Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "Кудряшка21":

Та ну, через 10 лет у всех будут свои квартиры.

Такого нет нигде. Даже в условиях богатой соцуравниловки, типа Швеции. А в бедных и неравных странах, типа нашей, собственность постепенно концентрируется в руках меньшинства, а большинство снимает, или живет в тесноте с родителями и бабушками.

Главная угроза модели "сыто живу, сдавая в аренду квартиру" исходит не от фантастической 100% обеспеченности жильем всех желающих, а со стороны налоговых реформ. И саму собственность будут все больше облагать налогами по прогрессивной шкале, и доход от аренды государство при желании может администрировать так, что почти никто не спрячется. Рентабельность бизнеса это снизит настолько, что для сытой жизни надо будет не одну квартиру сдавать. А ограничителем цены сверху будет выступать низкая платежеспособность арендаторов, которая еще долго будет таковой, и дорогая коммуналка.

В элитном сегменте свои особенности, но там и входной билет дороже. Чем инвестировать в центр непредсказуемого Киева, может, лучше уж купить дом в Кракове, или в Варшаве. Там сейчас идет стабильный рост, немцы все больше денег вливают, недвижимость дорожает. Купив один дом, под второй уже можно получить кредит по нормальной ставке даже без гражданства ЕС.

Цитата "Horizon":

Да раньше будто бы не хотели, просто сейчас (я говорю о последних 10-15 лет) наконец возможности расширились у людей. При Союзе скопом жили, т.к. на очереди числились и ждали расширения жилищных условий, а после развала не было финансовых возможностей.

Однако, мне кажется, чтобы квартира обеспечила достойную пенсию, надо ее либо "на шару" получить (в наследство от бабушки или родителей), либо покупать в 20-30 летнем возрасте, чтобы до пенсии отбить вложения. Для людей предпенсионного возраста (о чем шла речь в первых постах темы) это, однозначно, - не вариант. Квартира потребует постоянных дополнительных инвестиций, и будут периоды простоя либо периоды, когда придется сдавать по заниженной стоимости. Плюс форс-мажоры, требующие затратного ремонта и влекущие простоя в сдаче квартиры...
Мы с мужем в этой точке зрения не сходимся, он тоже мечтает о таком доходе на пенсии, а мне кажется, здесь вполне крупные риски.
Можно спорить о соизмеримости вложений, мол, на этапе котлована они минимальны, и все такое, но прибавьте тогда временные потери, последующие затраты на ремонт, возможные скачки цен (уже сейчас есть люди, вложившиеся в котлованы по таким долларовым ценам, за которые сейчас продаются готовые бОльшие квартиры). Опять же, у кого какой доход (долларовый или же гривневый), кто может по квартире покупать раз в 3-5 лет, по-моему, не слишком-то озабочен своей грядущей пенсией.

Ну это понятно, что нужно оценивать все риски. Но если уже есть какие-то сбережения, то вариант вложить их в квартиру, а потом получать от аренды доход - вполне себе подходящий. Но это только в том случае, если есть где жить и вам и детям.

Цитата "Kravec36":

в селах эта традиция и сейчас жива, а в городах и особо сильна-то не была.

Насчет сел я как раз не знаю, так как у меня в селах только далекие родственники-пенсионеры живут. При чем они там отдельно без детей-внуков, которые разъехались давно по разным городам и странам.

Цитата "РоманП":

Чем инвестировать в центр непредсказуемого Киева, может, лучше уж купить дом в Кракове, или в Варшаве. Там сейчас идет стабильный рост, немцы все больше денег вливают, недвижимость дорожает. Купив один дом, под второй уже можно получить кредит по нормальной ставке даже без гражданства ЕС.

Какая рентабельность в Польше по аренде?

Рентабельность чистой аренды в крупных городах по моим прикидкам около 7-8% годовых. Это гостинки в хороших районах. Но там еще и стоимость самого актива сейчас растет. Есть знакомый, котрый купил в Варшаве квартиру в ипотеку по 8%. Сдает ее пока. Как раз хватает на уплату процентов примерно. Вроде немного, но это ЕС. Западнее и 5% не заработать. Зато как личный пенсионный фонд намного надежнее украинской недвижки в наши смутные времена. Налоги в Польше пока не страшные.

