Себестоимость жилья

Цитата:

Если речь в свете //Оба, в один голос, говорят о начавшемся кризисе на рынке жилья.//
- то на практике, кто первій опустит цену и успеет распродать - меньше потеряет(или даже успеет заработать, но не столько, сколько хотел). Это на практике.

Ну, мне думается, что на практике будет по другому. Совсем по другому. Тот, кто первый опустит цены, не быстрее продаст, не наварится, а лишь убедит потенциальных покупателей в том, что цены раздуты и те станут в позу и будут ждать аукциона а-ля "вот застройщик А снизил на х%, а вы, застройщик В, чем ответите?"

Цитата:

IMHO такой суммы, равной стоимости квартиры, у тех кому она нужна просто нет :102: . У кого есть такая сумма,тем недвижка уже не интересна или не нужна (она у них уже есть).

Напрасно Вы так думаете.
За примерами даже за пределы форума ходить не нужно.

Убийца эфира в мае 2008 сделал 100% предоплату за квартиру в доме, который сдается через год.

И вопрос гарантий его волнует.

Да Вы и сами можете его об этом спросить.

Или зайдите на форум Гранд Лайф.

Там люди заплатили за квартиры в проекте, который в полной мере будет готов к 2012 году.
И деньги, заметьте, под "кривые" договоры "предварительной мены" отдали.

Да и вообще, почитайте темы о новостроях.

Людей, отдавших наперед деньги, и не имеющих гарантий получения квартир - полно.

Цитата:

Напрасно Вы так думаете.
За примерами даже за пределы форума ходить не нужно.

Убийца эфира в мае 2008 сделал 100% предоплату за квартиру в доме, который сдается через год.

И вопрос гарантий его волнует.

Да Вы и сами можете его об этом спросить.

Или зайдите на форум Гранд Лайф.

Там люди заплатили за квартиры в проекте, который в полной мере будет готов к 2012 году.
И деньги, заметьте, под "кривые" договоры "предварительной мены" отдали.

Да и вообще, почитайте темы о новостроях.

Людей, отдавших наперед деньги, и не имеющих гарантий получения квартир - полно.

Есть ещё люди, которые пытаются в напёрстки выиграть

Цитата:

IMHO такой суммы, равной стоимости квартиры, у тех кому она нужна просто нет :102: . У кого есть такая сумма,тем недвижка уже не интересна или не нужна (она у них уже есть).

Сумма есть. Недвижка нужна.
НО!..
Достойной* квартиры для покупки - нет.

Легче и рациональнее продолжать арендовать и держать деньги на краткосрочных депозитах в разных валютах и иметь с них в 1,5-2 раза больше, чем стОит аренда достойной* квартиры
РЕЗОНЫ:
Деньги - при мне и копятся,
(необходимости платить кому-то проценты за кредит какой-то величины - нет).
На ремонт деньги не уходят.
Перестала нравится квартира/соседи/район/(стройка под домом началась) - без проблем переехал...


РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДИСБАЛАНСИРОВАН!!! Что-то предпринимать на нём, я согласен в этой части, alim, нет никакого резона для тех, кто не находится в "финансовом цейкноте".

Строители - морозятся
Покупатели - ждут, копят, ищут идеальные варианты
Продавцы - снимают объекты с продажи или выставляются на продажу и ожидают идиотов

СИТУАЦИЯ:
Просто идилия
- или для полномасштабного кризиса,
- или для падения цен и рациональной коррекции степени доходности отрасли



* - квартира, которая мне нравится

Цитата:

Сумма есть. Недвижка нужна.
НО!..
Достойной* квартиры для покупки - нет.

Легче и рациональнее продолжать арендовать и держать деньги на краткосрочных депозитах в разных валютах и иметь с них в 1,5-2 раза больше, чем стОит аренда достойной* квартиры
РЕЗОНЫ:
Деньги - при мне и копятся,
(необходимости платить кому-то проценты за кредит какой-то величины - нет).
На ремонт деньги не уходят.
Перестала нравится квартира/соседи/район/(стройка под домом началась) - без проблем переехал...
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДИСБАЛАНСИРОВАН!!! Что-то предпринимать на нём, я согласен в этой части, alim, нет никакого резона для тех, кто не находится в "финансовом цейкноте".

