Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

//obkom.net.ua/news/2010-08-10/0851.shtm l

Больше нечего добавить, кроме того, что пару недель назад в БТИ таких видел, говорят, полгода продаю... уже надоело, но всё равно буду стоять за "вытягом"

Что-то сегодня на Домике 3 такие статьи, на СВ-Девелопмент (был в шоке, когда увидел), да и по другим ресурсам...
День хомяка

Цитата:

не берите БПС... как по мне, ничем не лучше чешки! я в такой раньше жила... 8 квартир на этаже, 16 этажей... 2 лифта на все это, которые уже успешно ломаются. качество панелей разве что может быть разным, да и помоложе они... а вот раствор между панелями вываливается с одинаковой скоростью! кухня 8 метров, летом там от жары повесится можно, зимой холод! подруга живет на 9м в чешке, крыша с гудроном, проклинает все и вся, ребёнок по ночам не спит сейчас...
как по мне, уж лучше старый кирпич типа сталинка, пусть убитая, но хоть не так зависит от Т окружающей среды, да и не такой муравейник. а трубы и проводку, думаю, менять везде надо.

Привет всем!

В панели живут только мазохисты..

Цитата:

Если тока коробку, то за 10 месяцев уложиться можно. У нас ребята этаж в неделю давали. Пока каменщики кладут седьмой, на втором уже окна-двери ставят. 2 установщика окно в час дают. Можно и быстрее, если заморочек нет.

Вот именно - у нас как обычно делают на деньги инвесторов?
Построили коробку до крыши, кирпичем при этом до 3 этажа только. Потом вставят все мп окна. Потом штукатурка, утепление фасада... И только потом внутренние роботы. А в это время еще и паркинг делают.
Так и 3 и 5 лет можно строить (да и строят некоторые)...

В принципе сама по себе коробка льется без ущерба качеству по два-три этажа в месяц. Так что коробку месяцев за 9 реально. В это же время когда льется бетон - на два этажа ниже закладывается кирпич, еще на этаж ниже - ставятся окна, а еще на этаж ниже - фасадные работы. И где-то на этом же этаже - стяжка на полах и прокладка внутренних труб...
Так что в итоге все реально.
Может не за 10 месяцев, а за год (с учетом фундамента). При этом брать кредит можно и на 10 месяцев - начать фундамент и первые пару этажей можно и на свои деньги.

А продажи начинать сразу как дом будет готов внешне - еще пару месяцев уйдет на облагораживание територии и облагораживание лестничных пролетов, установку лифтов и т.п.

Цитата:

Тут плюсов хватает, мне лично нравится что строителям так прижало яйца.
Если в вашем посте переставить слова местами, то увидим еще один большой плюс:
1. А если дом строится на деньги инвесторов... Смысл им куда-то торопиться... Как пример Укоинвест строй со своими домами, которые строит уже больше 5 лет - это старая схема, которая строилась по принципу пирамиды: начали объект А - взяли денег с инвесторов А - сперли дофига бабла - начали шота строить - нехватает - начали объект Б - взяли денег с инвесторов Б - отправили взятые деньги на достройку объекта А - опять сперли бабла - заявили о своеё крутизне и подняли цены - и вот тут понеслась по нарастающей................ В те недалёкие времена никто не думал, что всё может вот так вот кончиться.
2. Потому что если кредит берет застройщик он заинтересован его взять на как можно наименьший срок, что бы построить и как можно быстрее отдать. - А это мы имеем теперь. Из чего следует ещё один плюс этой ситуации - пирамиды не будет. Банк это не пересичный лох, с ним в пирамиду не поиграешь. Если есть непогашенные обязательства по объекту А, то на другие объекты с каждым днём всё тяжелее будет найти кредит. Всё пищевая цепочка закончилась.

Хочется верить, что в этой стране быстро привыкнут к новой схеме и не скоро вернутся к пирамидам в строительстве. В результате конечный потребитель не будет ждать чуда 5 лет после окончания сроков сдачи объекта. А то я тоже уже 2-й год жду пока некоторые раздуплятся достроить, вот активно подумываю что бы что-то прикупить и сделать ремонт, а то зае...ался уже немного.

Хотя есть и недостатки данной ситуации. Спешка очень часто ВРЕДИТ качеству, 10-ти месячный дом-выкидыш это как-бы стрёмно.

я тоже никогда не понимал типа инвесторов на стадии котлавана - дополнительных рисков миллион, а цена всего на 10-20% ниже. это еще имело смысл на сильно растущем рынке. но на падающем, стоящем и даже медленно растущем это прямые убытки. кроме того мы не сша у нас нет законов, а те что есть выполняются в стиле бабло побеждает зло. и наглые строители лучше судье откат сделают в 3% чем каждый типа инвестор еще одну стоимость квартиры судье отвалит. и какой смысл нести деньги в лохотрон а потом годами пить валерьянку?
пусть лучше андрей свят три семерки вкладывает
мне куда интересней купить квартиру у застройщика про кредитованного в банке. такие хлопцы очень даже сразу понимают что не продав сегодня со скидкой они завтра уже в убытках даже продав по средне рыночной цене.

Цитата:

А чем БПС отличается? Это 16-этажки?

Да, 16-ти этажки...
Чем отличаются. Ну хотя бы тем, что дома поновее, да и построены они из других панелей относительно хрущевок и чешек.
Да и хоть место для консьержа есть.
Да и изначально панельные хрущевки проектировались как временное жилье со сроком службы в 50 лет.
БПС уже проектировались изначально как постоянное жилье.

Цитата:

не берите БПС... как по мне, ничем не лучше чешки! я в такой раньше жила... 8 квартир на этаже, 16 этажей... 2 лифта на все это, которые уже успешно ломаются. качество панелей разве что может быть разным, да и помоложе они... а вот раствор между панелями вываливается с одинаковой скоростью! кухня 8 метров, летом там от жары повесится можно, зимой холод! подруга живет на 9м в чешке, крыша с гудроном, проклинает все и вся, ребёнок по ночам не спит сейчас...
как по мне, уж лучше старый кирпич типа сталинка, пусть убитая, но хоть не так зависит от Т окружающей среды, да и не такой муравейник. а трубы и проводку, думаю, менять везде надо.

По поводу панелей и швов - раствор между панелями заменяется легко на новый, панели снаружи утепляются пенопластом.
В зависимости то площади внешних стен заплатите недорого - максимум несколько тысяч гривен.
При этом квартира будет теплой.
А по поводу крыши с гудроном. Не знаю что это.
Но сейчас в независимости от этажа спать проблематично если нету кондиционера.
У меня в моей квартире последний этаж. С кондиционером совершенно не жарко
А зимой температуры меньше +25 не было Окна на проветиривание ставил...

п.с.
Идеальнее всего если найдете что-то в кирпичном доме конечно!
Как понимаете двушку ищите - что бы комнаты были несмежные это проблематично среди "старокирпичных" двушек...

Цитата:

По поводу панелей и швов - раствор между панелями заменяется легко на новый, панели снаружи утепляются пенопластом.
В зависимости то площади внешних стен заплатите недорого - максимум несколько тысяч гривен.
При этом квартира будет теплой.

Дело в том, что швы изначально не были гидроизолированы. И трещины на панелях не забывайте. Этим "виднее" всего страдают панели серии Т-.
Т.е. влага уже давно туда попала и теперь, как сверху не заделывай: из-за изменений температуры трещины будут расползатся, а швы крошится и также пропускать влагу. Т.е. грибок рано или поздно появится во всех панельных домах, если не проводить капитальных ремонтов (в целом по дому, а не в отдельно взятой квартире). Сначала в коридорах и на лестницах, потом поползет на квартиры.
Увы, но многие кирпичные дома не лучше. Где толщина кирпичных стен 20-31 см, качество равно улучшенным панелям.

[quote name='instyle' date='10.8.2010, 1149' post='383451']
БПС уже проектировались изначально как постоянное жилье.

возможно, так оно и было, но наши люди любят посносить там стены, ибо ванная с туалетом имеют размер, малопригодный для жизни... кухню объединяют с жилой комнатой и т.д. тогда как по проекту все стены там являются несущими... при 16 этажах - делайте выводы сами, насколько это опасно.

Цитата:

Да, 16-ти этажки...
Чем отличаются. Ну хотя бы тем, что дома поновее, да и построены они из других панелей относительно хрущевок и чешек.
Да и хоть место для консьержа есть.
Да и изначально панельные хрущевки проектировались как временное жилье со сроком службы в 50 лет.
БПС уже проектировались изначально как постоянное жилье.
По поводу панелей и швов - раствор между панелями заменяется легко на новый, панели снаружи утепляются пенопластом.
В зависимости то площади внешних стен заплатите недорого - максимум несколько тысяч гривен.
При этом квартира будет теплой.
А по поводу крыши с гудроном. Не знаю что это.
Но сейчас в независимости от этажа спать проблематично если нету кондиционера.
У меня в моей квартире последний этаж. С кондиционером совершенно не жарко
А зимой температуры меньше +25 не было Окна на проветиривание ставил...

п.с.
Идеальнее всего если найдете что-то в кирпичном доме конечно!
Как понимаю, что Вы двушку ищите - что бы комнаты были несмежные это проблематично среди "старокирпичных" двушек...

Цитата:

Дело в том, что швы изначально не были гидроизолированы. И трещины на панелях не забывайте. Этим "виднее" всего страдают панели серии Т-.
Т.е. влага уже давно туда попала и теперь, как сверху не заделывай: из-за изменений температуры трещины будут расползатся, а швы крошится и также пропускать влагу. Т.е. грибок рано или поздно появится во всех панельных домах, если не проводить капитальных ремонтов (в целом по дому, а не в отдельно взятой квартире). Сначала в коридорах и на лестницах, потом поползет на квартиры.
Увы, но многие кирпичные дома не лучше. Где толщина кирпичных стен 20-31 см, качество равно улучшенным панелям.

В принципе так оно и есть... Хотя пока грибка вроде бы нету, постучу по дереву

А по поводу кирпичных домов - если честно не знаю где такие стены... Разве что в монолитно-каркасных новостройках, но они там утеплены снаружи.
Это же очень мало, как для кирпича.
Из того, что я видел в кирпичных домах - это обычно ~40 или даже ~50 см.

Цитата:

возможно, так оно и было, но наши люди любят посносить там стены, ибо ванная с туалетом имеют размер, малопригодный для жизни... кухню объединяют с жилой комнатой и т.д. тогда как по проекту все стены там являются несущими... при 16 этажах - делайте выводы сами, насколько это опасно.

Да, пожалуй это самая опасная сторона таких вот панельных домов...
Но, если не ошибаюсь, стены между ванной, туалетом и коридором не несущие. И их можно сносить/переносить.
А вот стены между комнатами и кухней... Часто именно несущие, а люди у нас их сносят.
И хорошо если просто проделают окно или проход, а хуже всего если сносят вообще всю стену.

Цитата:

Ну блин, как Вам сказать не берут по текущим ценам...?
В готовых построенных домах квартир все квартиры по адекватным ценам разобрали - как помните весной 2009 можно было взять на Позняках однушку-двушку в сданном монолитно-каркасном доме за 1100-1000 за метр...

Не знаю, не интересуюсь данным районом, да и вообще левым берегом.

Цитата:

Сейчас как понимаете таких цен уже далеко нету. Сейчас однушки-двушки там же в сданных домах от 1300-1400$ начинаются - понятное дело, что их почти не берут. Дорого. А дешевые все от спешащих продавцов разобрали. А те, кто не спешат - продают дорого.

Не уверен, что продают... Кто снижает тот продает, кто нет - тот....

Цитата:

Если КГС предложит в готовом доме однушки - двушки по 9000 гривен за метр (к примеру) то их разберут за несколько дней Если не простые хомяки, то спекулянты, которые их выставят за 1300 за метр...

На левом берегу в панельке за 1100 у.е. будет разбираться как горячие пирожки?

Цитата:

В принципе так оно и есть... Хотя пока грибка вроде бы нету, постучу по дереву

А по поводу кирпичных домов - если честно не знаю где такие стены... Разве что в монолитно-каркасных новостройках, но они там утеплены снаружи.
Это же очень мало, как для кирпича.
Из того, что я видел в кирпичных домах - это обычно ~40 или даже ~50 см.
Да, пожалуй это самая опасная сторона таких вот панельных домов...
Но, если не ошибаюсь, стены между ванной, туалетом и коридором не несущие. И их можно сносить/переносить.
А вот стены между комнатами и кухней... Часто именно несущие, а люди у нас их сносят.
И хорошо если просто проделают окно или проход, а хуже всего если сносят вообще всю стену.

и не только для панельных. помните 2008-й?

Цитата:

Пускай делают без внутренней отделки. Только м/п окна и входные двери, кусок электропровода и незакрытые в/к стояки. Только просмолили крышу - уже можно сдавать. А лестничные площадки можно и после сдачи штукатурить.

Я думаю, что лестничные площадки можно вообще после сдачи за счет жителей делать )))

Цитата:

Я думаю, что лестничные площадки можно вообще после сдачи за счет жителей делать )))

в развитие темы предлагаю сдавать на уровне проекта, а остальные работы после сдачи за счет жителей делать ))

Цитата:

Привет всем от новичка!

Панове, хомякам ждать цену 300-500 дол\метр , не на окраине, на вторичке.

и тебе здравствуй, присоединяйся, у нас тут весело

Цитата:

в развитие темы предлагаю сдавать на уровне проекта, а остальные работы после сдачи за счет жителей делать ))

"АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» (Киев) ведет переговоры с банками для привлечения кредита в размере 20 млн. грн, которые будут направлены на строительство 24-этажного жилого дома №4Б серии Б-5зняках-2 минимум на 100 квартир, "

20 млн - 2,5 млн уе, 100 квартир по 25 т у.е. Это ж только кредит отдать, а проценты и пр. затраты? Тысяч 30-40 минимум получается. А сейчас сколько?

Цитата:

Я думаю, что лестничные площадки можно вообще после сдачи за счет жителей делать)))

Если здание целиком и сразу выкупает сообщество владельцев квартир многоэтажного дома, то я тоже считаю, что можно

А насчёт отсутствия любых внутриквартирных работ, я вижу, Вы готовы согласиться. Без настилки полов, без штукатурки, без водопровода и точек сантехники, без электроразводки. Просто стены, окна, входная дверь. 300-400 долларов квадрат.

Цитата:

"АО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» (Киев) ведет переговоры с банками для привлечения кредита в размере 20 млн. грн, которые будут направлены на строительство 24-этажного жилого дома №4Б серии Б-5зняках-2 минимум на 100 квартир, "

20 млн - 2,5 млн уе, 100 квартир по 25 т у.е. Это ж только кредит отдать, а проценты и пр. затраты? Тысяч 30-40 минимум получается. А сейчас сколько?

Да, но Вы учитывайте что там будут 1к, 2к и 3-к квартиры, а может и 4к, с которых 25т. у. е. отдавать будут по разному. Скорее всего будет формула: цена: кредит+навар+часть вложенных самим КГС денег. Формула будет рассчитана отдельно под 1, 2 или 3к квартиры.

На выходе вполне возможно для 1к следующий вид формулы: 25к цена=18к кредита+4к навара+3к денег самого КГС. А что, вполне интересная цена на сегодня.

Или же для 2к что-типа такого: 40к цена=31к кредита+5к навара+4к самого КГС. ИМХО тоже неплохая цена 40к за двушку.

Ну собснтвенно и так далее. То есть, минимум может быть для 1к и ниже чем 30 т. у. е. (как Вы написали) за счёт того, что будет больший разброс на минимум и максимум за счёт 2к и 3 к квартир. Ведь не будут же они дом строить только с 1к квартирами?

Просьба не придираться к цифрам, они взяты из потолка. Просто так я пытаюсь проиллюстрировать свою мысль. Тем боле что в расчётах пока что много неизвестных, а именно: мы не знаем сколько конкрено будет 1, 2, 3 к квартир в доме, мы не знаем сколько именно дадут денег КГСу (хотеть 20лям и получить их это большая разница сейчас), мы не знаем сколько своих средств КГС готов вложить в этот проект (но то, что вложит я не сомневаюсь), мы чётко не знаем окончательного количества квартир и этажей.

Могу сказать одно при наличии ума и доброй воли у КГС они могут создать в течении года интересное предложение на рынке, если за этот период не будет резкого падения цены на 30-40%. А если даже будет то кредит они отдать вполне смогут так как впишутся в цены рынка.
Я как-то прохладно отношусь к мыслям, что скоро в Киеве квартиры будут стоить по 10-15 т. у. е. А вот 25-30 т. у. е. вполне приемлемо за 1к для нового дома, я бы при таких ценах брал бы 2-3к квартиру и не парился.

Цитата:

Я как-то прохладно отношусь к мыслям, что скоро в Киеве квартиры будут стоить по 10-15 т. у. е. А вот 25-30 т. у. е. вполне приемлемо за 1к для нового дома, я бы при таких ценах брал бы 2-3к квартиру и не парился.

мда
Конечно прохладно! А за 5 тысяч не хотите квартиру? ))
Конечно бы взяли, если бы были за такую цену! И я бы взял двушку-трешку в новостройке! Даже свою нынешнюю квартиру продавать бы не надо было, детям бы досталась!

Легко все это ) Не бывает так

Цитата:

мда
Конечно прохладно! А за 5 тысяч не хотите квартиру? ))
Конечно бы взяли, если бы были за такую цену! И я бы взял двушку-трешку в новостройке! Даже свою нынешнюю квартиру продавать бы не надо было, детям бы досталась!

Легко все это ) Не бывает так

Если в Киеве будут стоить квартиры по 5 к. у. е., то лично я лучше вместо квартиры куплю автомат, а на сдачу патронов, от бритоголового быдла отстреливаться, которое повылазит как тараканы.
Вы хоть представляете какой п__ц должен начнатся в этой стране, что бы квартиры стоили по 5к?
Могу однозначно сказать за 5 или за 10-15 НЕ ХОЧУ. Я хочу жить в более-менее нормальном городе, а не в Быдлостане, как это было в 90-х.

А что касается цены 30-40 за 1к, то она вполне справедлива и оправдана. Особенно если Минрегионстрой подкрепит свои популистские заявления про бесплатную землю и упрощение получения документов реальными действиями.
С таким раскладом тому же КГС можно попуститься в своей прожорливости и строить нормальное жильё по 800 американских рублей за квадрат. И это вполне реально и может состояться. Ведь на РН сечас оптимизма нет, а многие застройщики уже потихоньку начинают понимать, что ещё год-полтора и станет вопрос об элементарном выживании. Мелочь ведь в основном отшелушилась с рынка, середнячёк скоро добьют, а потом и КГСы, ТММы, ГЕРЦы и т.п. станут перед фактом, что для того ЧТОБЫ ВЫЖИТЬ НАДО МЕНЬШЕ ЖРАТЬ. И дай Бог, они уже начинают понимать что их желания надо хоть как-то соотносить с реальными возможностями конечного потребителя, а не спекулей, инвесторов и прочего чма.