Цитата "Alkon":

Вам лучше это просчитать, а не фантазировать.
Для пассивного дохода это отличные капиталовложения, тк доходность выше чем от депо. При этом действительно на первом этапе: заработать на квартиру, сделать "правильный ремонт под сдачу" и обставить, застраховать (обционо), контролировать.
Такой доход в дальнейшем не требует много усилий, а текущие ремонты будете делать с заработанных денег,

Цитата "Horizon":

Цитата "Fluffyl":

Однако, мне кажется, чтобы квартира обеспечила достойную пенсию, надо ее либо "на шару" получить (в наследство от бабушки или родителей), либо покупать в 20-30 летнем возрасте, чтобы до пенсии отбить вложения. Для людей предпенсионного возраста (о чем шла речь в первых постах темы) это, однозначно, - не вариант. Квартира потребует постоянных дополнительных инвестиций, и будут периоды простоя либо периоды, когда придется сдавать по заниженной стоимости. Плюс форс-мажоры, требующие затратного ремонта и влекущие простоя в сдаче квартиры...
Мы с мужем в этой точке зрения не сходимся, он тоже мечтает о таком доходе на пенсии, а мне кажется, здесь вполне крупные риски.

поддержу вас в вашем споре с мужем. Обдумывая эту мысль пришла к выводу, что это хороший вариант, если квартира тебе досталась практически даром. лучше не одна. Но если ты полжизни на нее вкалывал - овчинка выделки не стоит.

Цитата "РоманП":

Чем инвестировать в центр непредсказуемого Киева, может, лучше уж купить дом в Кракове, или в Варшаве. Там сейчас идет стабильный рост, немцы все больше денег вливают, недвижимость дорожает. Купив один дом, под второй уже можно получить кредит по нормальной ставке даже без гражданства ЕС.

И чем это вам Киев не угодил? И когда это недвижимость в центре столицы вела себя непредсказуемо?

Цитата "Katya_Bila":

когда это недвижимость в центре столицы вела себя непредсказуемо

В контексте рассматриваемой темы про "пенсионный фонд"?
Да всегда она была непредсказуемой и при каждом внешнем, или внутреннем кризисе обваливалась.

По моим представлениям, пенсионный фонд - это высокая надежность вложений и пускай небольшой, но стабильный прирост стоимости актива, устойчивость к кризисам.

И это без учета разных нефинансовых факторов, типа уровня защиты права собственности, вероятности разных форс-мажоров.

По предсказуемости и стабильности ближе к биткоинам и ставкам на футбольные матчи получается)

Например, моя квартира на Печерске после покупки успела подешеветь в 2 раза и это мне еще повезло, что не успел купить раньше. Собирался влезать в ипотеку в конце 2007. Метр на Печерске тогда стоил в среднем 6000-6500 долларов. Ближе к Майдану были цены и по 15000 за метр. И кто-то это покупал
Где еще в мире возможны такие потери у инвесторов в недвижимость за 10 лет?

Цитата "РоманП":

Например, моя квартира на Печерске после покупки успела подешеветь в 2 раза и это мне еще повезло, что не успел купить раньше. Собирался влезать в ипотеку в конце 2007. Метр на Печерске тогда стоил в среднем 6000-6500 долларов. Ближе к Майдану были цены и по 15000 за метр. И кто-то это покупал
Где еще в мире возможны такие потери у инвесторов в недвижимость за 10 лет?

и потом сдавать это в аренду за 15$ за кв метр)))

Все доводы аргументированы, но предложите РЕАЛЬНУЮ альтернативу вложений в недвижимость! В Европе? А вы считали расходы на поездки, обслуживание, налоги, ремонт? А как на пенсии будете часто туда ездить? Здоровья хватит? А какие перспективы аренды в Польше в разрезе 5 лет? Будет 3% годовых в лучшем случае?

Роман, спасибо.
Какие города интересны и для сдачи квартиры нужно там жить? Или можно привлечь агенство/ риелтора к забору денег, мелкий ремонт и тд? Какие особенности покупки недвижимости для нерезедента?

Цитата "РоманП":

Рентабельность чистой аренды в крупных городах по моим прикидкам около 7-8% годовых. Это гостинки в хороших районах. Но там еще и стоимость самого актива сейчас растет. Есть знакомый, котрый купил в Варшаве квартиру в ипотеку по 8%. Сдает ее пока. Как раз хватает на уплату процентов примерно. Вроде немного, но это ЕС. Западнее и 5% не заработать. Зато как личный пенсионный фонд намного надежнее украинской недвижки в наши смутные времена. Налоги в Польше пока не страшные.

