Как не платить риэлтору? Как совершить сделку самому, без посредников

Мне, как человеку, привыкшего реально смотреть на вещи, хочется разобраться, наверное в самой глобальной проблеме, но тем не менее ни разу конкретно не поднимавшейся на этом форуме:
Что реально делает риелтор и можно ли эти действия совершить самому, при условии, что ты сам нашёл себе подходящие варианты. Интересует юридическая сторона сделки. Вопросы навскидку:
- Как проверить подлинность документов
- Какие нужны вообще документы
- Какая последовательность действий
- Всё остальное, что мы не знаем, но надо знать
- Что вообще может риелтор, чего не может простой покупатель
- ...

Думаю, обсуждение этой темы прольёт больше света и конкретики и будет полезна всем, и даже самим риелторам даст возможность реально доказать свою необходимость на рынке недвижимости.

Поддерживаю ветку :)
Если можно, то прошу отвечающих давать как можно более детальные советы. Не "собрать пачку документов", а "нужны 7 документов: №1. Справка из БТИ, бланк№ХХХ (договориться с продавцом, вместе пойти ее заказать, вместе пойти забрать). В идеале в справке указано это и это. Не должно быть этого и этого. №2. ..."

Я бы разложил сделку на звенья и обсудил бы участие риелтора (маклера) во каждом из них.

Со стороны покупателя
1. Поиск недвижимости
2. Просмотр
3. Проверка документов
4. Торг, оценка недвижимости
5. Сделка собственно у нотариуса
6. Соблюдение выполнения сделки (передача недвижимости и капусты)

Если важность участия маклера условно обозначить от 0% (нет надобности) до 100% (необходимо), то давайте раздадим имхо наши пункты.

1. Поиск недвижимости 30%
2. Просмотр 30%
3. Проверка документов 60%
4. Торг, оценка недвижимости 50%
5. Сделка собственно у нотариуса 70%
6. Соблюдение выполнения сделки (передача недвижимости и капусты) 40%

Цитата:

1. Поиск недвижимости 30%
2. Просмотр 30%
3. Проверка документов 60%
4. Торг, оценка недвижимости 50%
5. Сделка собственно у нотариуса 70%
6. Соблюдение выполнения сделки (передача недвижимости и капусты) 40%

Пункты 1,2,4 - для этого риелтор не нужен при условии наличия времени.
3,5,6 - именно они ключевые. Что там такого особенного? Что там требуется - элементарные знания последовательности выполнения или, может, нужно какое то юр. образование или "нужные люди" в инстанциях. И кстати, сколько всё это стоит реально?

PS: Я конечно понимаю, что риелтор - это тот человек, который может полностью ответить на эти вопросы, но не будет это делать. Но можно хотя бы прокомментировать "Риелтор нужен - потому что..."

Это все можно объединить
Что нужно делать + % участия риелтора в каждом пункте/подпункте.
Например, в скобках указать участие брокера.

1. Поиск недвижимости
- покупателем самостоятельно (0%)
- через риелтора (100%)
- выбор частного риелтора
- работа с агенством

2. Просмотр
- с хозяином и риелтором (100%)
- только с хозяином
- только с риелтором (100%)
- варианты выхода на хозяина

3. Проверка документов
- определение списка документов (100%)
- список для первички:
... (кол-во документов, их тип, где достать. что надо иметь для получения документа, с кем приходить, необходимая инфа в полученном документе, типичные сроки подготовки документов)
- список для вторички:
...
- список для переуступки:
...
- список для пожизненной ренты:
...
+ документы для разных вариантов (есть прописанные дети, квартира заложена, продает банк, др.)
- получение документов (100%)
- при получение каких документов присутствовать
- проверка документов (100%)

4. Торг, оценка недвижимости
- с хозяином и риелтором (%)
- только с хозяином
- только с риелтором (%)
- варианты выхода на хозяина

- оценка недвижимости проф. оценщиком

5. Задаток
- необходимость задатка
- документальное оформление задатка
- передача задатка

6. Сделка собственно у нотариуса
- выбор нотариуса
- согласование выбора с продавцом
- место проведения сделки

7. Договор
- составление договора (типовые?)

