Себестоимость жилья

Нашел информацию к размышлению в нете, данные не проверял.
Выкладую так как есть
"Черная дыра
Сегодня прочитал ходящую по интренету байку:
Большой адронный коллайдер, длиной 27 километров был построен за 10 миллиардов долларов. на эти же деньги можно построить 13 (!) километров четвертого транспортного кольца в Москве (по рыночным ценам на сегодняшний день).
Решил проверить. Стоимость проекта LHC CERN составила €3.2–6.4 млрд. (по другим данным 5 млрд фунтов стерлингов). Похоже. Напомню, что коллайдер расположен в туннеле длиной 26,7 км, который проложен на глубине около ста метров под землёй в горах. Для удержания протонных пучков используются 1 624 сверхпроводящих магнита, общая длина которых превышает 22 км, для охлаждения которых проложена специальная криогенная линия. Справедливости ради отмечу, что тонель был использован от предыдущего проекта CERN. В любом случае 10 млд. долл - правильная оценка проекта сверху. Примерно $370 млн. за км.
Цена четвертого кольца взята из результатов торгов на сторительство.
Тендер на строительство 3,9-километрового участка трассы ЧТК выиграла компания «Мостотрест». Общая сумма подряда на строительство — 66,3 млрд рублей, что в пересчете на километр трассы и даст ту самую астрономическую сумму в $716 млн. Это самая низкая цена среди предложенных участниками тендера.
Итак, действительно, строительство высокоточного тоннеля в горах, напичканого сверхпроводящими магнитами, стоит почти вдвое дешевле стротельства дороги в Москве. Кажется не в CERN обнаружена черная дыра.
UPD: оказывается 66 млрд - это только на дорогу. Еще 13 млрд заложено на выкуп гаражей.
UPD: Стоимость LEP CERN - старого коллайдера в тоннеле которого был построен LHC CERN 1 млрд. долл. (1,3 млрд франков Швейцарии). Это вместе с тонелем и старым, но не дешевым, оборудованием."

//community.livejournal.com/moya_moskva/ 1172124.html

Мне чего-то кажется что у нас в строительстве аналогично.

Цитата:

Приглашение к разговору о том, сколько должно стоить жилье в Украине, и что нужно сделать, чтобы улучшить ситуацию на РН.За последние 10 дней мы на разных темах этого форума много раз подходили к теме себестоимости строительства, но логического продолжения не получала.
Мы спорили о том, может ли себестоимость строительства многоэтажного или частного дома с отделкой под ключ, кухонной мебелью и техникой, сантехникой и полной декорацией (ламинат, обои, потолки, дорогая входная дверь с хорошими замками и видеонаблюдением) , быть равной 500-700 Евро за квадрат. Притом лично я имел проверенную у Европейских строителей цифру в 500 Евро. Но, чтобы уж сразу не шокировать оппонентов, добавил диапазон 500 – 700 Евро за квадрат. И сразу же получил обвинения в дилетантстве и вранье, и настаивали на бездоказательности моей информации. Некоторые высказались в том духе, что «неудачник, неспособный заработать, ноет о высоких ценах киевской и всей украинской недвижимости». Часть подозревала, что я сам этого не видел, а говорю с чужих слов.

Вчера, 30 января 2008 года, в 20 .15 в новостях канала «Интер» вышел сюжет о жилье в столице Германии – Берлине. «Интер» сейчас ведет серию репортажей о стоимости и качестве жилья в разных странах мира.
Во вчерашнем сюжете была прямая речь двух директоров берлинских АН. Уточняю – прямая речь, а не перепевы журналистов.
Директор первого агентства торгует жильем эконом класса. В сюжете показано это жилье. Красивые комнаты с чистовой отделкой. Прекрасные санузлы с хорошей сантехникой. Кухня с кухонной мебелью. И директор отдельно сказал, что вся кухонная техника очень качественная и дорогая.
Квартира в новом доме, а не в какой-то развалюхе. Стоимость квадрата в этой конкретной показанной квартире (цена продажи для человека) – 1 тысяча Евро за квадрат, что примерно равняется 1500 долларов за квадрат. В общем же , со слов директора АН, жилье «эконом – класса» в Берлине он продает по цене от 650 до 1000 Евро за квадрат в зависимости от характеристик дома. Естественно , с отделкой и вышеописанными мебелью и техникой.
Директор второго АН, занимающегося продажей квартир класса «де люкс», показала конкретную квартиру. Отделка и мебель не хуже, чем в 5-звездочном отеле. Из окна – вид на центральную площадь и бундестаг. До современного торгово-развлекательного центра – 5 минут пешком по центральным улицам. И все это счастье стоит 4 тысячи Евро за квадрат (т.е. 6 тысяч долларов). За такую цену продаются квартиры всего на нескольких центральных улицах. В остальных местах – дешевле.

И вот теперь опять вернемся к вопросу, :»А что у нас?».

Возьмем аргументы заинтересованных в повышении цены жилой недвижимости сторон.

Аргумент первый. Высокая, и постоянно растущая стоимость стройматериалов. А разве в Германии они дешевле? Украина по производству металла (более 20 миллионов тонн в год) входит в число мировых лидеров. По цементу тоже. Песок и щебень – местные материалы. Вот Вам и составляющие монолитного каркаса. Кирпичи и пеноблоки для ограждающих конструкций тоже свои. Оконный профиль выпускают украинские производители в избыточном количестве. Металлочерепицу тоже. В Германии все это не дещевле.

Аргумент второй . Высокая стоимость земли. Во-первых, а в Берлине она бесплатная? А во вторых, как правильно заметил один из участников форума : «А разве в домах, построенных на бесплатно полученной киевскими строителями земле, квартиры, в которых отсутствуют затраты на покупку земли, дешевле?»
Ведь большинство построенных сегодня домов стоят на арендованной или бесплатно полученной земле.

Аргумент третий. Высокая стоимость и постоянное повышение зарплаты строителей. А в Германии они работают бесплатно? Что-то я не слышал о толпах гостарбайтеров из Берлина, желающих получать «очень высокую зарплату киевских строителей». По-моему как раз наоборот. На заработки едут в Германию.

Аргумент четвертый. А Вы знаете стоимость отделочных материалов и стоимость отделочных работ? Знаю. Но первичное жилье в Киеве на 99% продается без всякой отделки, в «конченом» виде, без единого крана, электро-розетки или выключателя. С кривыми стенами, полом и потолками. Т.е. наши строители, в отличие от немецких, на отделку, сантехнику, мебель и прочее денег не тратят.

Аргумент пятый. Постоянно повышающийся уровень доходов наших граждан. Но ведь у подавляющего количества украинцев основная часть доходов тратится на продукты питания, медикаменты и предметы первой необходимости. А рост этих доходов съедает инфляция. Эти деньги не создают давления на РН.

Аргумент шестой. Спрос превышает предложение в разы. Но о резком снижении количества продаж уже информации достаточно. Действительно, спрос есть. Но этот спрос неплатежеспособен. Для повышения платежеспособного спроса нужно или резкое повышение уровня доходов (без съедания его инфляцией, что маловероятно в краткосрочной перспективе), или снижение цен на жилье.

Аргумент седьмой. В Киеве проблема с участками под строительство. Бывший президент КГС Поляченко в 2006 году написал в интервью «Контрактам» , что киевские строители обеспечены участками для строительства на 8 лет вперед. Так что 6 лет как минимум проблем не будет. А ведь еще сколько за эти 2 года нараздавали.

Аргумент восьмой. Большое количество приезжающих в Киев на заработки. Но на заработки люди едут не от избытка денежных знаков. В столице Мексики Мехико (и аналогичных густонаселенных городах) миллионы людей живут в картонных и жестяных коробках. И повышенный спрос на жилье не создают.

Аргумент девятый. Выгодное размещение капитала. Никто из здравомыслящих аналитиков на сегодня даже не предсказывает рост цены жилья выше инфляции и депозитных ставок по гривне (они почти равны). Но депозиты высоколиквидны (деньги все-таки). А недвижимость может стоять в списках на продажу годами. Плюс требует ухода, ремонта, обслуживания и постоянно увеличивающихся коммунальных платежей.

