики страны. Двушка что-то около 65-74 метра вроде, но не помню. Высчитывайте какой будет % за 7 лет.  

kotel

Хоч я і є власником декількох квартир в Києві, мушу визнати, що вартість нерухомості (принаймні в Києві) завищена. Чому я так думаю? Оренда має повертати орієнтовно 10-річну вартість нерухомості. Зараз же оренда повертає вартість нерухомості за 20 років і більше. Тому, або оренда має збільшитися в два рази, в що я не вірю, або вартість нерухомості поступово буде зменшуватися. Хоча, можливо, вартість дешевої нерухомості такою і залишиться, оскільки вона користується попитом завжди, а ось нерухомість дорожча за 70 тис доларів - проблемний актив. І чим вища вартість, тим проблемніший, оскільки ті, у кого гроші є зараз вкладати в дорогу нерухомість точно не будуть. Будуть виключення, але це поодинокі випадки. Це такі мої міркування

Це ви самі собі придумали що оренда повинна приносити 10% річних у валюті.  Як то кажуть - хотіти не шкідливо.  Ми йдемо в Европу, звикайте до 4-5% річних. Сидіти на дивані  і гребти бабло з оренди вже не вийде.

По поводу 10 процентной годовой прибыли, это бред собачий. 5-6 процентов это прекрасная окупаемость в мире, всё что выше - это обычный развод. Ставки по депозитам в той же европе - 2-3 процента(да и те часто облагаются налогом до 1 процента). В 1992 году известное акционерное общество на три буквы предлагало около 1000 процентов годовых. Напомнить чем всё закончилось?

Для справки. Пользователи под пафоаными никами Showtime и Special Agent, это два киевских перекупа-спекулянта, у которых дела идут из вон плохо. Showtime ещё промышляет продажей "полезных" советов(за перевод на карточку), хотя сам этот советчик накупил объектов прямо перед войной(по довоенным ценам), а теперь не может выйти даже в ноль. Динамика цен на недвижимость прекрасно можно отследить по ценам на OLX(в среднем минус полтора процента в месяц). 

Special Agent, нас перекупов-спекулянтов спалили  

Теперь на "карточку" никто ничего не скинет. Я еще и перед войной неудачно пол Киева скупил, сижу в убытках, никак в ноль не выйду. В четверг на просмотры ходил, но это такой фетиш у меня. Все равно нечего делать по жизни 

А когда кто-то на "карточку" кидает, то бегу покупаю квартиру, а на следующий день перепродаю на базаре. Офигенная схема, рекомендасьон 

Натали'я

Для справки. Пользователи под пафоаными никами Showtime и Special Agent, это два киевских перекупа-спекулянта, у которых дела идут из вон плохо. Showtime ещё промышляет продажей "полезных" советов(за перевод на карточку), хотя сам этот советчик накупил объектов прямо перед войной(по довоенным ценам), а теперь не может выйти даже в ноль. Динамика цен на недвижимость прекрасно можно отследить по ценам на OLX(в среднем минус полтора процента в месяц). 

Вы по своей необразованности не отличаете инвестирование от спекуляции. 

Какой дивный дуэт) Вспомнилась басня про кукушку и петуха. Дорогие мои спекулянты-кидалы-барыги, до вас ещё не дошло, что в Украине для вас места нет? И либо вы берете метлу в зубы и занимаетесь тем что соответствует вашему интеллекту и мировозрению, либо валите в рашу или прочую цивилизационную помойку(или вы всё ещё надеетесь на возвращение вашего любимого Януковича?) А тут сказки про свою "вечнодорожающую" кубатуру можете не травить, на это уже никто не поведётся.

Special Agent

Наташа, добрый день. Вообще, если бы было желание, можно было бы ваш аккаунт заблокировать за распространения неправдивой информации. Вы продолжаете удивлять совей необразованностью. 

Спекулянт (лат. speculatio) — участник рынка ценных бумаг, торгующий на разнице стоимости финансовых инструментов с целью получения индивидуальной выгоды.

С целью спекуляции могут использование такие инструменты как валюта, недвижимость, различные товары, акции, фьючерсы, металлы, а также индексы. Спекулянтом можно назвать любого трейдера, так как его цель заключается в заработке на разнице стоимости.

Вы по своей необразованности не отличаете инвестирование от спекуляции. 

 Похоже, что Наташе на этом форуме можно всё....обзывать, оскорблять, лгать

spodik

 Похоже, что Наташе на этом форуме можно всё....обзывать, оскорблять, лгать

Чисто из любопытства - а в чем разница между "обзывать" и "оскорблять"? И в чем именно заключается "ложь"?