8. Соблюдение выполнения сделки (передача недвижимости и капусты)
- место передачи денег (у нотариуса, в банке)
- проверка денег
- передача денег
- передача документов на квартиру
- кто должен/желателен присутствовать на каждом шаге
- др.

9. Вступление в собственность.
- куда идти
- необходимые документы
- регистрация по новому адресу.

10. Ответственность риелтора


Вот желательно заполнить этот фреймворк Ну и раскидать процент участия риелтора по пунктам.
Если есть комментарии - расширяйте схемку...

Нашёл интересную ссылку:
Разумеется, не раскрывает сути действий без риелтора полностью, но вписывается в нашу тему.

- При сборе документов, когда Вы определились, что будете покупать или арендовать квартиру агентство должно выяснить, были ли в продаваемой недвижимости перепланировки, нет ли лиц, временно снятых с регистрационного учета, все ли собственники на данный момент находятся в пределах досягаемости (кстати, сейчас, много жилья, собственники которого живут за границей).
- После проверки юридической чистоты квартиры (она, к сожалению, никогда не даст стопроцентной гарантии, что на купленную жилплощадь нет, например, наследников или родственников предыдущего владельца) особое внимание агентству и Вам следует обратить на следующие обстоятельства: на кого будет покупаться квартира (на одного клиента или на семью) и в каких долях (если, например, покупатели муж и жена). Все, что нужно от покупателя – это паспорт и документ, говорящий о семейном положении. Сделка по купле-продаже недвижимости имеет срок давности 10 лет.
- Если для покупки нужен кредит, без помощи ипотечный брокеров будет сложно. В этой роли может выступать и сам риэлтор. При этом будут собираться документы о Вашем финансовом состоянии, а банк проверит еще и платежеспособность. При благоприятных обстоятельствах ипотеку можно оформить за неделю. После этого в банк предоставляется необходимый пакет документов для купли-продажи квартиры.
- При покупке квартиры особое внимание следует обратить на правоустанавливающие документы. Если они выданы до 1996 года или в период с 1996-го по 1998 годы, то не зарегистрированы в учреждении юстиции. В этом случае надо брать выписку из земельной книги, которая и подтвердит право собственности. К данной выписке необходимо присовокупить еще и выписку из Единого государственного реестра. Для того чтобы убедиться, что какие-либо действия не совершались с частью квартиры позже, но в пределах все того же «нерегистрируемого» времени. Здесь возможна одна тонкость: так как права не регистрировались, берется выписка из земельной книги, однако она не показывает, какие действия могли совершаться с частью квартиры. Например, в 1992 году было два собственника жилья, а в 2000 году один из собственников взял и продал/подарил свою долю. В земельной книге этой информации нет, поэтому продажа такой квартиры невозможна, так как собственник второй доли поменялся.
- Обязательно следует выяснить, нет ли в покупаемой квартире временно отсутствующих лиц, которые не знают о ее продаже (например, те, кто находятся на срочной военной службе, сидят в тюрьме или уехали на несколько лет за границу). То есть, все собственники должны быть в курсе дела. Если они не против, но не могут присутствовать на сделке, оформляется генеральная доверенность на продажу. Кстати, сейчас некоторые банки отказываются участвовать в сделках по генеральной доверенности. Если человек находится в пределах досягаемости, то лучше встретиться с доверителем. Стоит убедиться в том, что доверитель хочет продать квартиру, что он соглашается на сделку сознательно и добровольно. Другое дело, когда генеральная доверенность пришла от проживающего за границей через консульство. В данном случае нужно проверить, не входит ли заграничный доверитель в группу риска. Когда человек покупает квартиру по доверенности, агентство недвижимости обязано предупредить его обо всех возможных рисках.
- Существую достаточно распространенные приемы, при помощи которых людей "раскручивают" на дополнительные траты. Самый простой и известный - предложение от риэлтора оформить ипотечный кредит. Запомните - только, если вам не хватает, допустим, 3-5 тыс. $, чтобы купить не однокомнатную квартиру, а "двушку", или выбрать лучший район, ипотека - не худший вариант. А вообще, прежде чем идти на встречу с риэлтором, желательно лично просмотреть объявления о продаже интересующих вариантов. Так Вы уже более четко будете представлять, существует ли у вас реальная необходимость в кредите или же можно спокойно обойтись и без него. К тому же, даже если вы решились на ипотеку, то Вам не обязательно пользоваться услугами агентства недвижимости, Вы можете и самостоятельно заключить ипотечный договор с банком.