Строители - морозятся
Покупатели - ждут, копят, ищут идеальные варианты
Продавцы - снимают объекты с продажи или выставляются на продажу и ожидают идиотов

СИТУАЦИЯ:
Просто идилия
- или для полномасштабного кризиса,
- или для падения цен и рациональной коррекции степени доходности отрасли
* - квартира, которая мне нравится

+1 Только с депозитов постарайтесь соскочить вовремя, не исключаю, что их в один прекрасный день могут на ноль умножить.

Цитата:

+1 Только с депозитов постарайтесь соскочить вовремя, не исключаю, что их в один прекрасный день могут на ноль умножить.

ihtiandr, никто ВСЕХ денег там и не держит...

А если Вы своим устрашающим постом "поимели ввиду", что на ноль умножатся все крупнейшие банки Украины, то про цены на недвижимость в момент этого пожарного случая вообще нужно будет забыть думать... хе-хе...

Цитата:

ihtiandr, никто ВСЕХ денег там и не держит...

А если Вы своим устрашающим постом "поимели ввиду", что на ноль умножатся все крупнейшие банки Украины, то про цены на недвижимость в момент этого пожарного случая вообще нужно будет забыть думать... хе-хе...

Именно такой мой прогноз, я конечно могу ошибаться, но скоро в Украине, на мой взгляд, опять будут цениться наличные американские и европейские рубли. Время будет трудное, 98 год отдыхает.

СВАН и Афанасий неоднократно приводили методы расчета справедливой цены жилья.

Вот статья, где еще раз систематизированы аналогичные расчеты
//rus.delfi.lv/news/daily/realestate/... php?id=21501147

Напомню, что один Лат немного дороже 2 долларов США
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------
Все еще дорого
Роман Голубев, Квадратный метр
30 июля 2008 12:43
Есть такой анекдот: "Экономист — это тот, кто сможет завтра аргументировано обосновать, почему не сбылись его вчерашние прогнозы". Это же определение можно смело отнести и к аналитикам рынка недвижимости. Прогнозы на будущее вообще дело довольно неблагодарное: сколько людей, столько и мнений.

Кто-то из нас оптимист, кто-то — пессимист. И каждый старается найти для своей позиции какую-нибудь сильную аргументацию. Правда, не факт, что ее адекватно воспримут окружающие. Я через это уже проходил. В своей статье «Стоит ли идти в спекулянты?», которая вышла в «м2» в ноябре 2006 года, уже проводил простые выкладки по поводу несопоставимости цен на новую латвийскую недвижимость и реального дохода нашего населения. Суть ее сводилась к следующему. Взяв на новую 3-комнатную квартиру заем в размере 120 000 евро (первый взнос 20 000 евро) покупатель при ставке 5% за 30 лет переплатил бы свыше 110 000 евро, при ставке 7,5% -- 180 000. Учитывая средний уровень дохода населения, тогда и предположил, что такие траты экономически необоснованны для среднестатистического конечного покупателя.

Эта мысль не понравилась многим. Представитель одного из крупнейших девелоперов Риги в телефонном разговоре со мной прямо заявил, что не будет давать рекламу в издание, редактор которого пишет такие глупости. А высокопоставленный сотрудник солидного латвийского банка настаивал на том, что я при своих расчетах не учел факт инфляции. Мол, при ее высоком показателе цены на недвижимость будут продолжать расти. Однако действительность оказалось противоположной. Инфляция, которая ведет к росту стоимости многих товаров, вкупе с общим экономическим спадом и, как следствие, прекращением роста зарплат привели к тому, что у людей стало оставаться меньше денег, которые они могли бы направить на покупку недвижимости.

Аренда все решает

Цены на латвийскую недвижимость падают уже второй год. И сейчас с новой силой начинают разгораться споры на тему: насколько долгим будет этот процесс. Все громче звучат голоса тех, кто считает, что дно уже близко. Особенно на рынке новых проектов. Дескать, дешевле 1 500-1 600 евро за кв. м цены в них быть не могут. Ниже — это уже за гранью себестоимости, а в убыток себе девелопер строить ничего не будет. Вроде бы логично. Но… Я все-таки попробую привести некоторые контраргументы. Причем не только эмоциональные, но и подкрепленные цифрами. В мире недвижимости озвучено несколько общепринятых простых формул, которые позволяют отслеживать состояние сектора недвижимости. Вот с их помощью и попытаюсь проверить столичный рынок жилья.

