Статистика КРЖН

Цитата:

Полную обновляю из того же источника, где Индиго пасется Для проверки своих алгоритмов - сравниваю полученные результаты из обоих источников (смотрите гостевую на моем сайте - там более детально рассказано)... Пока не вижу смысла в короткой версии добавлять и пригород, тем более Авиза уже выпустила довольно неплохую версию он-лайн с пригородом в том числе - присутствует практически весь "мой" функционал... Думаю в дальнейшем мой продукт отомрет за ненадобностью...

слишком много времени понадобилось Авизо, чтобы понять , что поиск по объектам должен быть. И еще:неужели кому-то нравиться лопатить печатный талмуд с мелким шрифтом перебирая много мусорных объявлений? Лично мне жалко личное время и глаза напрягать. Респект Susliky за проделанную работу. Анализ теперь занимает минут 20 не более.

Цитата:

И еще:неужели кому-то нравиться лопатить печатный талмуд с мелким шрифтом перебирая много мусорных объявлений?

Наверное, никому не нравится. Просто подовляющее число читателей не выполняют одновременно такие условия:
- наличие желания что-либо менять
- обладание компьютером
- наличие компьютерной грамотности
- наличие интернета

no comment...
rent:
[attachment=0]aav.jpg[/attachment]
[attachment=1]adg.jpg[/attachment]

sale:
[attachment=2]av.jpg[/attachment]
[attachment=3]dg.jpg[/attachment]

Цитата:

no comment...
rent:



sale:



source: //tr-41.narod.ru/AV

что-то Ваши полиномы не выравниваются. Видно же, что пора бы им уже от обвала переходить в боковичек.

Цитата:

что-то Ваши полиномы не выравниваются. Видно же, что пора бы им уже от обвала переходить в боковичек.

Это не мои алгоритмы... Простая кубическая интерполяция Говорит - боковика не будет

Цитата:

Это не мои алгоритмы... Простая кубическая интерполяция Говорит - боковика не будет

Наверное, Вы хотели сказать аппроксимация?
Интерполяция это нечто другое. Это способ приближенного вычисления значения величины, находящегося между двумя известными значениями.

Но суть в другом.
В ехселе (при построении графиков) есть возможности выбирать разные методы аппроксимации (начиная от линейной до полиномов 6 степени), а также фильтрации.
Вы, насколько я понял, выбрали алгоритм аппроксимации полиномом третьей степени.
Аппроксимируйте полиномом любой другой степени (например, четвертой), и вид кривой будет иным.
Для интереса, можно привести сразу несколько трендов (меняя степень полинома). И Вы увидите, что при этом восприятие кривых (а также выводы) нередко существенно меняются.

Цитата:

Наверное, Вы хотели сказать аппроксимация?
Интерполяция это нечто другое. Это способ приближенного вычисления значения величины, находящегося между двумя известными значениями.

Но суть в другом.
В ехселе (при построении графиков) есть возможности выбирать разные методы аппроксимации (начиная от линейной до полиномов 6 степени), а также фильтрации.
Вы, насколько я понял, выбрали алгоритм аппроксимации полиномом третьей степени.
Аппроксимируйте полиномом любой другой степени (например, четвертой), и вид кривой будет иным.
Для интереса, можно привести сразу несколько трендов (меняя степень полинома). И Вы увидите, что при этом восприятие кривых (а также выводы) нередко существенно меняются.

Да, аппроксимация... Совсем институт подзабывать начал...
В боковик начинают тренды 2-к и 3-к сваливаться при степени 5 и выше - ну это уже игры - смотря что хочется отобразить в статистике
[attachment=0]app.jpg[/attachment]

Особенно при таком подходе мне понравился этот график:
на радость всем растишкам (используется полиноминальная аппроксимация 6-й степени)
[attachment=0]app.jpg[/attachment]
Как говорится все хорошо, но в меру...

Цитата:

Аппроксимируйте полиномом любой другой степени (например, четвертой), и вид кривой будет иным.
Для интереса, можно привести сразу несколько трендов (меняя степень полинома). И Вы увидите, что при этом восприятие кривых (а также выводы) нередко существенно меняются.

