Статистика КРЖН

Краткое содержание предыдущих серий:
Наблюдаю на Реалте цены заявок на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.

11.01.2011 (предыдущий выпуск - 30.12.2010)

День 709

В среднем, цена за метр поднялась на 2-7 уе.

Изменение предложения:
1-к -5.7% (начало: 3872, предыдущее: 1312, сегодня: 1237)
2-к -5.1% (начало: 4964, предыдущее: 1928, сегодня: 1830)
3-к -3.0% (начало: 4633, предыдущее: 2042, сегодня: 1980)


База данных Авизо (электронная):
Заявки на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.
П.С. Из-за структуры файла, в сегменте "<30000" может быть немного больше объявлений, чем в реальности (порядка единиц)

В среднем, цена за метр упала на 2-3 уе.

Изменение предложения:
1-к -21.6% (начало: 1671, предыдущее: 2276, сегодня: 1786)
2-к -14.0% (начало: 1526, предыдущее: 2339, сегодня: 2011)
3-к -15.0% (начало: 1081, предыдущее: 2129, сегодня: 1810)
[attachment=0]stat.png[/attachment]
[attachment=1]Graph_Realt.PNG[/attachment]

Владимир, вы имели в виду такой график? Соединительные линия я блекло, но оставил.
Цифры показаны для последнего измерения.
[attachment=2]test.png[/attachment]

Цитата:

Владимир, вы имели в виду такой график? Соединительные линия я блекло, но оставил.
Цифры показаны для последнего измерения.

Не совсем.
Я имел ввиду график, на котором точки находятся так близко, что сами по себе воспринимаются как кривая.
Но и этот хорош. Хорош тем, что есть конкретные цифры.

Может стоит ограничить его по оси ординат?
А по оси абсцисс использовать еще и промежуточные точки? Тогда был бы интервал 5000, и точки находились бы ближе друг к другу.

Цитата:

Суслик ауууу!

Индексы КРЖН по "Авизо" от 11.01.2011

Опрометчиво я решил, что с прошлым проседанием рынка продавцам придется смириться. Не прошло и недели, как продавцы активизировали свои усилия в направлении укрепления "стабильности" на РН. Предложению еще далеко до количественых максимумов, но хотелки уже вернулись на уровень позапрошлой недели. Нельзя - никак нельзя пускать положение дел на самотек. Вот и наблюдаем прыжок в противоположную сторону - отыгрывание, так сказать утраченных позиций. Можно это также списать на неадекватность рынка во время каникул, но у всего есть свой источник и желаемый результат.

Сложно сказать, что именно в данном случае повлияло на повышение уровня цен - возможно в заповеднике сработал давно забытый закон рыночной экономики - "при падении предложения цены возрастают". Вполне возможно - наш рынок настолько чуткий к любым проявлениям, если они могут повлиять на повышение планки, как и настолько тормознутый при обратных составляющих, если их невозможно интерпретировать себе в пользу.

Но повторимся - все эти телодвижения ни что иное, как театр одного актера - танцуй - не танцуй, а денег за этот танец никто не дает. Либо надо начинать работать на зрителя, либо же оставаться голодным. Ну для себя все уже выбрали роли и кто-то сидит в первом ряду с биноклем в ожидании увидеть хоть намек на встречную позицию, а кто-то ломается на сцене, пытаясь хоть как-то выделиться на общем фоне таких же "танцоров".

А кто-то уже покидает зал до лучших времен, потому как улучщение жизненного уровня ощущают все поголовно и этот театр в ближайшее время думаю станет менее интересен для многих зрителей, а актеров, наоборот прибавится. Так что, как бы не плясали и не зазывали зрителей балаганные скоморохи, а итог вырисовывается один...

