Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

Ликбез или почему - будет падать и ПФТС и земля и ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Цитата:

Уже на бис просят составить более или менее законченный отрицательный сценарий будующего украины . Это касается и валюты и недвижимости и прочих моментов . Поэтому модераторов попрошу пока оставлять это здесь , так как первыми будут затронуты вопросы валюты , а там решим . Я буду дописывать в топике текст и если будут вопросы в том или ином аспекте , буду отвечать и дополнять оригинальный текст , чтоб более или менее законченое творение получилось . Итак .

Предисловие . Пузыри .

Часто наблюдаю картину - человек с пеной у рта доказывает - здесь кризиса не будет , это реальный актив , он будет стоить столько сколько стоил и будет дорожать . И часто слышна логика - "молоко не может стоить 2 гривны потому что у него себестоимость 3 гривны" . Это не правда . Это всего лишь ваша оценка в текущий момент времени без глубокого знания особенностей производства молока . ЛЮБОЙ АКТИВ ПОСТОЯННО ПЕРЕОЦЕНИВАЕТСЯ . И его оценка не зависит от себестоимости , от прочих факторов которые считаются основой для его оценки . Главная составляющая - реальный спрос на данный актив . Обычно человек старается трезво оценивать стоимость актива . Например на основании той же себестоимости и нормы прибыли , и при конкурентном рынке эта оценка приблизительно совпадает с ее текущей оценкой . Однако время от времени надуваются и сдуваются пузыри , происходят кризисы , падает и повышается спрос . Обычно рынок реагирует на такие события ценой , и изменением объемов производства . Однако в текущий момент времени вера в определенный актив вынуждает "инвестора" вкладывать деньги именно в него . Для того чтоб образовался стабильный пузырь , на длительное время нужен товар который имеет ограниченное происхождение и свободное хождение. Примеры - золото , нефть , недвижимость , акции , и т.д. Можно создать веру в определенный актив которые не имеет реальной ценности .

Наверное класическим случаем раздуванием пузыря является МММ . В данном случае выпускались акции которые приносили высокий доход , который реально выплачивался за счет вновь прибывших членов которые купившись на высокую доходность вносили свои деньги . Следующей интерпритацией стали страховые компании которые так же выплачивали деньги . Вера в эти компании базировалась на более низкой доходности и определенной реальной деятельности . Апогеем наверное можно считать "рион-космет" , когда якобы для косметической промышленности людям давали посев грибка они его выращивали и сдавали по высокой цене . В начале человек вносил сумму за оригинальную культуру после цикла выращивания ( месяц ) сдавал за деньги готовый продукт , который нужен был лишь для того чтоб убедить человека в реальности деятельности и ограничить сроки получения прибыли .

Что объединяет эти все пузырики ? Ну во первых , предлагаемая прибыль - выше рыночной , во вторых , ресурсы ( деньги ) используются для выплаты прибыли , в третьих в результате этого создается УБЫТОК . А убыток - это основа для любого кризиса .

В начале 90х , многие банки использовали следующую схему - выдавали кредит клиенту , а тогда проценты могли составлять и 180 и 300 годовых . В определенный момент клиент испытывал трудности т.к. инфляция шла неравномерными рывками , и вместо того чтоб показывать убыток банки выдавали клиенту новый кредит который перекрывал старый кредит и выплачивались проценты . В конце одно-два отделения валили всю систему банка .

Что объединяет подобную схему с МММ ? Опять имеем выплату доходов , но на сей раз в пользу банка за счет кредитных ресурсов . Во вторых , создается неверная оценка активов что в том случае что в этом . Для вкладчиков банк так же остается привлекательный , а показывая огромную прибыль на них это действует магически . И опять причина - УБЫТОК .

Когда сдувается пузырь - когда дефицит текущих платежей не позволяет производить очередные выплаты . Т.к. интресес к активу со временем утрачиваются а выплаты нарастают в геометрической прогрессии то в какой-то момент эти две линии сталкиваются и тут все обнаруживают - да это же был пузырь , некоторые до сих пор ждут выплат от владельца ммм .

Продолжение следует ... начало положено . Дальше будут рассмотрены признаки пузыря на валютном рынке , и дефицит текущего платежного баланса .

//forum.finance.ua/viewtopic.php?p=52341 #52341

Цитата:

А я вообще ни от кого не завишу материально и практически ни от чего даже. Поверьте, что мне было достаточно доходов, которые были при ценах и аренде 2002-03 гг. Про сегодняшние сверхдоходы я никак не мечтал, а обеспечили их мне в этом году такие как вы - ынвесторы или покупатели квартир за нереальные и вздутые цены.

Слова человека, который чего-то достиг в жизни и при этом не кичится - стоят многого.

В отличие от слов горе-инвесторов - у которых "миллионы" на бумаге да в будущем :105:

Цитата:

Цитата.

Как известно, мировой экономический кризис начался год назад с того, что миллионы американцев, набрав ипотечные кредиты, оказались банкротами. При попытке продать залоговое имущество банки столкнулись с ситуацией, когда по таким ценам уже не было покупателей. Жилье стало дешеветь. А те, кто вложил в него свои средства, начал подсчитывать убытки.

Американский кризис задел Европу и даже страны СНГ. Первым пострадал Казахстан. Причем казахский сценарий очень напоминает сегодняшнюю Украину. Все началось с того, что казахские банки, как и сейчас наши, повысили минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам с 13 до 16%. При этом были ужесточены требования к заемщикам и исчезли призывы к населению о покупке жилья. В результате в конце сентября 2007 года в Алматы средняя цена жилья упала более чем на 30%!

Плохи дела не только в Казахстане. В первом квартале этого года Латвия стала мировым лидером по падению цен на недвижимость. По сравнению с предыдущим годом стоимость жилья там снизилась почти на 40%.

Кроме того, сейчас крупный спад отмечается также в Ирландии — минус 13,24%, Литве — минус 7,5% и Эстонии — минус 6,5%.

Даже в благополучной Испании, где в свое время недвижимость разлеталась как горячие пирожки, риелторы осваивают новые профессии. За последнее время 60% агентств, работающих с куплей-продажей недвижимости в Испании, уже прекратили свое существование.

я интересуюсь стоимостью одной покупки в сша знакомыми... с прошлого года там как была сметная стоимость на этот дом так и осталась... кредитный договор якобы подписывают к октябрю и сам о строение будет то же готово... ни слова о скидках - не нравится не бери... собственно я сам не понимаю что там творится. говорят кризис цена падает стремительно ни кто ни чего не покупает а на самом деле вариантов не так и моного и цену застройщик не снижат да и уже обжитые дома продают со скидой в 10% и то стоимость очень высока!
в общем приведу сайт застройщика... сами смотрите я уже давно потерялся в ихней реальности...
//www.pulte.com/communities/co/monume... /hawthorne.aspx
забыл добавить - это стоимость без земельного участка... сама земелька стоит так дорого что пока не по карману покупателям да и застройщик - владелец земли будет брать ренту...и естессено что ее пока не желает продавать...

Цитата:

Слова человека, который чего-то достиг в жизни и при этом не кичится - стоят многого.

В отличие от слов горе-инвесторов - у которых "миллионы" на бумаге да в будущем :105:

друзья ну что вы как дети малые меряетесь ... не к лицу... я со своего опыта скажу что те кто много говорит на самом деле этого не делают...в любой сфере жизни..... и слова кого угодно не стоят ни копейки - будь то президент или миллиардер или рядовой рабочий... все равны и измерять человека деньгами не стоит.... тем более его репутацию... темное прошлое обеспечивает нам светлое будущее..

//www.ufs.com.ua/news/news.php?NewsID=11 3310

"Несмотря на смягчение монетарной политики по сравнению с маем, узкое денежное предложение отразилось на продолжающемся торможении роста активов (до +59% в годовом исчислении). Роль НБУ в качестве "неподатливого донора" в текущих условиях была целиком оправдана - в погоне за количественными показателями многие банки придавали качеству своих активов второстепенное значение, что приводило к росту системных рисков. Кроме дефицитного внутреннего рынка ресурсов, замедление динамики было спровоцировано ухудшившимся доступом к внешним долговым рынкам. Как мы уже указывали в предыдущих обзорах, снижение суверенного рейтинга Украины ослабило интерес иностранных инвесторов к еврооблигациям украинских компаний - соответственно, это повысило стоимость заимствования для банков за рубежом.

Помимо указанных факторов, еще одной причиной указанного замедления является переоценка активов и обязательств банков в иностранной валюте. Падение курса основных валют относительно гривны по сравнению с их рыночными котировками в июне 2007 г. технически увеличило базу сравнения для расчета годовых показателей роста банковской системы. Несмотря на торможение финансового сектора, темпы прироста, продемонстрированные им в 1П 2008 г., остаются одними из самих высоких среди стран Центральной и Восточной Европы. Это объясняется большей ненасыщенностью рынка банковских услуг Украины по сравнению с другими странами данной группы.
=====
тандец... как только нбу отпустит возжи - ждите подъема... пусть только начнется падение - те кто подвержен панике влетят первыми.. без лоха и жизнь плоха!

Цитата:

//www.ufs.com.ua/news/news.php?NewsID=11 3310

"Несмотря на смягчение монетарной политики по сравнению с маем, узкое денежное предложение отразилось на продолжающемся торможении роста активов (до +59% в годовом исчислении). Роль НБУ в качестве "неподатливого донора" в текущих условиях была целиком оправдана - в погоне за количественными показателями многие банки придавали качеству своих активов второстепенное значение, что приводило к росту системных рисков. Кроме дефицитного внутреннего рынка ресурсов, замедление динамики было спровоцировано ухудшившимся доступом к внешним долговым рынкам. Как мы уже указывали в предыдущих обзорах, снижение суверенного рейтинга Украины ослабило интерес иностранных инвесторов к еврооблигациям украинских компаний - соответственно, это повысило стоимость заимствования для банков за рубежом.

Помимо указанных факторов, еще одной причиной указанного замедления является переоценка активов и обязательств банков в иностранной валюте. Падение курса основных валют относительно гривны по сравнению с их рыночными котировками в июне 2007 г. технически увеличило базу сравнения для расчета годовых показателей роста банковской системы. Несмотря на торможение финансового сектора, темпы прироста, продемонстрированные им в 1П 2008 г., остаются одними из самих высоких среди стран Центральной и Восточной Европы. Это объясняется большей ненасыщенностью рынка банковских услуг Украины по сравнению с другими странами данной группы.
=====
тандец... как только нбу отпустит возжи - ждите подъема... пусть только начнется падение - те кто подвержен панике влетят первыми.. без лоха и жизнь плоха!

Как тока отпустит возжи будет гипер инфляция И тогда точно не до недвижки будет А вообще пущай по долгам расчитаются, а то мода пошла считать торговый баланс без учёта газа

bud, Вы хорошо прочитали аналитику, которую привели из статьи выше, и всю статью?..

Там статья - де-факто, пресс-релиз банка ЗАО "Альфа-Банк" по поводу украинской макроэкономики по итогам полугодия.

Как авторы ни крутились в комментариях и как ни изворачивались - в статье подчёркивается эффективность мер по стабилизации банковских активов и улучшению соответствия длины активов с длиной пассивов, произведённых Нацбанком!

В статье указывается, что действия по инвестированию в собственные банковские активы на Украине зарубежные инвесторы были вынуждены предпринять, учитывая новые требования Нацбанка, и предприняты были акционерами банков с целью не разориться!


Что Вы там, bud, хотите чтобы Нацбанк опустил, Вы вообще соображаете??? Нормативы отпустить - хотите чтобы не 5-10% банков в среднесрочной перспективе стали на грань банкротства (вынужденного слияния), а вся банковская система наподобие американской/казахстанской поимела себя и инвесторов(в условиях Украины и вкладчиков) по-полной???,... :132: Ой, bud... Вы в ипотечной кабале мечтаете о счастье, или что?.. На чёрное говорите белое... :n4:

Цитата:

тандец... как только нбу отпустит возжи - ждите подъема... пусть только начнется падение - те кто подвержен панике влетят первыми.. без лоха и жизнь плоха!

Не согласен. Вся проблема возникла из-за:

Цитата:

ослабило интерес иностранных инвесторов к еврооблигациям украинских компаний

Что было подкреплено заявлениями МВФ и официальным снижением международного кредитного рейтинга Украины. Задание было получено, НБУ взял под козырек и начал сужать ликвидность для обуздания инфляции и доллар попустил вниз, что также было неоднократно "рекомендовано". А то что мы сейчас все выполняем по "вказивкам МВФ" уже понятно. И что происходит с теми странами которые строго все это выполняют тоже известно, возьмем ту же Аргентину. У нас похоже тоже закончится тем, что депозиты в банках, так и останутся вечными депозитами, как в Аргентине или наподобие вкладов в Ощадбанке СССР... Для населения конечно плохо, но экономика может и выживет.

Так что подъема никакого не будет - разве что еще более резкий спад. Так как если бы в этой ситуации НБУ сейчас отпустил вожжи, гривня бы шлепнулась в течение месяца. И галопирующая инфляция уже добила бы хрупкое равновесие на рынке. Правда это равновесие все равно скоро лопнет, но может не так быстро и болезненно.

Цитата:

Да многовато строят как по сравнению с 90 ми Да достроят рано или поздно Но с выдачей документов застройщики будут мурыжить до последнего, особенно сейчас, нафиг им конкуренты они и сами постараются словить тех последних покупателей что остались Не достроят тока самые левые компании Которые пришли на рынок только за наживой в последние 2-3 года

да достроят.... причём большинству инвесторов эти квартиры то и ненужны у них есть где жить..... вот и начнут они их сдавать за копейки..... но хорошее расположение квартир значит много..... вот например на Щорса будут снимать торговцы с владимирского рынка... там много узбеков торгующих сухофруктами им квартиры большого метража нужны чтобы мешки с сухофруктами хранить.... а то сейчас они в однокомнатных по 8 человек ютятся и спят на мешках с сухофруктами

Цитата:

//www.ufs.com.ua/news/news.php?NewsID=11 3310

тандец... как только нбу отпустит возжи - ждите подъема... пусть только начнется падение - те кто подвержен панике влетят первыми.. без лоха и жизнь плоха!

НБУ уже вожжи не попустит, иначе точно будет тандец. Ведь не зря
Нацбанк Украины отказался от продления эксперимента по рефинансированию банков под залог акций их крупных собственников, который был начат три месяца назад.
Очевидно поняли, что акции уже тоже мало чего стоят, так как постоянно падают в цене.

Я так понял, что помощи от НБУ банкам уже не видать. Западное рефинансирование проблематично и дорого. Остаётся последняя соломинка - внутренний ресурс (депозиты населения)
А это всё увелич. % ставки для заманухи. Значит будут всё больше дорожать кредиты, а это увелич. себестоимость товаров, увелич. инфляцию. Замкнутая спираль.

Bud, Вы как тот марафонец, длительно и упорно вещали о вечном росте, вводя людей в заблуждение. Теперь вещаете о каком-то подъёме. Может он когда-то и будет, ( лет через 5-7, когда научимся работать получше конкурентов) но перед этим придётся крепко упасть, и долго зализывать раны.
Не зря НБУ соломку уже сегодня стелит.

Все относительно. Снижается цена - повышается доходность. Диалектика.

Цитата:

Все относительно. Снижается цена - повышается доходность. Диалектика.

Это как?

Колебания стоимости недооцененных ЦБ всегда выше. На том и живут.

Цитата:

Колебания стоимости недооцененных ЦБ всегда выше. На том и живут.

уважаемый что вы сегодня курили?

Цитата:

я со своего опыта скажу что те кто много говорит на самом деле этого не делают...в любой сфере жизни..... и слова кого угодно не стоят ни копейки -

хорошо звучит при ваших то 1283 сообщениях
уж Вас упрекнуть в молчаливости ...

А вот еще один из ипотечных лидеров Украины за бапками пошел. Причем за некислыми бапками, под залог своего светлого будущего...

Fitch присвоил рейтинг облигациям Укрсиббанка

Це все через імпотеку. Але банк все ж сильно не влипне, хоча тому, що брав 25% від вартості нерухомості. А от тіщо що під 0% початкового внеску давали, тим тре листи й далі слати й сухарі сушити.

Цитата:

А вот еще один из ипотечных лидеров Украины за бапками пошел. Причем за некислыми бапками, под залог своего светлого будущего...

Fitch присвоил рейтинг облигациям Укрсиббанка

Да до речі, тіко шо замітив, що тепер за транзакції у банкоматі банк почав тибзити по 30 коп.
Справи дійсно кепські, якщо вже починають барижити на обслуговуванні з/пл карточок.

Цитата:

Да до речі, тіко шо замітив, що тепер за транзакції у банкоматі банк почав тибзити по 30 коп.
Справи дійсно кепські, якщо вже починають барижити на обслуговуванні з/пл карточок.

Думаю, что для господ, влезших в ипотеку надолго, с течением времени будут добавляться все новые и новые сюрпризы, связанные с банковским обслуживанием.

Для нашего менталитета неприятно, но за любой "пук" в европейских банках берут деньги.
В том числе с физических лиц.
Практически любая операция по счету (внесение, подготовка к выдаче, выдача наличности и т.п.) платная. Притом в процентах от суммы.
Поэтому обслуживание кредитов все время будет дорожать не только вследствие повышения ставок по кредитам, но и вследствие введения новых или увеличения существующих комиссий.

Аналитические заметки.

Согласно экономической науке, цены на недвижимость определяются не себестоимостью (о чем нам так упрямо талдычат застройщики), а спросом.

Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.
1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования
2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления

Рыночные постулаты, тем или иным способом уже доказанные в экономике
- период роста или падения цен на недвижимость чаще всего обусловлена колебаниями спроса (колебания предложения на цену не влияют)
- рост доходов влияет на рост обеих видов спроса на недвижимость, но эластичность спроса по доходу низкая (этот фактор не является определяющим при резком росте или снижении цен)

Теперь текущая оценка спроса на недвижимость в Украине как на объект инвестирования.
1) Высокий уровень риска. В условиях неопределенности ценового тренда -
очень высок. Непривлекательно.
2) Доходность. Величина арендной платы очень низкая относительно цены.
Непривлекательно.
3) Доходность эквивалентных инвестиций. Существует более доходный эквивалент - банковский депозит (доходность выше, риск ниже). Ценные бумаги (доходность выше, риск равнозначный). Вывод непривлекательно.
4) Доходность от реализации актива. В условиях стабильных цен - 0. В условиях снижения цен - отрицательная. Непривлекательно.

Текущая оценка спроса на недвижимость, как на предмет потребления. Определяется как правило предпочтениями арендовать или покупать жилье.
1) Ипотечная ставка намного выше арендной. Непривлекательно. Ипотечный
спрос очень эластичен, то есть любое изменение ставок ведет к немедленному изменению спроса.
2) Неипотечные приобретатели (за свои деньги) формируют спрос исходя из ТЕХ ЖЕ КРИТЕРИЕВ, что и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ (доказано). Непривлекательно.

Итог - спроса нет и не предвидится. Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной (лиьо по большему уровню, либо по меньшему или среднему). Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений. Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды.

Проведем анализ
Оболонский р-н, Минский массив
1к. кв-ра - 90 000
Аренда 600 * 12 = 7200
Ставка по депозитам 12%
Ставка по ипотечному кредиту 18%

С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 60 000 долл. (7200 / 60 000 = 12%.) Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 18% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит
40 000 долл. (7200 / 40 000 = 18%)

Текущая цена таких квартир составляет около 90 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Возникновение ситуации, при которой текущая цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.

Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшей из двух цен является инвестицонно-равновесная (60 000 долл.). Когда текущие цены будут равны инвестицонно-равновесным, прекратится спад цен.

При сохранении неизменности исходных параметров, цена таким образом на 1 к квартиры в Оболонском районе должна составить
60 000 максимум (снижение в 1,5р.)
50 000 среднее (снижение в 1,8р.)
40 000 минимум (снижение в 2,25р.)

Прогноз необходимо постоянно корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены.