Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "ihtiandr":

Цитата "wwmuz_":

Цитата "flyman":

ЗЫ Не слишком длинно и сложно?
Схема класна коли ціни ростуть і легко знайти лоха.
А коли падають і в людей нема грошей поки ріелтор лошаріка знайде, копита відкине

Когда цены растут эту схему (и много других) можно применять ко всем предложениям.
Сейчас же речь идет только о предложениях, выставляемых по ценам заметно ниже тех, что приятны риелторам и застройщикам (что бы не сказать "рыночных").

Схема рабочая. Иногда с некоторыми "рюшками", но в целом вот такая.

Сказать, что схема стрёмная - не сказать ничего. Вот здесь агенство может попасть: Прежде, чем квартира выставляется на продажу, её очень активно ищет подставной лох со стороны продавца, готовый заплатить по цене рыночных хотелок, риэлтор думает, что нашёл реального покупателя, засылает подставного с деньгами агентства, дают задаток, лох исчезает, и приходится или квартиру выкупить, или о задатке забыть. Так квартиру можно вечно продавать, пока риэлторы не поумнеют, или у них не закончатся деньги на задатки.

От Вас не ожидал... такая детская "заманушка"...
Я же говорю, речь идет о объектах, цена на которые значительно ниже текущих... или Вы считаете, что агентство не ориентируется в текущих ценах? И что выигрывает продавец? Одна из целей схемы не допустить к "рынку" "низкие" цены. Ну возьмет он залог.... дальше все по той же схеме, только продавец рискует не получить ни копейки сверх цены... или может вы считаете, что 2 самых крупных агентства в Киеве имеют базу из одного клиента?
В самом худшем случае, агентству придется обойтись только своими 5% с покупателя... в неимоверно плохом варианте - выкупить таки квартиру и на время заморозить эти деньги.. о прямых потерях речи не идет.

Вы прям как не из Израиля пишите))

Цитата "flyman":

Цитата "wwmuz_":

Схема рабочая. Иногда с некоторыми "рюшками", но в целом вот такая.

Схема робоча, але це не "перпетум мобіле"
Як заміти Іхті, вимагає в агенства щоб були вільні оборотні кошти.
А коли мало угод і АН закриваються, це ж скільки тре мати бабла щоб "звязати" всі дешеві варіанти.
А ще не забуваєм, що "по дішовці" тре скупляти заставне майно у банках, а ще є замерша "первинка". Рано чи пізно відбудеться розрив ліквідності, і тоді буде видно ДНО.
п.с.
Тобто життя вимагає, щоб був рух товарів та коштів. А зараз РН в "запорі" а грошова маса сжата як очко перед "кризовим явищем"

Речь о парочке самых крупных агентств... у них есть оборотные средства... к тому же, вложение средств под 1200-200% годовых (если рассматривать вариант с 1-6 месячным экспонированием объекта) не такой уж и плохой вариант.

И там несколько целей... помимо заработка.

Помогите кто что-то знает!
Ситуация такая: куплена квартира в новострое у частного застройщика,дом сдан документы выданы,но стоит вопрос об кооперативе. Квартиры являются не частями дома,а обычными квартирами. Частник оформил землю на себя и является председателем кооператива,но сказал,что одаст ее в кооператив,когда все жильцы заселятся т.е. все будет ок). И тут вопрос: нужны ли при продаже какие-то документы,что владельцу квартиры принадлежит часть земли кооператива или подобные ему, кто-что знает по этому поводу.

За ранее большое спс!!!!

С таким вопросом скорее в юрконсультацию viewforum.php?f=81

Цитата "wwmuz_":

От Вас не ожидал... такая детская "заманушка"...
Я же говорю, речь идет о объектах, цена на которые значительно ниже текущих... или Вы считаете, что агентство не ориентируется в текущих ценах? И что выигрывает продавец? Одна из целей схемы не допустить к "рынку" "низкие" цены. Ну возьмет он залог.... дальше все по той же схеме, только продавец рискует не получить ни копейки сверх цены... или может вы считаете, что 2 самых крупных агентства в Киеве имеют базу из одного клиента?
В самом худшем случае, агентству придется обойтись только своими 5% с покупателя... в неимоверно плохом варианте - выкупить таки квартиру и на время заморозить эти деньги.. о прямых потерях речи не идет.

Вы прям как не из Израиля пишите))

Повторюсь. Прежде, чем обращаться к агентству, туда обращается знакомый продавца, детально объяснивший, что хочет от квартиры, в это время продавец идёт в то же агентство, предлагает квартиру, соответствующую на 100% запросам покупателя по "рыночной цене", с которой можно почти гарантированно сбросить 20%. Хитрый риэлтор понимает, что жизнь удалась, даёт задаток, желая перепродать такой интересный вариант, а покупатель исчезает, выкупить за свои не получается, потому что всё богатство - ипотека, и приходится или брать тот неликвид, взяв в кратчайшие сроки кредит, если дадут, или забыть о задатке.

Цитата "ihtiandr":

Цитата "wwmuz_":

От Вас не ожидал... такая детская "заманушка"...
Я же говорю, речь идет о объектах, цена на которые значительно ниже текущих... или Вы считаете, что агентство не ориентируется в текущих ценах? И что выигрывает продавец? Одна из целей схемы не допустить к "рынку" "низкие" цены. Ну возьмет он залог.... дальше все по той же схеме, только продавец рискует не получить ни копейки сверх цены... или может вы считаете, что 2 самых крупных агентства в Киеве имеют базу из одного клиента?
В самом худшем случае, агентству придется обойтись только своими 5% с покупателя... в неимоверно плохом варианте - выкупить таки квартиру и на время заморозить эти деньги.. о прямых потерях речи не идет.

Вы прям как не из Израиля пишите))

Повторюсь. Прежде, чем обращаться к агентству, туда обращается знакомый продавца, детально объяснивший, что хочет от квартиры, в это время продавец идёт в то же агентство, предлагает квартиру, соответствующую на 100% запросам покупателя по "рыночной цене", с которой можно почти гарантированно сбросить 20%. Хитрый риэлтор понимает, что жизнь удалась, даёт задаток, желая перепродать такой интересный вариант, а покупатель исчезает, выкупить за свои не получается, потому что всё богатство - ипотека, и приходится или брать тот неликвид, взяв в кратчайшие сроки кредит, если дадут, или забыть о задатке.

Я понял с первого раза...
Если цена будет существенно ниже "рыночной", то агентство в игре (и не важно, липовый у них текущий запрос или нет... почему - читайте первый мой пост по этому поводу), а опыт агентства поможет понять насколько это интересное предложение. Если не ниже, то это простая сделка по стандартным схемам... и развод с подставным покупателем - это для "посмеяться" риелторам.

Риск убытка есть... если рассматривать недополученную прибыль как убыток.

Lf!

Цитата "wwmuz_":

Речь о парочке самых крупных агентств... у них есть оборотные средства... к тому же, вложение средств под 1200-200% годовых (если рассматривать вариант с 1-6 месячным экспонированием объекта) не такой уж и плохой вариант.

И там несколько целей... помимо заработка.

Про несколько целей... Сами понимаете, сколько нахапано этими крупными и оборотистыми суперагентствами в кредит в 2006-8 неплохих вариантов . Им любое снижение - как серпом... неприятно, вобщем . Тем более массу таких же выгодных помещений капитала они рекомендовали и своим крутым оборотистым клиентам, которые теперь, видимо, слегка недовольны . Вот и пытаются любой ценой удержать хотя бы видимость стабилизации цен. А чтобы выгодно выкупать сейчас, необходим зазор процентов 30.

Цитата "wwmuz_":

Я понял с первого раза...
Если цена будет существенно ниже "рыночной", то агентство в игре (и не важно, липовый у них текущий запрос или нет... почему - читайте первый мой пост по этому поводу), а опыт агентства поможет понять насколько это интересное предложение. Если не ниже, то это простая сделка по стандартным схемам... и развод с подставным покупателем - это для "посмеяться" риелторам.

Риск убытка есть... если рассматривать недополученную прибыль как убыток.

Я считаю неликвидом квартиру, которую трудно продать по заявленной цене. Сейчас это не хрущи и не гостинки, которые может купить за наличку непьющий шахтёр, а хоромы от четырёх комнат и выше... Там скидки другие, не все риэлторы это сейчас понимают, поэтому на этом и можно заработать. Заслать "лоха с села", который был в гостях в доме, с которого Лавру видно, и в агентство, которое последний ... без соли доедает, ибо дюже борзые, а при готовом продаване на задаток соберут, ибо квартира дешевле "рыночной цены", но её хрен продашь. Если в агентстве не дебилы сидят, они полную сумму не заплатят, а пожертвуют задатком, когда лох исчезнет, типа ремиз в преферансе...

Ихти, мне кажется, что двухходовки риэлторы просчитывают, но, выражаясь в Вашем стиле, жадность таки губит фраеров. Так шо схема, наверное, скорее теоретическая.

Цитата "dub":

Ихти, мне кажется, что двухходовки риэлторы просчитывают, но, выражаясь в Вашем стиле, жадность таки губит фраеров. Так шо схема, наверное, скорее теоретическая.

В риэлторы раньше шли многие из тех, кому бы я и коров пасти не доверил, ибо умом убоги весьма. Но дуракам везёт, деньги к ним сами шли, но кран закрыли... Тот, кто хочет лоха обмануть, должен его убедить, что он сам всех обманул. Может это кто-то и до меня сформулировал, поэтому сию фразу патентовать не стану, ибо за авторские права на такой гешефт платят пулями...

Цитата:

Тот, кто хочет лоха обмануть, должен его убедить, что он сам всех обманул.
Це по модному назииваэться "стратегiя win-win".

Я пам"ятаю як з одним адміном зробив розмін.
Він колекціонує радянську елекрнонну апаратуру.
Так я дав йому 2 старих компа "Пошук" + комплектацію до них та сруйний принтер "Електроніка", а він мені досить непоганий двоканаальний осцилограф (теж ще радяньский ) та переносний імпортний на батарейках, правда низькочастотний.
І всі були довольні.
Як казав колега: "Ви такі щасливі, що кожен з Вас думає, що друг друга намахав".

Цитата "ihtiandr":

Повторюсь. Прежде, чем обращаться к агентству, туда обращается знакомый продавца, детально объяснивший, что хочет от квартиры, в это время продавец идёт в то же агентство, предлагает квартиру, соответствующую на 100% запросам покупателя по "рыночной цене", с которой можно почти гарантированно сбросить 20%. Хитрый риэлтор понимает, что жизнь удалась, даёт задаток, желая перепродать такой интересный вариант, а покупатель исчезает, выкупить за свои не получается, потому что всё богатство - ипотека, и приходится или брать тот неликвид, взяв в кратчайшие сроки кредит, если дадут, или забыть о задатке.

это старая схема

Цитата "Купчиха":

Цитата "wwmuz_":

Речь о парочке самых крупных агентств... у них есть оборотные средства... к тому же, вложение средств под 1200-200% годовых (если рассматривать вариант с 1-6 месячным экспонированием объекта) не такой уж и плохой вариант.

И там несколько целей... помимо заработка.

Про несколько целей... Сами понимаете, сколько нахапано этими крупными и оборотистыми суперагентствами в кредит в 2006-8 неплохих вариантов . Им любое снижение - как серпом... неприятно, вобщем . Тем более массу таких же выгодных помещений капитала они рекомендовали и своим крутым оборотистым клиентам, которые теперь, видимо, слегка недовольны . Вот и пытаются любой ценой удержать хотя бы видимость стабилизации цен. А чтобы выгодно выкупать сейчас, необходим зазор процентов 30.

Бывают и такие зазоры... и Вы абсолютно правы, на нашем квази-рынке недвижимости, то, что во всех странах толкает цены вниз (переизбыток предложения при падающем спросе и благосостоянии населения) удерживает цены (насколько это возможно).
Ведь в итоге, то что мы называем "рынком" недвижимости, сосредоточено в руках десятка другого депутатов, которые никак не желают смириться с мыслью, что они из категории проныр и мегабизнесменов попали в категорию "лохов и терпил", выражаясь их языком. Это касается и вторичной и первичной недвижимости. Интересы у них общие, а то, что и на уровне исполнителей (агенты, агентства, банкиры) люди нахватались недвижимости, лишь дает дополнительные гарантии монолитности рядов и безприкословности исполнения задач "партии".

Цитата "ihtiandr":

Цитата "wwmuz_":

Я понял с первого раза...
Если цена будет существенно ниже "рыночной", то агентство в игре (и не важно, липовый у них текущий запрос или нет... почему - читайте первый мой пост по этому поводу), а опыт агентства поможет понять насколько это интересное предложение. Если не ниже, то это простая сделка по стандартным схемам... и развод с подставным покупателем - это для "посмеяться" риелторам.

Риск убытка есть... если рассматривать недополученную прибыль как убыток.

Я считаю неликвидом квартиру, которую трудно продать по заявленной цене. Сейчас это не хрущи и не гостинки, которые может купить за наличку непьющий шахтёр, а хоромы от четырёх комнат и выше... Там скидки другие, не все риэлторы это сейчас понимают, поэтому на этом и можно заработать. Заслать "лоха с села", который был в гостях в доме, с которого Лавру видно, и в агентство, которое последний ... без соли доедает, ибо дюже борзые, а при готовом продаване на задаток соберут, ибо квартира дешевле "рыночной цены", но её хрен продашь. Если в агентстве не дебилы сидят, они полную сумму не заплатят, а пожертвуют задатком, когда лох исчезнет, типа ремиз в преферансе...

Пожертвовать задатком - дать дополнительную возможность снизить стоимость при продаже.. это никак не вяжется с целями инициаторов схемы (а именно контролировать уровень "текущего ценового дна").
Но я понял ваше мнение - Вы не считаете, что агентства могут пользоваться таким методом (договор задатка на "выбивающиеся предложения" с последующей продажей по большей цене) для удержания ценовых уровней.

Спасибо за Ваше мнение.

Цитата "dub":

Ихти, мне кажется, что двухходовки риэлторы просчитывают, но, выражаясь в Вашем стиле, жадность таки губит фраеров. Так шо схема, наверное, скорее теоретическая.

Мне было интересно мнение форумчан... ведь здесь собрались много скептически настроенных людей (в отношении "рынка" недвижимости в целом и методов работы риелторов).

Скажу так, мне достоверно известно - не всякая благая весть, благая для всех сторон.

Цитата "wwmuz_":

Пожертвовать задатком - дать дополнительную возможность снизить стоимость при продаже.. это никак не вяжется с целями инициаторов схемы (а именно контролировать уровень "текущего ценового дна").
Но я понял ваше мнение - Вы не считаете, что агентства могут пользоваться таким методом (договор задатка на "выбивающиеся предложения" с последующей продажей по большей цене) для удержания ценовых уровней.

Спасибо за Ваше мнение.

Есть крупные агентства, которые могут найти всю сумму на покупку квартиры, а есть мелкие, которые и за полцены не выкупят, ибо налички нет. Представьте себе богатого человека, который готов выкупить квартиру, в которой родился, даёт двойную "рыночную" цену, но только за неё, а через месяц случается чудо, и эту квартиру ставят на продажу по "рыночной" цене. Думаете на такое не поведётся голодный риэлтор? По всей родне деньги соберёт, чтобы за себя задаток дать, а покупатель исчезнет. А учитывая то, сколько их развелось, задатки можно брать десятки раз, оставаясь в своей квартире. Схема денежная и законная.

Цитата "wwmuz_":

...
на нашем квази-рынке недвижимости, то, что во всех странах толкает цены вниз (переизбыток предложения при падающем спросе и благосостоянии населения) удерживает цены (насколько это возможно).
Ведь в итоге, то что мы называем "рынком" недвижимости, сосредоточено в руках десятка другого депутатов, которые никак не желают смириться с мыслью, что они из категории проныр и мегабизнесменов попали в категорию "лохов и терпил", выражаясь их языком. Это касается и вторичной и первичной недвижимости. Интересы у них общие, а то, что и на уровне исполнителей (агенты, агентства, банкиры) люди нахватались недвижимости, лишь дает дополнительные гарантии монолитности рядов и безприкословности исполнения задач "партии".

На сег. день, бОльшая часть наших застройщиков Левого берега (мой шкурный интерес) рапортует о стабильном росте продаж в еще не сданных новостроях, "днопройдено", "будеттолькодорожать" и подобном.
В принципе, так и есть, квартиры у них пропадают из продаж, перестают "светиться" на сайтах застройщиков.
НО эти же самые квартиры (в интересующих меня домах) - практически все уже есть в продаже, НО только через агентов- рыэлторов, с само собой, бОльшей стоимостью.
Причина продажи - "нужны деньги", "переезд", "семейные проблемы", "бизнес", блаблабла...
Итого - практически на каждом этаже есть квартира по переуступке.
Доходит до одиозного - на неназываемом форуме реалта так же бодро рапортуют "счастливые инвесторы последней в доме 1Комн" о ее, родимой, покупке.
И эта же квартира - висит в продаже через агентства...
Промывка мозгов? Как по мне - да.
Нагнетание истерии? Как по мне - да.
Искусственное создание ажиотажа? Как по мне - да.
Мошенничество? Как по мне - да.
На кого рассчитано? Как по мне - на лохов .
з.ы. Неужели люди, сумевшие заработать десятки тысяч уев - не прошерстят инет перед покупкой??? Не прозвонят десятки, а то и сотни вариантов??
Да, именно на лохов этот скажем так проект и рассчитан.
Все имхо и ничего кроме имхо.

Цитата "ihtiandr":

Цитата "wwmuz_":

Пожертвовать задатком - дать дополнительную возможность снизить стоимость при продаже.. это никак не вяжется с целями инициаторов схемы (а именно контролировать уровень "текущего ценового дна").
Но я понял ваше мнение - Вы не считаете, что агентства могут пользоваться таким методом (договор задатка на "выбивающиеся предложения" с последующей продажей по большей цене) для удержания ценовых уровней.

Спасибо за Ваше мнение.

Есть крупные агентства, которые могут найти всю сумму на покупку квартиры, а есть мелкие, которые и за полцены не выкупят, ибо налички нет. Представьте себе богатого человека, который готов выкупить квартиру, в которой родился, даёт двойную "рыночную" цену, но только за неё, а через месяц случается чудо, и эту квартиру ставят на продажу по "рыночной" цене. Думаете на такое не поведётся голодный риэлтор? По всей родне деньги соберёт, чтобы за себя задаток дать, а покупатель исчезнет. А учитывая то, сколько их развелось, задатки можно брать десятки раз, оставаясь в своей квартире. Схема денежная и законная.

Все возможно.
Но я говорю о тенденции, а не о частностях.
Глупые люди всегда были.

Цитата "Quadus":

Цитата "wwmuz_":

...
на нашем квази-рынке недвижимости, то, что во всех странах толкает цены вниз (переизбыток предложения при падающем спросе и благосостоянии населения) удерживает цены (насколько это возможно).
Ведь в итоге, то что мы называем "рынком" недвижимости, сосредоточено в руках десятка другого депутатов, которые никак не желают смириться с мыслью, что они из категории проныр и мегабизнесменов попали в категорию "лохов и терпил", выражаясь их языком. Это касается и вторичной и первичной недвижимости. Интересы у них общие, а то, что и на уровне исполнителей (агенты, агентства, банкиры) люди нахватались недвижимости, лишь дает дополнительные гарантии монолитности рядов и безприкословности исполнения задач "партии".

На сег. день, бОльшая часть наших застройщиков Левого берега (мой шкурный интерес) рапортует о стабильном росте продаж в еще не сданных новостроях, "днопройдено", "будеттолькодорожать" и подобном.
В принципе, так и есть, квартиры у них пропадают из продаж, перестают "светиться" на сайтах застройщиков.
НО эти же самые квартиры (в интересующих меня домах) - практически все уже есть в продаже, НО только через агентов- рыэлторов, с само собой, бОльшей стоимостью.
Причина продажи - "нужны деньги", "переезд", "семейные проблемы", "бизнес", блаблабла...
Итого - практически на каждом этаже есть квартира по переуступке.
Доходит до одиозного - на неназываемом форуме реалта так же бодро рапортуют "счастливые инвесторы последней в доме 1Комн" о ее, родимой, покупке.
И эта же квартира - висит в продаже через агентства...
Промывка мозгов? Как по мне - да.
Нагнетание истерии? Как по мне - да.
Искусственное создание ажиотажа? Как по мне - да.
Мошенничество? Как по мне - да.
На кого рассчитано? Как по мне - на лохов .
з.ы. Неужели люди, сумевшие заработать десятки тысяч уев - не прошерстят инет перед покупкой??? Не прозвонят десятки, а то и сотни вариантов??
Да, именно на лохов этот скажем так проект и рассчитан.
Все имхо и ничего кроме имхо.

Всяких риелторских приемов "оживить" "рынок" много... и кризис заставляет быть изобретательней.
Второй вопрос, что всякая схема имеет свои ограничения, а применение всех схем не может изменить итог... только развитие событий.

Вот, например, описанная мною схема предполагает какие-то расходы и капиталовложения... с другой стороны, есть рамки для таких расходов, превышение которых заставит риелторов искать новый уровень "управляемого" дна. Т.е. той черты, ниже которой будет применятся схема.
Удержать "дно" на текущих уровнях, судя по всему, у них уже получается с трудом... ибо выделенные для этой цели ресурсы практически исчерпаны (ввиду увеличения количества предложений по ценам "ниже ватерлинии" и нехваткой средств для их "окучивания" (ибо объекты "подвисли")).