Промежуточные итоги конкурса прогнозов изменения индекса стоимости киевской недвижимости

В начале года мы провели два конкурса прогнозов изменения индекса стоимости киевской недвижимости в июне
и декабре декабре 2010 года.


Читать дальше >>

Судя по прогнозам, которые приведены в "статье", в конкурсе прогнозов участие принимали только одни риелторы или сотрудники ДОМИКА. Это видно из идеи самой статьи - прогнозы не сбываются , будет "только дорожать"!!!!

И снова пытаются стимулировать рынок, вместо того чтоб реально оценивать предлагаемые квадратные метры. Денег нет. Кому надо было купить 5-7 кв. для близких людей уже купил. Деньги будут через года 3, а то и гораздо позже.

Цитата:

Судя по прогнозам, которые приведены в "статье", в конкурсе прогнозов участие принимали только одни риелторы или сотрудники ДОМИКА. Это видно из идеи самой статьи - прогнозы не сбываются , будет "только дорожать"!!!!

Не стоит выдавать желаемое за действительное. Из идеи вашего поста это очень хорошо видно.

Участники конкурсов - это активные участники нашего форума и, как мне известно, среди них совсем не много риэлторов и сотрудников Домика. Последних, например, 2, я и Владимир.

Я вот не сотрудник Домика. Глупо быть таким категоричным...

Цитата:

Судя по прогнозам, которые приведены в "статье", в конкурсе прогнозов участие принимали только одни риелторы или сотрудники ДОМИКА. Это видно из идеи самой статьи - прогнозы не сбываются , будет "только дорожать"!!!!

Насколько я могу судить, риэлторов и сотрудников Домика среди респондентов очень немного.
Опыт проведения подобных конкурсов показывает, что обычно преобладают люди, которые хотели бы, чтобы киевская недвижимость существенно и быстро подешевела.
И, судя по всему, некоторые из них использовали подобные конкурсы вовсе не для того, чтобы завоевать призовые места. А для того, чтобы выразить свои мысли/убеждения/надежды о том, сколько должна стоить киевская недвижимость.

Но как бы там ни было, а с настоятельными предложениями проголосовать мы обращались ко всем. Даже специальные информационные сообщения на главную страницу вывешивали.
Исходили из того, что чем больше респондентов, тем выше достоверность социологический опросов (ведь помимо всего прочего, подобные голосования это весьма показательные социологические опросы).

Уважаемые риелторы! Как Вы понимаете, чтобы сделать заключение о точности прогнозов, необходимо иметь объективную цену по РН, которая формируется на основании статистики сделок на рынке недвижимости. Так как данной статистики в природе не существует и Вам уже не раз предлагалось обнародовать количество и цены по сделкам за неделю, но Вы ссылаетесь на какие-то непонятные причины «конфиденциальности» , не сложно предположить , что приводимая Вами цена – это просто очередная «хотелка» риелторов.

Специалист, выйди из танка и оглянись вокруг.

Да Трава! Серьезное начало диалога !!! Хорошей Вам травы!!!

Цитата:

Уважаемые риелторы! Как Вы понимаете, чтобы сделать заключение о точности прогнозов, необходимо иметь объективную цену по РН, которая формируется на основании статистики сделок на рынке недвижимости. Так как данной статистики в природе не существует и Вам уже не раз предлагалось обнародовать количество и цены по сделкам за неделю, но Вы ссылаетесь на какие-то непонятные причины «конфиденциальности» , не сложно предположить , что приводимая Вами цена – это просто очередная «хотелка» риелторов.

Индекс стоимости - это не статистика цен, а тенденции их изменения.

Конечно, тенденции изменения цен лучше всего отслеживать на основании объективной и полной статистики цен продаж.
Кстати, термин "объективная" в данном случае требует специального пояснения. Поскольку, если под объективными данными понимать документально зафиксированные цены продаж, то они нередко существенно занижены (с целью минимизации налогов).

Имеющиеся у нас данные о ценах продаж приводим регулярно. Другое дело, что таких данных явно недостаточно. Но все они говорят о том, что сейчас цены продаж достаточно стабильны.

О тенденциях изменения цен можно судить и по ценам торгов.
Если продавец не может продать недвижимость дороже какой-то вполне конкретной цены, а покупатель не может купить ее дешевле вполне определенной цены - то это уже говорит об общем уровне цен. Регулярно отслеживая его, можно говорить о тенденциях изменения цен.
Подобный анализ показывает, что цены торгов сейчас тоже достаточно стабильны.

И наконец, цены предложений сейчас тоже достаточно стабильны.

Все это вместе взятое и позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен.

- - - - - - -
Теперь относительно "конфиденциальности"...
Ну, что ж поделаешь, если профессиональная деятельность риэлторов (равно как и любых других посредников) тесно связана с конфиденциальностью. К тому же информация "не для печати" есть у любой коммерческой структуры.
Через это не переступить...