- К подписанию договора нужно относиться очень серьёзно. Подписав договор, где предусмотрены штрафы за досрочное расторжение, Вы на время указанное в договоре оказываетесь «заложником» агентства. Поэтому если договор вас чем-то не устраивает, настаивайте на его изменении. Если агентство недвижимости не захочет ничего менять в договоре - не подписывайте и уходите. Отсутствие какой-либо ответственности риэлтора перед клиентом, к сожалению, является нынешней реальностью. Риэлтор по закону не несет никакой ответственности за то, чем закончится ваша эпопея с покупкой или продажей жилья.
- В договоре должно быть точно оговорено, какие услуги, в каком объеме и в какие сроки обязуется предоставить вам агентство недвижимости. Чтобы не возникало споров о том, какая часть работы выполнена, в договоре следует обязательно указать, какое действие сколько стоит, например, сбор документов для сделки, показ квартиры и т. д.
- Список рисков, благодаря которым можно утратить права собственности на приобретённую недвижимость очень большой. К примеру: сделку могут признать ничтожной, если один из ее участников будет признан недееспособным, либо неспособным осознавать значение своих действий. Права на квартиру могут заявить внезапно объявившиеся наследники или супруг, не давший согласие на продажу совместной семейной собственности. Отдельная тема - факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей. Если выяснится, что на момент приватизации квартиры права ребенка были нарушены, то по достижении 18 лет он вправе в течение трех лет обратиться в суд. Практика судовых процессов показывает, что решение будет однозначно вынесено в пользу ребенка, первоначальная приватизация будет признана недействительной, и несовершеннолетний будет включен в число собственников. После этого возникнет реальная угроза того, что договор купли-продажи признают недействительным. Реальность показывает, что предусмотреть все рискованные случаи на стадии оформления документов невозможно. Полностью обезопасить себя от потери денег можно только одним способом: застраховаться от «дырки» в праве на приобретаемую квартиру.
- Многие банки не указывают в договорах реальную стоимость кредитов, приводя лишь минимальные финансовые обязательства будущих клиентов – так называемые, «голые проценты», а реальные проценты которые придётся выплачивать согласно с учетом всех дополнительных выплат не афишируется. Не каждому человеку хватить времени и терпения, а также знаний разобраться во всех тонкостях банковских терминологий и расчетов. А без знания этих тонкостей объективно сравнить предлагаемые разными банками программы и найти оптимальный для себя вариант практически невозможно. Эту работу должны делать ипотечные брокеры, которые должны соблюдать интересы клиента. Но на практике оказывается, что многие из них сотрудничают с тем или иным банком, другими словами - работают «на своих». Помните, если ипотечные условия какого-либо банка выглядят особенно привлекательными, можно быть уверенным, что они скрывают немало «сюрпризов» для простого обывателя. Поэтому внимательно читайте договор и особое внимание обращайте на ВСЕ ссылки, «*» и строчки, напечатанные мелким шрифтом – именно там содержится информация, на которую банк не хочет обращать внимание клиентов. После оформления договора ипотеки расторгнуть сделку будет непросто. Это возможно только в случае обнаружения явного обмана, а обычная невнимательность клиента не может быть тому причиной.
- В новостройках первым делом необходимо измерить радиацию - купить или взять в аренду прибор для измерения радиации (но не счетчик Гейгера, а более тонкий и чувствительный прибор). Норму допустимой в квартире радиации нужно узнать заранее, и если она превышена, немедленно обращайтесь в суд.
- Летом рынок начинает больше ориентироваться на покупателя. Именно жаркие месяца можно считать лучшим временем для покупки квартиры, так как спрос на них падает, а продавцы более сговорчивы. Не стоит забывать, что большинство желающих решить свой жилищный вопрос летом хотят отдохнуть, а не заниматься решением глобальных вопросов. Как следствие продавцы в это время года более сговорчивы - соглашаются на скидки и рассрочки, а цены на квартиры более привлекательны.

При купле-продаже киевской недвижимости все участники рынка обязаны обращаться к риелторам. Причины слишком просты и всем известны. Но я на всякий случай напомню
1. Риелтор подберёт вам подходящие варианты. У него большая база данных, а у вас её нет вовсе. (Насколько большая, он вам говорить не обязан, это коммерческая тайна. И нечего совать свой нос к нему в монитор. Хотя там всё равно "чёртики" будут включены)
2. Риелтор посоветует вам что для вас лучше. Он профессионал и знает это лучше вас.
3. Риелтор позвонит к хозяину и договорится о просмотре. (А вы не позвоните, потому что у вас нет его телефона. Обмениваться телефонами с хозяином КАТЕГОРИЧЕСКИ ЗАПРЕЩЕНО!)
4. Риелтор как правило красивый. Он хорошо выглядит и так же хорошо одевается. И он такой всегда. А вы тоже красивы и хорошо одеваетесь?.. то-то же.
5. У риелтора есть свои материальные потребности, а то и дети. Детям нужно давать кушать. А где на это брать средства? То есть риелтор ещё и хороший порядочный семьянин.
6. Риелтор проверяет перед сделкой все нужные документы. Он берёт в руки "вытяг" и пристально его изучает. Риелтор буквально за минуту сможет определить что документ просрочен. Также риелтор знает как выглядит техпаспорт и умеет читать чертёж на нём. Риелторы помогут вам выписаться из квартиры. У них в жеках всё схвачено. Они также проконтролируют отсутствие задолженности за ком.услуги.
7. Риелтор это модное заграничное слово. Оно означает высокий имидж носящего его. А продавец и покупатель - это слова наши. Совдеповские, можно сказать.
8. Риелтор знает какой нотариус лучше. Он договорится на удобное для обеих сторон время и чтобы у нотариуса помощница приготовила бесплатно всем кофе.
9. Риелтор обеспечит безопасность сделки. Он даст гарантию на каждую купюру, пересчитанную впопыхах, что она не фальшивая. Он также гарантирует дальнейшую сохранность ваших купюр при выходе от нотариуса. Риелтору нужно верить. Поэтому требовать от него эти гарантии в письменной форме - глупость несусветная.

Два вопроса
- Вы сами верите в то, что может быть такой идеальный риелтор?
- И сколько, по вашему это всё должно быть оценено?

Многие пункты покупатель в состоянии сделать сам, за исключением не понятных "у них всё схвачено в жеках и т.п." Про "риелтор обеспечит безопасность сделки" и "сохранность купюр" читать немного смешно чего то.

У меня жена проработала риелтером 2 года. Я у как-то спросил, ну что, ты уже готова к тому, чтобы самой провернуть сделку по покупке нашей квартиры. Она говорит: нет. Я покупать буду только с участием нашего юриста (юриста агенства), а следоватльно и агенства.... Сколько это будет стоить это второй вопрос, надеюсь будет хорошая скидка.

На радостях, спокойно заплачу 1000 туе знакомому юристу, нотариально оформлю предварительный договор (оплату в 1200 грн возьму на себя) с условием выписки до продажи. Но и в этом случае продавца одного в ЖЭК не пущу, только вместе под ручку

А что тут обсуждать?
Вменяемый и образованный участник форума без труда сможет самостоятельно, без риэлторов, провести покупку жилья.
Сайты и печатные СМИ доступны.
Процедура купли-продажи квартир довольно чёткая, и регламентированная.
Перечень документов - известен.
Проверить документы лучше, и больше, чем сам покупатель, риэлторы не в состоянии. Да и не собираются. И ответственности не несут. А покупатель на них надеется.
Правильно написала хомячка.
Если покупатель на всех этапах получения необходимых документов будет сопровождать продавца, это будет лучшей гарантией от подделок.
Ведь во всех организациях покупатель будет видеть процедуру заказа и получения справок, тех.документации, выписок и т.п.

Не нужно бояться.
Процедура довольно стандартная.
Да и нотариус, если он со стороны покупателя, или просто незаангажирован, нейтрален, а не навязан продавцом, прекрасно знает, что и как нужно делать.