Итак, правило первое: цена жилья должна составлять 100 ежемесячных арендных плат. Это так называемый доходный метод оценки. Он с успехом действовал в 80-90-е годы прошлого столетия, когда в сектор недвижимости еще не закачивались в массовом порядке деньги. Однако вливания привели к тому, что результат сильно исказился. В марте 2006 года глава Latio Эдгар Шинс приводил такие данные: стоимость жилья в США составляла 130 арендных ставок, в Великобритании — 155, в Латвии — 220… Позднее эта разница еще больше подросла, но сейчас движение идет в противоположном направлении.

Одно время отечественные маклеры категорически отвергали доходный метод оценки жилья, ссылаясь на неразвитость рижского рынка аренды. Однако, учитывая сегодняшний объем предложения, этот аргумент не выдерживает критики.

Для сравнения, взял из базы данных каталога «м2» 10 квартир (как новых, так и на вторичном рынке), которые одновременно продаются и предлагаются в аренду. Итог оказался таков: среднее соотношение между продажной ценой квартиры и арендой, за которую ее готовы сдать хозяева, — 243. При этом есть варианты, как на улице Яунрозес, где соотношение составляет 338 (!)… Занимательно, что даже в кенгарагских литовках соотношение цены продажи и арендной платы превысило 200. А одним из наиболее оптимальных оказалось предложение по найму квартир в юрмальском проекте Grišļa 5 — 174.

Какие можно сделать выводы из этого? Если опираться на доходный метод оценки, то латвийское жилье будет еще дешеветь и дешеветь. Либо должна расти стоимость аренды. Но она-то как раз за последние месяцы упала.

Такая вот зарплата

Метод номер два. Новое среднестатистическое жилье должно стоить 100 ежемесячных заработных плат. При этом необходимо учитывать, что традиционно речь ведется о квартире площадью 70 кв. м. По последним данным Центрального статистического управления Латвии, средняя официальная зарплата по стране составляла 465 латов. Умножаем на 100 и делим на 70. Получается, что квадратный метр нового жилья в нашей стране должен предлагаться по 664 лата. Но это, если ориентироваться на официальную статистику. Неофициально уровень зарплат выше указанного как минимум процентов на 20% . Если отталкиваться от этого, то квадратный метр нового жилья должен достигать 800 латов за кв. м.

Исходя из этих цифр, легко вывести и стоимость жилья на вторичном рынке, которое должно быть дешевле нового на 25-30%. Получается 550-600 латов за квадратный метр. То есть нынешние цены не соответствуют этим показателям. Надеяться на то, что у нас в стране сейчас резко начнут расти зарплаты — абсурдно: выйти из нынешнего экономического кризиса вряд ли удастся быстро. Еще учась в школе, довелось почитать такую занимательную советскую книжку, как «Политэкономия капиталистических стран». Там четко проговаривалось, что многолетнее превышение импорта над экспортом неизменно приводит к проблемам. А Латвия живет с отрицательным внешнеторговым сальдо с момента восстановления независимости. Исправить ситуацию мог бы приток иностранного капитала и мощный производственный комплекс, который формирует добавочную стоимость. Увы, капитал уходит, а производственный комплекс в большинстве своем умер еще в первой половине 90-х годов.

Кстати, если говорить опять же о зарплате, то сегодня уже есть случаи, когда работодатели предлагают сотрудникам пересмотреть ее в сторону понижения.

Третье. Сравним такое соотношение: сколько лет покупателю нужно откладывать свою зарплату, чтобы позволить себе купить новую двухкомнатную квартиру. В США для этого потребуется 5-6 лет, в Германии — около 4, жителям английского Лондона — 8-10 лет… Весной прошлого года в Латвии это соотношение составляло 17 лет!