Скажу так, мы покупали квартиру в 2007 за городом по цене, как сейчас в центре стоит. Ремонт делали для себя. На сегодняшний день, рентабельность выше от сдачи чем от депо в нормальном банке

Цитата "Alkon":

Роман, спасибо.
Какие города интересны и для сдачи квартиры нужно там жить? Или можно привлечь агенство/ риелтора к забору денег, мелкий ремонт и тд? Какие особенности покупки недвижимости для нерезедента?

Пока не могу со своего личного опыта сказать. Есть тот знакомый, о котором выше упоминал. 2 квартиры в Варшаве. В одной живет, вторую сдает и выплачивает ипотеку по ней. Гражданин Украины. Разрешения на покупку ждал пару месяцев от местной полиции. После этого все легко и быстро. Платил еще какую-то госпошлину 1, или 2%. Надо было первый взнос делать 35% безналом честно заработанным. А первую квартиру он купил за привезенные деньги сразу, тоже немножко ждал разрешения. Буквально несколько недель. Об отказах не слышал. Дают всем, кто не уголовник. Местные аналоги БТИ и полиция так работают, что кидалово практически невозможно. Не слышали о таких случаях.

И есть бывший шеф, который еще до войны успел в Польшу выехать. Он опытный юрист, обслуживал известных людей, вообще очень грамотный человек с серьезными связями. По линии синагоги, скажем так. В конце 2013г продал дом под Киевом и квартиру в центре. Только офис не успел продать до падения гривны. Купил 2 дома в Кракове, в городской черте. На тот момент был нерезидентом. Цену не знаю, он такое никому не расскажет. Но утверждает, что Краков и вообще Польша сейчас как вторая ГДР. Немцы подтягивают ее до уровня настоящей Европы. Медленно, но непрерывно. Зарплаты, цены потихоньку растут. Минус Кракова оказался в экологии, много дымящих труб. Но это лучший город в плане перспектив. Чуть хуже считается идут дела на востоке Польши.

Но я сам был в Люблине пару раз. Как по мне, там тоже все ОК. Заходил поглазеть в местную администрацию (уряд Люблина). Все открыто, можно поприсутствовать на собраниях, задавать вопросы. Под зданием стоят скромные недорогие машины городского начальства. Как по мне, это очень хороший признак низкой коррупции и хороших перспектив.

Обратная сторона этого - наличие дешевых кредитов для местных и соответственно невысокая рентабельность инвестиций (при высокой надежности). Но спрос на аренду сегодня там точно есть. У поляков пока жилищный вопрос не решен, метров на человека построено мало. Типичная молодая семья предпочитает снимать, а не покупать. Плюс миллион наших там. Многие по общагам, но постепенно переезжают в квартиры. Кризис 2008г по Польше тоже ударил, но намного мягче нашего. Снижение цен было на 15%(Варшава)-27%(Гданьск) примерно. Сейчас уже вышли на докризисный уровень.

Я за Польшу в целом не агитирую, но именно как пенсионный фонд это сейчас вариант хороший. Агентства для удаленного управления есть, но конкретной инфой не располагаю. Соберу еще немного денег и уже буду более предметно рассматривать. Думаю, точкой отсечения будет переход со злотого на евро. После этого там все подорожает и покупать в Польше станет уже не так выгодно. Поляки вроде не хотят евро, сопротивляются. Немцы их прогнут когда-то, но не в ближайшее время.

Если честно, интересно, вначале, как инвестицию под сдачу. Потом могут и дети уехать учиться.
Спасибо, интересно.

Цитата "РоманП":

Пока не могу со своего личного опыта сказать. Есть тот знакомый, о котором выше упоминал. 2 квартиры в Варшаве. В одной живет, вторую сдает и выплачивает ипотеку по ней. Гражданин Украины. Разрешения на покупку ждал пару месяцев от местной полиции. После этого все легко и быстро. Платил еще какую-то госпошлину 1, или 2%. Надо было первый взнос делать 35% безналом честно заработанным. А первую квартиру он купил за привезенные деньги сразу, тоже немножко ждал разрешения. Буквально несколько недель. Об отказах не слышал. Дают всем, кто не уголовник. Местные аналоги БТИ и полиция так работают, что кидалово практически невозможно. Не слышали о таких случаях.

