Себестоимость жилья

Цитата:

Я говорю о цене до 1 тысячи долларов за квадрат, в зависимости от проекта, месторасположения и т.п.
Поскольку нижняя планка цены на киевскую многоэтажку с полной чистовой отделкой должна быть на уровне 300-500 долларов за квадрат.
и это цена готового жилья, без лохотронов с "инвестированием" на стадии строительства.
С уважением к участникам форума,
А.А.

Ось знову авторитетне підтвердження того, що ціна (не собівартість, а ціна), повинна бути нижче 500 долярів за квадрат. Тобто десь в вказаному Вами діапазоні.
А собівартість десь 300 - 400 доларів за квадрат. В тому числі в Києві.

//news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/03/1 4/154648
Министр ЖКХ: Квадратный метр доступного жилья должен стоить не более 500 долларов
14.03.2009 17:20

Цена квадратного метра доступного жилья, созданного при поддержке со стороны государства, не должна превышать 500 долларов, убежден министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Алексей Кучеренко. По его мнению, государство должно определиться, каким именно категориям граждан оно готово помогать строить жилье.

"Логика на сегодня такова: уважаемые господа застройщики, производители стройматериалов, мэры, выделяющие землю под строительство, вы должны вложиться в цену за квадратный метр около 500 долларов. Не более! Если нет, то массовой программы не будет...

Цитата:

В чем смысл вечного голосования "против всех"?
ИМХО, адекватный человек либо перестанет ходить на выборы, разочаровавшись в них, либо, озверев от надругательства над его правом выбора, выйдет с вилами на улицу.
А иначе, это мазохизм какой-то.

:-)>
Смысл есть ! Ведь если человек не идет на выборы, то есть большая вероятность что его бюллетень будет использован кем-то))))А голосуя против всех он высказывает свою позицию протеста.
Теперь по теме:
//news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2009/03/1 4/154413
- В НБУ считают, что спасение банков (в основном за счет рефинансирования) важнее стабильности национальной валюты, которая девальвирует в том числе и за счет этого самого рефинансирования. Что вы думаете по этому поводу?
- Мы переживаем уже вторую волну банковского кризиса, когда отсутствие кредитования экономики приводит к тому, что и хорошие активы (выданные под них займы) становятся неликвидными. Банки оказались заложниками массовых невозвратов по кредитам. Сейчас украинские проблемы соответствуют проблемам, наблюдавшимся в западных странах еще в начале кризиса. На Западе, по сути, лопнул искусственный пузырь спроса, и это произошло при более-менее здоровой экономике. Там предприятия все еще готовы выпускать конкурентоспособную продукцию. Задача иностранных правительств сегодня - возобновить спрос, чтобы загрузить работой остановившуюся машину. Они это и пытаются делать. У нас же восстановление спроса - отнюдь не главная проблема. Для нас главное - запустить собственную экономику или, как минимум, поддержать тот бизнес, который еще можно сохранить. Вот для этого в первую очередь и должно использоваться рефинансирование НБУ, а это - эмиссия.

По большому счету, активы банков (выданные под них кредиты) можно условно разбить на четыре группы: земля, ипотека, экспортеры и внутренние производители. Первые два актива - земля и ипотека - были дико переоценены и сейчас неликвидны, третий - предприятия-экспортеры - “упал” (в цене) на 50%. Осталась четвертая группа активов - предприятия - производители продукции для внутреннего рынка. Это те активы, которые могут оживить банковскую систему, но политика денежного голода, проводимая на протяжении последних пяти месяцев, не дает на это надежды. Вот их-то и необходимо спасать сейчас, пока они окончательно не умерли.

Всего два дня хватило киевской недвижимости для достижения очередных минимумов по ценам за квадратный метр. Так, за пятницу и четверг в столице Украины состоялось 12 сделок по жилой недвижимости, что несвойственно для последних месяцев, обычно продавалось по 3-4 квартиры за три дня. Казалось бы, рынок ожил, но нет… Причина резкого роста активности на рынке недвижимости столицы проста - очередной обвал цен. Так, по итогам всех 12 сделок, цена за метр квадратный не превысила 1550 долларов. А продавались объекты на улице Р.Окипной, проспекте Победы, Саксаганского, Артема, Мечникова, Глушко, Дмитровской и И. Кудри.