Все может быть

Отдельно хочу остановиться на таком моменте, как себестоимость нового строительства. Латвийские девелоперы редко соглашаются показать настоящие сметы строительства. Но насколько знаю, себестоимость нового строительства сокращается. Во-первых, дешевеет такая составляющая, как стоимость труда строителей. Во-вторых, дешевеют многие стройматериалы. Конкретный известный мне пример из практики строительных фирм. Если раньше за объем X давали на покупку материалов и зарплату 18 000 латов, то сейчас за тот же объем — 10 000 латов. Потому если летом прошлого года знакомые отделочники имели по 1 400-1 500 латов в месяц, то сейчас — около 800.
Третий, существенный момент в реализации проекта — стоимость земли. Реально участки уже подешевели на 30-40%. Необходимо учитывать и то, что у крупных девелоперов земельный портфель формировался давно, когда цены были гораздо ниже нынешних.

Правда, есть и позиции, которые подорожали, — это стоимость заемных денег и металлов (но и они сейчас дешевеют). Однако говорить о том, что эти две составляющие не позволяют строить дешевле 1 400 евро за кв. м, не рискнул. Иначе получается, что в Праге все жилье эконом-класса убыточное - там средняя цена 1 100 евро за кв. м. Ну и совсем шокирующие цифры для наших девелоперов. Мои одногруппники сейчас работают во многих ведущих строительных трестах и управлениях белорусского города Могилев. Так вот, по их словам, себестоимость возведения панельных 9-этажек в этом городе от 615 до 650 долларов за кв. м. И это с полной отделкой и 4% прибылью застройщика. Может, нам стоит пригласить белорусских строителей: они уж точно смогут удешевить наши новостройки!?

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------

Кто имеет что-либо возразить?

То, что называется производственной себестоимостью, лежит между 600 и 800 за кв.м.
Все остальное - чиновничья рента, оплата разгильдяйства и непроизводственных потерь в строительстве, банковские проценты, гипер-маржа девелоперов.
Ну и кое-что в виде социальных выплат городу.

Каким должен быть доступный кредит на жилье

//www.ricardo.com.ua/money/credits/47852

Цитата:

Каким должен быть доступный кредит на жилье

//www.ricardo.com.ua/money/credits/47852

В приведенной Вами статье автор считает справедливой для сегодняшнего Киева цену за квадрат 1150 долларов.
В вышеприведенной мною статье говорится, что в Беларуссии квадрат с отделкой стоит до 650 долларов.
С учетом столичных затрат тоже считаю, что справедливая цена квартиры без отделки лежит в пределах 500 - 1000 долларов за квадрат в зависимости от качества и месторасположения дома.

Цитата:

То, что называется производственной себестоимостью, лежит между 600 и 800 за кв.м.
Все остальное - чиновничья рента, оплата разгильдяйства и непроизводственных потерь в строительстве, банковские проценты, гипер-маржа девелоперов.
Ну и кое-что в виде социальных выплат городу.

Согласен.
Кроме банковских процентов.
Сейчас продаются дома, деньги за которые покупатели заплатили еще 2-3 года назад.

Цитата:

С учетом столичных затрат тоже считаю, что справедливая цена квартиры без отделки лежит в пределах 500 - 1000 долларов за квадрат в зависимости от качества и месторасположения дома.

Как вы думаете, изменится ли цена квартиры без отделки на столько, в условиях бешенной коррупции, в угоду вашему мнению? Ежик в тумане, когда шел к другу, тоже видел белую лошадь.

Цитата:

Как вы думаете, изменится ли цена квартиры без отделки на столько, в условиях бешенной коррупции, в угоду вашему мнению? Ежик в тумане, когда шел к другу, тоже видел белую лошадь.

Слегка перефразируя классика:

А кто она такая, эта коррупция? Старуха с клюкой? Ведьма, которая выбила все стекла и потушила все лампы?

Цитата:

В приведенной Вами статье автор считает справедливой для сегодняшнего Киева цену за квадрат 1150 долларов.
В вышеприведенной мною статье говорится, что в Беларуссии квадрат с отделкой стоит до 650 долларов.
С учетом столичных затрат тоже считаю, что справедливая цена квартиры без отделки лежит в пределах 500 - 1000 долларов за квадрат в зависимости от качества и месторасположения дома.

1150 - средняя. т.е предложения 800-1000 имеют место быть и немало, оглядываясь на наши предложения

Цитата:

Слегка перефразируя классика:

А кто она такая, эта коррупция? Старуха с клюкой? Ведьма, которая выбила все стекла и потушила все лампы?

Классик говорил о разрухе, которую, слава богу, пережили. Коррупция нечто более постоянное.

