Начнется ли в Украине ипотечный кризис?

На Украине начинается ипотечный кризис "по-американски"

Председатель правления входящего в группу крупнейших банка "Финансы и кредит" Владимир Хлывнюк в интервью изданию "Бизнес" заявил об увеличении объема невозвратов по выданным банком ипотечным кредитам.
"У нас, например, до 2008 года не было проблем с ипотечными кредитами. Как только в экономике и на рынке жилья начались проблемы, у нас появились первые невозвраты по ипотеке. Буквально за последние 3-4 месяца некоторые наши клиенты просрочили выплаты по кредитам на покупку недвижимости. А сейчас это уже не десятки, а сотни проблемных ипотечных займов", - сказал он.
По его словам, банк не пересматривал ставки по выданным кредитам на жилье, поэтому это не могло стать причиной неплатежей.
Также В.Хлывнюк подчеркнул, что ситуация с проблемными ипотечными займами у банков, кредитующих приобретение недвижимости на первичном рынке, еще более сложная "Мы никогда не кредитовали первичный рынок жилья. А это значит, что у банков, финансирующих покупку еще не существующих квартир, ситуация с возвратами кредитов может быть намного хуже, чем у нас".
ФАКТ N 1
Проценты уходят в небо
Еще в начале года многие банкиры в частных беседах признавали, что с ипотекой дело обстоит не ахти. Однако после того как НБУ решил бороться с инфляцией путем ограничения кредитования, банки заметно подняли ставки по ипотеке и увеличили размер первоначального взноса.
Если еще год назад некоторые финучреждения предлагали кредит без первого взноса, то сейчас потенциальный покупатель должен вначале найти минимум 25% от стоимости квартиры. Кроме того, теперь банкиры более тщательно проверяют доходы - и к рассмотрению принимаются только "белые" зарплаты. То есть все согласно букве закона. А у нас, как известно, "чистые" доходы показывают не все.
В конце концов некоторые банки уже свернули ипотечные программы, другие их значительно сократили. А заемщикам, которые имели задолженности по кредитам, начали приходить письма с уведомлением о повышении ставок, несмотря на подписанные ранее договора! И ставки продолжают расти.
За последние две недели кредиты под залог недвижимости в гривне хоть на доли процента, но снова подорожали. При этом эксперты считают, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Покупать жилье при таких условиях кредитования украинцы, естественно, не спешат.
ФАКТ N 2
В продаже появились "однушки"
Первым признаком надвигающегося коллапса стало то, что у застройщиков вдруг появились в свободной продаже однокомнатные квартиры, которые всегда считались дефицитом и пользовались наибольшим спросом. Именно такое жилье в первую очередь разметалось спекулянтами.
Раньше, когда в продажу поступал новый дом, то у дверей банков, занимающихся ипотекой, выстраивалась очередь желающих приобрести квартиру. "Однушки" уходили в течение дня. Теперь даже на сайте "Киевгорстроя" нам удалось обнаружить четыре объекта в столице, где есть в наличии однокомнатные квартиры. А вот покупателей что-то не видно.
ФАКТ N 3
Строители паникуют
После того как совет директоров Строительной палаты Украины, куда входят руководители крупнейших украинских застройщиков, направил президенту, премьер-министру и председателю Верховной Рады открытое письмо о кризисе, который сложился в строительной отрасли, все стало на свои места. В кои-то веки даже строители признались, что (цитируем) "рынок недвижимости падает ускоренными темпами, уменьшается количество соглашений на приобретение недвижимости, в некоторых регионах в несколько раз". Что это - паника?
В прессе стали звучать мнения, что многие строительные компании будут вынуждены остановить стройки. Появились прогнозы, что в ближайшее время по стране прокатится волна банкротств. Дело дошло до того, что пришлось успокаивать инвесторов, которые уже вложили свои средства в строительство.
Так, президент ХК "Киевгорстрой" Петр Шилюк заявил "Наша компания не приостановила и не остановит строительство ни одного из объектов недвижимости, по которым заключены соглашения и договора с доверителями средств - как физическими, так и юридическими лицами". Однако смогут ли перенести кризис небольшие застройщики, остается под вопросом.
Цены снизятся на четверть
Один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, которая работает также и в нескольких странах Восточной Европы, в частности в Украине, - дал прогноз на развитие рынка недвижимости во второй половине 2008 года. Согласно их прогнозу рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь.
Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю "однушку", которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч.
Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь. Только обвал произойдет более плавно - до конца 2008 года цены на жилье упадут в среднем на 20%.
В то же время коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады и т.д.) будет дешеветь намного медленнее. До конца текущего года коммерческая "первичка" потеряет от 4 до 8%, а вторичный рынок опустится на 7-10%.
Реальная стоимость "квадрата" в Киеве - $1230
В последнем номере британского издания Real estate содержится целый раздел, посвященный рынку Украины, России и Казахстана.
Согласно информации издания реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева составляет $50 тысяч. А настоящая рыночная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса - не более $1230 (сейчас строители просят около $2300). По мнению издания, Украина придет к этим цифрам уже в 2008-м. До нового года цены упадут в среднем на 20-30%. А в 2009-м стоимость квадратного метра снизится еще больше.

