Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "vova25":

Вот сейчас смотрел аренду квартир ,на бессарабской площади сдают квартиру квартиру 2-к с нормальным ремонтом за 11500. Цена покупки ее я думаю 120$+.
За 60-65 можно найти квартиру для сдачи за 7к. В чем тогда получается логика центра.Ведь Арендой отбивается точно дольше

F
FА почему Вы решили, что цена 120 куе?
В В 2012 году на Дарвина дооолго продавалась 2к сталинка за этот ценник, то что я ппомню здулась до 110 и наверняка еще дальше торг мог быть. Так это было в 2012! С тех пор цены упали в баксах ого-го как. Аренда падает быстрей относительно хотелок продажи, ибо время экспозиции при аренде и время экспозиции при продаже имеют разные цели. Я сейчас откровенно говоря не совсем уверен в целесообразности покупки под аренду, пусть сначала тренд развернется.
А за 2 куе за м2 какой смысл сталинку покупать? Лучше проинвестировать новострой у нормального застройщика. Риск конечно, но это будет в 2 раза дешевле,чем сталинка с гнилыми трубами, проводами и соседки-бабушки с 3-мя собаками и 10 котами.
А если Вы гонитесь за доходностью, то купите на 120 куе кучу гостинок на Оболони у метро и будет Вам щастя. 4 гостинки будут приносить 20 000 грн.

Цитата "vova25":

Получается что разницу в 1.5-2 раза между например осокорками и печерском при всех остальных равных отбить за счет аренды не получиться

Конечно, мало, кто захочет переплачивать пару тысяч за расположение, при всех равных других условиях. Но опять же всё зависит от удобности транспортной развязки.

Цитата "с дуба рухнул":

F
FА почему Вы решили, что цена 120 куе?
В В 2012 году на Дарвина дооолго продавалась 2к сталинка за этот ценник, то что я ппомню здулась до 110 и наверняка еще дальше торг мог быть. Так это было в 2012! С тех пор цены упали в баксах ого-го как. Аренда падает быстрей относительно хотелок продажи, ибо время экспозиции при аренде и время экспозиции при продаже имеют разные цели. Я сейчас откровенно говоря не совсем уверен в целесообразности покупки под аренду, пусть сначала тренд развернется.
А за 2 куе за м2 какой смысл сталинку покупать? Лучше проинвестировать новострой у нормального застройщика. Риск конечно, но это будет в 2 раза дешевле,чем сталинка с гнилыми трубами, проводами и соседки-бабушки с 3-мя собаками и 10 котами.
А если Вы гонитесь за доходностью, то купите на 120 куе кучу гостинок на Оболони у метро и будет Вам щастя. 4 гостинки будут приносить 20 000 грн.

разве за 30 можно взять гостинку которая будет приносить 5 ?
А что принесет инвестирование в новострой ?

Цитата "vova25":

Получается что разницу в 1.5-2 раза между например осокорками и печерском при всех остальных равных отбить за счет аренды не получиться

В общем применительно ко всем объектам сложно сказать, надо смотреть по каждому отдельному случаю. Печерск очень разным бывает, например. А особенно сейчас, когда Печерском стали называть и район м Лыбидская. Еще недавно это считалось задворками и конечной станцией метро.
Но разница с хорошим местом на Печерске может быть даже не в 2 раза, а больше. Можете глянуть, например, на цены в Печерских липках.
Что касается переплачивать, то есть люди, которые готовы переплачивать за то, чтобы работа, например, была рядом и все было под рукой. Но надо понимать, что это более состоятельная прослойка и помимо расположения эти люди будут обращать внимание на другие вещи. А насколько сейчас будет отбиваться дорогой ремонт - не знаю.

Цитата "с дуба рухнул":

А если Вы гонитесь за доходностью, то купите на 120 куе кучу гостинок на Оболони у метро и будет Вам щастя. 4 гостинки будут приносить 20 000 грн.

За 30 тыс гостинка на Оболони - это пока еще фантастика. А если и есть такое, то в нее еще вложить надо будет много, чтобы квартиру можно было сдать за 5 тыс.

Цитата "vova25":

А что принесет инвестирование в новострой ?

При грамотном вложении может принести вполне ликвидную квартиру, на которую впоследствии будет приличный спрос. В старый фонд приличная публика идет не так охотно как в новый. Правда в новострой помимо самих стен придется еще вложиться.

уверенна что на этом можно заработать

Цитата "Сергей-инвестор":

В общем применительно ко всем объектам сложно сказать, надо смотреть по каждому отдельному случаю. Печерск очень разным бывает, например. А особенно сейчас, когда Печерском стали называть и район м Лыбидская. Еще недавно это считалось задворками и конечной станцией метро.
Но разница с хорошим местом на Печерске может быть даже не в 2 раза, а больше. Можете глянуть, например, на цены в Печерских липках.
Что касается переплачивать, то есть люди, которые готовы переплачивать за то, чтобы работа, например, была рядом и все было под рукой. Но надо понимать, что это более состоятельная прослойка и помимо расположения эти люди будут обращать внимание на другие вещи. А насколько сейчас будет отбиваться дорогой ремонт - не знаю.

Для квартир под сдачу дорогой ремонт - глупая затея. Всё равно после жильцов придется , что то доделывать, переделывать.

А какой должен быть минимальный ремонт под сдачу после новостроя или бу средней степени убитости?

Смотря на какие деньги вы расчитываете от сдачи жилья. Если хотите "дорогих" жильцов - ремонт должен соответствовать. Если планируете сдавать в низком ценовом сегменте подойдет и бу средней степени убитости

Надеюсь - что придем таки к массовой сдаче квартир без мебели\техники или максимум - с кухней - как это практикуется в Германии например (при чем эта [кухня\с техникой], говорят, сразу оплачивается отдельно при вселении, целиком интересно увидеть реакцию арендаторов у нас на такое ).
Все же - поддерживать в квартире для сдачи приличный вид и приличную мебель\технику становится очень накладно в текущих реалиях, а перспективы еще более плачевны. Кто что думает по этому поводу - как быстро придем к такому? Т.к. покупка квартиры под аренду в новостройке\свежем жилье выглядит совсем уж малоинтересной затеей... Да и старый жилой также.
И еще бы хотелось бы уточнить у людей - что решаются\решились на такой шаг сейчас - на какой заработок с этого мероприятия рассчитывают\имеют по факту в % годовых (в USD например ). А то у меня по расчетам никак не выходит каменный цветок - все крутится около 5-6% годовых в лучшем случае, при условии колебания курса грн\юсд не более 10% и стоимости самого объекта (падении цены не более 10% (ну - мечты)(при чем считаю - что вот вот эти факторы пойдут в разнос, курс быстрее и значительно больше, а за ним и недвига). И такая рентабельность как то совсем не устраивает, да еще при таких рисках....

Цитата "ПухПух":

Надеюсь - что придем таки к массовой сдаче квартир без мебели\техники или максимум - с кухней - как это практикуется в Германии например (при чем эта [кухня\с техникой], говорят, сразу оплачивается отдельно при вселении, целиком. интересно увидеть реакцию арендаторов у нас на такое.
Все же - поддерживать в квартире для сдачи приличный вид и приличную мебель\технику становится очень накладно в текущих реалиях, а перспективы еще более плачевны. Кто что думает по этому поводу - как быстро придем к такому?

Есть собственники, которые категорически не готовы, чтобы арендатор просверлил дырки в стене, чтобы повесить свою мебель. Кто-то не готов вывезти из сдаваемой кв-ры мешающую мебель.

Цитата "Romson":

Есть собственники, которые категорически не готовы, чтобы арендатор просверлил дырки в стене, чтобы повесить свою мебель. Кто-то не готов вывезти из сдаваемой кв-ры мешающую мебель.

Дык - в том то и фишка - что у буржуинов арендатор при выезде обязан привести жилье к тому виду - что был до его вселения - за свой счет. Посему - не имеет значение где и сколько дырок сверлил в стене. К примеру - если до вселения были новые обои\покраска - арендатор будет обязан поклеить новые обои\сделать покраску.