Я думаю польза от спекулянтов для государства (политиков) очевидная: инвестор (он же спекулянт) разводит клиента, у которого появились бабки, государство разводит обоих, сдирая налог. Часть налогов отдают в социалку, остальное через асфальт, офшоры и кучу фирм-прокладок в свой карман. Лохи кричат: спекулянт, барыга, брат Януковича, потому что социалка к ним не дошла)

Recommendation

Я думаю польза от спекулянтов для государства (политиков) очевидная: инвестор (он же спекулянт) разводит клиента, у которого появились бабки, государство разводит обоих, сдирая налог. Часть налогов отдают в социалку, остальное через асфальт, офшоры и кучу фирм-прокладок в свой карман. Лохи кричат: спекулянт, барыга, брат Януковича, потому что социалка к ним не дошла)

Примерно так и было. Хотя спекулянты очень не любили продавать по реальной стоимости, поэтому в ход шли схемы типа "минимальная стоимость плюс разницу наличкой под расписку". Вся страна была заточена под "схемы", только некоторые  элементы бывших схем так и не поняли, что "как раньше" уже скорее всего не будет.

. Наталья, инвестировать в недвижимость, тем более на стадии котлована это ещё тот риск это вам не укроп перепродать на базаре. Наверное вы тоскуете по СССР тогда такого не было, правда непорядок?)

-Graff-

. Наталья, инвестировать в недвижимость, тем более на стадии котлована это ещё тот риск это вам не укроп перепродать на базаре. Наверное вы тоскуете по СССР тогда такого не было, правда непорядок?)

У вас текстовый понос, ещё и укроп приплели и СССР... Алгоритм предельно прост - ищите застройщика с хорошей репутацией, пытаетесь найти связи в отделе продаж чтобы получить самые сладкие предложения при начале продаж, смотрите как запускается колесо и сидите в надежде что выпадет нужная дюжина или колонна. Вот только в 2022м выпало зеро(то самое которое в Украине стабильно  выпадает примерно раз в десять лет), и теперь наши дорогие спекулянты сидят на мели и скулят на форуме. Кстати, с наступившим, и с приветом из Вьетнама.

- Более сдержанный инвестор хочет войти с минимальными рисками. И покупает у первичного на 2/3 строительства. 
- Есть конечный потребитель, который готов переплатить, чтобы купить квартиру в уже сданном доме «здесь и сейчас», ему не интересны ни 2/3 строительства, ни тем более — котлован. 

Я иду в магазин и покупаю пасту и креветки, здесь и сейчас, не думая о цене пшеницы в Африке или Турции, и погоде в Южно-Китайском море. Хотя, конечно, в Фантьете креветосы в 10 раз лучше мне обошлись бы в двое-трое дешевле. 

Вьетнам — топ! Очень завидую, особенно — если вы там впервые. Увы, в этом году не смог из-за работы зимой вырваться((

dmvgura

Ох уж эти фантазии! :) А теперь я вам расскажу, как это всё работало. Как человек, через которого образом в отдельных ЖК до 20% ликвидных квартир проходило (мои клиенты — те самые перекупы/спекулянты). 

1. Хорошие (реальные) скидки на котловане у надёжных застройщиков человеку с улицы никто и никогда не давал. Реальные скидки в 2019-2021 годах шли от пула из 10 квартир и более. Причём, чтобы застолбить именно хорошие/видовые и т.д. — нужно быть очень «в теме» и личной связи с застройщиком. Что, как, готовы рискнуть от 500 000$ и более? 

2. Входить на котлован, особенно на ранней стадии всего проекта — всё равно рисково. Даже с очень надёжным застройщиком. Проблема в том, что продавать «воздух», то есть объекты на 2/3 этапа строительства (условно — построено 16-18 этажей из 25) конечному потребителю — крайне сложно, особенно с добавленной стоимостью. Что ему мешает купить в соседней секции на 10% дешевле, пусть и со сдачей на год позже? Ещё и рассрочку от застройщика дадут. 

3. Держать же по 3-4 года деньги замороженными, инвестируя в пул на котловане и дожидаясь готовности дома — тоже такое себе. Сроки «размывают» прибыль. 

4. В итоге, возникло два вида инвестирования: 

а) Покупка пула на котловане с хорошим дисконтом, и последующей распродажей в розницу по переуступке прав собственности. Это до 2022 года давало +/-20-25% годовых в долларе. 