И есть бывший шеф, который еще до войны успел в Польшу выехать. Он опытный юрист, обслуживал известных людей, вообще очень грамотный человек с серьезными связями. По линии синагоги, скажем так. В конце 2013г продал дом под Киевом и квартиру в центре. Только офис не успел продать до падения гривны. Купил 2 дома в Кракове, в городской черте. На тот момент был нерезидентом. Цену не знаю, он такое никому не расскажет. Но утверждает, что Краков и вообще Польша сейчас как вторая ГДР. Немцы подтягивают ее до уровня настоящей Европы. Медленно, но непрерывно. Зарплаты, цены потихоньку растут. Минус Кракова оказался в экологии, много дымящих труб. Но это лучший город в плане перспектив. Чуть хуже считается идут дела на востоке Польши.

Но я сам был в Люблине пару раз. Как по мне, там тоже все ОК. Заходил поглазеть в местную администрацию (уряд Люблина). Все открыто, можно поприсутствовать на собраниях, задавать вопросы. Под зданием стоят скромные недорогие машины городского начальства. Как по мне, это очень хороший признак низкой коррупции и хороших перспектив.

Обратная сторона этого - наличие дешевых кредитов для местных и соответственно невысокая рентабельность инвестиций (при высокой надежности). Но спрос на аренду сегодня там точно есть. У поляков пока жилищный вопрос не решен, метров на человека построено мало. Типичная молодая семья предпочитает снимать, а не покупать. Плюс миллион наших там. Многие по общагам, но постепенно переезжают в квартиры. Кризис 2008г по Польше тоже ударил, но намного мягче нашего. Снижение цен было на 15%(Варшава)-27%(Гданьск) примерно. Сейчас уже вышли на докризисный уровень.

Я за Польшу в целом не агитирую, но именно как пенсионный фонд это сейчас вариант хороший. Агентства для удаленного управления есть, но конкретной инфой не располагаю. Соберу еще немного денег и уже буду более предметно рассматривать. Думаю, точкой отсечения будет переход со злотого на евро. После этого там все подорожает и покупать в Польше станет уже не так выгодно. Поляки вроде не хотят евро, сопротивляются. Немцы их прогнут когда-то, но не в ближайшее время.

Цитата "РоманП":

Зато как личный пенсионный фонд намного надежнее украинской недвижки в наши смутные времена. Налоги в Польше пока не страшные.

Я не согласен с вашей точкой зрения. Считаю, что сейчас именно тот момент, когда нужно покупать недвижимость как раз в Киеве, пока она подешевела. Кризис не может продолжатся вечно, рано или поздно за кризисом идёт экономический подъём, а вместе с ним подымутся и цены на квартиры. Это закономерность. Я помню когда в конце девяностых двушка на Печерске стоила 20 - 25 тысяч доларов, а потом пришли двухтысячные, пошёл резкий экономический рост и за ценами на недвижимость уже было не угнаться. Сейчас тоже что-то вроде новых "девяностых". Но кризис и военные действия рано или поздно закончатся. И недвижимость опять начнёт подыматься в цене.

Цитата "Крюковщина City":

сейчас именно тот момент, когда нужно покупать недвижимость как раз в Киеве, пока она подешевела

Не в порядке спора, а чтобы услышать разные интересные мысли по теме, буду Вам возражать)

Покупать надо. Тем кто хочет тут жить.
Мы же говорим в контексте "пенсионного фонда". То, что недвижимость нынче дешевая, еще не гарантирует, что она сможет нас стабильно кормить через N лет. Допустим, завтра подорожает. И что? При малейшем шухере упадет еще ниже. Ниже - потому что при подорожании сразу заложат еще несколько десятков котлованов и начнут раздувать новый пузырь. Ведь 100% так будет, если цены вверх пойдут. А потом снова придется больно падать. Можно что-то ловить и в таких качелях, но не надежную пенсию на старость лет.

Драйвером роста киевских цен в прошлый раз был не так экономический подъем, как высокая централизация экономики и массовый переезд в Киев из регионов. Плюс возникла мода на инвестиции в квартиры среди обеспеченных украинцев. Плюс отсутствие налогов с аренды и налогов на прибыль от перепродаж. (Хотя дорогая по мировым меркам ипотека свидетельствовала о том, что серьезные игроки хорошо и тогда понимали хрупкую природу этого пузыря и деньги под него давали лишь втридорога).

Повторятся ли эти факторы еще раз? Амбициозные провинциалы если и рассматривают Киев, то просто как город, в котором есть международный аэропорт и посольства. Важные пункты на пути к их мечте. Снимут на сутки квартиру пару раз. Среди готовых оторвать зад от дивана и много работать, Киев уже мало кто рассматривает как конечный пункт. Во многих киевских ВУЗах уже заметный недобор студентов. Последняя волна была переселенцев с Донбасса. Больше сюда ехать некому. Трудолюбивые заробитчаны - сами знаете, куда нынче едут.

