Обсуждение Цен На Недвижимость!

Полностью согласен с sidus - по любому будет типа "подьем" - вот Там то хто шустрый, тот поднимет бабло, а кто идиот - тот пролетит как фанера над парижем. Хотя модно предположить что он уже был в 2005 году - такой подьем - август месяц.

Ну тогда только одно - не катастофическое падение, а затяжная коррекция цен в интервале 50-60% (удорожание 2005 года) на протяжении 1-2 лет.

Этому падению не поможет не "молодежка" не "дешевые западные деньги" не убеждения властителей мира сего через риелторов.

Таков рынок РОСТ-> падение->РОСТ-> падение и т.д.

Сейчас именно коррекция

В нашей стране все возможно и необоснованный подъем, и резкое падение цен, в том числе и на недвижимость! У нас вообще бардак такой в верхах, что надеяться на кого-то или верить - это обманывать себя. Но, мы не живем в стране дураков, тем, кто постоянно прогнозирует повышение цен на недвижимость советую прочитать вот это! Сколько стоит построить 16-ти этажный дом в Киеве ?

Прочел. Расчет неверен. Расчет популярен, а не точен. В нем не учтены затраты на участок, 5-7% жилья городу, затраты на проектирование (7%), затраты на обслуживание проекта, его продвижение, да и много чего еще. Будь я строителем дал бы более точный.

Не могу назвать себя "умником", но недавно читал, что себестоимость строительства 1 м.кв. в Киеве колеблется в районе 600 у.е. это еще куда не шло. Но 230, такого давно уж нет.

Хотя дело не в этом. Почему вы не сетуете на ресторан, в котором наценка 300, 500, 1000%?

Потому как можно выбирать между рестораном с наценкой 1000, 500, 300, 50, 20 %, баром, кафе, фаст-фудом, посидеть на лавочке попить пива.
А на рынке жилья ситуация только между 1000% и посидеть на лавочке попить пива.
Все потому, что присутствует монопольный сговор.

:$
Прочитал.... но, видимо, невнимательно или не до конца! :96:
Вот цитата из статьи:
[/color]
\"К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 $, а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 $ и становится соответственно 384 $. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня.
Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама?

В итоге, то, что остается из разницы 1500 - 384 = 1116 $ - есть ни что иное, как прибыль строительных компаний с каждого метра.\"

[color=#333333]Видите, уважаемый, вы даже прочитав статью, трактируете ее неправильно и так как это выгодно Вам! Даже если учесть, что сумма 1 кв. м. по собестоимости из вашего поста приблизительно около 600 у.е., то даже не будучи сильным в математике можно посчитать разницу между затратами на постройку и реализацией! Это не то что спекуляция, это МОНОПОЛИЯ на рынке недвижимости, и грабеж среди белого дня, и не дурите голову людям.

Не строители диктуют цены. Вспомните 1999 год, когда 1 м.кв. на оболони в новостройке (г.с. 12г) от строителя стоил 300 долларов. А монополия на строительство была и тогда. Не покупали - вот и цена была таковой. А вот уже 4 года подряд покупаете как бешеные, так чего же вы хотите.
Любой товар повышенного спроса - будет дефицитным и соответственно дорогим, а для многих заоблачно дорогим.

И голову людям дурите вы, толи от непонимания, то ли еще по какой причине...

Хотите снизить цены? Остановите выдачу кредитов, остановите молодежную программу, раздавайте бесплатно и всем желающим площадки под строительство. Остановите спрос!
За пол года цена рухнет вдвое, если не вчетверо.

Только вот кто от этого выиграет?

Я бы тут сказал не монополизм во всем виноват, а ДЕФИЦИТ жилья! Строй компаний у нас хватает... а вот спрос превышает предложение...

Да о чем Вы говорите? Какой спрос? Вы можете конкретно привести цифры из официальных источников о количестве построенных кв. метрах и к-ве реально купленных для жилья (а не для перепродажи или сдачи в аренду!)!

Интересно получается, население Украины уменьшается, а спрос возрастает, желание купить - это еще не реальная картина спроса на рынке недвижимости! Ведь желания надо согласовывать с возможностями!
Посмотрите, даже на вашем сайте предложений об продаже и аренде намного больше, чем желающих купить или арендовать, вы мне не скажете почему? А все потому, что НЕТ возможности у простого гражданина Украины купить жилье! Даже покупка в кредит - это нереально для 99,9% населения! Вот, если б у нас были такие з/п, как в развитых европейских странах или же такие проценты в банках на покупку недвижимости, как у них можно было б спорить.
А недвижимость все-таки дешевеет... те же однокомнатные квартиры у вас в базе каких-то 1,5 - 2 мес. были выставлены совсем по другой цене... Почему же их цена так сильно отличается на данный момент? Неужели спрос меньше стал?!!

В 2006 г. в Украине будет введено не менее 7,6 млн. кв. м жилья. К 2009 г.
этот показатель будет увеличен до 16 млн. кв. м за год. Такие цифры выдает
в своих прогнозах Минстроительства.
В правительстве намереваются повысить
объемы вводимого жилья.

Правительство опубликовало распоряжение "Основные направления
правительственной политики в экономической и социальной сфере на 2006 год".
Одним из пунктов этого документа Кабмин поручает Минстроительству,
областным и городским администрациям обеспечить введение в эксплуатацию по
Украине не менее
7,6 млн. кв. м.

Напомним, что, по подсчетам министра строительства Павла Качура, в 2005 г.
в стране должно быть введено 8 млн. кв. м, а это на 6% больше, чем в 2004
г. с его 7,5 млн. кв. м жилья. В 2009 г. предполагается выйти на рекордные
16 млн. кв. м.

Вот, господа, прочтите! Не будьте голословны в своих высказываниях, подкрепляйте их реальными цифрами и выводами из официальных источников, а не размышлениями о фантастическом спросе на жилье!
Да за последние годы не только в Киеве, а и по всей Украине столько новостроек построили (и строят не останавливаясь, наверное просто хорошая сфера для наживы), что никогда раньше такого массового строительства по всей территории Украины не наблюдалось за все время независимости Украины! Нежели, когда нас было 52 млн. чел. никто не имел желания купить квартиру (при меньших объемах строительства)? Не смешите!

Цены на жилую недвижимость в Киеве плавно снижаются
УФС Цена на столичную недвижимость плавно снижается - за прошлую неделю индексстоимости столичного жилья снизился на 0,2% до $1411 за кв. м, - говоритсяв еженедельном обзоре финансовых рынков Украины, подготовленном отделомвыпуска финансовых инструментов "Укрсоцбанка"."Рынок возвращается к реальности после новогодней эйфории - ожиданияучастников рынка на прошлой неделе вновь стали пессимистическими в основномиз-за достаточно жестких условий ипотечного кредитования в банках", -отмечается в обзоре."Finance.com.ua" 25.01.2006 1100
//news.finance.ua/ru/~/1/2006/01/25/7107 8

Кстати, не одна я рассуждаю о том, что обвал неизбежен, вот, пожалуйста, еще одно мнение!

А. Лебедев cripo.com.ua

Любая "финансовая пирамида" рано или поздно обязательно должна рухнуть. Это
утверждение вытекает из самого определения "финансовой пирамиды".
Каждый
гражданин бывшего СССР мог наблюдать это явление воочию на примере
многочисленных трастов, задачей которых было заполучить у населения как
можно больший капитал под эгидой огромных процентов по вкладам, а затем
объявить себя банкротом или просто пропасть.

И АО "МММ" и Леню Голубкова и шубу для его жены, я думаю, мы будем помнить
еще долго. Конечно, были люди, которые успели снять свои деньги до закрытия
трастов и для них трасты оставили только приятные воспоминания. Однако, к
сожалению, это единицы.

Все эти "финансовые пирамиды" давно прекратили свое существование, но мир
не стоит на месте, и по законам физики энергия не возникает из неоткуда и
не уходит в никуда, а лишь переходит из одной формы в другую. Так
случилось, что на этот раз полем для создания "финансовой пирамиды", к
сожалению, стал рынок столичной недвижимости.

За последние пять лет стоимость столичной недвижимости увеличилась более
чем в ПЯТЬ РАЗ!

Вы можете сказать, что спрос диктует предложение, что это основной закон
рынка. И я естественно соглашусь с этим, потому что законы природы, в
отличии от законов Верховной рады, обойти нельзя и трактовка у них только
одна. Отсюда следует, что для того чтобы цены начали расти, необходимо
повышать спрос. А чтобы цены стали сильно расти - спрос надо повышать
сильно.

Как это делается:

1.Начинается скупка недвижимости на вторичном рынке;

2.Формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и
устанавливается новая цена (компании, не вступившие в сговор лишаются
лицензии);

3.Начинается массовое зомбирование, через средства массовой информации,
населения о повышении цен на недвижимость связанное с резкой активизацией
спроса на рынке в связи с самыми разными, порой нелепыми причинами, начиная
от переезда в Киев всего Донецка и заканчивая возросшими доходами населения
и соответственно запросами.

В свою очередь третий пункт действительно поднимает активность среди
потенциальных покупателей, и рынок действительно начинает работать, а
недвижимость дорожать. Кроме того, к этому процессу начинает подключаться и
средний бизнес. Скупая недвижимость и делая ставку на ее рост, бизнесмены
планируют получить на этом хорошие дивиденды. Как говорится "процесс
пошел", машина работает. Остается только правильно контролировать этот
процесс и подливать масло в огонь путем дальнейшего повышения цен на
первичном рынке и выступлениями каких-то (обратите внимание, в этих
выступлениях, подписываются они просто как "аналитик") аналитиков каких-то
фирм, которые не чем, не мотивируя свои прогнозы с умным видом заявляют
"Пилите гири Шура. Они золотые." а на просьбы привести хоть какие-то
обоснования убедительно отрезают "А какие же они по вашему"?. Или, скажем,
заявлениями Риэлтерской конторы "БЛАГОВЕСТ", вроде "Цены росли, растут и
будут расти", которая заинтересована в повышении цен не менее, чем
организаторы самой "финансовой пирамиды".

В создавшихся условиях и поддаваясь воздействию средств массовой информации
(кстати, как показала "оранжевая революция" большая часть населения, до сих
пор, не может даже предположить, что по телевизору и в газетах не всегда
говорят только правду) и прогнозам так называемых "аналитиков" люди стали
вкладывать в недвижимость последние деньги , продавали гаражи и машины,
наконец влезали в долги, а цены соответственно, уже по всем законам рынка
продолжали расти, т.к. очень серьезно рос спрос.

Рост цен достигает так называемого первого максимума. Это означает, что у
основного инвестора, каковым является население, закончились средства. Даже
люди выезжающие на заработки в другие страны не успевали за ростом цен, что
уже говорить об основной массе. И рынок встает под угрозу обвала. По сути
ситуация следующая: население больше не имеет возможности купить
недвижимость. Рынок замирает. И если это почувствуют перекупщики, они,
естественно, попытаются избавиться от ставшего неликвидным товара. Начнется
цепная реакция, удержать которую будет уже невозможно. Другими словами -
ситуация действительно угрожающая. Но выход найден. Начинается активная
пропаганда КРЕДИТОВАНИЯ!

И действительно найден не только выход, но и дополнительный доход! Посудите
сами теперь недвижимость не просто удается продать за космическую цену, а
еще и обложить дополнительным процентом. ЗДОРОВО! И машина заработала с
новой силой. Строительные компании растут как на дрожжах, съезжаясь со всех
регионов. Дома становятся все более многоэтажными, нарушаются все
технические, санитарные и прочие нормы, дома "лепят" на расстоянии менее 10
метров друг от друга, уничтожаются детские площадки, парки, памятники
архитектуры, рынки. Одним словом - все, что попадает под руку
заинтересованным людям. Исходя из вышеперечисленного, не трудно догадаться,
кто за этим стоит. Естественно, это все можно делать только занимая кресло
градоначальника, который, в свою очередь, даже на заседания Киевгорсовета
приходит исключительно для решения своих собственных интересов, настаивая
на решении вопроса так, как он считает нужным. А на многочисленные пикеты
Киевлян, игнорирует и заявляет что "Киеву так выгоднее".

Но, ничто не вечно и цены на недвижимость достигают второго максимума - они
становятся совершенно несоизмеримы с доходами. В центре города цена одного
метра квадратного достигает 7000 долларов США!!! При заработной плате
эквивалентной 600 долларам США (каких мало), ни копейки не потратив за год,
вы сможете купить целый метр жилья. Возникает нонсенс - кредит просится
оформляться не в годах, а в ЖИЗНЯХ! Чтобы купить квартиру в 150 квадратов,
вам потребуется как минимум 2-3 хорошие жизни. Но люди ведь не кошки.

Кроме того, количество застройщиков стремительно растет, а значит также
стремительно растет и количество новостроек. Это привело к тому, что
предложение стало сильно превышать спрос, однако первичный рынок находится
под полным контролем, и цены падать не спешат, а, напротив - понемногу
повышаются. Создаются искусственные очереди. Вроде как все квартиры
распроданы, для вас осталось только пару штук. Однако дома, сдача которых
состоялась год и более назад, несмотря на мифический ажиотаж незаселенны,
стало быть, квартиры в них не проданы. Вечером, возвращаясь с работы,
обратите внимание на свет в окнах новых домов. Светится всего пара окон на
25 этажей. А ведь эти дома надо обогревать и охранять. Правда за это, я
думаю, платит бюджет города, а если точнее, то мы с вами. Все это хорошо,
но надо каким-то образом сбывать первичный рынок. И вот "самому" (или кто-
то подсказал) приходит идея. Идея называется "Молодежный кредит". Надо
признать, идея действительно сильная. За средства городского бюджета
выкупаются самые безнадежные строения и затем реализуются по более низким
ценам (примерно 300-500 долларов США за метр) для молодых семей с
беспроцентным кредитом на 30 лет. Хорошо всем! И безнадежный дом продали и
молодой семье помогли. Да еще и районным советам заработать дали на
распределении: кому давать, а кому и не положено. Но бюджет Киева не в
состоянии выкупить все непроданные новостройки.

И возникают все классические симптомы падения "финансовой пирамиды",
опираясь на которые, в свое время, прекратилась деятельность многих трастов
и закончило свое существование знаменитое АО "МММ".

1.Банки, где работают настоящие аналитики, резко сокращают кредитование под
залог недвижимости, или берут в залог не одну, а две квартиры;

2.Рынок недвижимости остановился. И не из-за недостатка предложения, а
именно из-за недостатка спроса;

3.Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются;

4.Все большее количество перекупщиков, понимая сложившуюся ситуацию,
пытаются забрать вложенные средства, подпитывая тем самым предложения на
рынке;

5.Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут
не успеть продать свои дома. Может стоит сорвать рынок первыми?;

6.Все меньше уверенность "аналитиков", что "гири золотые";

7.Наконец, в средствах массовой информации все больше появляется доводов,
которые невозможно опровергнуть, что цены держатся искусственно;

8.И, пожалуй, самое главное - это то, что уже почти не осталось людей
способных купить в Киеве квартиру.

Так что, дорогие друзья, если вам еще не удалось купить столь желаемую
недвижимость в Киеве, не расстраивайтесь. Подождите еще немного, и вы
сможете подобрать себе то, что вам необходимо, и уже по ценам соизмеримым с вашим доходом.

Да, ... с ним, с тем спросом, никто не скажет сколько его.... А вот квартир нужно больше, больше дешевых квартир.

А вот здесь не могу не согласиться с вами ! Нам действительно не хватает именно дешевого жилья...

Грустно как-то стало... потому что на свои 300 у.е. в месяц, я, к сожалению, ничего кроме будки для собаки купить в ближайшее время не смогу... даже в кредит (ведь под нее надо же еще кусочек земли, на которую цены растут с каждым днем не по дням, а по часам, быстрее чем грибы, после дождя). Вот с землей мне все понятно, ведь рост цены спровоцирован слишком высокими ценами на квартиры в Киеве, вот и умные люди подсчитали, что дешевле купить землю и строить дом, чем покупать недвижимость в Киеве (на той же вторичке) непонятно какого качества, да и еще по нереальным ценам.

А статейка слабенькая... Можно даже сказать фантастическая - большинство тезисов не выдержат дискуссии.
- Берем то что видим, складываем воедино, вот и выходит...
А попробовать поставить под сомнение? А поговорить с профессионалами и "так называемыми аналитиками"? Может и мысли появятся, может видение расширится.

Конечно! продавцу надо продать, а никто даже на просмотр по этой цене не идет - вот и понижают.

Скажу больше, спрос действительно упал по сравнению с летом 2005 года, упал раза в три. На мой взгляд причин у этого три
1. Ужесточение ипотеки в последнем квартале 2005.
2. Полное торможение молодежной программы (тогда же).
3. Длившийся в течение четырех месяцев пиар предстоящего обвала цен.

Кто из нас угадал причины спада - покажет только время.

Вы говорите денег у людей нет, я говорю - нет денег - банки дадут.

Это одна из главных причин понижения спроса! Продавцы должны продавать по той цене, по которой покупатель готов купить товар!

Вы говорите банки деньги дадут!
Тогда, может подскажете мне как я с зарплатой в 300 у.е. в мес. должна купить квартиру (или может найдется банк, который готов дать мне кредит), а у некоторых людей еще меньше зароботок... даже имея з/п в 1000 у.е. (а таких людей единицы у нас!) сложно думать о кредите, подсчитайте сколько надо будет его выплачивать (и в каком размере!), кроме того надо же думать и о настоящем, а ведь жить хочется СЕЙЧАС, растить детей, нормально питаться, и иметь хоть самое необходимое для жизни?! Надо иметь либо очень высокую з/п, либо банки должны понизить проценты до того уровня, чтоб среднестатистический человек (семья) могли взять кредит. А на данный момент мы в замкнутом кругу! 96

Абсолютно согласен с тем, что перекос есть. Зарплаты в основном мизерны, купить жилье - очень сложно для большинства украинцев.
Я заступаюсь за риэлторов и строителей, которых вы обвиняете в разгоне цен на рынке и просите умерить архи-интересы. Т.е. попросту сетуете на часть рыночных субъектов. Эта позиция несколько однобока, как и приводимые вами статьи. Видим одну сторону, вторую, третью - игнорируем. Нельзя ведь так.
Строитель виноват лишь в том, что он строитель, риэлтор - что риэлтор, банк, государство, нотариус, покупатели, продавцы.
И именно все вместе эти субъекты привели рынок к сегодняшнему состоянию.
Кстати, посмотрите и на иную сторону
Сколько создано хорошо оплачиваемых рабочих мест строителями и риэлторами. Сколько налогов дают эти отрасли. Только приведение цен на недвижимость к среднеевропейским откроет дорогу иностранному капиталу, не давая скупить нашу недвижимость за бесценок (в их понимании). Зайдет инвестор - рабочие места, больше рабочих мест - конкуренция по зарплате. Всё цикл замкнулся! И вот здесь начнется формирование среднего класса, такого же как в развитых странах. И квартир сможете за 10 лет купить, но не благодаря снижению цены, а благодаря повышению зарплаты.
Украина ступила на путь, любой путь требует времени и не исключает проблемы. Давайте будем понимать его и друг друга. Давайте перестанем без основ обвинять друг друга.

Касательно налогов можно спорить. При заявленной Поляченко прибыли в три процента, можно ожидать и соответствующей уплаты налогов, а вот денег "моют" там много.
Высокооплачиваемых рабочих мест..? Для кого? При нормально сформированом рынке их было бы больше.
Цены у нас уже среднеевропейские, а вот качество жилья (построика, отделка, расположение, инфраструктура и т. д.) "дальне-азиатское".

Виталий, я никого не обвиняю ! Просто у меня своя правда, а у вас своя.

Я высказала свое мнение, вы свое, в дисскусии ведь и рождается правда, не так ли? Я не верю в создании среднего класса таким образом, как вы написали. Украина 15 лет пыталась его сформировать и что? Тогда людям говорили то же, что вы пишете... я понимаю, что не бывает все и сразу, и дешевого сыра в мышеловке не существует. Но у нас слишком коррумпированная страна, экономическая, политическая ситуация желает лучшего... Я НЕ ВЕРЮ НИКОМУ и ничему, а надеюсь только на свои силы и голову. У нас есть очень богатые люди, состояние которых исчисляется несколькими десятками тысячами, миллионами у.е., бедные, которые живут от зарплаты до зарплаты (таких большинство), и очень бедные которые не вылезают из долгов! А по поводу инвесторов, неужели вы думаете, что государство будет в восторге от оттока капита из страны? Тогда не скажете, почему у нас так мало филиалов иностранных банков? Если быть откровенным, может стоит конкуренцию сделать более прозрачной, тогда и кредит будет народ брать в тех банках, которые предложат более низкий процент, и сохранение своих средств люди будут доверять учреждениям, которые действительно гарантируют сохранность вклада и дохода по нему, а не так как у нас ОПЯТЬ ВЛАСТЬ МЕНЯЕТСЯ... и все уже побежали в банки снимать свои деньги побыстрей, пока не пропали их сбережения...
Я могла б так рассуждать как вы, если б у меня было как у нашего президента доход в "декілька мільйонів гривень".... а так, меня не удивляет, что у одной молодой семьи, знакомых моей сотрудницы (ей - 24, ему - 26), уже есть 3 квартиры в Киеве в новостройках... а другие могут только мечтать хотя бы о самом минимуме и ждать появления среднего класса (может быть, когда-нибудь, через лет так - надцать...!).