Уважаемый Владимир! Большое спасибо за откровенность. Как я понимаю Вы являетесь аналитиком агенства недвижимости.
Ваш ответ еще раз показал мою правоту в отношении ошибочности Ваших анализов. В качестве данных для анализа необходимо использовать только цены совершенных сделок по РН , а не в коем случае цены торгов , так как они являются субъективными.
Теперь понятно откуда у Вас берутся средние цены !!!

Цитата:

Индекс стоимости - это не статистика цен, а тенденции их изменения.

Конечно, тенденции изменения цен лучше всего отслеживать на основании объективной и полной статистики цен продаж.
Кстати, термин "объективная" в данном случае требует специального пояснения. Поскольку, если под объективными данными понимать документально зафиксированные цены продаж, то они нередко существенно занижены (с целью минимизации налогов).

Имеющиеся у нас данные о ценах продаж приводим регулярно. Другое дело, что таких данных явно недостаточно. Но все они говорят о том, что сейчас цены продаж достаточно стабильны.

О тенденциях изменения цен можно судить и по ценам торгов.
Если продавец не может продать недвижимость дороже какой-то вполне конкретной цены, а покупатель не может купить ее дешевле вполне определенной цены - то это уже говорит об общем уровне цен. Регулярно отслеживая его, можно говорить о тенденциях изменения цен.
Подобный анализ показывает, что цены торгов сейчас тоже достаточно стабильны.

И наконец, цены предложений сейчас тоже достаточно стабильны.

Все это вместе взятое и позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен.

Владимир, Вам ведь намного лучше меня известно, каким именно образом вычисляется индекс стоимости. Согласитесь, если задаться целью, то, целенаправленно меняя границы отсечения тех предложений из БД, по которым считается индекс, можно нарисовать ту тенденцию, которая автору расчетов покажется правильной (в известных пределах, конечно). Вы же сами когда-то писали, что границы отсечения "нехарактерных предложений" определяются эмпирически. Я это все не к тому, чтобы упрекнуть Вас в манипулировании данными - вовсе нет. Просто, согласитесь, что Вам, возможно, индекс стоимости и "позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен". Но рядовой участник форума, не сидевший с Вами рядом при проведении расчетов, может испытывать определенную долю здорового сомнения в соответствии индекса цен реальным тенденциям изменения цен на киевском РЖН.

Забавно. К примеру, я очень хочу купить квартиру. И как любой нормальный человек, я хочу купить ее подешевле. Подешевле чем что? Чем средняя стоимость желаемой мной квартиры (средняя по району при определенном метраже, состоянии и т.д.). Как мне узнать среднюю? Просмотреть объявления, индексы и т.д. Короче, цены предложений. Да, я могу возмущаться, что сейчас средние выше,чем мне хотелось бы,и тем более - превышают сумму имеющихся у меня средств. Но такова ситуация на сегодняшний день.
И меня очень умиляют фразы "Какое! Сейчас такое продается на 20-30% дешевле". Где? Народ, который так говорит, видимо ничего конкретного не ищет, а ждет тотального падения. Ну, здорово, что ж скажешь.
Тоже и с прогнозами. Кто-то хочет, что бы цены снижались быстрее. Но есть понятие "хочу", а есть понятие "тенденции рынка". Зная по постам, кто голосовал за какой вариант, могу с высокой уверенностью сказать,что нет тут никакой "агентской накрутки показателей".

Цитата:

Судя по прогнозам, которые приведены в "статье", в конкурсе прогнозов участие принимали только одни риелторы или сотрудники ДОМИКА. Это видно из идеи самой статьи - прогнозы не сбываются , будет "только дорожать"!!!!

Что Вы так переживаете!? Упадет недвига, просто Вы, как и 90% пейсателей сайта решили, что упадет сразу и быстро, да не бывает быстро. Быстро только в случае глобального коллапса экономики, а нам пока делают инъекции то МВФ, то РФ .. Так кто падать будем медленно и долго, периодически немного поднимаясь.

Цитата:

Владимир, Вам ведь намного лучше меня известно, каким именно образом вычисляется индекс стоимости. Согласитесь, если задаться целью, то, целенаправленно меняя границы отсечения тех предложений из БД, по которым считается индекс, можно нарисовать ту тенденцию, которая автору расчетов покажется правильной (в известных пределах, конечно). Вы же сами когда-то писали, что границы отсечения "нехарактерных предложений" определяются эмпирически. Я это все не к тому, чтобы упрекнуть Вас в манипулировании данными - вовсе нет. Просто, согласитесь, что Вам, возможно, индекс стоимости и "позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен". Но рядовой участник форума, не сидевший с Вами рядом при проведении расчетов, может испытывать определенную долю здорового сомнения в соответствии индекса цен реальным тенденциям изменения цен на киевском РЖН.

Ключевая фраза "если задаться целью, то целенаправленно меняя границы отсечения...".
Во-первых, это не так легко.
Во-вторых, программисты и сотрудники контакт-центра (занимающиеся базой данной) к подобным вещам относятся весьма индифферентно (если по-простому, то они постоянно заняты и мало интересуются результатами расчетов - работают программы - вот и ладно, а уж специально "подкручивать" что-то никто из них не будет).
В третьих, о реальных тенденциях изменения цен может судить любой человек, который регулярно прозванивает квартиры, ходит на просмотры, участвует в торгах. Другое дело, что по всему городу ему это сделать будет очень сложно. Но по какому-то жилому массиву вполне по силам (ИМХО).

Что же касается "здоровых сомнений" - то без них в подобных вещах не обойтись.

Цитата:

Индекс стоимости - это не статистика цен, а тенденции их изменения.

Конечно, тенденции изменения цен лучше всего отслеживать на основании объективной и полной статистики цен продаж.
Кстати, термин "объективная" в данном случае требует специального пояснения. Поскольку, если под объективными данными понимать документально зафиксированные цены продаж, то они нередко существенно занижены (с целью минимизации налогов).

Имеющиеся у нас данные о ценах продаж приводим регулярно. Другое дело, что таких данных явно недостаточно. Но все они говорят о том, что сейчас цены продаж достаточно стабильны.

О тенденциях изменения цен можно судить и по ценам торгов.
Если продавец не может продать недвижимость дороже какой-то вполне конкретной цены, а покупатель не может купить ее дешевле вполне определенной цены - то это уже говорит об общем уровне цен. Регулярно отслеживая его, можно говорить о тенденциях изменения цен.
Подобный анализ показывает, что цены торгов сейчас тоже достаточно стабильны.

И наконец, цены предложений сейчас тоже достаточно стабильны.

Все это вместе взятое и позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен.

- - - - - - -
Теперь относительно "конфиденциальности"...
Ну, что ж поделаешь, если профессиональная деятельность риэлторов (равно как и любых других посредников) тесно связана с конфиденциальностью. К тому же информация "не для печати" есть у любой коммерческой структуры.
Через это не переступить...

Ну что ж...

кв/м жилой площади в Киеве имеет тенденцию стоить 1622 доллара США... на том и порешим...

Цитата:

Уважаемый Владимир! Большое спасибо за откровенность. Как я понимаю Вы являетесь аналитиком агенства недвижимости.
Ваш ответ еще раз показал мою правоту в отношении ошибочности Ваших анализов. В качестве данных для анализа необходимо использовать только цены совершенных сделок по РН , а не в коем случае цены торгов , так как они являются субъективными.

А что делать, если данных о ценах продаж очень мало?
Вообще отказаться от анализа рынка?

И потом, какой смысл Вы вкладываете в понятие "субъективные цены торгов"?
Все цены на вторичном рынке - продукт договоренностей (потому им можно навесить ярлык субъективности: кто знает конъюнктуру рынка, кто умеет торговаться - тот имеет преимущество).

Если потенциальный покупатель просмотрел 20-30 однотипных квартир, то это означает, что с уровнем цен и возможными уступками он знаком.
Это же относится и к продавцам.
Продемонстрировав квартиру десятку покупателей, продавец получает достаточно объективную информацию о их готовности платить деньги.

Если, к примеру, все продавцы хотят за свои квартиры по 70000, а все покупатели готовы платить не более 60000, то сделок не будет. Но информация об уровне цен (и их изменениях во времени) будет (в какой-то мере) объективной (ИМХО).

Владимир, не кормите тролля!

Цитата:

Ну что ж...

кв/м жилой площади в Киеве имеет тенденцию стоить 1622 доллара США... на том и порешим...

Не так.
В декабре 2009 года индекс был 1679$/кв.м., в апреле 2010 года 1622 $/кв.м.
Стало быть за эти четыре месяца на вторичном рынке киевская жилая недвижимость (оцененная в долларах) подешевела на 3,39%

100%*(1622-1679)/1679 = -3,39%

Цитата:

Владимир, Вам ведь намного лучше меня известно, каким именно образом вычисляется индекс стоимости. Согласитесь, если задаться целью, то, целенаправленно меняя границы отсечения тех предложений из БД, по которым считается индекс, можно нарисовать ту тенденцию, которая автору расчетов покажется правильной (в известных пределах, конечно). Вы же сами когда-то писали, что границы отсечения "нехарактерных предложений" определяются эмпирически. Я это все не к тому, чтобы упрекнуть Вас в манипулировании данными - вовсе нет. Просто, согласитесь, что Вам, возможно, индекс стоимости и "позволяет судить о реальных тенденциях изменения цен". Но рядовой участник форума, не сидевший с Вами рядом при проведении расчетов, может испытывать определенную долю здорового сомнения в соответствии индекса цен реальным тенденциям изменения цен на киевском РЖН.

Как в той басне помните. Когда лису поставили управляющим в курятнике курей инвентаризировать. Так и здесь. Риэлторы взялись индексы считать. Понятное дело какими будут индексы. : )
Из того доверительного круга по которому я могу судить о ценах реальных сделок по покупки недвижимости (типа у отца на работе сотрудник купил своему сыну квартиру или типа брат жены приобрел новострой двухкомнатный) уровень цен на 30%-40% ниже чем те что декларируют риэлторы. Реальные сделки есть, но сейчас они на 30%-40% ниже хотелок.

Отакэ.