Как принимать квартиру в новострое? Какие действия после покупки?

Чек-лист приёма квартиры в новострое (Google Диск):

https://docs.google.com/document/d/1DsePRKmtp2FZBGnCsLIMrgpjubXJ9L4j/

Нужно переоформить все коммунальные договора на себя ( газ, свет, воду)

кроме репутации девелопера, по-моему, мало что еще имеет значение. Под каждый конкретный объект обычно создается новая фирма, у которой квартира фактически и покупается, а не у титульного девелопера. Если захотят кинуть, то почти ничем не рискуют, кроме репутации.

Нет худа без добра. Не стоит всех под одну гребенку.UDP, например, 11 лет на рынке и я не слышала, чтобы они не завершили какой-то проект или кинули людей...

Думаю сначала переоформлять документы, а потом уже праздновать.

Цитата "Jeartary":

Думаю сначала переоформлять документы, а потом уже праздновать.

все верно) не кажи гоп, поки не перескочиш :;)

Переоформлять документы вначале, а потом праздновать

Квартира в новостройке: сколько придется доплатить

---

Цена квадратного метра, умноженная на количество метров — это еще не вся стоимость квартиры в новостройке. Domik.ua решил разобраться, сколько и за что приходится доплачивать покупателям квартир в новых домах.
Размер доплаты или переплаты зависит от многих факторов: покупаете вы квартиру в процессе строительства или в уже сданном доме, в рассрочку или оплачиваете всю стоимость сразу. От репутации застройщика, наконец.
Впрочем, о недобросовестных застройщиках, выманивающих у покупателей дополнительные средства обманным путем, в этот раз мы говорить не будем. О том, как они обманывают покупателей, можно прочесть по ссылке . Сегодня же поговорим о тех дополнительных расходах, о которых не пишут в прайсах, но честно предупреждают в отделах продаж, и о которых следует помнить абсолютно всем покупателям.

Оформление права собственности
Дополнительно к стоимости квадратных метров покупателю в любом случае придется заплатить за оформление права собственности на квартиру и внесение данных в государственный реестр. Как и на вторичном рынке, это госпошлина в размере 1% от стоимости квартиры и взнос в пенсионный фонд в таком же размере.
Иногда застройщики взимают эту сумму при оформлении договора инвестирования, иногда — после ввода дома в эксплуатацию, в процессе оформления правоустанавливающих документов.

Откуда еще 5 %?
По закону, налог на доходы физических лиц или так называемый «спекулятивный» налог в размере 5% от оценочной стоимости должен заплатить продавец недвижимости, если продает ее менее чем через три года после вступления в права собственности. На практике, как обычно, платит покупатель. Причем, не только в том случае, если покупает квартиру в уже сданном доме у частного инвестора.
Иногда застройщики, чтобы избежать лишних расходов, при введение дома в эксплуатацию оформляют права собственности на подставных лиц, а затем при оформлении договора купли-продажи с реальным покупателем, добавляют к стоимости квартиры 5%, которые необходимо заплатить. Покупателя обычно ставят перед фактом, мол, такая у нас практика, хотите покупайте, не хотите — не покупайте.
Справедливости ради уточним, что используют такую практику небольшие компании и частные застройщики, преимущественно в пригороде.

«Лишние» метры
При покупке квартиры в строящемся доме площадь квартиры и, следовательно, количество оплаченных метров, являются приблизительными. Точная площадь устанавливается в результате обмеров БТИ и обычно она на 1-2 квадратных метра больше заявленной. За эти дополнительные квадратные метры покупателю приходится доплачивать, и хорошо, если по той цене, по которой осуществлялось инвестирование.
Многое зависит от того, как в договоре прописан этот пункт. Существует понятие «пороговых значений» - обычно это 1 квадратный метр. В таком случае, в договоре прописывается, что перерасчет цены производится в случае, если реальная площадь больше или меньше планируемой более чем на 1 кв. Все, что до этого метра, не учитывается.

Подводные камни рассрочки
Во времена финансовой стабильности рассрочка от застройщика — вполне выгодный инструмент как для строительной компании, так и для инвестора. Но не во времена перемен.
При оформлении рассрочки фиксируется стоимость только оплаченных квадратных метров. На неоплаченные цена к моменту погашения полной стоимости квартиры может вырасти в несколько раз. Так, в одной из тем на форуме Домика , инвесторы жаловались на повышение цен в одном из жилых комплексов в центре Киева почти на 10 000 грн в течение трех месяцев. Похожая ситуация в большинстве строящихся объектов. Разница лишь в том, что некоторые застройщики повышают стоимость вслед за ростом курса доллара, а другие планово, в соответствии со степенью готовности дома.

Банковские комиссии
Независимо от того, покупаете вы квартиру на условиях 100% предоплаты или в рассрочку, перечислять деньги на счет застройщика нужно через банк. А значит, придется заплатить и банковскую комиссию. Сегодня комиссия банков за безналичные переводы колеблется в пределах 0,2-1% от суммы. Некоторые банки ограничивают размер комиссии абсолютными значениями. Например, комиссия может составлять 1% от суммы, но не более 500 грн.
Правда, в случае рассрочки, если сумма одного платежа не превышает 150 000 грн, деньги можно вносить через кассу банка, обслуживающего строительную компанию. В таком случае, комиссия будет минимальной или ее не будет вообще. Минимизировать расходы можно и при 100% оплате: открыть счет в банке-партнере застройщика, внести на него деньги и перевести их на счет застройщика. На открытие счета, скорее всего, потратиться придется, но остальные услуги будут бесплатны или с минимальной комиссией.

Дорогое тепло
Новые дома заселяются неравномерно — далеко не у всех застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию выкуплены все квартиры. И если за воду и электричество владельцы платят по факту использования, а за обслуживание дома и придомовой территории — по количеству квадратных метров в квартире, то отапливать дом необходимо полностью. Получается, если в доме выкуплена только половина квартир, их владельцам приходится платить за обогрев и тех, которые принадлежат застройщику. Конечно, заставить платить за отопление в пустующих квартирах застройщик не может. А вот отказывать в заселении до окончания отопительного сезона может. В таких случаях инвесторы соглашаются оплачивать отопление всего дома, чтобы не терять время.
Учитывая нынешнюю стоимость тепла, переплата может быть астрономической.

Кроме перечисленных дополнительных расходов, могут возникнуть и другие. Например, в случае перепланировки квартиры в процессе строительства или оформления ипотечного договора. Стоимость перепланировки обычно составляет 1-1,5% стоимости квартиры, и предоставляется такая услуга только в случае 100% предоплаты. В случае оформления ипотеки, дополнительно придется заплатить комиссию за оформление кредита в размере 1-3% от суммы кредита, и ежегодно оплачивать страховку. Впрочем, ипотечные кредиты в наше время явление крайне редкое.
В целом, по расчетам Домика, при покупке квартиры в новостройке сумма доплат составляет от 2% до 10% без учета банковских комиссий при условии 100% предоплаты. При оформлении рассрочки сумма в гривнах может вырасти в несколько раз.
Так, например, при покупке однокомнатной квартиры от застройщика площадью около 40 кв. метров и стоимостью около 1 млн грн, размер госпошлины составит 10 000 грн, еще столько же — взнос в пенсионный фонд. Если после обмеров БТИ окажется, что квартира больше на 1-2 квадратных метра, придется доплатить еще 25-50 тысяч грн в зависимости от условий договора. Сюда же добавим банковскую комиссию — минимум 500 грн. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 1 млн грн доплате составит от 20500 грн и выше.

Цитата:

Оформление права собственности
Дополнительно к стоимости квадратных метров покупателю в любом случае придется заплатить за оформление права собственности на квартиру и внесение данных в государственный реестр. Как и на вторичном рынке, это госпошлина в размере 1% от стоимости квартиры и взнос в пенсионный фонд в таком же размере.

Иногда застройщики взимают эту сумму при оформлении договора инвестирования, иногда — после ввода дома в эксплуатацию, в процессе оформления правоустанавливающих документов.

Это при инвестировании по предварительному договору купли-продажи. При подписании договора об участии в Фонде Финансирования Строительства первичный правоустанавливающий документ сразу оформляется на Доверителя (инвестора), впрочем как и при покупке имущественных прав, налогов нет.

Цитата "Romson":

Это при инвестировании по предварительному договору купли-продажи. При подписании договора об участии в Фонде Финансирования Строительства первичный правоустанавливающий документ сразу оформляется на Доверителя (инвестора), впрочем как и при покупке имущественных прав, налогов нет.

Т.е., если я Вас правильно понял - при покупке квартиры через ФФС эти самые 2% не платятся даже при получении права собственности на квартиру ?

Цитата "Random_object":

если я Вас правильно понял - при покупке квартиры через ФФС эти самые 2% не платятся даже при получении права собственности на квартиру?

Нет, не за что платить (нет нотариального оформления сделки, только регистрация права собственности в электронном реестре прав собственности на недвижимое имущество на основе пакета документов полученных у Застройщика).

Чек-лист приёма квартиры в новострое:

Документ содержит наиполнейший последовательный список того, что проверять и на что обращать внимание при приёме квартиры - от придомовой территории, подъезда и комнат, санузлов, балкона. А так же список необходимых предметов, которые понадобятся во время процедуры.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: права инвестора

Когда должен быть выдан акт приема-передачи, какие сведения должен содержать документ, в каких случаях инвестор имеет право его не подписывать.