Цитата:

Как вы думаете, изменится ли цена квартиры без отделки на столько, в условиях бешенной коррупции, в угоду вашему мнению? Ежик в тумане, когда шел к другу, тоже видел белую лошадь.
Классик говорил о разрухе, которую, слава богу, пережили. Коррупция нечто более постоянное.

Что Вы так о моем мнении переживаете?
Если проблема только во мне, то это очень легко обойти.

Но Вы так переживаете за доходы коррупционеров, потому что построили для себя логическую цепочку.

До сих пор я брала кредиты, благодаря росту цен на жилье оставалась в выиграше.
Хоть с этого рынка кормились коррупционеры, но и я свой кусочек отломила, значит коррупционеры мне - друзья.
И пусть они сколько угодно коррупцию разводят, но если я при этом заработаю, то значит все хорошо.

И тут такой хорошо налаженной схеме грозит скорый конец.

Вот Вам мои посты и не нравятся.

Хотя цены на жилье уже и без меня будут снижаться.

А вот достроят ли Ваше очередное квартирное приобретение в Гранд Лайфе - еще большой вопрос.

На Ваш прямой вопрос, изменятся ли цены на квартиры без отделки (по моему пониманию - в "конченом" состоянии), отвечаю.
Да.
Изменятся.
И цена Вашей очередной квартиры в 17-этажке в чистом поле под Ирпенем будет в пределах 500 долларов за квадрат.

Если ее вообще достроят.

Цитата:

Но Вы так переживаете за доходы коррупционеров, потому что построили для себя логическую цепочку.
До сих пор я брала кредиты, благодаря росту цен на жилье оставалась в выиграше.
Хоть с этого рынка кормились коррупционеры, но и я свой кусочек отломила, значит коррупционеры мне - друзья.
И пусть они сколько угодно коррупцию разводят, но если я при этом заработаю, то значит все хорошо.
И тут такой хорошо налаженной схеме грозит скорый конец.
Вот Вам мои посты и не нравятся.
Хотя цены на жилье уже и без меня будут снижаться.
А вот достроят ли Ваше очередное квартирное приобретение в Гранд Лайфе - еще большой вопрос.
На Ваш прямой вопрос, изменятся ли цены на квартиры без отделки (по моему пониманию - в "конченом" состоянии), отвечаю.
Да.
Изменятся.
И цена Вашей очередной квартиры в 17-этажке в чистом поле под Ирпенем будет в пределах 500 долларов за квадрат.
Если ее вообще достроят.

Мне не ненравятся ваши посты. Мне не нравится их тон. Всех, кто с вами не согласен, вы пытаетесь обидеть.
А со своим приобретением я разберусь сама. Если по ходу у меня возникнут вопросы, то к вам уж точно за советом не прийду.

Цитата:

Мне не ненравятся ваши посты. Мне не нравится их тон. Всех, кто с вами не согласен, вы пытаетесь обидеть.
А со своим приобретением я разберусь сама. Если по ходу у меня возникнут вопросы, то к вам уж точно за советом не прийду.

Двойное отрицание - это подтверждение.
Ваша фраза должна была звучать "Мне нравятся ваши посты".

А тон.
Как Вы тон в текстах определяете?

Приведите, пожалуйста, примеры, в которых Вас или кого другого я обидел.

А в форуме Вы не ко мне приходите.
А к интернет - сообществу.

У Вас есть право отвечать только тому, кому считаете нужным.

Цитата:

Двойное отрицание - это подтверждение.
Ваша фраза должна была звучать "Мне нравятся ваши посты".

А тон.
Как Вы тон в текстах определяете?

Приведите, пожалуйста, примеры, в которых Вас или кого другого я обидел.

А в форуме Вы не ко мне приходите.
А к интернет - сообществу.

У Вас есть право отвечать только тому, кому считаете нужным.

Моя фраза звучит так, как я хочу, чтобы она звучала. Я не могу сказать, что мне "нравятся" ваши посты. Они мне именно не ненравятся.
Ваш тон я определяю очень высокой дозой высокомерия по отношению к тем, кто с вами не согласен. Примеры приводить не буду, достаточно перечитать ваши ответы.
В форуме я действительно прихожу к интернет-сообществу. Я сказала, что не буду просить совет именно у вас по поводу своего приобретения.