Спрос превышает предложение
Строители даже не хотят говорить о снижении цен. Основной их аргумент - спрос превышает предложение, а объемы строительства не увеличиваются.
По мнению владельца компании "XXI век" Льва Парцхаладзе, цены на квартиры могут идти только вверх. Среди аргументов, которые он приводит в подтверждение своего мнения - это ежегодный рост спроса на 20-30%, увеличение себестоимости материалов, рост зарплат и цен на энергоресурсы. Кроме того, сейчас застройщики вынуждены отчислять в городской бюджет до 20% от стоимости квартиры. А еще строителям приходится тратить большие суммы на согласование проектов в различных инстанциях. На ценах скажется и то, что в крупных городах существует дефицит свободных площадок, выделяемых под застройку.
А КАК У НИХ?
Плохие времена для риелторов
Как известно, мировой экономический кризис начался год назад с того, что миллионы американцев, набрав ипотечные кредиты, оказались банкротами. При попытке продать залоговое имущество банки столкнулись с ситуацией, когда по таким ценам уже не было покупателей. Жилье стало дешеветь. А те, кто вложил в него свои средства, начал подсчитывать убытки.
Американский кризис задел Европу и даже страны СНГ. Первым пострадал Казахстан. Причем казахский сценарий очень напоминает сегодняшнюю Украину. Все началось с того, что казахские банки, как и сейчас наши, повысили минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам с 13 до 16%. При этом были ужесточены требования к заемщикам и исчезли призывы к населению о покупке жилья. В результате в конце сентября 2007 года в Алматы средняя цена жилья упала более чем на 30%!
Плохи дела не только в Казахстане. В первом квартале этого года Латвия стала мировым лидером по падению цен на недвижимость. По сравнению с предыдущим годом стоимость жилья там снизилась почти на 40%.
Кроме того, сейчас крупный спад отмечается также в Ирландии - минус 13,24%, Литве - минус 7,5% и Эстонии - минус 6,5%.
Даже в благополучной Испании, где в свое время недвижимость разлеталась как горячие пирожки, риелторы осваивают новые профессии. За последнее время 60% агентств, работающих с куплей-продажей недвижимости в Испании, уже прекратили свое существование.

Вот еще инфа....
Крупнейшая в мире компания, исследующая рынок недвижимости — Global Property Guide (США) констатирует, что в 2/3 стран цены на жилье падают. Но в остальной трети стран цены стабильны или даже растут. Парадокс? Нет, закономерность!
Как писал Лев Толстой, все счастливые семьи счастливы одинаково, а все несчастливые несчастны по-своему. Эту максиму можно экстраполировать и на рынок жилья. «Счастливые» страны, где стоимость «метров» растет, развиваются за счет повышенного спроса на квартиры. А «несчастные», напротив, терпят кризис из-за сокращения числа покупателей. Тут жестко работает экономика: упал спрос — и цены пошли вниз, стройкомпании в загоне (а значит, и смежные отрасли), отсюда — рост безработицы, снижение доходов населения, инфляция и невозможность купить жилье. Тут же подключились банки, ужесточившие условия выдачи ипотечных кредитов ввиду риска невозвратов. В итоге все меньше семей могут взять заем на покупку «крыши».

Велик соблазн обвинить во всех грехах США, первыми 1,5 года назад «запустившие» жилищный кризис. Но не стоит ему поддаваться, ведь далеко не всегда срабатывает «штатовская» схема. Как выяснила «Сегодня», в разных странах сейчас действуют 4 сценария: резкое падение цен, их медленное снижение, стагнация и постепенное повышение. Проанализировав факторы, которые привели к такому положению дел за рубежом, мы сделали собственный прогноз, что будет происходить с рынком украинской недвижимости.