Цитата "ПухПух":

Дык - в том то и фишка - что у буржуинов арендатор при выезде обязан привести жилье к тому виду - что был до его вселения - за свой счет. Посему - не имеет значение где и сколько дырок сверлил в стене. К примеру - если до вселения были новые обои\покраска - арендатор будет обязан поклеить новые обои\сделать покраску.

В наших реалиях зачастую этим занимается арендодатель или новый арендатор.

Цитата "ПухПух":

Надеюсь - что придем таки к массовой сдаче квартир без мебели\техники или максимум - с кухней - как это практикуется в Германии например (при чем эта [кухня\с техникой], говорят, сразу оплачивается отдельно при вселении, целиком интересно увидеть реакцию арендаторов у нас на такое ).
Все же - поддерживать в квартире для сдачи приличный вид и приличную мебель\технику становится очень накладно в текущих реалиях, а перспективы еще более плачевны. Кто что думает по этому поводу - как быстро придем к такому? Т.к. покупка квартиры под аренду в новостройке\свежем жилье выглядит совсем уж малоинтересной затеей... Да и старый жилой также.
И еще бы хотелось бы уточнить у людей - что решаются\решились на такой шаг сейчас - на какой заработок с этого мероприятия рассчитывают\имеют по факту в % годовых (в USD например ). А то у меня по расчетам никак не выходит каменный цветок - все крутится около 5-6% годовых в лучшем случае, при условии колебания курса грн\юсд не более 10% и стоимости самого объекта (падении цены не более 10% (ну - мечты)(при чем считаю - что вот вот эти факторы пойдут в разнос, курс быстрее и значительно больше, а за ним и недвига). И такая рентабельность как то совсем не устраивает, да еще при таких рисках....

1. Не только в Германии так - в Штатах тоже.
2. 5-6% годовых - это неплохая доходность по нынешним временам, боюсь, что Вы не учли амортизационные затраты или рассматриваете объекты с нулевым износом (убитые хрущи, гостинки или сдача новстроя в состоянии "после строителей".
3. Пока не вижу смысла делать новые вложения в недвижимость - доходность неуклонно снижается, стоимость объектов тоже, предложение растет, трудоспособное население постепенно мигрирует в другие страны. Через энное количество лет снимать некому будет. Если и вкладываться в арендную недвижимость, то только после разворота данной ситуации, да и то, следует убедиться, что тренд имеет устойчивый характер, а не ситуационный всплеск.

Подскажите , а на аренду вообще ( особенно в дорогом сегменте ,10к+),сильно влияет то что что квартира студия и то что не кровать , а диван ? правда диван хороший ,большой,раскладывается очень просто ?

Цитата "vova25":

Подскажите , а на аренду вообще ( особенно в дорогом сегменте ,10к+),сильно влияет то что что квартира студия и то что не кровать , а диван ? правда диван хороший ,большой,раскладывается очень просто ?

Наличие кровати\хорошего ортопедического матраса = здоровье - это если в дорогом сегменте. А любой диван\раскладушка уже не есть признак дорогого сегмента...
10к+... дорогой сегмент... 400 юсд...
В уже далеком 2007 г. приходилось недолго снимать однокомнатный совок равноудаленный от Лесовой\Черниговской за 500 юсд

Цитата "ПухПух":

Наличие кровати\хорошего ортопедического матраса = здоровье - это если в дорогом сегменте. А любой диван\раскладушка уже не есть признак дорогого сегмента...
10к+... дорогой сегмент... 400 юсд...
В уже далеком 2007 г. приходилось недолго снимать однокомнатный совок равноудаленный от Лесовой\Черниговской за 500 юсд

Это действительно
В 2008 у меня плиточники работали, снимали на Сырце 1к хрущ за 850 баксов.
Такое ощущение, что это было не в этой жизни.

Цитата "с дуба рухнул":

Это действительно
В 2008 у меня плиточники работали, снимали на Сырце 1к хрущ за 850 баксов.
Такое ощущение, что это было не в этой жизни.

хмм, как то очень дорого в 2008 2к квартиру в хрущевке снимал за 4000 грн, то есть около 800 уе.

В те благословенные времена +/- 100 баксов никого не смущали.

Скажите , по каким критериям выбирать квартиру под аренду ?