Кстати, удивляет минимум ресурсов с информацией о продаже недвижимости без посредников.

Почему же?

Думается, такие странички/базы были бы популярны.

Хотя...
1. Чтобы жить долго - надо предоставлять качественные услуги. А в случае с недвижимостью бывает, узнаешь о том, что перед тобой посредник - при подписании договора (аренда). Вопрос - как обеспечить чистоту ресурса?

2. В основной массе цены в объявлениях "без посредников" даже выше, чем у агентов. Почему?
Может, ресурсами "без посредников" пользуются в основном люди, профессионально занимающиеся недвижимостью (спекулянты, инвесторы)? Или просто продвинутые юзеры?
Или же еще - какая-нибудь тетка или бабушка решает продать квартиру.
Как определить ее цену? Риелтор из ПО или благовеста в 2 счета скажет.
Ну конечно еще посмотрят по Авизо и Мир квартир.... Послушают соседок/сотрудниц... Но убедительный голос СПЕЦИАЛИСТА конечно убедит бабульку продавать 1к не дешевле 50 туе.

3. А вот печатные издания могли бы еще приподнять свои тиражи при добавлении раздела - "без посредников".

4. Нету у нас крупных, сетевых, рекламоспособных юридических контор.
Допустим, имея предложение "от хозяина", как покупателю состряпать взаимовыгодный договор, учитывающий разные варианты, знать нюансы отчуждения, выселения, опекунчества, просроченных коммуналок, справок БТИ и т.д.

5. Можно было бы создать какой-то ресурс типа форума по взаимопомощи....
Но мы, укры, не очень-то готовы помогать братьям нашим.

Вопрос!
А какую ответственность несёт риелтор, в случае с недоброкачественным продавцом?
Вообще, в чём смысл, если законодательно, фактически всё, на нотариусе?
Если окажеться, что на недвижимость есть другие претенденты, невыявленные до сделки, Вы сможете "сбить" с риелтора деньги? Сомневаюсь!

Интересная тема, кстати.
По наблюдениям, большинство риелторов, как и раньше, считают своей задачей "Обработку клиента-покупца"! Т.е., остались на уровне "сетевого маркетинга"...
Как выразились "Мы поможем Вам подобрать нужную Вам недвижимость за Ваши деньги, поможем оформить документы и т.д."!
Извините, но с таких слов, складывается впечатление, что покупатель - тупой идиот, не умеющий пользоваться интернетом, не умеющий читать газет, не способный вывести карту на дисплей, самому подъехать к дому, посмотреть его снаружи, дозвониться до хозяина и распросить его про объект!
Вы уж извините, но именно такое мнение складывается!
Поэтому, я всей душой поддерживаю вопрос "В чём смысл?"
Тем более, если начинаешь разговаривать про объект с риелтором конкретно, то даже год постройки дома, многие не могут назвать! Не говоря про ньюансы... Начинают вызванивать хозяев и т.д.

Цитата:

1. Чтобы жить долго - надо предоставлять качественные услуги. А в случае с недвижимостью бывает, узнаешь о том, что перед тобой посредник - при подписании договора (аренда). Вопрос - как обеспечить чистоту ресурса?

Никак! Продаваны бояться сами давать объявления! Больше, чем покупатели! Причин - масса!

Цитата:

2. В основной массе цены в объявлениях "без посредников" даже выше, чем у агентов.

Ага! Это, типа, покупая Б/У машину со скрученным пробегом "на которой ездила девушка раз в месяц"!
Вообщем, Вы точно подметили...
А вообще то, основная проблема, нет Закона! Его перекручивают, как выгодно... Коррупция на каждом шагу!
И основная задача риелтора, "порешать" нужные вопросы с нужными людьми.
То, что в Европе делается за 10 минут и безо всяких проблем, у нас занимает дни и месяцы, не даёт гарантии на легитимность сделки и не ограждает от рисков...
Страна такая, люди такие... Очень хитрые! Невероятно!

Цитата:

2. В основной массе цены в объявлениях "без посредников" даже выше, чем у агентов. Почему?
Может, ресурсами "без посредников" пользуются в основном люди, профессионально занимающиеся недвижимостью (спекулянты, инвесторы)? Или просто продвинутые юзеры?
Или же еще - какая-нибудь тетка или бабушка решает продать квартиру.
Как определить ее цену? Риелтор из ПО или благовеста в 2 счета скажет.
Ну конечно еще посмотрят по Авизо и Мир квартир.... Послушают соседок/сотрудниц... Но убедительный голос СПЕЦИАЛИСТА конечно убедит бабульку продавать 1к не дешевле 50 туе.

Я с этим сталкивалась. Зачастую люди, выставляющие без посредников, но выше по цене, идут на торг до цен объявлений агенств. Они естественно хотят взять максимально с покупателя, включая сумму которая перепадает брокеру. Один телефонный звонок, и уровень адекватности и ситуация проясняеться.

Цитата:

5. Можно было бы создать какой-то ресурс типа форума по взаимопомощи....
Но мы, укры, не очень-то готовы помогать братьям нашим.

А как может выглядеть эта помощь? Общие условия в договорах известны, а ньюансов может быть такое множество , что для каждого рецепт не напишешь.
Обычная сделка: вторичка (или превичная продажа или договору купли-продажи больше 10 лет), все владельцы есть в наличии и присутствуют на сделке, дети не прописаны, взрослые выписаны или обязались по договору, квартира стандартная и видно, что перепланировок нет. Справочки все взяли, все внимательно прочитали. Зачем при таком раскладе риэлтор?
А если есть вопросы, вот тогда и без юриста и без агенства (если цепочка) не обойдешся. Вряд ли советов в форумах будет достаточно.

Цитата:

А как может выглядеть эта помощь? Общие условия в договорах известны, а ньюансов может быть такое множество , что для каждого рецепт не напишешь.
Обычная сделка: вторичка (или превичная продажа или договору купли-продажи больше 10 лет), все владельцы есть в наличии и присутствуют на сделке, дети не прописаны, взрослые выписаны или обязались по договору, квартира стандартная и видно, что перепланировок нет. Справочки все взяли, все внимательно прочитали. Зачем при таком раскладе риэлтор?
А если есть вопросы, вот тогда и без юриста и без агенства (если цепочка) не обойдешся. Вряд ли советов в форумах будет достаточно.

Во , видите, девственнику (с точки зрения покупки квартиры) не пришло бы в голову проверить наличие перепланировки!

Почему договору купли продажи должно быть больше 10 лет? Исковая давность - 3 года!

Или вот "справочки все взяли"
Какие именно справочки?, Где? Когда? А надо ли?

А подсказать такие нюансы необходимо!

Так что без юриста, знающего текущее законодательство и указы органов местного самоуправления не стоит рисковать своими кровными.

А вот с чего начать и что именно требовать от юриста - вот бы такой ресурс.
Тогда риелтор действительно и на не на.

Ресурс: Я продаю/покупаю квартиру. Т.Мусенко. Практическое пособие. На Петровке 35 грн.

В случаяч "никчемного правочину" срока исковой давности вообще не существует, но такое редко бывает.

Цитата:

А вот интересно, чего хомяки по призванию никак тут не отметятся? Неужели, когда цены упадут в два раза им захочется на радостях платить 1500 посреднику?
Или (да нет, гоню от себя эту мысль )... они может вовсе и покупать не собирались никогда.

Эмм... ну вот ветка и создана, чтоб ответить хомякам как что когда и где делать. Я вон накидал схемку, как я ее вижу, и прошу заполнить ее уже конкретными деталями. Пока что особо много полезных ответов не добавляют...

Цитата:

Ресурс: Я продаю/покупаю квартиру. Т.Мусенко. Практическое пособие. На Петровке 35 грн.

В случаяч "никчемного правочину" срока исковой давности вообще не существует, но такое редко бывает.

Красно дякую! Пошукаю якось.

Но ведь бывают нововведения в правовом поле.

Например где-то мелькало о риелторах, что они будут обязаны информировать ДПИ и сделка на сумму более 400000 грн.
Обратной стороной такого закона может стать обязательность проведения сделки через риелторов.

Не очень хочется отдать по иску свою квартиру из-за отсутствия копии свидетельства о рождении внучатой племянницы троюродной бабушки...