Про рост продуктов-услуг уже повторяться не стоит - все в курсе. Зарплаты же если стоят на месте, а не падают - то уже хорошо. Опять появились предпосылки к сокращению рабочих мест, как в малых, так и в крупных компаниях - и все это ну никак не способствует увелечению доходов населения. Это в ответ тем, кто пытается все красиво расписать - типа "все дорожает, почему квартиры должны дешеветь". А цена товара определяется лишь той суммой, которую за него готовы заплатить. Так что думаем-решаем...
аренда:
[attachment=0]aav.jpg[/attachment]
[attachment=1]adg.jpg[/attachment]

продажа:
[attachment=2]av.jpg[/attachment]
[attachment=3]dg.jpg[/attachment]

Сайт-источник со свежими БД: //tr-41.narod.ru/AV

[quote name='Suslik' date='14.1.2011, 814' post='412836']
Индексы КРЖН по "Авизо" от 11.01.2011

Опрометчиво я решил, что с прошлым проседанием рынка продавцам придется смириться. Не прошло и недели, как продавцы активизировали свои усилия в направлении укрепления "стабильности" на РН.

то что я и предлагал. пару выпусков цены повышать как вариант для разогрева РН.
И скорее не продавцы, а риэлторы решили сыграть на повышение. Но зимой сложнее это делать.

Цитата:

И скорее не продавцы, а риэлторы решили сыграть на повышение. Но зимой сложнее это делать.

100% Это штучки "братьев наших меньших"
Недавно при прозвоне одного объявления у "любимого крупнейшего" АН, ответ мне был таков: "но на эту серию, цена не может быть ниже такого-то уровня". Это выходит они для себя уровни уже высчитали
Но факт на лицо, за неделю многие вернули цены сентября. И теперь предложения с декабрьской ценой выглядят более привлекательно. Повторяется картинка прошлой зимы.

Цитата:

100% Это штучки "братьев наших меньших"
Недавно при прозвоне одного объявления у "любимого крупнейшего" АН, ответ мне был таков: "но на эту серию, цена не может быть ниже такого-то уровня". Это выходит они для себя уровни уже высчитали
Но факт на лицо, за неделю многие вернули цены сентября. И теперь предложения с декабрьской ценой выглядят более привлекательно. Повторяется картинка прошлой зимы.

И шо оно ему даст?

Цитата:

И шо оно ему даст?

В прошлом году не слабо поддержало цены до мартовского оживления. Правда и такого зимнего провала, как в этом году тогда не было

Цитата:

В прошлом году не слабо поддержало цены до мартовского оживления. Правда и такого зимнего провала, как в этом году тогда не было

Я своим "интеллектуальным" постом намекал, на то, что изменится? Количество денег у покупателя имеет ограничение сверху. Выше него тупо нет. Причём это не один человек, а реальное массовое явление. Т.е. можно в начале продавать за 40к, но никто не берёт, а потом поднять до 60 и сделать скидку на 50%, т.е. таки отдать за 30к. А можно сразу было отдать за 30к и решать с этимим деньгам свои проблемы.

риэлтор может устраивать танцы народов мира, но от этого ничего не поменяется. Просто перестанут даже интересоватся.

Цитата:

100% Это штучки "братьев наших меньших"
Недавно при прозвоне одного объявления у "любимого крупнейшего" АН, ответ мне был таков: "но на эту серию, цена не может быть ниже такого-то уровня". Это выходит они для себя уровни уже высчитали
Но факт на лицо, за неделю многие вернули цены сентября. И теперь предложения с декабрьской ценой выглядят более привлекательно. Повторяется картинка прошлой зимы.

ценообразование меня раздражает более всего.
из своего примера пару месяцев назад. Звоню риэлтору.Вариант-3-х комнатная в районе Дарницы. Так как квартира реализуется исполнительной службой, поэтому цена поставлена 85 к. Разговорились о том районе. Спрашиваю , а есть варианты по району еще? Риэлтор говорит , что есть , но цена 120 к и типа рыночная. На что я задал вопрос. Почему Вы так решили, что цена рыночная? Почему в доме 1972 года серии БПС в километре от метро стоимость такая? как по мне цена неадекватная. На что получен ответ- ну... исторически так сложилось, что цены там всегда выше по сравнению с другими районами. Сейчас там с евроремонтом месяцами продают, правда цена хотелок опустилась тысяч на 5.

Присутствует четко выверенная стратегия ИМХО. Графики рисовать лень, но похоже выглядит это так
Как покупатели, так и продавцы ждут оживления весной. Поэтому новых предложений будет появляться сейчас мало. Только кому очень нужно.
Значит, если средний уровень цен останется на декабрьском низком уровне, новое предложение будет ориентироваться на него и цены пойдут вниз. Если же оставить уровень хотелок в объявлениях на высоком уровне сентября, новые предложения опять таки сориентируются на него и будут выше декабря.
Покупателей мало, но есть. Все люди рациональные, выберут оптимум по цене/качеству по декабрьским ценам минус торг. Останутся неадекваты и будут вынуждены снижать цены, но опять таки до определенного уровня. Т.е. средняя цена будет не плавно вниз, а маленькими ступеничками.
Игра со стороны риелторов смысл имеет ИМХО. И продавцов-клиентов не отпугнуть и редкому покупателю аргумент "Ну, не снижаются ведь".

Стоп, не путайте графики аренды и продажи...
Аренда - да отскочила достаточно сильно, а продажа болтается на уровне конца декабря...
Еще интересный нюанс получается -2% от высоких цен позапрошлой недели = +2.5% от низких цен прошлой недели... Математика блин. Вроде цена та же, а по процентам +0.5% на разнице - таки рост

Всем привет, давно не писал, как-то забил я на этот рынок. Могу сказать одно, очень ржачно выглядит попытка окосевших продаванов, разогреть рынок зимой Особенно на фоне повышения комуналки, и платы за электричество Мне уже и впрям просто интересно чем этот бред закончится Кому попкорна? )))

ПЫ.СЫ. И снова спасибо Суслику и Индиго за труды.

Цитата:

Стоп, не путайте графики аренды и продажи...
Аренда - да отскочила достаточно сильно, а продажа болтается на уровне конца декабря...
Еще интересный нюанс получается -2% от высоких цен позапрошлой недели = +2.5% от низких цен прошлой недели... Математика блин. Вроде цена та же, а по процентам +0.5% на разнице - таки рост

Тут нужно смотреть, за счёт чего выросла цена. Цена могла вырасти из-за вкидывания объектов по идиотским ценам(рост количества вариантов в выпуске более чем на 20%) и вот вам - рост. Хотя самые дешёвые и более менее средние варианты в каждом из сегментов остались. Тогда рост, по сути не информативен Я вообще, поглядываю себе, быть может начать на основании Ваших данных вести сегментацию по районам и видам планировок (хоть ориентировочно) и указывать размах? Буду Вам асистентом

Цитата:

Тут нужно смотреть, за счёт чего выросла цена. Цена могла вырасти из-за вкидывания объектов по идиотским ценам(рост количества вариантов в выпуске более чем на 20%) и вот вам - рост. Хотя самые дешёвые и более менее средние варианты в каждом из сегментов остались. Тогда рост, по сути не информативен Я вообще, поглядываю себе, быть может начать на основании Ваших данных вести сегментацию по районам и видам планировок (хоть ориентировочно) и указывать размах? Буду Вам асистентом

Изначально не закладывал сегментацию по районам - теперь будет достаточно сложно ее реализовать - нужно переписать код сбора статистических данных, пересчитать все графики и еще где-то вылезет - это точно (как программист знаю ). А по планировкам - вообще мрак - точный адрес никто не указывает в объявлениях - определить серию дома нет возможности, а привязывать метраж каким-то боком к планировке - дело неблагодарное... И в итоге, мне кажется будет очень много времени потеряно впустую. На самом деле - кому это будет интересно настолько, чтобы начать работать над данной задачей? А вообще реально, пользователи просят достаточно многого (почта, звонки, личные сообщения по форумам)- все можно реализовать, но почему-то забывают, что все держится лишь на голом энтузиазме без какой-либо финансовой помощи и основное место работы никто не отменял. Изначально писал для себя в надежде разобраться в реальном положении вещей на рынке, хоть по объявлениям предложений. Да, многое понял и решил поделиться информацией с остальными. Но, чем дальше, тем большего пользователи просят-требуют и я просто не в состоянии физически реализовать все запросы, может стоит такую задачку Владимиру предложить - у АН ПО данные должны быть красиво сегментированы и как минимум общая тенденция понимания рынка у нас совпадает... Не сочтите за рекламу ПО - ко всем агенствам и риелторской братии отношусь, мягко сказать - настороженно... Но моих ресурсов недостаточно для более-менее реальной аналитики и выдачи запрошенных пользователями данных...
Так что не обессудьте - развиваю продукт, как могу, все уточнения-пожеланию помню, надежда остается, что все будет, но сильно многого не требуйте... Сорри - наболело немного

P.S. Всегда был рад любому дополнительному анализу на основе собранных данных - потому в выдаваемой БД таблицы-поля-диаграммы созданы оптимальным для понимания образом, потому - если кто хочет что-то добавить - берите - все в открытом виде. вопросам по сбору-актуализации данных и конструктивным предложениям буду только рад. Все используемые алгоритмы также описаны на сайте, если остаются вопросы - обращайтесь...

Цитата:

Изначально не закладывал сегментацию по районам - теперь будет достаточно сложно ее реализовать - нужно переписать код сбора статистических данных, пересчитать все графики и еще где-то вылезет - это точно (как программист знаю ).

Больше с Вашего ПО, на мой взгляд ничего не надо выжимать - всё что можна было взять с объявлений - Вы уже взяли. Просьба только продолжать то, что сейчас уже сделано.

Цитата:

А по планировкам - вообще мрак - точный адрес никто не указывает в объявлениях - определить серию дома нет возможности, а привязывать метраж каким-то боком к планировке - дело неблагодарное... И в итоге, мне кажется будет очень много времени потеряно впустую.

Планировки и метраж в принципе не катят - множества пересекаются и однозначно выделить элементы не удастся. Я собираюсь проводить сегментацию по районам(понимаю, что к примеру Днепровский район это и Алма-Атинская и Марины Окипной одновременно) и этажности (этажность позволит сегментировать хоть чуть).

Цитата:

На самом деле - кому это будет интересно настолько, чтобы начать работать над данной задачей?

Кому будет итересно - меня не интересует, я буду делать в первую очередь для себя. Понравится кому-то из здесь присутствующих, ок, буду выкладывать. Нет - буду делать для себя.

Цитата:

А вообще реально, пользователи просят достаточно многого (почта, звонки, личные сообщения по форумам)- все можно реализовать, но почему-то забывают, что все держится лишь на голом энтузиазме без какой-либо финансовой помощи и основное место работы никто не отменял. Изначально писал для себя в надежде разобраться в реальном положении вещей на рынке, хоть по объявлениям предложений. Да, многое понял и решил поделиться информацией с остальными. Но, чем дальше, тем большего пользователи просят-требуют и я просто не в состоянии физически реализовать все запросы, может стоит такую задачку Владимиру предложить - у АН ПО данные должны быть красиво сегментированы и как минимум общая тенденция понимания рынка у нас совпадает... Не сочтите за рекламу ПО - ко всем агенствам и риелторской братии отношусь, мягко сказать - настороженно... Но моих ресурсов недостаточно для более-менее реальной аналитики и выдачи запрошенных пользователями данных...

О да!!! Халява воистину безгранична! Вам просто иногда стоит научится говорить "извините - нет времени. будет время&желание - сделаю". Впрочем, как уже писал выше - ДБАвизо обладает высокой информативностью и этого вполне достаточно. Остальное - флаг в руки и барабан на шею желающим, в частности таким как я.

Цитата:

Так что не обессудьте - развиваю продукт, как могу, все уточнения-пожеланию помню, надежда остается, что все будет, но сильно многого не требуйте...

Чесно говоря... мне больше всего нужна именно база ибо написание парсеров у меня страдает. Остальное, о чём я говорил, буду делать сам. В начале поиграюсь - посмотрю результаты. Если они имеют приличный вид, то появится ещё один вариант аналитики. То что нужно для 95% всех пользователей уже есть и реализовано в лучшем виде. Да.. и ещё это называется не наболело, а задолбали. Понимаю.

__________________________-

Кстати, а сравнение двух выпусков таки наверное буду проводить сам. Это очень важно, на мой взгляд, т.к. на ровном месте ганяет индекс туды-сюды.

friday, no comments...
rent:
[attachment=2]aav.jpg[/attachment]
[attachment=1]adg.jpg[/attachment]

sale:
[attachment=0]av.jpg[/attachment]
[attachment=3]dg.jpg[/attachment]

читаю эту тему давно, наверно месяцев 8 периодически просматриваю
вот только сейчас решил зарегистрировать и поблагодарить за работу
Суслик, Индиго, огромная вам благодарность за потраченное время и просто нереальный вклад в статистику на нашем "рынке"(недорынке) недвижимости Укр.

это единственная тема, которую стоить читать и которая реально отображает ценовые индексы и тренды
до этой темы я просматривал индексы реалт.уа, потом свдевелопмент, потом домик.нет
но все эти индексы уже давно изжили себя по одной простой причинe - основа для их сбора - мифы риелторов, басни и придуманные цены сделок, а если и реальные (как у домик.нет), но просто таких сделок очень мало для анализа (и цены сделок нереальные, как например продажа 27м2 комнат на Полярной по 70к долларов - это ж бред?)
поэтому давно перестал просматривать что-либо, кроме этой темы

самый главный плюс этого индекса - это реальность исходных данных
хоть индекс и является индексом хотелок, но можно легко определить реальные цены, просто отняв 5-20% от индекса (сумму торга)

Суслик, Индиго, жму вам виртуально руку и надеюсь, будете продолжать вашу работу и в будущем!


и сразу просьба-предложение к администрации Домик.нет. Можно ли сделать заметную ссылку (цветную или жирную) с главной страницы домик.нет на эту тему на форуме? чтобы больше людей замечало этот топ

еще хотел добавить
мое мнение, почему индексы пляшут (не претендую на роль "эксперта")

вы внимательнее смотрите на скриншоты Суслика:
а) на изменение квартир в базе
б) на изменение цен 1к и 4к квартир

просто какой-то "зашедший" продавец/реалтор выставляет свою 4х комнатную квартиру 80м2 за 4 млн долларов. Такая квартира никогда не продастся, но влияние на индекс имеет.

Кроме всего, тут важно смотреть на не количество предложения (ну не думаю я, что "рынок недвижимости" настолько инертен - это ведь не так), важно смотреть на новых продаванов, вышедших на рынок
вот эти продаваны выставляют квартиры по ценам 2007 года, а потом со временем понижают их, столкнувшись с отсутствием звонков
именно поэтому возникают такие скачки вверх-вниз

но в любом случае, в динамике (по графику Суслика) цены уверенно идут вниз, при чем быстрыми темпами

что касается аренды - тут вообще все очень просто
продавцы перебегают в аренду, надувая цены, а потом опять, столкнувшись с отсутствием арендаторов по таким ценам, медленно снижают их
это хорошо видно, если взглянуть по график с бОльшим временным отрезком
видно, что общая цена (в динамике) опять такие уверенно шагает вниз

вот на закуску даю ссылку на классический пузырь на рынке недвижимости:
//img841.imageshack.us/img841/4376/23387 393.jpg
если наложить на графики рынка Украины за 2006-2010 г., хорошо видно, что мы сейчас находимся в фазе "сдувания", подфазе "страх", но просто растянутой по времени больше, чем положено по классике

Хорошо, если наша работа приносит пользу

А про график жизни пузыря - он тут пробегал несколько раз, хотя, наверное, его надо регулярно постить, чтоб видеть, куда идем

Цитата:

Хорошо, если наша работа приносит пользу

А про график жизни пузыря - он тут пробегал несколько раз, хотя, наверное, его надо регулярно постить, чтоб видеть, куда идем

Для наглядности:
[attachment=0]puzyr.jpg[/attachment]
[attachment=1]vtFull.jpg[/attachment]