Аргумент десятый. Получение доходов от сдачи в аренду. Я и другие участники форума уже неоднократно на соседних темах делали конкретный расчет дохода от аренды. Для купленного сегодня по сегодняшним ценам жилья он находится в пределах 5-7% годовых. При удачном стечении – 10% (но вероятность маленькая).

Аргумент одиннадцатый. Доллар падает. Этот тезис даже неудобно обсуждать. Ведь курс доллара жестко привязан к курсу гривны. Но никто не кричит : «Караул! Гривна падает».

Я не смогу пересказать здесь всего, что написано на форумах и в прессе. Для этого как раз и обращаюсь к посетителям форума.
Я обратился к участникам форума потому, что во-первых недостаточно объективной и полной информации в прессе и на телевидении. А во-вторых на форум заходят люди, работающие в разных отраслях. Кто-то имеет свежую информацию с ФР, кто-то строит, кто-то работает в АН и т.п. А добросовестный брокер может дать реальный анализ продаж в каком то районе или по какому-то конкретному виду жилья, а не рисованные индексы, основанные на завышенных ценах объявлений.
Ведь достоверные выводы можно делать только на основе разносторонней, свежей, достоверной и аргументированной информации. О РН ее недостаточно. А ведь очень многие вольно или невольно становятся в силу разных жизненных обстоятельств участниками РН хоть в роли продавцов, хоть в роли покупателей жилой недвижимости. Но не у всех есть время и возможности, или доступ к информации.
Можно, конечно, сказать : «Это их проблемы. А мне в облом стирать пальцы об клаву». Но мне все-таки кажется, что на форум недвижимости заходят неравнодушные, неинертные, заинтересованные люди. Иначе их бы здесь не было.
Прошу старожилов и постоянных участников форума : «Не молчите.»
Прошу гостей форума : «Зарегистрируйтесь и выскажите свое мнение.»
Ведь не самые хорошие вещи всегда происходят при молчаливом согласии общества.
А, по моему мнению, РН сегодня не прозрачен. Нами пытаются манипулировать. И помогает этим манипуляциям то, что манипуляторы являются профессиональными членами РН, они связаны, имеют свои рупоры, время и возможности навязывать свое мнение. А это мнение почти всегда такое : «Жилье будет только дорожать. Покупай быстрее, потом будет хуже. О качестве спрашивать не смей. О срывах сроков не говори. О бесправии физлиц-покупателей перед застройщиками не заикайся.»
Что интересно, для рядовых работников АН сегодняшняя ситуация с продажами невыгодна, они не получают денег от сделок. Ведь лучше провести несколько сделок по реальным ценам, чем сидеть, и ждать покупок по завышенным ценам. Как поется в частушке : «Лучше сорок раз «по разу», чем «ни разу» сорок раз».
Прошу не приклеивать сразу ярлык «обвалист». Я реалист.
И не враг АН. Я только настаиваю на том, что брокер, получающий деньги за сделку с покупателя, не играл в то же время на стороне продавцов. Так по меньшей мере нечестно. Брокер, это посредник, приближающий интересы продавцов и покупателей друг к другу. Но если брокеры накупают недвижимости, а потом хотят заработать на ее перепродаже, убеждая покупателей, что дешевле не будет – это нечестно. Ведь покупатель верит в Вашу объективность, как профессионала. Разделите инвестиции и посреднические услуги, и нет проблем.
Я также не агитирую покупать зарубежную недвижимость. Информация о ней приводится только для того, чтобы развеять мифы, навязываемые покупателям жилья.
Мы достойны лучшего жилья за меньшую цену.
Еще о качестве и стоимости жилья можете прочитать на моем посте

//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =11295

Благодарю всех, кто героически дочитал этот длинный монолог до конца.
Прошу Вас не молчать, высказывать свое мнение. Ведь основной аргумент манипуляторов РН – отсутствие массового высказывания мнений людьми. Ведь одного «писателя» всегда можно затюкать, объявить сумасшедшим, неудачником, вруном и т.д. Вчера один товарищ даже умудрился написать, что на форуме нормальные люди высказываются редко.
Прошу Вас доказать, что нормальных, взрослых, образованных, здравомыслящих людей много.
Тем более, что в форуме Вы все анонимны. При регистрации нужен всего-лишь e-mail. Мне кажется, что это не очень большая проблема. Ведь не зарегистрировавшись, Вы не сможете высказать свое мнение. А Ваша поддержка нужна.

Нужна не для того, чтобы цены завтра обвалились. Этого один сайт не сделает. Нужна для того, чтобы крикуны о повышении цен знали, что мы знаем о том, что цены снижать можно в разы. Или за сегодняшние цены предлагать жилье не хуже, чем в Германии.
Просьба как к сторонникам повышения цен, так и к сторонникам снижения цен приводить аргументы, отличающиеся от «а ты кто такой» или «сам дурак».

С уважением ко всем участникам форума,
А.А.

Цитата:

Приглашение к разговору о том, сколько должно стоить жилье в Украине, и что нужно сделать, чтобы улучшить ситуацию на РН.За последние 10 дней мы на разных темах этого форума много раз подходили к теме себестоимости строительства, но логического продолжения не получала.
Мы спорили о том, может ли себестоимость строительства многоэтажного или частного дома с отделкой под ключ, кухонной мебелью и техникой, сантехникой и полной декорацией (ламинат, обои, потолки, дорогая входная дверь с хорошими замками и видеонаблюдением) , быть равной 500-700 Евро за квадрат. Притом лично я имел проверенную у Европейских строителей цифру в 500 Евро. Но, чтобы уж сразу не шокировать оппонентов, добавил диапазон 500 – 700 Евро за квадрат. И сразу же получил обвинения в дилетантстве и вранье, и настаивали на бездоказательности моей информации. Некоторые высказались в том духе, что «неудачник, неспособный заработать, ноет о высоких ценах киевской и всей украинской недвижимости». Часть подозревала, что я сам этого не видел, а говорю с чужих слов.

Вчера, 30 января 2008 года, в 20 .15 в новостях канала «Интер» вышел сюжет о жилье в столице Германии – Берлине. «Интер» сейчас ведет серию репортажей о стоимости и качестве жилья в разных странах мира.
Во вчерашнем сюжете была прямая речь двух директоров берлинских АН. Уточняю – прямая речь, а не перепевы журналистов.
Директор первого агентства торгует жильем эконом класса. В сюжете показано это жилье. Красивые комнаты с чистовой отделкой. Прекрасные санузлы с хорошей сантехникой. Кухня с кухонной мебелью. И директор отдельно сказал, что вся кухонная техника очень качественная и дорогая.
Квартира в новом доме, а не в какой-то развалюхе. Стоимость квадрата в этой конкретной показанной квартире (цена продажи для человека) – 1 тысяча Евро за квадрат, что примерно равняется 1500 долларов за квадрат. В общем же , со слов директора АН, жилье «эконом – класса» в Берлине он продает по цене от 650 до 1000 Евро за квадрат в зависимости от характеристик дома. Естественно , с отделкой и вышеописанными мебелью и техникой.
Директор второго АН, занимающегося продажей квартир класса «де люкс», показала конкретную квартиру. Отделка и мебель не хуже, чем в 5-звездочном отеле. Из окна – вид на центральную площадь и бундестаг. До современного торгово-развлекательного центра – 5 минут пешком по центральным улицам. И все это счастье стоит 4 тысячи Евро за квадрат (т.е. 6 тысяч долларов). За такую цену продаются квартиры всего на нескольких центральных улицах. В остальных местах – дешевле.

И вот теперь опять вернемся к вопросу, :»А что у нас?».

Возьмем аргументы заинтересованных в повышении цены жилой недвижимости сторон.

Аргумент первый. Высокая, и постоянно растущая стоимость стройматериалов. А разве в Германии они дешевле? Украина по производству металла (более 20 миллионов тонн в год) входит в число мировых лидеров. По цементу тоже. Песок и щебень – местные материалы. Вот Вам и составляющие монолитного каркаса. Кирпичи и пеноблоки для ограждающих конструкций тоже свои. Оконный профиль выпускают украинские производители в избыточном количестве. Металлочерепицу тоже. В Германии все это не дещевле.

Аргумент второй . Высокая стоимость земли. Во-первых, а в Берлине она бесплатная? А во вторых, как правильно заметил один из участников форума : «А разве в домах, построенных на бесплатно полученной киевскими строителями земле, квартиры, в которых отсутствуют затраты на покупку земли, дешевле?»
Ведь большинство построенных сегодня домов стоят на арендованной или бесплатно полученной земле.

Аргумент третий. Высокая стоимость и постоянное повышение зарплаты строителей. А в Германии они работают бесплатно? Что-то я не слышал о толпах гостарбайтеров из Берлина, желающих получать «очень высокую зарплату киевских строителей». По-моему как раз наоборот. На заработки едут в Германию.

Аргумент четвертый. А Вы знаете стоимость отделочных материалов и стоимость отделочных работ? Знаю. Но первичное жилье в Киеве на 99% продается без всякой отделки, в «конченом» виде, без единого крана, электро-розетки или выключателя. С кривыми стенами, полом и потолками. Т.е. наши строители, в отличие от немецких, на отделку, сантехнику, мебель и прочее денег не тратят.

Аргумент пятый. Постоянно повышающийся уровень доходов наших граждан. Но ведь у подавляющего количества украинцев основная часть доходов тратится на продукты питания, медикаменты и предметы первой необходимости. А рост этих доходов съедает инфляция. Эти деньги не создают давления на РН.

Аргумент шестой. Спрос превышает предложение в разы. Но о резком снижении количества продаж уже информации достаточно. Действительно, спрос есть. Но этот спрос неплатежеспособен. Для повышения платежеспособного спроса нужно или резкое повышение уровня доходов (без съедания его инфляцией, что маловероятно в краткосрочной перспективе), или снижение цен на жилье.

Аргумент седьмой. В Киеве проблема с участками под строительство. Бывший президент КГС Поляченко в 2006 году написал в интервью «Контрактам» , что киевские строители обеспечены участками для строительства на 8 лет вперед. Так что 6 лет как минимум проблем не будет. А ведь еще сколько за эти 2 года нараздавали.

Аргумент восьмой. Большое количество приезжающих в Киев на заработки. Но на заработки люди едут не от избытка денежных знаков. В столице Мексики Мехико (и аналогичных густонаселенных городах) миллионы людей живут в картонных и жестяных коробках. И повышенный спрос на жилье не создают.

Аргумент девятый. Выгодное размещение капитала. Никто из здравомыслящих аналитиков на сегодня даже не предсказывает рост цены жилья выше инфляции и депозитных ставок по гривне (они почти равны). Но депозиты высоколиквидны (деньги все-таки). А недвижимость может стоять в списках на продажу годами. Плюс требует ухода, ремонта, обслуживания и постоянно увеличивающихся коммунальных платежей.

Аргумент десятый. Получение доходов от сдачи в аренду. Я и другие участники форума уже неоднократно на соседних темах делали конкретный расчет дохода от аренды. Для купленного сегодня по сегодняшним ценам жилья он находится в пределах 5-7% годовых. При удачном стечении – 10% (но вероятность маленькая).

Аргумент одиннадцатый. Доллар падает. Этот тезис даже неудобно обсуждать. Ведь курс доллара жестко привязан к курсу гривны. Но никто не кричит : «Караул! Гривна падает».

Я не смогу пересказать здесь всего, что написано на форумах и в прессе. Для этого как раз и обращаюсь к посетителям форума.
Я обратился к участникам форума потому, что во-первых недостаточно объективной и полной информации в прессе и на телевидении. А во-вторых на форум заходят люди, работающие в разных отраслях. Кто-то имеет свежую информацию с ФР, кто-то строит, кто-то работает в АН и т.п. А добросовестный брокер может дать реальный анализ продаж в каком то районе или по какому-то конкретному виду жилья, а не рисованные индексы, основанные на завышенных ценах объявлений.
Ведь достоверные выводы можно делать только на основе разносторонней, свежей, достоверной и аргументированной информации. О РН ее недостаточно. А ведь очень многие вольно или невольно становятся в силу разных жизненных обстоятельств участниками РН хоть в роли продавцов, хоть в роли покупателей жилой недвижимости. Но не у всех есть время и возможности, или доступ к информации.
Можно, конечно, сказать : «Это их проблемы. А мне в облом стирать пальцы об клаву». Но мне все-таки кажется, что на форум недвижимости заходят неравнодушные, неинертные, заинтересованные люди. Иначе их бы здесь не было.
Прошу старожилов и постоянных участников форума : «Не молчите.»
Прошу гостей форума : «Зарегистрируйтесь и выскажите свое мнение.»
Ведь не самые хорошие вещи всегда происходят при молчаливом согласии общества.
А, по моему мнению, РН сегодня не прозрачен. Нами пытаются манипулировать. И помогает этим манипуляциям то, что манипуляторы являются профессиональными членами РН, они связаны, имеют свои рупоры, время и возможности навязывать свое мнение. А это мнение почти всегда такое : «Жилье будет только дорожать. Покупай быстрее, потом будет хуже. О качестве спрашивать не смей. О срывах сроков не говори. О бесправии физлиц-покупателей перед застройщиками не заикайся.»
Что интересно, для рядовых работников АН сегодняшняя ситуация с продажами невыгодна, они не получают денег от сделок. Ведь лучше провести несколько сделок по реальным ценам, чем сидеть, и ждать покупок по завышенным ценам. Как поется в частушке : «Лучше сорок раз «по разу», чем «ни разу» сорок раз».
Прошу не приклеивать сразу ярлык «обвалист». Я реалист.
И не враг АН. Я только настаиваю на том, что брокер, получающий деньги за сделку с покупателя, не играл в то же время на стороне продавцов. Так по меньшей мере нечестно. Брокер, это посредник, приближающий интересы продавцов и покупателей друг к другу. Но если брокеры накупают недвижимости, а потом хотят заработать на ее перепродаже, убеждая покупателей, что дешевле не будет – это нечестно. Ведь покупатель верит в Вашу объективность, как профессионала. Разделите инвестиции и посреднические услуги, и нет проблем.
Я также не агитирую покупать зарубежную недвижимость. Информация о ней приводится только для того, чтобы развеять мифы, навязываемые покупателям жилья.
Мы достойны лучшего жилья за меньшую цену.
Еще о качестве и стоимости жилья можете прочитать на моем посте

//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =11295

Благодарю всех, кто героически дочитал этот длинный монолог до конца.
Прошу Вас не молчать, высказывать свое мнение. Ведь основной аргумент манипуляторов РН – отсутствие массового высказывания мнений людьми. Ведь одного «писателя» всегда можно затюкать, объявить сумасшедшим, неудачником, вруном и т.д. Вчера один товарищ даже умудрился написать, что на форуме нормальные люди высказываются редко.
Прошу Вас доказать, что нормальных, взрослых, образованных, здравомыслящих людей много.
Тем более, что в форуме Вы все анонимны. При регистрации нужен всего-лишь e-mail. Мне кажется, что это не очень большая проблема. Ведь не зарегистрировавшись, Вы не сможете высказать свое мнение. А Ваша поддержка нужна.

Нужна не для того, чтобы цены завтра обвалились. Этого один сайт не сделает. Нужна для того, чтобы крикуны о повышении цен знали, что мы знаем о том, что цены снижать можно в разы. Или за сегодняшние цены предлагать жилье не хуже, чем в Германии.
Просьба как к сторонникам повышения цен, так и к сторонникам снижения цен приводить аргументы, отличающиеся от «а ты кто такой» или «сам дурак».

С уважением ко всем участникам форума,
А.А.

Цитата:

Больше года назад я писал, что максимум цены на новое жильё с полной чистовой отделкой, в киевской многоэтажке, не должно стоить больше 1 тысячи долларов за квадрат.
На том и сейчас стою.
Притом заметьте, я не говорю о цене, равной 1 тысяче баксов за квадрат.
Яёговорю о цене до 1 тысячи долларов за квадрат, в зависимости от проекта, месторасположения и т.п.
Поскольку нижняя планка цены на киевскую многоэтажку с полной чистовой отделкой должна быть на уровне 300-500 долларов за квадрат.
И это цена готового жилья, без лохотронов с "инвестированием" на стадии строительства.
С уважением к участникам форума,
А.А.