Исходя из этого стоит заметить, что, несмотря на низкие цены, владельцы готовы избавиться от квартирного балласта из-за боязни потерять еще больше.

Источник globalist.org.ua/?p=10535

Дуже важливим показником закінчення падіння цін на нерухомість є показник безробіття. Бо коли кількість безробітних збільшується (тобто люди втрачають роботу та зоробіток), совокупний суспільний доход падає.
Як не важко зрозуміти, при падінні совокупного доходу суспільства ціни на нерухомість можуть тільки падати.
В Україні кількість безробітних буде тільки збільшуватись, причому прискорюючимися темпами.
Тому поки буде падіння ВВП, та зв,язане з цім збільшення безробітних, цінам на житло одна дорога - вниз.
Пропоную не слухати балаканину про "майже дно", "реальне дно", та іншу не маючу ніякого сенсу інформацію. Поки не перестане падати виробництво, фінансовий сектор, сфера послуг, торгівля та т.і., ніякого дна не буде.
Причому ще дуже довго.
На рахунок же іпотечних кредитів банкіри попередили однозначно - їх ближчій рік не буде.
Тобто совокупному доходу рости ні з чого.
Ну і , звістно, цінам на нерухомість теж.

Цитата:

Во-первых понятие "справедливая цена" не я ввел в международные торговые отношения.

Во-вторых главное содержание моего поста состоит в попытке проанализировать возможность снижения цены на жилье. И эта возможность рассматривается через себестоимость, как основной фактор, ограничивающий нижнюю планку возможной цены продажи.

В третьих, о застое в продажах на РН не я придумал. Значит, покупатели как раз и голосуют кошельком. И на честном рынке это привело бы к снижению цены продажи. Но на РН все профессиональные участники заинтересованы только в повышении цены. И пытаются всеми силами противостоять рыночной тенденции.

Прочитав цей пост більш, як годовалої давнини. Але актуальний і зараз, судячи з обговорення теми про останні індекси.

У Киевгорстроя полно вариантов по цене около $1000, но оно недоступно для подавляющего большинства потенциальных покупателей.

Цитата:

...
И их даже не смогла исправить почти двукратная девальвация гривны.
Ну не адекватно качество киевского жилья даже нынешней цене.
Больше года назад я писал, что максимум цены на новое жильё с полной чистовой отделкой, в киевской многоэтажке, не должно стоить больше 1 тысячи долларов за квадрат.
На том и сейчас стою.
Притом заметьте, я не говорю о цене, равной 1 тысяче баксов за квадрат.
Яёговорю о цене до 1 тысячи долларов за квадрат, в зависимости от проекта, месторасположения и т.п.
Поскольку нижняя планка цены на киевскую многоэтажку с полной чистовой отделкой должна быть на уровне 300-500 долларов за квадрат.
...

Цитата:

Какое отношение имеет себестоимость к цене? Мы живем в СССР? Или где?
В Союзе цена была "научно рассчитаная" и где теперь Союз?

Мне кажется что бы обсуждать такие вопросы надо, как минимум разбиратся в экономике, но не социализма, а рыночной.

Все что Вы написали, написано как учили в КПСС, институте марксизма-ленинизма. Не пойму, Вы или коммунист действующий или это наследственность?

Но все это лирика. Повторю еще раз, какое отношение имеет себестоимость к цене, для потребителя? Где в мире народ интересует себестоимость, приведите если можете факты, такого интереса.

Потребителя и в теории рынка и на практике, интересует только ЦЕНА.

И он "голосует" за товар своим кошельком. Хотите что бы квартиры в Киеве стали дешевле? Не покупайте. И все. Зачем писать много?

Пан Серый рік тому написав свій пост, відстоюючи сторону будівельників, які продавали свою продукцію в кілька разів дорожче за собівартість. І вважав, що наводить дуже важливі аргументи.
Припустимо, я повністю згоден з ціми аргументами.
Тільки перенесемо їх у сьогодення. Що ж побачимо?

Незважаючи на відсутність сплатоспроможного попиту, та маючи дуже великий запас нерозпроданого первинного житла, будівельники весь час кажуть, що спустити ціни нижче неможливо. Бо, бачите, собівартість не дозволяє.
Знову повертаюсь до аргументів Серого, пристаючи на його позицію.
А яка різниця покупцю, скільки будівельник витратив на будівництво? Або яка різниця покупцю вторинного житла, за скільки нинішній продавець його купив? Та скільки потім на облаштування потратив?
Якщо в нас ринок, то, як нас вчив рік назад пан Серый :" Повторю еще раз, какое отношение имеет себестоимость к цене, для потребителя? "
Отак от. Панове продавці нерухомості, продавайте за ту ціну, за яку беруть. А не за ту, яку Ви колись заплатили, чи ще якимось чином розрахували.
Те ж саме стосується будівельників.
Панове будівельники! В центрі Києва у 2002-2003 роках квадрат житла у гарному новому домі Ви продавали за 500-600 доларів.
Пропоную напрягти пам,ять, та подовжити слівні традиції тих років.

Панове будівельники! В центрі Києва у 2002-2003 роках квадрат житла у гарному новому домі Ви продавали за 500-600 доларів.
Пропоную напрягти пам,ять, та подовжити слівні традиції тих років.


Сорри, я не строитель, но в эти годы покупал в центре для сбя жилье, даже не в2003 а в 2001.
Так, что хочу сказать таких цен, которые вы эксперт приводите не было. В центре в гарному новому домі
Цена на новый гарный дом напротив оперного, цена квадрата в 2001 была 1500 долларов...........

Цитата:

ГТВЩ, а ти що в квартирi вiд Аркади без ремонта живеш? В тебе там ванна була, чи свою прикручував? Чи на балконi з вiдра водою обливаешся (дощовою/талою)? А те дiло,як на вулицю бiгаеш, чи дома бiотуалет поставив? А пакетики з тим добром викидаеш, чи продаеш як добрива?

На перший погляд описання життя якогось ГТВЩ досить кумедне. Але уявіть, в яких умовах будуть жити нинішні іпотечники, які "інвестували" в новобудови. Навіть припустимо, що їм пощастило, і дом таки добудували. Заселяйсь.
Та грошей вистачає тільки на виплату кредиту. Та ще й на хліб з водою.
А будинки як здавались без унітаза та ванної, та й всього іншого, так і здаються.
Так що flyman хоч рік назад написав з іронією, але в сьогодення влучив.

Цитата:

ГТВЩ вы пытается навязать всем какой-то "таинственный РАСЧЕТ" ...в 2 раза цену опускать надо, вот и весь расчет.....

На перший погляд, дуже сміливе зауваження у лютому 2008 року.
Але беремо свіжу, сьогоднішню інформацію с цього сайту :"Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2009 года".
Там написано :"... За последний год (с марта 2008 года по март 2009 года) цены продаж квартир, параметры которых приведены к усредненным, снизились:

- в долларах США на 47,9% (с 2984$ до 1554$)..."

Тобто, навіть неозброєним оком, незаангажованій людині, не маючій групи аналітиків, було видно, що ціна на житло завищена мінімум в 2 рази.
От Вам і індекси.
Так що пропоную слухати розумних та незаангажованих участників дискусії.

Цитата:

На конкретный вопрос отвечу.
Если бы у нас был обычай, как в Испании и Португалии, на окне или балконе вывешивать большой красочный плакат "Продается" или "Сдается", весь Киев уже был бы в этих плакатах. Ни в Мадриде, ни в Порто, мне не удалось ни разу сфотографироваться на жилой улице, чтобы из-за спины не торчало объявление о продаже или об аренде квартир.

Звичаї потроху змінюються. Якщо ще рік тому вивішувати плакати про продаж чи оренду нерухомості звички не було, то зараз в Києві вже потроху вивішують плакати на вікнах та балконах.
Проходячи вулицями Києва, звертаю увагу, що кожен день збільшужться кількість плакатів про продаж/оренду приміщень.
Тому в нас скоро буде, як в описаному Мадриді та інших містах Європи, де плакатів вже, як на 1 травня при Союзі.

Цитата:

Застоя у нас нет. Есть дифицит. По всей стране. Вот и ищите причины стоимости в нем. Колебания на рынке зависят не от себестоимости. Вроде столько тут написали и вроде умные все, а понять не могут причин и следствий...
...Для того что бы понимать куда пойдет рынок. Кстати пример с Эстонией очень показательный, но совершенно не для Украины. И скорее даже наоборот.
Он показывает будущее, но не близкое.

Як я зрозумів з прочитаного, Серый є прихильником високої ціни на житло.
Тому я би рекомендував тім, хто пише про неможливість зниження цін нижче якоїсь там собівартості (в їхньому розумінні), вивчити пости Серого.
Бо він весь час доказує, що собівартість ніяк не впливає на ціну продажу житла. Він це казав, виправдовуючи ціну, завищену у рази.
Але зараз це правило теж повинно працювати.
Тобто ціна, при майже нульовому спросі, повинна весь час знижуватись. Незважаючи на всілякі собівартості первинної та попередню ціну вторинної нерухомості. Ринок, однако.

Також звертаю увагу на те, що хоч і попереджали на основі інформації з інших країн, що РН впаде, ті, хто хотів нескінченого росту цін на житло, казали, що ціни впадуть де завгодно, але тільки не в Україні. Даремно.
Так і зараз. Пропоную подивитись, що коїться з нерухомістю за кордоном.
Тренд вниз.

Цитата:

...2. Признаемся, что из тезиса "цены не связаны с себестоимостью" можно с одинаковой степенью логической обоснованности сделать вывод как о том, что "нынешние цены справедливы" (как это делаете Вы), так и том, что "возможны ситуации, при которых продажи жилья будут осуществляться ниже себестоимости строительства" (раз уж эти два понятия между собой никак не связаны)...

От і підтвердження. Наблюдатель попереджав, що треба бути готовими для продажу житла нижче собівартості.
І тепер запитую будівельників та риелторів :"Хіба Вас не попереджали, як воно буде?"

Цитата:

С автором вполне согласен. Написано толково, грамотно (что не часто встретишь). Всё-то правильно, да только ни рынка, не уж тем более рыночной экономики у нас нет и когда будет непонятно.
Две главные причины бардака (кроме дорог и дураков, конечно) ЖАДНОСТЬ и ТУПОСТЬ нашей власти. Именно государство должно регулировать цены на недвижимость - да только не так, как это у нас это все представляют: "стоить больше и по госцене" (это вообще тупик). В той же Англии (ну уж куда рыночнее страна), как только цены стали заоблачными (тут и ипотечный кризис в Штатах кстати подвернулся) центобанк Англии снизил ставку рефинансирования (т.е. тот процент под который коммерчиские банки Британии получают кредиты от центробанка). Логика простая - чем дешевле достаются кредитные ресурсы для коммерческих банков, тем меньше будет проценты по ипотечным кредитам "для пересичных брытанцив". И как следствие, человек тратит меньше денег на выплаты по кредитам, и больше на товары и услуги. Если государство таким образом вмешиваться не будет, то недвижимость, конечно, будет продаваться и по завышенным ценам, да только в конечном итоге такая ситуация сначала ведёт к рецесии в экономике, а если ничего не делать, то и полному обвалу, т.к. основа экономики - это малый и средний бизнес (80%-90% всех рабочих мест) и если эти люди кидают все бабки на выплаты по ипотечному кредиту и ни на что больше денег не остаётся, то товаров (которые они сами же и производят) производят всё меньше, рабочие места сокращаются (а это те самые люди, которые должны выплачивать ипотечные кредиты!), затем банк пытается эту самую залоговую недвижимость кому-то продать (а кому?) и таких неплательщиков десятки тысяч, вот и кризис как Штатах.

P.S.: Кстати, как только (пару недель назад) наш Нацбанк заявил, что стоимость залоговой недвижимости в коммерческих банках переоценена как МИНИМУМ на 20% тут же изменились условия по кредитам в УкрЭксимБанке - раньше макс. срок кредитования был 21 год а сейчас уже всего 5 (ПЯТЬ!!) лет. Так что лёд тронулся... :blink2:

Ось колега (хоч і не Нострадамус), сьогоднішню картину рік тому намалював.
Та й НБУ, як виявляється, ще в лютому 2008 попереджав, що вартість нерухомості завищена мінімум (це він так сором,язливо применшив) на 20 відсотків.
А от винахідники підрахунків "правильної ціни" в вигляді індексів, "слона и не приметили".

Пропоную дискусантам слухати не тільки себе, а уважно читати те, що пишуть інші.

Цитата:

Ничего не упадет пока поток денег в Украину не прекратится. С денег это началось ими и будет закончено. "Себестоимость, цена", посмотрите на рост денежной массы на сайте НБУ, сравните цены 2000 и 2007 и будет Вам озарение.
Судя по тому что мировая экономика замедляется, шара заканчивается и падение не за горами. Причем, с моей точки зрения, больно будет всем. Надеюсь что пророчества Альберта не сбудутся, но пушистый зверек уже крадется. Смотрите на мировые тенденции.


Деньги в Украину закачивались с 2003 года (приблизительно) и закачивались они, в основном, через банковскую систему. Даю еще одну вводную посмотрите на украинский фондовый рынок. Если бы то, что пришло в Украину в виде кредитов не ушло в недвижимость и фондовый рынок, украинцы бы давно платили по 100 гривен за буханку хлеба. Стандартная схема: "лишние деньги" уходят в "ценности", спекулянты жируют и пьют шампанское, крики "недвижимость всегда в цене" и "наш фондовый рынок рос, растет и будет расти" заглушают все. НБУ рапортует об увеличении золото-валютных резервов. Ну еще бы, куча денег взятых на западе выкупилась НБУ за гривны :105: Все хорошо прекрасная маркиза.

Праздник заканчивается, похмелье будет тяжелым.

Читаю тему, і дивуюсь. Таке враження, що тут була дискусія, по представництву не менша, ніж сьогодні в Лондоні, на зборах великої 20.
Тут ще в лютому 2008 року писали дуже ясно про кризу, що насувається. В той же час експерти на інвестиційних, фінансових та інших сайтах ще влітку нічого подібного сказати не могли.
Але чи багато читачів читало для інформації, а не для безплідної дискусії?
Ось в чому питання.

Цитата:

Цена всегда и везде определяется спросом. И только спросом. Если нет оного, то и вещь ничего не стоит.

Це один з доводів, який приводився, щоб виправдати ціни на Київські квартири у сотні тисяч долярів.
Тобто, поки є попит, ціна падати не може.
А що ж бачимо зараз?
Читаю обзори, які пишуть аналітики кожен тиждень. А там пишуть, що нижче такої-то ціни знизити ціну на квартиру - ну ніяк не можна.
Відсилаю всіх до Серого. Він каже - попиту нема - ціна падає до нуля.
От тут і ділема.
Чому Серый та аналітики писали при рості цін в один голос, а зараз слова Серого різко контрастують з виводами аналітиків?

Цитата:

Сейчас ситуация прямо противоположная. Сейчас продавцы бегут за покупателем- купи. Хоть в кредит, хоть в долг, со скидкой и пр...
Это значит что цены, не соответствуют фин. возможностям покупателей, а не так называемому спросу, о котором вы всё время пишете. То что жилья не хватает на всех, это факт.
Но это никоим образом не означает, что завтра, или через год, появится масса людей, с презренными в кармане, для покупки необходимых им квадратов.
Более того, рискну предположить, что денег в кармане у потенциальных покупателей, с каждым годом будет всё меньше и меньше, так как постоянный и существенный рост цен на продукты питания, энергоносители, всякие тарифи и пр., резко уменьшат возможность накопления.
Ну а зарплаты(в долларовом эквиваленте) очевидно достигли своего потолка, так как Украина сдаёт свои позиции по всем фронтам, и всё больше и больше залазит в долги.

Дуже дивна картина.
Юстас рік тому бачив, що попит на житло падає. Передбачав, що кінець платоспроможному попиту вже прийшов.
А прочитавши тему про результати березня та 1 кварталу цього року, де якийсь аналітик Володимир вже не перший рік (як пишуть його опоненти) заперечує очевидні тенденції, бачу, що ніяки цифірі, навіть оброблені всіми доступними сучасній математиці методами, чоловіку, який нічого навкруги бачити не хоче, не допомогають.
От тут і парадокс.
Як непрофесійні участники РН бачуть та розуміють те, що ніяк (навіть після падіння ринку у 2 рази) не можуть збагнути люди, яким платять гроші за сприймання тенденцій РН?

Цитата:

РН впаде. Однозанчно. Коли, того нiхто не знае. Так само гривня.
Що можна обговорити, то яке буде падiння:
- рiзкий обвал;
- сповзання;
- сповзання з переходом в обвал;

Бiльше шансiв мае останнiй варiант.

До кiнця 2008 року гривня буде 7...10 до $1.
РН - просяде до 30%, може й бiльше, дивлячись в чом рахувати.
В реальних цiнах росту нема, так як iнфляцiя випереджуе рiст iндексiв.

За цей прогноз Флуману можна надати ще великий орден.
З приводу курсу гривні да падіння ціни на житло він виявився правим.

Цитата:

Здравствуйте, Флайман.
В связи с этим вопрос к прогнозу о падении РН и гривни. С РН более менее Ваш ответ последовательный - постепенное сползание и обвал. А вот с гривней 7-10 грн/USD, не понял. Да еще до конца года? А как же Бюджет? И вступление в ВТО? и другие варианты интеграции в мировую экономику? Бюджет, безусловно, не идеальный. Но и его составляли и анализировали специалисты. Да, эксперты дают очень противоречивые прогнозы экономического развития Украины и мировой экономики в целом. Общее в прогнозах только то, что год будет тяжелым.
Вы только представте последствия 7-10 грн/USD, для государства? И кому это будет выгодно? Я думаю, что самоубийц в компании экономических олигархов не найдется. И вообще, есть ли в истории примеры государств-банкротов? По-моему, государство априори не может быть банкротом.

Як виявилось через рік після цієї дискусії, держава таки може бути банкротом (Ісландія), наші олігархи можуть бути самогубцями, а курс може впасти швидко майже в 2 рази.
А СОТ за нас працювати не буде.
Ну, і РН, хоч продавцям і не дуже хочеться, в піке ввійшов.
І скоро з нього, принаймі 2 роки, не вийде.

Цитата:

Давайте тогда думать дальше: а почему тогда эти же самые агенства расчитывают индексы на основе своих баз заявок, где (спасибо Юрану и многим другим товарищам) есть куча липовых (в плане цен, заводимых самими же агенствами) ? Зачем строить по малосущественной информации индексы роста и пудрить всем мозги (всем известно, что любой согласится продать подороже, и завышает цену считая, что возможен торг от заявленной цены), писать воодушевляющие аналитические статьи ?
Я не работал агентом по недвижимости (мне кажется, что риэлторы всегда водят всех за ручку, потому как боятся, что их "кинут" и в итоге обойдутся без них), но, если повспоминать слова Владимира, то на самом деле цены известны риэлторам. Свидетельством являются фразы наподобие "в целях защиты интересов клиентов мы не разглашаем информацию о сделках", а также всем известный факт оплаты услуг в процентном выражении.
Посчитать легко, было бы желание, но не те интересы.

Мабудь Ви, Жменя, праві.
Риелтори знають реальні ціни оборудок, та реальні цифри продажу квартир.
Але вже рік з Вашого посту минув, а все бачу на темі про індекси маніпуляції штибу "щось виросло на 16% від чогось".
Тобто нічого не змінилось, і АН та їхні риелтори та аналітики все словоблудять, бо мають потенційного покупця нерухомості за дурнуватого суб’єкта з кучею грошей в кармані.
Сподівався, що криза щось змінить, але помилився.