Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Цитата "marcpol2012":

Если я буду наличкой на машине везти крупную сумму в долларах. Что я могу сделать, что бы себя обезопасить в таком моменте. К примеру, остановила милиция, из каких-то соображений провели обыск, нашли деньги мои. Я не вор и не крал их, собирал пол жизни. А им пришла дурная идея в голову отобрать их у меня. Я могу их как то заведомо у нотариуса подтвердить?

Не думаю, что нужен нотариус. Если есть документы, подтверждающие источники получения денег, имейте с собой. Не заморачивайтесь. В 2008г. я 200т.$ принёс на сделку в рюкзаке.

Romson, спасибо!

И все-таки вопрос остался: по законодательству сделка должна осуществляться по безналу и в гривне. Этот момент прописывается в договоре. Но продавцы хотят получить в долларах и на руки. Как на практике люди выходят из ситуации7
И по поводу указания в договоре реальной цены квартиры и уплаты всех налогов от этой цены: нет никаких гарантий того, что в случае, если сделка окажется проблемной, удастся взыскать свои деньги, уплаченные за квартиру. Т.е. указание реальной цены не есть гарантия возврата денег.

Цитата "Irnina":

нет никаких гарантий того, что в случае, если сделка окажется проблемной, удастся взыскать свои деньги, уплаченные за квартиру. Т.е. указание реальной цены не есть гарантия возврата денег.

Если сделка проблемная, то она может не состояться. В ином случае: нет возврата денег - нет возврата квартиры. Только в договоре будет грн сумма и возвращать (в случае расторжения) будут её.

Цитата "Romson":

Если сделка проблемная, то она может не состояться. В ином случае: нет возврата денег - нет возврата квартиры. Только в договоре будет грн сумма и возвращать (в случае расторжения) будут её.

Сделка может оказаться проблемной после ее удостоверения. Т.к. ни один нотариус не может гарантировать, что не возникнут несовершеннолетние дети, наследники, супруги, решившие заявить свои права. При этом они могут отсудить у покупателя квартиру - это самый плохой вариант. И тогда покупатель должен будет требовать возврата оплаченного у продавца. Но опять же, никто не гарантирует, что даже отразив реальную цену квартиры в договоре, вы сможете взыскать ее - проблемы взыскания задолженности никто не отменял. У кредитора может не оказаться ни денег, ни имущества.

Цитата "Irnina":

Сделка может оказаться проблемной после ее удостоверения. Т.к. ни один нотариус не может гарантировать, что не возникнут несовершеннолетние дети, наследники, супруги, решившие заявить свои права. При этом они могут отсудить у покупателя квартиру - это самый плохой вариант. И тогда покупатель должен будет требовать возврата оплаченного у продавца. Но опять же, никто не гарантирует, что даже отразив реальную цену квартиры в договоре, вы сможете взыскать ее - проблемы взыскания задолженности никто не отменял. У кредитора может не оказаться ни денег, ни имущества.

Рецепт таков: есть сомнения - не покупай.
Реальные гарантии защиты прав добросовестного преобретателя может дать только государство. А пока действует закон.

Из Гражданского кодекса:

Стаття 328. Підстави набуття права власності
1. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
2. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 330. Набуття добросовісним набувачем права власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права
1. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Стаття 388. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача
1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Цитата "Romson":

А пока действует закон.
Из Гражданского кодекса:
Стаття 330. Набуття добросовісним набувачем права власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права
1. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Не все так однозначно. Тот же Гражданский кодекс содержит и следующее:
Стття 216 Правові наслідки недійсності правочину
1. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину...

Лица, заинтересованные в расторждении договора, будут оспаривать его действительность и требовать возврата переданной по недействительному договору квартиры.

Здесь много всего:
Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав
//zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0005740- 14/page

Спасибо. Полезное чтение.
Хотя я в целом веду к тому, что не вижу смысла указывать в договоре реальную цену покупки. Обычно считают, что таким образом покупатель может потребовать возврата реально уплаченной цены в случае негативного развития событий. Но в реальности это не дает гарантий возврата уплаченного. Вот и получается, что указав реальную цену покупки, стороны лишь увеличивают свои расходы по оформлению.

Цитата "Irnina":

Спасибо. Полезное чтение.
Хотя я в целом веду к тому, что не вижу смысла указывать в договоре реальную цену покупки. Обычно считают, что таким образом покупатель может потребовать возврата реально уплаченной цены в случае негативного развития событий. Но в реальности это не дает гарантий возврата уплаченного. Вот и получается, что указав реальную цену покупки, стороны лишь увеличивают свои расходы по оформлению.

Это может быть основанием для признания сделки недействительной. Да и экспертная оценка сейчас, ниже которой цену ставить нельзя.

Здравствуйте всем!
Правильно ли я понял, что большинство сделок по продаже проводятся в долларах и наличными? Представляю себе, какие риски при такой оплате и для продавца и для покупателя! Возможно ли потом перевести деньги от продажи через украинский банк на счет в европейском банке?

Цитата "kidav":

Здравствуйте всем!
Правильно ли я понял, что большинство сделок по продаже проводятся в долларах и наличными?

Правильно. Только это прихоть продавца а не покупателя.

Цитата "kidav":

Здравствуйте всем!
Правильно ли я понял, что большинство сделок по продаже проводятся в долларах и наличными? Представляю себе, какие риски при такой оплате и для продавца и для покупателя! Возможно ли потом перевести деньги от продажи через украинский банк на счет в европейском банке?

Деньги перевести можно, НО ограничения НБУ действуют на перевод со счёта на счёт (между Физ. лицами точно, между юр. не знаю).
1 платёж = 500$+0,5%+15$.
Т.е. при нынешних ограничениях выходят большие потери.

Цитата "Кроха":

Деньги перевести можно, НО ограничения НБУ действуют на перевод со счёта на счёт (между Физ. лицами точно, между юр. не знаю).
1 платёж = 500$+0,5%+15$.
Т.е. при нынешних ограничениях выходят большие потери.

Спасибо за ответ!
Перевод собственных денег на собственный счет в европейском банке это тоже платеж?

Любопытно, откуда у людей могут быть доллары или евро если действуют ограничения НБУ на покупку/продажу валюты? Ведь на покупку квартиры понадобятся минимум десятки тысяч.

Цитата "Кроха":

Деньги перевести можно, НО ограничения НБУ действуют на перевод со счёта на счёт (между Физ. лицами точно, между юр. не знаю).
1 платёж = 500$+0,5%+15$.
Т.е. при нынешних ограничениях выходят большие потери.

о каком переводе валютных средств за границу вообще идет речь? почитайте инструкции НБУ. Если перечисление со счета резидента, то о перечислении на свой валютный счет за границей даже не мечтайте. Не понимаю как можно давать такие некомпетентные ответы

Тема о покупке недвижимости в Украине, а обсуждается оплата валютой со счета на счет?! По договору, заверяемому у украинского нотариуса, оплата осуществялется в нац.валюте ГРИВНЕ. Иных вариантов официально нет. На практике большинство продавцов предпочитает оплату в долларах наличными, и здесь возникает вопрос - как это сделать на практике?

Есть ещё один аспект. Покупатели сами шарахаются гривневой цены, усматривая в этом какой-то подвох: "Это что все хотят доллары, а он грн? Мне придётся менять? Зачем тогда собирали доллары?".
Я продавал в грн (в последний год 2 кв-ры). Часто звонящий просил озвучить цену в долларах. Я говорил, что нужны грн. Разговор закончен.
Цена в грн сопоставима по курсу с предложением в долларах подобных квартир (или почти подобных, т.к. квартиры были в новых сданных домах).

Цитата "fox78":

о каком переводе валютных средств за границу вообще идет речь? почитайте инструкции НБУ. Если перечисление со счета резидента, то о перечислении на свой валютный счет за границей даже не мечтайте. Не понимаю как можно давать такие некомпетентные ответы

А Вы что-то перечисляли или только прочитали инструкцию НБУ?

Цитата "Irnina":

Тема о покупке недвижимости в Украине, а обсуждается оплата валютой со счета на счет?! По договору, заверяемому у украинского нотариуса, оплата осуществялется в нац.валюте ГРИВНЕ. Иных вариантов официально нет. На практике большинство продавцов предпочитает оплату в долларах наличными, и здесь возникает вопрос - как это сделать на практике?

Когда Вы будете что-то покупать или продавать, то Вам риелтор+нотариус+банковский работник всё подробно расскажут.