ХРОНИКА ЗАТЯЖНОГО ПИКИРОВАНИЯ

Что интересно, США, «развязавшие» ипотечный кризис, отделались довольно дешево. Многие другие страны пострадали куда сильнее.

США. Главной причиной кризиса стала беспечность банков, выдававших ипотечные кредиты без подтверждения платежеспособности заемщиков. Итог — невозвраты, сброс на рынок банками предметов залога (квартир) и их резкое удешевление. Самый большой обвал цен (до 50%) произошел в штате Аризона, на границе с Мексикой. Ситуацию усугубил застой в экономике, вызвавший трудности оплаты займов даже добросовестными клиентами банков. Серия банкротств банков прокатилась по стране.

Но: «Сейчас ситуация стабилизируется, — говорит президент риелторской компании G&C Геннадий Арбитман. — Думаю, до конца 2008-го цены упадут еще максимум на 1—2%, поскольку злостных неплательщиков уже «отстрелили», их жилье нашло новых хозяев, а банки и жилфонды стали разборчивее в поиске клиентов».

КАЗАХСТАН. Тут картина печальная. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким, цены на жилье за год упали вдвое, в крупных городах — сотни брошенных недостроенных домов. Подкосили банки, они с конца 2007-го почти полностью свернули ипотечные программы, по которым покупалось две трети квартир. Как следствие, платежеспособный спрос упал в 5 раз. Но появилась надежда на разруливание ситуации: ряд банков возобновили выдачу кредитов под 18—20% в долларах и тенге сроком до 20 лет.

ПРИБАЛТИКА. Как ни странно, именно вступление в Евросоюз обернулось для стран Балтии кризисом на рынке недвижимости. Вначале цены на жилье выросли в 2—3 раза, но за последний год упали в среднем на треть. Важнейшая причина — до 10% трудоспособного населения (а это основные потенциальные покупатели жилья) выехали на заработки в страны ЕС, им стало не до покупок. «Мертвым и уже с душком» назвал рынок глава эстонской риелторской группы Grand Kinnisvara Марек Керна, причем оживления не предвидится. Директор латвийского агентства Latio Эдгар Шинс согласен с коллегой. Оба эксперта прогнозируют снижение цен еще на 5—10%.

ТУТ ЦЕНЫ МЕДЛЕННО ПОЛЗУТ ВНИЗ

Ипотечный кризис сказался на большинстве стран ЕС. Европейцы встали перед дилеммой: жилье дешевеет, но купить его не за что.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Число сделок покупки-продажи жилья упало на 65%, рынок переживает самый тяжелый кризис с начала 1990-х. Несмотря на снижение цен в среднем на 10%, покупателей негусто, поскольку банки, напуганные ситуацией в США, резко сократили выдачу кредитов, а ставки выросли с 3—4% до 5—6% годовых. По прогнозу компании Nationwide Building Society, дальнейшее снижение стоимости жилья неизбежно, до конца 2008-го оно составит 1,5—2%.

ИСПАНИЯ. Катастрофической назвал ситуацию президент Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте. Страну охватил экономический кризис и безработица. Как следствие, 650 тыс. квартир в новостройках не проданы, а всего сейчас — 3 млн квартир, в которых никто не живет. Большинство из них покупались для спекуляции, а теперь их невозможно продать даже по старым ценам. Многие из получивших ипотечные кредиты не могут их выплачивать из-за потери работы: это жилье банки забирают и выбрасывают на рынок, и без того заваленный предложениями. Получается замкнутый круг: строительство, бывшее локомотивом испанской экономики, зашло в тупик, а массовые увольнения строителей и работников смежных отраслей привели к резкому снижению платежеспособного спроса. По прогнозу министерства экономики Испании, жилье к концу года может упасть на 20%.

ФРАНЦИЯ. Неприятным сюрпризом стало для здешних риелторов падение спроса на жилье. Ценовой спад на 2—3%, по прогнозу крупного агентства по недвижимости CL Dechaux & Luccino, вызван прежде всего повышением ипотечных ставок с 3,5—4% до 5—5,5%, что не по карману многим потенциальным покупателям. К тому же ужесточились правила для заемщиков: от них стали требовать 10—20% авансового взноса и подтверждения стабильного дохода. В итоге цены до конца 2008-го упадут еще на 0,5—1%.

ОТ СТАБИЛЬНОСТИ — К СПАДУ И РОСТУ

Следующая группа стран — те, где наблюдается застой цен на жилье. Но эта ситуация шаткая.

ГЕРМАНИЯ. Ее жилищный рынок десятилетиями был образцом благополучия. Даже объединение страны в 1990-м его не подкосило: небольшое, на 1—2% в год, подорожание жилья сменялось периодами стабильности. Большинство граждан обзаводились жильем через «башпаркассы» (жилищно-накопительные): насобирав от 10% на первый взнос, оставшуюся сумму получали в кредит под 4—5% годовых. Собственно, ставки не изменились, но число сделок сейчас упало почти вдвое. По мнению члена Берлинского союза риелторов Генриха Шитке, наметился кризис, который приведет к падению цен еще до конца года на 3—5%. Главная причина — падает доверие немцев к своей экономике (а значит, уверенность в своей способности погашать кредиты) и особенно — к строительству: города «украсились» множеством недостроенных домов.

РОССИЯ. Тут — самая сложная и интересная ситуация. Жилье, дорожавшее вплоть до августа (за 7 месяцев — на 9,4—30%, в зависимости от класса), остановилось в росте. Но цены замерли ненадолго. По данным гендиректора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в регионах уже пошло снижение на 3—5%, а в Москве, несмотря на номинальное сохранение цен предложений, в ходе торга продавцы уступают столько же. Предложение в 1,5—2 раза превысило спрос. Ипотечные ставки в рублях выросли в среднем с 12% до 15% годовых, в СКВ — с 10% до 12%. Почти все банки теперь требуют 20% предоплаты и учитывают только официальные доходы заемщиков. Это дополнительно сказалось на уменьшении числа покупателей. На 10—15% упал спрос на новострой. По мнению эксперта, в итоге до конца года «вторичка» должна подешеветь на 5—10%, а «первичка» — от 3% до 15%, в зависимости от степени готовности домов.

ПОЛЬША. Ценовой застой прошлого года начал сменяться медленным подорожанием. Экономическая ситуация в стране благоприятная, зарплаты медленно, но верно растут, что позволяет все большему числу поляков брать жилищные кредиты: ставки — 6—8% как в злотых, так и в СКВ. Риелторы излучают оптимизм. Глава АН Finpol Збышек Домбровский говорит, что сейчас на продажу в Варшаве выставлено 4—5 тысяч квартир, но и спрос не меньше. И он будет расти: в столице выше перспективы получить высокооплачиваемую работу. Поэтому до января цена варшавских квартир должна подняться еще на 2—3%. А Марек Белный, директор риелторской фирмы Ecne, считает, что и в столицах воеводств будет такое же подорожание: там тоже растет спрос на «метры».

СТОИМОСТЬ РАСТЕТ, КАК НА ДРОЖЖАХ

Наконец, есть категория стран, где «метры» стабильно растут, и этому процессу конца пока не видно.

КИТАЙ. По данным крупнейшей аналитической компании в сфере недвижимости Global Property Guide, в росте стоимости жилья лидирует Китай: 31% за последние 1,5 года. Причина — бурное развитие экономики, особенно в Шанхае и Пекине, где квартиры разметают, как горячие пирожки. Китайцев не смущает тот факт, что их жилье номинально находится в собственности государства: покупатели квартир якобы получают их в аренду на 70 лет. Но, судя по тому, что страна стремительно движется от «развитого социализма» к еще более развитому капитализму, покупатели жилья наверняка вскоре получат статус полноправных владельцев. По прогнозу риелторской компании Shanhai RT, к концу года жилье в новостройках (а это основной рынок недвижимости, «вторичка» почти не пользуется спросом) подорожает еще на 2—3%. Это замедление прежних темпов подорожания, и оно вызвано тем, что власти Китая запретили покупку недвижимости иностранцами и повысили ставки ипотечных кредитов с 3—5% до 4—7%, в зависимости от срока займа и расположения жилья.

ЧЕХИЯ. В отличие от большинства стран ЕС, ипотечный кризис эту страну не затронул, равно как и соседнюю Словакию. Экономика Чехии растет самыми высокими темпами среди бывших соцстран, что привело к притоку иностранного капитала, в том числе банковского, а отсюда — к увеличению предложений на рынке ипотеки. Ставки, кстати, не изменились: 6—8% годовых как в кронах, так и в СКВ. Это, по словам президента риелторской компании Pekne Patro Вацлава Ковача, позволяет большинству граждан, имеющих стабильную работу, брать займы на 10—20 лет и спокойно их выплачивать. Эксперт, как и его словацкий коллега, директор АН Tronoc Ян Бранецкий, полагают, что до конца 2008-го стоимость жилья как на «первичке», так и на «вторичке» поднимется еще на 2—3%.

БОЛГАРИЯ. Серьезного роста экономики в этой стране не наблюдается, отчего же стоимость жилья галопирует прежде всего в Софии и на черноморском побережье? Петко Данчев, член ассоциации риелторов Софии, считает, что главная причина роста цен в столице — доставшаяся от социализма нехватка жилья, которая усугубилась притоком в Софию искателей лучшей жизни из провинции. А вот в прибрежных городках жилье, прежде всего небольшие дома и 2—3-комнатные квартиры, массово скупают иностранцы. Больше всего покупателей из России. Спрос, по словам эксперта, будет расти и подстегивать цены: они поднимутся к 2009-му еще на 5—7%.

В УКРАИНЕ НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТЕН СЦЕНАРИЙ ПЛАВНОГО СНИЖЕНИЯ ЦЕН НОВОСТРОЯ И «ВТОРИЧКИ»

Проанализировав четыре сценария развития рынка в разных странах, «Сегодня» примерила каждый из них на Украину.

ОБВАЛ. Вопреки надеждам бесквартирных граждан, сценарий резкого обвала цен, который произошел в США, Казахстане и странах Балтии, нам не «светит». Украина ипотечного кризиса избежала, массовых невозвратов займов нет. Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко говорит, что именно неразвитость нашего ипотечного рынка сыграла позитивную роль. Если в США жилкредиты банков превышают 50% портфелей, то у нас — менее 10%. К тому же американцы работают в основном с ценными бумагами на жилье, а мы — непосредственно с объектами, будь то новострой или «вторичка».

Наши банкиры скрупулезнее оценивают риски и требуют на «первичке» финансового участия застройщика, а на «вторичке» — немалого авансового взноса покупателя и подтверждения его платежеспособности: на ежемесячное погашение кредита — не более 50% его официального дохода. Стоимость жилкредитов — 20—24% в гривне и 13—16% в долларах, по мнению зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Игоря Львова — это предел возможностей клиентов. Но и удешевления займов пока не будет, ведь банкам стало сложно получать выгодные зарубежные кредитные линии, они работают с дорогими внутренними ресурсами. И крайне жестко проверяют состоятельность заемщиков: тут могут быть лишь единичные случаи невозвратов, поэтому невозможен резкий выброс банками на рынок «арестованных» квартир, что могло бы привести к пикированию цен.

ПЛАВНЫЙ СПАД. К этой схеме, реализованной в Испании, Франции и Англии, переходит уже и Россия. Да и для Украины этот сценарий выглядит наиболее вероятным. Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко отметила, что из-за дороговизны ипотеки число покупок жилья через нее упало с 60% до 30%. В 2—3 раза сократилось число сделок: покупатели ждут обвала цен. Но не дождутся, ведь остается отложенный спрос — он вернется, как только цены начнут падать. Продавцам «вторички» для оживления «спящего» рынка придется в ближайшие 3 месяца сбросить цены на 3—5%, а строителям — 3—4%, иначе они клиентов не привлекут и будут «замораживать» дома. Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис говорит, что сложилась ситуация, когда застройщикам придется скинуть цены до конца 2008-го в среднем на 5%, чтобы продать сегодня и не получить убытки завтра. Этого мало, считает директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур. Только «шоковая терапия» снижения цен на 10% на новье и «вторичку» может оживить рынок.

ЗАСТОЙ И ПОДОРОЖАНИЕ. Эти два сценария для Украины выглядят просто «ненаучной фантастикой». Осень не принесла ожидаемого оживления на рынке «вторички», спрос по-прежнему в 2—3 раза уступает предложению. Продавцы в ходе торга уже скидывают 2—3% от заявленной цены, и лишь самые упорные стоят на своем или снимают жилье с продажи. С «первичкой» дела — и того серьезнее, многие застройщики объявляют акции по снижению цен на 2—5%, а то и на 10% при условии 100%-й предоплаты. Борьба за клиентов ужесточается: о подорожании и речь уже не идет, тут бы выжить и не «заморозить» объекты.

Источник : //www.segodnya.ua/

По последним данным, в Китае падает, и падает весьма чувствительно.