Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

21 век избежала банкротства

Не избежала, а отсрочила. Ждем продолжения концерта в мае. Думаю, это уже будет всё.

Цитата:

В прочем... если денег нет и им неоткуда взятся, то ничего не остаётся, кроме как делать отсрочки вплоть до конца ХХІ века...

В таких случаях обычная процедура - это проведение допэмиссии и продажа ее новому владельцу за долги. Компания обретает нового владельца, а средства, полученные от продажи доп. идут на погашение долга. Если у ХХІ века есть какие-то активы, превышающие сумму долга, то скорее всего так и будет сделано.

В любом случае г-н Парцхаладзе - в полной опе и компанию он потеряет.

Цитата:

В таких случаях обычная процедура - это проведение допэмиссии и продажа ее новому владельцу за долги. Компания обретает нового владельца, а средства, полученные от продажи доп. идут на погашение долга. Если у ХХІ века есть какие-то активы, превышающие сумму долга, то скорее всего так и будет сделано.

В любом случае г-н Парцхаладзе - в полной опе и компанию он потеряет.

Ключевая фраза выделена жирным. В соседней ветке, есть цитата, как Лёва Миллиардер жалуется или сожалеет.. что участок в Киеве подешевел с 16,42 до 2,с_копейками млн. у.е., т.е. 6,67 раз. Внимание вопрос: а что банк может дать индейцу в залог? (анекдот про индейца и банк).

Кстати, нужно ещё найти нового владельца. А если активов меньше чем обязательств?

Цитата:

Кто с кем воюет,если власть у одной партии?

Данная проблема была до выборов. Что сейчас - не в курсе, да и не интересуюсь.

Цитата:

Я так и не увидел хорошего дешёвого киевского хостела.Двухъярусные кровати по 8 человек в комнате.
На любителя.По той же цене есть отдельное у бабушек.Единственный плюс-центр.

Всегда поражало нежелание вбить в гугл два слова...
Киев. Хостелы Фото вполне приличные. От 80 грн за койку подальше от центра, от 140+-10 грн за место в 2-местной комнате фактически в центре.

Цитата:

Не избежала, а отсрочила. Ждем продолжения концерта в мае. Думаю, это уже будет всё.

Имущество Парцхаладзе по-дешёвке продаёт. Ещё на что-то надеется
//markets.eizvestia.com/full/parchala... rekapitalizacii
Парцхаладзе готовится к рекапитализации
Компания XXI Century Investments (Кипр), холдинговая компания девелоперской группы «XXI Век» (Киев) Льва Парцхаладзе, продала проект МФК в Полтаве и проект «Посольский двор» в Киеве компании Dorvell Investments Limited. Покупатель связан с Renaissance Capital Group, с которой девелопер ведет переговоры о совершении сделки по рекапитализации

Лев Парцхаладзе снова собирает деньгиСогласно сообщению «XXI Века» на Лондонской фондовой бирже, для обеспечения ликвидности до завершения сделки с Renaissance компания изыскала финансирование в размере $1,5 млн. Для этого XXI Century продал компании Dorvell Investments Limited, связанной с Renaissance Capital Group, две компании — Elite Service LLC и Piaty Element LLC и переуступил долг по одной из них.

Полученные средства необходимы «для обеспечения промежуточного финансирования для поддержки текущих потребностей в оборотном капитале в ожидании завершения потенциальной крупной сделки рекапитализации с Renaissance». При этом $900 тыс. из $1,5 млн. будут выплачены девелоперу в течение текущей недели сразу же после завершения перерегистрации права собственности в проданных активах на компанию Dorvell.

Речь идет о продаже с правом выкупа двух земельных участков. Компании Elite Service LLC принадлежит участок площадью 0,8 га возле Киево-Печерской лавры в центре Киева. «XXI Век» планировал на нем построить гостинично-культурный комплекс «Посольский двор» на 315 номеров. Вторая компания Piaty Element LLC владеет участком площадью 55,6 га (Piaty Element LLC) в районе, приближенном к центру Полтавы, предназначенном под жилую застройку с торгово-развлекательным центром, зоной отдыха и развлечений, офисами и объектами социально-бытовой инфраструктуры. При этом девелопер отмечает, согласно оценке активов на 30 июня 2009 г., участок в Киеве оценивался в $16,43 млн., в Полтаве — в $22,6 млн. Однако правление компании, с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости, считает эту оценку нереалистичной и, по его оценке, на 30 сентября 2010 г. участки переоценены в $2,46 млн. и $1,63 млн. соответственно.

Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» отмечает, что сейчас тяжело определить рыночную стоимость этих двух земельных участков — так как сравнимые транзакции не происходят регулярно. «Но в то же время я не наблюдал настолько серьезного ухудшения ситуации не рынке недвижимости с июня 2009 г., чтобы сейчас оправдать более чем 20-кратный дисконт цены объектов от оценочной стоимости, которая называлась в то время. Соответственно одно из двух не реалистично — или оценочная стоимость в 2009 г., или цена сейчас»,— рассказал «i» господин Гребенюк.

Обе компании заключили договор обратного выкупа активов (put and call option), согласно которому XXI Century имеет право до 30 апреля 2011 г. выкупить обратно проекты и долг, который был девелопером переуступлен. При этом в случае успешной сделки рекапитализации с Renaissance Capital Group опцион на продажу (put option) будет реализован автоматически. Выполнение опционов также предусматривает выплату премии в размере 30% и 100% от общей суммы в $1,5 млн., а также другие затраты, которые будут понесены Dorvell в период владения активами и предварительно оцениваются в размере $225 тыс. Таким образом, в случае выполнения опциона на продажу (put option) XXI Century выплатит максимум $198 тыс. компании Dorvell, либо же Dorvell выплатит девелоперу по опциону на покупку (call option) максимум $725 тыс.

«Если посмотреть на ситуацию со стороны, то напрашивается вывод, что единственным вариантом спасти компанию в данной ситуации будет решение нынешних собственников рекапитализировать компанию за счет собственных средств»,— отмечает Евгений Гребенюк.

Следует напомнить, что 8 декабря «XXI Век» смог договориться с держателями еврооблигаций на $175 млн. об отсрочке первого платежа по реструктуризированным в 2009 г. обязательствам по облигациям с 24 ноября на 24 мая 2011 г. 23 ноября «ХХI Век» не смог провести собрание из-за отсутствия кворума. «i» писали, что компания попросила об отсрочке платежей у держателей евробондов вначале ноября, говоря, что иначе компания не сможет выполнить свои обязательства, что может привести к неплатежеспособности компании

Цитата:

Всегда поражало нежелание вбить в гугл два слова...
Киев. Хостелы Фото вполне приличные. От 80 грн за койку подальше от центра, от 140+-10 грн за место в 2-местной комнате фактически в центре.

Да всё я почитал.
Неужели отдельная квартира хуже?
Троещина, Бальзака ул., после ремонта, бытовая техника, гарнитурная мебель, 100грн. Срочно.
Тел.:

Из Авизо.

Цитата:

Да всё я почитал.
Неужели отдельная квартира хуже?
Троещина, Бальзака ул., после ремонта, бытовая техника, гарнитурная мебель, 100грн. Срочно.
Тел.:

Из Авизо.

Если рассуждать с этой точки зрения, то квартира может быть и лучше.
Но, насколько я знаю, такие цены далеко не везде.

А если смотреть на это все глазами туриста (вне СНГ):
- эту квартиру не найдешь из-за границы
- хрен поговоришь с арендодателями (вероятность знания языков низкая)
- нельзя заплатить карточкой
- нельзя забронировать через инет
- если что - некому предъявить претензии (квартира может быть съемная)

Хостелы более привлекательны:
- прозрачность оплаты/заселения
- возможность почитать отзывы, посмотреть фото-видео
- тебя поймут
- 5-10-15 минут пешком до центра (а не 45 минут с троещины в 192-й маршрутке, без учета аварии на московском мосту)
- даже трансфер организуют
- кофе-интернет-мелкая помощь бесплатно

Все зависит от таргет-группы

Цитата:

Ну, дык вы же сами говорили - есть общая очередь на жилье

Я привел коммент из ссылки и смысл один - как сможет жэк забрать уже заложенную в банке квартиру ? То что на форуме сидят шибко "умные знатоки" кредитных историй - я знаю .

Цитата:

Ну, дык вы же сами говорили - есть общая очередь на жилье

Я привел коммент из ссылки и смысл один - как сможет жэк забрать уже заложенную в банке квартиру ? То что на форуме сидят шибко "умные знатоки" кредитных историй - я знаю . Просто квартира не в залоге у жэка что бы из нее выселять - путь прекратят подавать услуги за которые не платят и претендуют на погашение долгов в общем порядке - с доходов должника и в конце концов если я не желаю получать услуги отопления то пусть её не оказывают а не заставляют продавать имущество.

Цитата:

Если рассуждать с этой точки зрения, то квартира может быть и лучше.
Но, насколько я знаю, такие цены далеко не везде.

А если смотреть на это все глазами туриста (вне СНГ):
- эту квартиру не найдешь из-за границы
- хрен поговоришь с арендодателями (вероятность знания языков низкая)
- нельзя заплатить карточкой
- нельзя забронировать через инет
- если что - некому предъявить претензии (квартира может быть съемная)

Хостелы более привлекательны:
- прозрачность оплаты/заселения
- возможность почитать отзывы, посмотреть фото-видео
- тебя поймут
- 5-10-15 минут пешком до центра (а не 45 минут с троещины в 192-й маршрутке, без учета аварии на московском мосту)
- даже трансфер организуют
- кофе-интернет-мелкая помощь бесплатно

Все зависит от таргет-группы

Именно иностранцев(не СНГ)выделила там барышня.Хотя мне они до лампочки.Меня больше интересует-выгодно переделывать квартиры под хостелы,или сдавать обычные квартиры.Пока меня не переубедили.
Кроме центра вряд ли где английский знают(Мыкытенко,например).В дешёвых хостелах-везде бронирование.Т.е.,в дешёвый оперативно-не попадёшь.На Голосеевской дёшево только в будни.
Больше всего беспокоит режим дня-как 4 людям из разных стран спать по отбою?

Цитата:

Евгений Гребенюк, старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» отмечает, что сейчас тяжело определить рыночную стоимость этих двух земельных участков — так как сравнимые транзакции не происходят регулярно. «Но в то же время я не наблюдал настолько серьезного ухудшения ситуации не рынке недвижимости с июня 2009 г., чтобы сейчас оправдать более чем 20-кратный дисконт цены объектов от оценочной стоимости, которая называлась в то время. Соответственно одно из двух не реалистично — или оценочная стоимость в 2009 г., или цена сейчас»,— рассказал «i» господин Гребенюк.

А как Вам такой вариант: по дешёвке продаём до мая активы, выводим их и регистрируем уже в качестве другой строительной компанией, к примеру 22век? А что? И Инвесторы с кукишом, и Лёва не с пустыми руками остался - мечта строителя!

Цитата:

Именно иностранцев(не СНГ)выделила там барышня

Первая моя реакция - "удачи".
Как она предполагает, что эти иностранцы вообще узнают о ее существовании? Объявление в авизо? На русском? Разве, что кто-то из туристов имеет здесь знакомых, которые могут поискать квартиру на пару дней.... Вижу, что на сайте авизо есть опция "на английском", но также вижу, что это машинный перевод, который работает через раз.
С моей точки зрения, вероятность того, что хоть кто-то из дальнего зарубежья найдет данное объявление стремится к нулю. Не говоря уже, что согласится. Да и не все туристы согласятся жить на окраине в незнакомом городе, в районе, где вечером на английском лучше не говорить...

Цитата:

Меня больше интересует-выгодно переделывать квартиры под хостелы,или сдавать обычные квартиры.

Этот вопрос нужно было ставить сначала
Я думаю, что переделывать невыгодно. Да и квартира должна быть большая/многокомнатная... Сталинка, или изначально нежилой фонд... а не двушка-хрущ на окраине.

А про оперативную нужду - также не факт, что квартира будет свободна. Единственная гарантия - бабка у вокзала ))

Цитата:

Первая моя реакция - "удачи".
Как она предполагает, что эти иностранцы вообще узнают о ее существовании? Объявление в авизо? На русском? Разве, что кто-то из туристов имеет здесь знакомых, которые могут поискать квартиру на пару дней.... Вижу, что на сайте авизо есть опция "на английском", но также вижу, что это машинный перевод, который работает через раз.
С моей точки зрения, вероятность того, что хоть кто-то из дальнего зарубежья найдет данное объявление стремится к нулю. Не говоря уже, что согласится. Да и не все туристы согласятся жить на окраине в незнакомом городе, в районе, где вечером на английском лучше не говорить...
Этот вопрос нужно было ставить сначала
Я думаю, что переделывать невыгодно. Да и квартира должна быть большая/многокомнатная... Сталинка, или изначально нежилой фонд... а не двушка-хрущ на окраине.

А про оперативную нужду - также не факт, что квартира будет свободна. Единственная гарантия - бабка у вокзала ))

Ещё раз повторюсь,что судьба иностранцев мне глубоко пох.
Полемика началась из-за этого поста:
"Думаю, что сдавать койко-место в Киеве невыгодно, все места постоянно заняты не будут, проще и без головной боли сдать целиком или вообще продать и купить 2 однокомнатных и сдать."
Вот я и искал ответ на этот вопрос:"Что выгоднее?"
Я высказался,что переходить выгодно только на ЕВРО-2012.Когда большой наплыв.А тут мне начали рассказывать об обездоленных иностранцах.Ну так и тьфу на них.Можно нашим сдавать.

Цитата:

Ещё раз повторюсь,что судьба иностранцев мне глубоко пох.
Полемика началась из-за этого поста:
"Думаю, что сдавать койко-место в Киеве невыгодно, все места постоянно заняты не будут, проще и без головной боли сдать целиком или вообще продать и купить 2 однокомнатных и сдать."
Вот я и искал ответ на этот вопрос.

Я тоже поддерживаю данную точку зрения... Проще сдать 2 единички. Долгосрочно. Так спокойнее будет арендадателю.
Я сам - снимаю. И не люблю риски
Хотя кто-то может быть согласен на бОльшие риски ради большей прибыли

Цитата:

Я тоже поддерживаю данную точку зрения... Проще сдать 2 единички. Долгосрочно. Так спокойнее будет арендадателю.
Я сам - снимаю. И не люблю риски
Хотя кто-то может быть согласен на бОльшие риски ради большей прибыли

Из-за неполной заполняемости и обязательной уплате налогов-неизвестно будет ли эта прибыль БОЛЬШЕ.

Цитата:

ГЫЫЫЫЫЫЫЫЫЫ!!!!
НИЧЕГО банк не вернёт,т.к. залог обесценился-и не покрывает сумму кредита.Заёмщик будет выплачивать недостающую сумму всеми своими активами.а если не хватит-у поручителя будут забирать.

Некоторые наши ипотечники преднамеренно брали и вот этому доказательство ! Нашла на сайте Приватабанка
//www.planetestate.com.ua/index.php?o... 25&Itemid=1
сегодня хотят продать за 250 тыс грн, это значить что покупали оп цене минимум за 330.Теперь считаем,отстаток 32 тьс уе,а выплачено уже больше 10 тыс уе. Значит, оценено было в 40 тыс долларов.Смотрим за что? Кошмар, плесень в кухне, комнатушки крохотные,зато детская кроватка, маленькая комната рядом с кухней, как раз ребенку полезно плесенью дышать,где чадолюбивый Буд?Покупать квартиру за 40 тыс уе и не купить 2 кг извести?

Цитата:

....... компания изыскала финансирование в размере $1,5 млн. Для этого XXI Century продал компании Dorvell Investments Limited, связанной с Renaissance Capital Group, две компании — Elite Service LLC и Piaty Element LLC и переуступил долг по одной из них.

Полтора миллиона не спасут отца русской демократии. Это, действительно, просто пополнение оборотного капитала.

Цитата:

Речь идет о продаже с правом выкупа двух земельных участков. Компании Elite Service LLC принадлежит участок площадью 0,8 га возле Киево-Печерской лавры в центре Киева. «XXI Век» планировал на нем построить гостинично-культурный комплекс «Посольский двор» на 315 номеров. Вторая компания Piaty Element LLC владеет участком площадью 55,6 га (Piaty Element LLC) в районе, приближенном к центру Полтавы, предназначенном под жилую застройку с торгово-развлекательным центром, зоной отдыха и развлечений, офисами и объектами социально-бытовой инфраструктуры. При этом девелопер отмечает, согласно оценке активов на 30 июня 2009 г., участок в Киеве оценивался в $16,43 млн., в Полтаве — в $22,6 млн. Однако правление компании, с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости, считает эту оценку нереалистичной и, по его оценке, на 30 сентября 2010 г. участки переоценены в $2,46 млн. и $1,63 млн. соответственно.

Очень похоже на схемы вывода активов компании на свои личные счета где-то в оффшорках. ИМХО, даже в разгар самого сурового кризиса не может 1 га в центре Полтавы стоить меньше $30 тыс. По-видимому, под рекапитализацией компании имеется в виду продажа контрольного пакета и потеря контроля. Все, что превосходит сумму долга распродается и выводится куда-то на черный день. А чтобы этот процесс не был неконтролируемым и не закончился кидаловом, распродажи идут через компании, связанные с Renaissance Capital Group.

В любом случае в мае увидим чем эта комедия закончится. ИМХО, XXI не исчезнет, просто сменит хозяина.

Цитата:

Кошмар, плесень в кухне,

Да вроде там не плесень, просто стены ободраны (или клеенку старую отдирали, или древнюю плитку) в некоторых местах даже до цемента.

Цитата:

Некоторые наши ипотечники преднамеренно брали и вот этому доказательство ! Нашла на сайте Приватабанка
//www.planetestate.com.ua/index.php?o... 25&Itemid=1
сегодня хотят продать за 250 тыс грн, это значить что покупали оп цене минимум за 330.Теперь считаем,отстаток 32 тьс уе,а выплачено уже больше 10 тыс уе. Значит, оценено было в 40 тыс долларов.Смотрим за что? Кошмар, плесень в кухне, комнатушки крохотные,зато детская кроватка, маленькая комната рядом с кухней, как раз ребенку полезно плесенью дышать,где чадолюбивый Буд?Покупать квартиру за 40 тыс уе и не купить 2 кг извести?

сегодня хотят продать за 250 тыс грн, это значить что покупали оп цене минимум за 330.Теперь считаем,отстаток 32 тьс уе,а выплачено уже больше 10 тыс уе. Значит, оценено было в 40 тыс долларов.Смотрим за что
как же любите считать чужие бабки и фантазии у вас хватает...

Некоторые наши ипотечники преднамеренно брали и вот этому доказательство ! Нашла на сайте Приватабанка...Смотрим за что? Кошмар, плесень в кухне, комнатушки крохотные,зато детская кроватка, маленькая комната рядом с кухней,
но банк то ДАЛ кредит под этот объект...или вы считаете что заемщики пришли с оружием в кассу за кредитом? наверное преднамеренно банк дал что бы потом резервирование выполнить да налоги платить да возиться с коллекторами...

маленькая комната рядом с кухней, как раз ребенку полезно плесенью дышать,где чадолюбивый Буд?
вы думаете что ваши родители вас ростили в лучших условиях?
не партесь за ребенка, кстати плесени на фото я не видел... дом из красного кирпича, привести в порядок жилье не сложно... тока смущает что колонка в ванной... ну так совок...вы же трастин дитя совка... ваше поколение сие планировало, а тут вдруг "евростандарты" появились...откуда?

//www.planetestate.com.ua/index.php?o... 25&Itemid=1
кстати по харькову продают тока 2 квартиры, остальные по области... в др банках та же ситуация.. может тока отп больше предлагает.... пошли варианты "для своих" хорошее а на рынок - непотриб? пс в укрсибе тоже тока 2 квартиры в харькове и то цены нет...