Владимир, а не слишком ли формальный подход сейчас к построению графиков и у вас, и у Суслика? Как видится мне, данные за последнюю неделя до НГ и две-три после не несут вообще никакой информации, а только все путают и искажают реальную картину. Покупатели либо уже разъехались на каникулы, либо пакуют чемоданы. С какой целью некоторые продавцы, продающие уже более полугода, продолжают рекламировать свои квартиры, особенно с неконкурентной ценой?

Цитата:

Особенно при таком подходе мне понравился этот график:
на радость всем растишкам (используется полиноминальная аппроксимация 6-й степени)

Как говорится все хорошо, но в меру...

С подобными вещами и мы сталкиваемся.
Нередко замена нечетной степени аппроксимирующего полинома на четную (или наоборот) приводит к тому, что кривая тренда устремляется то вниз, то вверх. И что самое паршивое - круто устремляется.
Налицо явная недоработка разработчиков ехселя.
Потому методы аппроксимации ехселя мы используем очень осторожно.
Для сглаживания кривых и выявления тренда (в большинстве случаев) применяем иные методы. Прежде всего, методы, основанные на использовании так называемого "скользящего среднего".
Различных модификаций "скользящего среднего" - много (от "простых" до множества "взвешенных").
В принципе, каждый желающий может создать свою модификацию "взвешенного скользящего среднего", меняя для этого веса отдельных данных (по мере их устаревания).

Самое сложное во всем этом - выбрать методы экстраполяции, с помощью которых наблюдаемые зависимости распространяются на будущее.
В своих публикациях мы проводим формальную экстраполяцию лишь на ближайшую очередную точку. Это так называемый "индекс ценового ожидания" на ближайшую неделю или ближайший месяц. А дальше (в публикациях) не рискуем.
Понимая, что формализованные методы имеют достаточно ограниченное применение. А потому должны дополняться иными методами.

Цитата:

Понимая, что формализованные методы имеют достаточно ограниченное применение. А потому должны дополняться иными методами.

Не успела спросить, как вы уже начали отвечать

Цитата:

Владимир, а не слишком ли формальный подход сейчас к построению графиков и у вас, и у Суслика? Как видится мне, данные за последнюю неделя до НГ и две-три после не несут вообще никакой информации, а только все путают и искажают реальную картину. Покупатели либо уже разъехались на каникулы, либо пакуют чемоданы. С какой целью некоторые продавцы, продающие уже более полугода, продолжают рекламировать свои квартиры, особенно с неконкурентной ценой?

Графики строит компьютер. Используя при этом имеющиеся данные и сугубо формальные методы.
Другое дело, что в компьютерных программах есть глюки и недоработки… (но это уже отдельный вопрос).
Потому ответ таков: какие данные – такие и графики.
- - - - - - - - - - -
Проблемы с получением достоверных данных на отечественном рынке недвижимости - огромны.
Пригодные для более-менее нормального статистического анализа данные есть лишь о ценах предложений. Конечно, там огромное количество фантазий и недостоверной информации… Но есть возможности прозвонить/проверить/уточнить/отсеять отдельные предложения.
Достоверных данных о ценах продаж крайне мало.
Есть также данные о ценах торгов. Но, в большинстве своем, они не формализованы и сводятся к набору экспертных оценок.
Вот все это мы и пытаемся использовать при построении индексов. При этом постоянно сталкиваемся с упреками об использовании неформализованной информации (мнений экспертов о размерах торгов, а также о соответствии/не соответствии кривых изменения индексов реальным процессам на рынке недвижимости).
- - - - - - - - -
О причинах того, почему продавцы продолжают рекламировать свои квартиры при отсутствии звонков и просмотров, мы писали неоднократно (в том числе, в своих обзорах).
У каждого продавца свои причины.
Наиболее массовая аудитория (ИМХО) – продавцы, которые никуда не спешат. Они хотят продать квартиры «в принципе», но не готовы существенно сбрасывать цены. Некоторые говорят, что жизнь длинная. Не продадут сейчас, продадут через несколько лет. А, возможно, и вовсе не будут продавать (оставят для детей и внуков).

"Наиболее массовая аудитория (ИМХО) – продавцы, которые никуда не спешат. Они хотят продать квартиры «в принципе», но не готовы существенно сбрасывать цены. Некоторые говорят, что жизнь длинная. Не продадут сейчас, продадут через несколько лет. А, возможно, и вовсе не будут продавать (оставят для детей и внуков)."

Видно поэтому величина торга в реальных сделках в Ваших обзорах - значительно выше 10%

Цитата:

"Наиболее массовая аудитория (ИМХО) – продавцы, которые никуда не спешат. Они хотят продать квартиры «в принципе», но не готовы существенно сбрасывать цены. Некоторые говорят, что жизнь длинная. Не продадут сейчас, продадут через несколько лет. А, возможно, и вовсе не будут продавать (оставят для детей и внуков)."

Видно поэтому величина торга в реальных сделках в Ваших обзорах - значительно выше 10%

Величина торга обычно существенно меньше 10%
Снижение на 12-18% (по сравнению со статистикой цен предложений в этих же сегментах рынка) обусловлено не только торгом, но и тем обстоятельством, что в большинстве случаев интересуются квартирами, цены на которые ниже среднего уровня.
А "средний уровень" цен в каждом сегменте определяется не только "дешевыми" объектами, но и "дорогими".

Цитата:

Наверное, Вы хотели сказать аппроксимация?
Интерполяция это нечто другое. Это способ приближенного вычисления значения величины, находящегося между двумя известными значениями.
...

ох-ох-ох, математики-аналитеги... интерполяция - частный случай (вид) аппроксимации, а известых значений может быть гораздо больше, чем 2...
пользуясь ярким примером капитана Врунгеля ("каждая селедка-рыба") и перефразируя Владимира, выходит:
"наверное, Вы хотели сказать рыба?
селедка это нечто другое..."

Цитата:

Владимир, а не слишком ли формальный подход сейчас к построению графиков и у вас, и у Суслика? Как видится мне, данные за последнюю неделя до НГ и две-три после не несут вообще никакой информации, а только все путают и искажают реальную картину. Покупатели либо уже разъехались на каникулы, либо пакуют чемоданы. С какой целью некоторые продавцы, продающие уже более полугода, продолжают рекламировать свои квартиры, особенно с неконкурентной ценой?

Информация никогда не бывает "лишней" А этот период мне, например, очень интересен для анализа-прогноза, поскольку как раз наблюдаются "метания" на рынке и предугадать что-то довльно сложно, но все же пытаемся Для меня было открытием существенное перетекание предложения в аренду - последний оплот, так сказать. Думаю дальше будет интереснее...

Цитата:

Информация никогда не бывает "лишней" А этот период мне, например, очень интересен для анализа-прогноза, поскольку как раз наблюдаются "метания" на рынке и предугадать что-то довльно сложно, но все же пытаемся Для меня было открытием существенное перетекание предложения в аренду - последний оплот, так сказать. Думаю дальше будет интереснее...

мне кажется, что дальше ничего интересного не будет - будет медленное сползание/топтание минимум до осени 2011

Цитата:

ох-ох-ох, математики-аналитеги... интерполяция - частный случай (вид) аппроксимации, а известых значений может быть гораздо больше, чем 2...
пользуясь ярким примером капитана Врунгеля ("каждая селедка-рыба") и перефразируя Владимира, выходит:
"наверное, Вы хотели сказать рыба?
селедка это нечто другое..."

Кроме капитана Врунгеля других источников не нашли?
Изучение рыб не сводится к селедке.
Перед Новым годом хочется сделать количественный и качественный анализ черной икре. Оказалось, что ее в селедке почему-то нет
Даже красной икры в селедке нет.
Потому требую полного списка имеющихся рыбных деликатесов.
Я уж как-нибудь сама выберу что мне нужно

Цитата:

В результате агенты оказались виноваты

Зададим прямой вопрос
Инга, кто вы на рынке недвижимости?

Цитата:

Зададим прямой вопрос
Инга, кто вы на рынке недвижимости?

Скромно промолчу.
Кто бы я ни была, но селедку не я на этот уважаемый форум принесла.

---
Предупреждение. неуважительное отношение к участникам форума. Провоцирование конфликта.
Правила форума