Налоги постепенно придется платить полностью. Тут полный консенсус у нашей власти и стоящих над ней "западных партнеров". Думаю, после выборов начнут закручивать гаечки. Часть рентабельности это отъест.

Мода скупать сотни квартир у госчиновников тоже проходит из-за декларирования.

Если закончится война, часть арендаторов вернется домой. Не все хорошо устроились здесь.

Поэтому не вижу причин для большого долгосрочного роста от сегодняшних цен. А нам для сытой пенсии надо не просто некий абстрактный рост, а хороший доход относительно будущих цен на еду, медицину, коммуналку и прочие пенсионные радости. Что толку с "квартирной" добавки к пенсии, если еда и услуги доктора подорожали еще сильнее?

А так и будет при реальном экономическом росте. В индексах типа numbeo.com и подобных получается, что в Украине сейчас сильно недооцененными являются проезд в транспорте, продукты и услуги по сравнению со среднемировыми. Когда ситуация улучшится, они в первую очередь подорожают, а не квартиры. Квартиры у нас как раз не такие и дешевые сегодня с учетом всех факторов.

В Польше ипотека под 7%, у нас под 25%. Минималка 400 евро, у нас 100. У нас сейчас отток мигрантов, у них приток. У нас дешево, у них дорого. Где покупать? Природа не терпит пустоты. Будет и нас все ок когда-нибудь. Может не через 2, и даже не через 5 лет, но и пенсия не завтра.

РоманП,

Квартира в столице всегда была ценностью, в все времена. Сколько бы она не стоила на текущий момент. А где хранить деньги на безбедную старость? В банк что ли нести сбережения? Как по мне это ещё хуже чем скачки на рынке недвижимости. Мало дурили? Квартира хотя бы никуда не денется.

Чем вас так пугают налоги? На третьей группе единого налога это всего лишь 5% с оборота, плюс единый социальный взнос в Пенсфонд - 704 грн. Для столичной аренды это копейки. Ещё и трудовой стаж идёт на ровном месте! Плюс, всё по договору с арендаторами.

То что в Польше в данный экономический подъём и не хватает рабочих рук, это не означает, что всегда так будет. Экономика всё время находится в движении, зависит от коньюктуры внешних рынков. В любом случае, здесь ты гражданин своей страны, а там ты бесправный трудовой эмигрант.

Жил в нескольких городах Польши, больших и маленьких, все знакомые поляки жаловались на то, что жилье сильно переоценено. Если кто жил на своей квартире, то это либо от родителей, либо заработали в другой стране. Так что для сдачи там рентабельность мизерная, если только не под наших заробитчан брать, им сдают в тридорого. Но и в Киеве иностранцам кто сдает не жалуется. Когда я им говорил что у нас в столице можно купить квартиру за ту цену, которую отдала наша коллега там в 20 тысячном провинциальном городишке, глаза у них были примерно как когда узнавали за сколько можно купить авто у них и у нас)

Цитата "2dom":

Все доводы аргументированы, но предложите РЕАЛЬНУЮ альтернативу вложений в недвижимость!

Сугубо мое мнение (возможно, я в чем-то просчитываюсь), что реальнее выкупать задешево "котлован", но не с целью сдачи, а с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию (хотя и тут задержки, скачки цен, уже упомянутые мною же, никто не отменял). И таким образом прокручивать средства постоянно. Выходит, что вкладывать скорее не в недвижимость, а в строительство.
Просто если сделать самый грубый расчет и деньги, вложенные в покупку и доведение до ума квартиры, разделить на минимальную месячную прибыль от ее сдачи, и потом посчитать, на сколько лет такой прибавки вам хватило бы (опять же, я говорю о людях на пороге пенсии, не о молодежи), очень вероятно, что окажется, до конца жизни очень даже хватит. Попутно можно иногда открывать депозиты, либо перевести часть в валюту.
И почему-то все в упор не думают о своих чисто физических возможностях, которые могут на старости лет стать очень ограниченными. Возможно, придется по больницам бегать, а не ремонты производить и нервы трепать с возможными проблемными квартирантами. А квартира станет удачным прибыльным вложением лишь для ваших детей либо подарком другим наследникам, но никак не обеспечением беспечной старости. Контролировать всякие бытовые и юридические тонкости в возрасте 65+ - это в моем понимании скорее путь к инфаркту, нежели отдых на пенсии!