Как оформить лишние или недостающие квадратные метры в квартире, купленной в новостройке

Площадь готовой квартиры оказалась другой, нежели в договоре. Кто виновен и кто кому должен платить за недостающие или лишние квадратные метры.

Чтобы уменьшить затраты в строительстве, украинские застройщики могут выбирать дешевые окна или стеклопакеты от малоизвестных фирм. Выбор некачественных материалов или некорректный монтаж оконной системы, негативно скажется на энергоэффективности окна.

Стандартно представители рынка недвижимости предпочитают устанавливать трёхкамерный профиль, два контура уплотнения и двухкамерный стеклопакет. Такая схема практична, не особо затратная и соответствует минимальным показателям норм, прописанных в ДСТУ и ДБН Украины.

В этой статье описаны виды окон, основные характеристики и различия и как разобраться, какое окно поставил застройщик.

Когда инвестору надо платить за лишние метры в квартире в новостройке

При оформлении договора с застройщиком нужно внимательно вчитываться в условия, чтобы не платить дважды. Выплатив всю сумму, которая указана в договоре, никто не рассчитывает на дополнительные траты за лишнюю площадь. Но разница между проектной и фактической площадью жилья — нередкий случай, который официально утвержден в строительной сфере.

Строительная погрешность — это отклонение фактической площади помещения от проектной в меньшую или большую сторону. Отклонения от проектной площади встречаются как в панельном строительстве, так и проектах, возводимых по монолитно-каркасной технологии.

В каких случаях инвестор платит за лишнюю площадь

1. Когда в договоре отсутствуют пункты о строительной погрешности.
В некоторых договорах, где не прописаны случаи, когда проектная площадь отличается от фактической, а предметом договора выступает количество квадратных метров. При этом, если инвестор откажется платить — права на квартиру он не получит. По закону это жилое помещение будет частично принадлежать застройщику, поэтому в принятии решений о распоряжении квартирой он имеет полное право принимать участие.
В договоре такого рода существуют и плюсы. Если фактическая площадь застройки оказалась меньше, чем проектная — инвестор может подать иск на строительную компанию и получить компенсацию за недостроенную площадь.

2. Когда договор с участием ФФС, ИСИ или ФОН предусматривает пункт об изменении цены.
Если в предварительном или основном договоре инвестирования через ФФС (фонд финансирования строительства), ИСИ (институт совместного инвестирования) или ФОН (фонд операций с недвижимостью), в условиях раздела «Цена договора» указано, что общая стоимость может быть изменена, инвестору стоит внимательно ознакомиться с такими условиями. Если в договоре сказано, что цена может быть изменена без объяснения причин — а такое вполне возможно — следует обсудить пункты договора с застройщиком самостоятельно, в сопровождении юриста, а при несогласии лучше отказаться от покупки. Если в договоре указаны причины, но объяснения запутанные — в этом случае тоже необходима юридическая консультация. Договор может быть составлен таким образом, что инвестору придется платить за лишнюю площадь в то время, как застройщик будет освобожден от компенсации за недостающие квадратные метры жилья

3. Когда финансирование строительства происходит путем приобретения целевых облигаций.
Если договор составлен на покупку беспроцентных целевых облигаций и единица таковой равняется квадратному метру или половине квадратного метра — или сумма единиц облигаций равняется разнице сумм проектной и фактической площади. В этом случае застройщик не имеет право требовать оплаты, но и конечный договор купли-продажи он не обязан подписывать и, следовательно, права у покупателя на квартиру только частичные. В таком случае инвестор может договориться о замене квартиры на меньшую жилплощадь, если таковая есть или забрать свои деньги назад. В случае недостающих квадратных метров инвестору можно добиться компенсации за разницу в площади без привлечения юристов.

Как получить технический паспорт на квартиру или дом в Украине в 2017 году

Технический паспорт необходимо получить при вводе в эксплуатацию реконструкции квартиры или строительства нового дома. Документ можно получить только после технической инвентаризации объекта недвижимости.

Цитата "Майкл Роуленд":

Въезжать и праздновтаь новоселье...

Ну хоть ремоонт-то минимальній до нвооселья пригодился бі - вряд ли вам захочется въезжать в отсутсвие электрики, сантехники и прочих благ, а потом следующие пару лет, вытряхивая из трусов цементную пыль))

Прием квартиры с черновой отделкой у застройщика: как избежать лишних затрат на ремонт

Клиент принимает квартиру от застройщика после введения дома в эксплуатацию. Подписание акта приема — передачи означает, что инвестор согласен стать собственником квартиры в том состоянии, в котором ее предоставил застройщик.

В украинской практике инвестору предлагают три уровня сдачи квартир — с черновой отделкой, под чистовую отделку, с ремонтом от застройщика, или, как еще называют такой уровень, под ключ.

Портал Domik.ua выяснил, как инвестору обнаружить недоделки в ходе приемки квартиры и что делать, чтобы застройщик исправил их за свой счет.