Повторюсь, мы готовим именно про правильные ЖК, а не Киевгорстрой, Буд Девелопмент и прочие Интергалбуды, где сроки сдачи — понятие растяжимое и прогнозированию не подлежит. 

б) Покупка на середине строительства, от первичного крупного инвестора (который на этом заработал — см.выше), чтобы перепродать объект уже +/- через год-полтора, на этапе отделочных работ, когда дом уже на 80-90% построен, видно что именно получилось, уже можно всё пощщупать и (иногда) даже попасть в саму квартиру. 

Не буду скрывать, я всегда был сторонником именно варианта б). Поскольку меньше рисков, короче сроки. Даже если возникает какой-то форс-мажор, то такие стройки никто уже не забросит (а мы же говорим про надёжных застройщиков), даже если квартиры на каком-то этапе времени не выгодно станет продавать «от строителей» (как и вышло после 2022 года), то там можно сделать инвест-ремонт и выгодно сдавать в аренду. И продавать через 3-5 лет без налогов, при более благоприятной ситуации. 

И в чём тут спекуляция???

- Застройщику нужны деньги вдолгую, с рисками и много. Первичный оптовый инвестор даёт ему эти деньги. 

- Более сдержанный инвестор хочет войти с минимальными рисками. И покупает у первичного на 2/3 строительства. 

- Есть конечный потребитель, который готов переплатить, чтобы купить квартиру в уже сданном доме «здесь и сейчас», ему не интересны ни 2/3 строительства, ни тем более — котлован. 

Я иду в магазин и покупаю пасту и креветки, здесь и сейчас, не думая о цене пшеницы в Африке или Турции, и погоде в Южно-Китайском море. Хотя, конечно, в Фантьете креветосы в 10 раз лучше мне обошлись бы в двое-трое дешевле. 

Вьетнам — топ! Очень завидую, особенно — если вы там впервые. Увы, в этом году не смог из-за работы зимой вырваться((

Тем временем. https://m.olx.ua/d/uk/obyavlenie/zhk-zarchniy-zarchna-3a-IDX0RYT.html

Showtime, вы кажется собираете скриншоты всех предложений за последние три года. Напомните, сколько стоило сие в январе 2022го?(кстати, восьмого января будет три года как я вылетел в Денвер из Борисполя, погрущу минут пять). Почему тут все жалуются на рост цен на киевскую кубатуру, в то время как предложения на OLX уже приблизились к 50 процентному снижению?

dmvgura, вот Вы как человек из рынка недвижимости, как считаете если бы эта "евротрешка" РЕАЛЬНО продавалась сегодня по такой цене что в объявлении, то сколько дней она бы провисела?) 

Showtime

dmvgura, вот Вы как человек из рынка недвижимости, как считаете если бы эта "евротрешка" РЕАЛЬНО продавалась сегодня по такой цене что в объявлении, то сколько дней она бы провисела?) 

Ноль дней))) Мы что-то подобное ищем там сейчас клиенту (2 спальни + кухня-гостиная с ремонтом) за 150000-160000$ — вариантов раз-два и обчёлся по Севену, Заречному, Славутичу. 

Все подобные объявления — либо фейки, либо аукционы. 

dmvgura

Все подобные объявления — либо фейки, либо аукционы. 

Мой топ ответов, которые я получаю по таким объявлениям:

"на просмотр можно будет записаться, когда наш юр отдел ознакомится со всеми документами"

"в данный момент есть лучшее предложение, но мы готовы к диалогу"

"клиент изначально не проанализировал рынок и указал заниженную стоимость"

"клиентка хочет продать квартиру, но там бракоразводный процесс и муж не дает согласие на продажу квартиры"

"клиент находится за границей, окончательная сумма будет озвучена после личной встречи"

"праву собственности меньше 3х лет, налог платит покупатель и финальная сумма будет выше"

Были еще тупые варианты, но все не вспомнить. Низ рынка это иллюзия, неликвид и вообще дно во всех пониманиях. Как правило человек который смотрит низ рынка это недалекий в понимании тех проблем которые он получит.

Кто-то может подумать что низкая цена связана со срочной продажей, но я вам даю 99% гарантию, что такие квартиры продают без публикаций, а среди своих знакомых либо клиентов. 

В данном случае квартира висит 2 недели, аренда двушки в этом районе и таким ремонтом стартует от $850-900, что делает окупаемость около 10 лет! Ну мозги есть?)

ЗЫ. И да, мне не составило труда позвонить и получить порцию спама в телеграме от 20ти летнего риелтора.

Да, тут нужно добавить отдельные лучи ненависти «коллегам» (которые нам совсем не коллеги). Тем самым, которые: