Статистика КРЖН

для корректного сравненения нужно сохранять преемственность данных - в идеале использовать одни и те же квартиры во все периоды исследования...

главная проблема как я вижу это периодический вброс новых объявлений с завышенной стоиомость и снятие тех объявлений по которым хозяева дошли до минимума и "психанув" снимают объект с продажи

может быть стоит (если это возможно) брать в расчет объявы кот висят не менее полугода и тд...

и еще...можно попробовать делать два отдельных индекса - выделить эконом сегмент и "средний-" и отдельно "средний+" и премиум. в них и динамика может быть разная и аудитория другая и ценовая политика (поведение продавцов) отличаться

что скажете?

Цитата:

Пересматривать ограничения, конечно, нужно время от времени...
меня смущает результат снятия этих ограничений: раньше была заметна разница в цене кв.метра в 1к, 2к и 3к - чем больше комнат (и площадь), тем дешевле метр при прочих равных условиях, и это естественно. теперь же получилось, что цена метра не зависит от площади? насколько это отвечает реальности? может, процент завышенных хотелок больше как раз в сегменте квартир большого метража (понятно, что бедные квартиры по 300 м не покупают и надежд на короля-оленя больше) и нужно пересмотреть, но не снимать все ограничения?

Именно так. Потому и средняя стоимость кв. м в двух и более комнатніх квартирах подросла.

С другой стороны ограничения не добавляют прозрачности индексу и думаю по возможности следует от них отказываться. Вопрос в том, что главное в индексе - значения или динамика? Все прекрасно понимают, что это индекс "хотелок" и на значения особого внимания не обращают, но вот динамика - она очень четко отражает реальную картину на рынке...

Цитата:

для корректного сравненения нужно сохранять преемственность данных - в идеале использовать одни и те же квартиры во все периоды исследования...

главная проблема как я вижу это периодический вброс новых объявлений с завышенной стоиомость и снятие тех объявлений по которым хозяева дошли до минимума и "психанув" снимают объект с продажи

может быть стоит (если это возможно) брать в расчет объявы кот висят не менее полугода и тд...

и еще...можно попробовать делать два отдельных индекса - выделить эконом сегмент и "средний-" и отдельно "средний+" и премиум. в них и динамика может быть разная и аудитория другая и ценовая политика (поведение продавцов) отличаться

что скажете?

Ну вести историю объектов достаточно сложно, тем более если квартира висит в продаже более полугода - то тут большая доля вероятности, что выставлена она в неадекватной цене Наверное интересны наоборот объявления, которые быстро уходят с рынка - они более "честно" отражают тенденцию на КРЖН.

Уточнять индексы по районам-сегментам-категориям нет ни времени, ни сил - я не претендую на солидную аналитику, а просто пытаюсь отразить текущее положение вещей на КРЖН... Думаю тех индексов, которые реализованы - для данной задачи вполне достаточно...

Цитата:

Ну так расскажите пожалуйста параметры купленной квартиры:
кирпич/панель, метраж, ремонт, примерное месторасположение?

Пр. Григоренко, монолитно каркасный (хозяин утверждает кирпич, мол в санузле стены силикатный) , 52 кв.м без отделки, средний этаж 25 э-го. Выбирал, покупка АППС 42м с ремонтом дому 10лет, или сданный новострой. Товарищи ратуют за депозит - почитайте в финансах ветку укрпромбанка, ровно год назад забрап уже с родовида - в ближайшее время эти грабли не для меня и другим не желаю.

Цитата:

Ну вести историю объектов достаточно сложно, тем более если квартира висит в продаже более полугода - то тут большая доля вероятности, что выставлена она в неадекватной цене Наверное интересны наоборот объявления, которые быстро уходят с рынка - они более "честно" отражают тенденцию на КРЖН.

Уточнять индексы по районам-сегментам-категориям нет ни времени, ни сил - я не претендую на солидную аналитику, а просто пытаюсь отразить текущее положение вещей на КРЖН... Думаю тех индексов, которые реализованы - для данной задачи вполне достаточно...

я бы оставил так как есть .

Цитата:

я бы оставил так как есть .

Поздно... На других форумах также поддержали смену алгоритма расчета индекса на новый.
Так что за последнюю пятницу выкладываю данные уже с новыми индексами (пятница, как обычно, без комментариев):
аренда:
[attachment=0]aav.jpg[/attachment]
[attachment=1]adg.jpg[/attachment]

продажа:
[attachment=2]av.jpg[/attachment]
[attachment=3]dg.jpg[/attachment]

Сайт-источник со свежими БД: //tr-41.narod.ru/AV

Цитата:

Именно так. Потому и средняя стоимость кв. м в двух и более комнатніх квартирах подросла.

С другой стороны ограничения не добавляют прозрачности индексу и думаю по возможности следует от них отказываться. Вопрос в том, что главное в индексе - значения или динамика? Все прекрасно понимают, что это индекс "хотелок" и на значения особого внимания не обращают, но вот динамика - она очень четко отражает реальную картину на рынке...

Интересный факт. Год назад легко можно было найти пару сотен квартир на Троещине по 2 млн у.е. каждая. Сейчас они почти исчезли!
Т.е. раньше кому-то было выгодно вбрасывать в авизо и поисковики анриэлы, сейчас от этой практики отказались. На весь Киев - все подобные предложения можно перечислить на пальцах одной руки!

03.12.2010 3 Киев. Деснянский р-н. Лесной просп. 7 9 950000 13971 68 42 10 Лесной массив, Лесной просп., 3, 7/9-эт. кирп. дома, 68/42/10 кв.м, двусторонняя, 2 балкона застеклены, евроокна, кафель, паркет и столярка дубовые, в дверях витражи из цветного стекла, тамбур, бронедверь, домофон, чистый подъезд, 950000у.е., торг. Тел.: (67) 2312425, моб. 672312425
03.12.2010 2 Киев. Деснянский р-н. Милютенко ул. 6 16 950000 16667 57 30 9 Лесной массив, Милютенко ул., 6/16-эт. пан. дома, 57/30/9 кв.м, линолеум, телефон, 2 лодж. застекл., кафель, деревянная столярка, консьерж, 950000у.е. Тел.: (50) 3808714, моб. 503808714

Цитата:

Интересный факт. Год назад легко можно было найти пару сотен квартир на Троещине по 2 млн у.е. каждая. Сейчас они почти исчезли!
Т.е. раньше кому-то было выгодно вбрасывать в авизо и поисковики анриэлы, сейчас от этой практики отказались. На весь Киев - все подобные предложения можно перечислить на пальцах одной руки!

03.12.2010 3 Киев. Деснянский р-н. Лесной просп. 7 9 950000 13971 68 42 10 Лесной массив, Лесной просп., 3, 7/9-эт. кирп. дома, 68/42/10 кв.м, двусторонняя, 2 балкона застеклены, евроокна, кафель, паркет и столярка дубовые, в дверях витражи из цветного стекла, тамбур, бронедверь, домофон, чистый подъезд, 950000у.е., торг. Тел.: (67) 2312425, моб. 672312425
03.12.2010 2 Киев. Деснянский р-н. Милютенко ул. 6 16 950000 16667 57 30 9 Лесной массив, Милютенко ул., 6/16-эт. пан. дома, 57/30/9 кв.м, линолеум, телефон, 2 лодж. застекл., кафель, деревянная столярка, консьерж, 950000у.е. Тел.: (50) 3808714, моб. 503808714

Где Вы такие объекты нашли?
Основные причины появления подобных цен:
- перепутаны гривны и доллары. Продавец в объявлении писал (или подразумевал) гривны, а компьютеры (или операторы) поставили у.е.
- затесался лишний нолик (или какая другая цифирь).
- - - - - - - - - - -
Но важно подчеркнуть другое.
Подобные объекты практически ни на что не влияют.
Участники рынка (покупатели, продавцы, посредники) мгновенно распознают ошибку и вообще не обращают внимания на подобные объявления.

Более-менее нормальные методы статистического анализа (а о них обязаны знать студенты очень многих специальностей) подобные объекты просто игнорируют. Равно как и объекты с "нулевой ценой" или с ценой 1 доллар.
Хотя теоретически допускаю, что (возможно) есть и такие сайты, у разработчиков которых большие проблемы с азами статистического анализа.

Цитата:

Где Вы такие объекты нашли?
Основные причины появления подобных цен:
- перепутаны гривны и доллары. Продавец в объявлении писал (или подразумевал) гривны, а компьютеры (или операторы) поставили у.е.
- затесался лишний нолик (или какая другая цифирь).
- - - - - - - - - - -
Но важно подчеркнуть другое.
Подобные объекты практически ни на что не влияют.
Участники рынка (покупатели, продавцы, посредники) мгновенно распознают ошибку и вообще не обращают внимания на подобные объявления.

Более-менее нормальные методы статистического анализа (а о них обязаны знать студенты очень многих специальностей) подобные объекты просто игнорируют. Равно как и объекты с "нулевой ценой" или с ценой 1 доллар.
Хотя теоретически допускаю, что (возможно) есть и такие сайты, у разработчиков которых большие проблемы с азами статистического анализа.

Это объявления из Авизо. Поскольку это от риелторов, то не думаю, что имеет место опечатка, тем более с такими "европрибамбасами", как цветные витражи - только они ж по нашим меркам на лесном на поллимона тянут:
Но что главное - согласны даже на торг...

Цитата:

Лесной массив, Лесной просп., 3, 7/9-эт. кирп. дома, 68/42/10 кв.м, двусторонняя, 2 балкона застеклены, евроокна, кафель, паркет и столярка дубовые, в дверях витражи из цветного стекла, тамбур, бронедверь, домофон, чистый подъезд, 950000у.е., торг. Тел.: (67) 2312425, моб.

И если первый вариант трешка, то второй даже двушка, но там есть консьерж, а это однозначно меняет дело:

Цитата:

Лесной массив, Милютенко ул., 6/16-эт. пан. дома, 57/30/9 кв.м, линолеум, телефон, 2 лодж. застекл., кафель, деревянная столярка, консьерж, 950000у.е. Тел.: (50) 3808714, моб.

А кому элитку на Лесном - налетай-покупай...
Правда по второму варианту, скорее всего опечатка, но каждая опечатка может иметь свой смысл - "а вдруг..."

P.S. В моем случае данные объекты не были включены в расчет индекса

Цитата:

Это объявления из Авизо. Поскольку это от риелторов, то не думаю, что имеет место опечатка, тем более с такими "европрибамбасами", как цветные витражи - только они ж по нашим меркам на лесном на поллимона тянут:
Но что главное - согласны даже на торг...

И если первый вариант трешка, то второй даже двушка, но там есть консьерж, а это однозначно меняет дело:

А кому элитку на Лесном - налетай-покупай...
Правда по второму варианту, скорее всего опечатка, но каждая опечатка может иметь свой смысл - "а вдруг..."

P.S. В моем случае данные объекты не были включены в расчет индекса

Вы полагаете, что объявления от риэлторов вводят в базы данных какие-то совсем иные люди?
Посмотрите на Авизо с точки зрения "простых операторов и программистов".
Объявлений очень много. Ввод их - работа крайне рутинная. Человек, выполняя подобную работу, время от времени ошибается.
Возможно (хотя и очень сомнительно), что "платные" объявления вводятся операторами как-то иначе (или квалификация операторов повыше, а норма выработки ниже). Но все равно ошибки при вводе неизбежны.

Ошибки допускают и авторы объявлений. Например, вместо долларов ставят гривны, а вместо гривен - доллары.
Вполне допускаю, что свою лепту вносит и компьютер, пытающийся распознать суть объявлений. Возможно, компьютер сканирует и распознает бланки рукописных объявлений. А почерк у всех очень разный...

- - - - - - - - - -
Что же касается объявлений, в которых просят миллион долларов за скромную квартиру на Лесном, то ни один риэлтор не будет тратить деньги на подобные объявления. Размещать же осознанно подобную информацию в бесплатных объявлениях он тоже не будет (ИМХО). Ввиду ее полной бесполезности.

Цитата:

Ошибки допускают и авторы объявлений. Например, вместо долларов ставят гривны, а вместо гривен - доллары.

Ну последнее время используют в основном доллар США - как всегда продавцы идут на поводу дорожающей валюты, так что не думаю, что эти объявления хотели вывесить в гривне.
Ошибка на "нолик" более вероятна, хотя... может продавец все ще в летаргическом сне и решил вдруг продать свое сокровище по цене 2008, да и добавить - на виллу в Италии не хватает (как тут некоторые говорят - раз не хватает, то дешевле нет смысла продавать ) - авось выйдет....

Цитата:

Вполне допускаю, что свою лепту вносит и компьютер, пытающийся распознать суть объявлений. Возможно, компьютер сканирует и распознает бланки рукописных объявлений. А почерк у всех очень разный...

- - - - - - - - - -
Что же касается объявлений, в которых просят миллион долларов за скромную квартиру на Лесном, то ни один риэлтор не будет тратить деньги на подобные объявления. Размещать же осознанно подобную информацию в бесплатных объявлениях он тоже не будет (ИМХО). Ввиду ее полной бесполезности.

Данные на сайте идентичны печатному изданию и готов спорить, что на официальный сайт Авизо выкладывает данные, явно не распознавая их с печатного издания. И в данных объявлениях ошибка распознавания исключена, поскольку привожу реальный с сайта текст объявления... Если интересно - могу дать ссылки на страницу с объявлением.

А насчет бесполезности - всегда есть какой-то смысл даже в заведомо абсурдных вещах...

Цитата:

Где Вы такие объекты нашли?
Основные причины появления подобных цен:
- перепутаны гривны и доллары. Продавец в объявлении писал (или подразумевал) гривны, а компьютеры (или операторы) поставили у.е.
- затесался лишний нолик (или какая другая цифирь).
- - - - - - - - - - -
Но важно подчеркнуть другое.
Подобные объекты практически ни на что не влияют.
Участники рынка (покупатели, продавцы, посредники) мгновенно распознают ошибку и вообще не обращают внимания на подобные объявления.

Более-менее нормальные методы статистического анализа (а о них обязаны знать студенты очень многих специальностей) подобные объекты просто игнорируют. Равно как и объекты с "нулевой ценой" или с ценой 1 доллар.
Хотя теоретически допускаю, что (возможно) есть и такие сайты, у разработчиков которых большие проблемы с азами статистического анализа.

Нашел в авизо.

Хотелось подчеркнуть не наличие таких объявлений, а как раз почти полное их исчезновение.
Основные причины появления подобных цен вовсе не ошибки - ни лишние нолики, ни валютные курсы тут не причем - мое ИМХО.

Думается, собака порылась именно в статистическом анализе - раннее многие обращали особое внимание на статистику по "реалту", "агенту" и т.д.
В эту статистику как раз и включались такие вот объекты, и даже на форуме "домика" как-то обсуждался факт незначительного всплеска цен, при более глубоком рассмотрении вызванного появлением "однушек" на Дарнице по миллиону долларов штука.

Но все меняется.
Благодаря удачному ходу ПО на сегодня мало кто продолжает пользоваться такими "тупыми", машинными методами статистики.
Например, уважаемый мною сайт Bin.com.ua отказался от использования данных SV-девелопмент и начал размещать графики Домика.
Возможно, поэтому и отпала надобность в размещении таких объявлений.

Цитата:

Нашел в авизо.

Хотелось подчеркнуть не наличие таких объявлений, а как раз почти полное их исчезновение.
Основные причины появления подобных цен вовсе не ошибки - ни лишние нолики, ни валютные курсы тут не причем - мое ИМХО.
Думается, собака порылась именно в статистическом анализе - раннее многие обращали особое внимание на статистику по "реалту", "агенту" и т.д.

«Энтузязистов», засылающие заведомо ложные объявления, всегда хватало на отечественном рынке недвижимости. И все-таки, в тех случаях, когда цена в объявлении в несколько раз превышает максимальную (в конкретном сегменте рынка), то я склоняюсь к версии непреднамеренных ошибок.

Цитата:

В эту статистику как раз и включались такие вот объекты, и даже на форуме "домика" как-то обсуждался факт незначительного всплеска цен, при более глубоком рассмотрении вызванного появлением "однушек" на Дарнице по миллиону долларов штука.

На форуме Домика чего только не обсуждалось…
Наверняка были и подобные обсуждения.
Только вряд ли однокомнатные в Дарнице по миллиону долларов (а они могли попасть в базу данных из «покупных источников») каким-то образом сказались на статистике цен.
Ибо при вычислении статистики цен мы всегда автоматически отбрасывали объекты, где цена квадратного метра резко (в разы) отличалась от аналогичных объектов.
Что же касается индексов, то там есть несколько этапов отсечения объектов, которые по своей цене существенно отличаются от наиболее «массовых» цен. Так что на индексы подобные объекты вообще повлиять не могли.

Цитата:

Но все меняется.
Благодаря удачному ходу ПО на сегодня мало кто продолжает пользоваться такими "тупыми", машинными методами статистики.
Например, уважаемый мною сайт Bin.com.ua отказался от использования данных SV-девелопмент и начал размещать графики Домика.
Возможно, поэтому и отпала надобность в размещении таких объявлений.

За похвалу – спасибо.
Но тут дело не столько в «удачливости», сколько в изначальном стремлении создателей ПО и Домика использовать аналитику (естественно, вместе с методами статистики) для повышения качества работы. И это было задолго до того, как они обратились в ИРН, а впоследствии и ко мне.

Цитата:

Уважаемые форумчане, хочу предложить на ваш суд новый алгоритм расчета индексов стоимости:
алгоритм, который используется в текущей версии продукта следующий:[list][*] Киев без пригорода [/*:m][*] стоимость кв. метра от 800 у.е. до 2 500 у.е. [/*:m][*] двухкомнатная не меньше 35 и не больше 120 кв. м [/*:m][/list:u]Его недостатки - то что я четко задаю границу, в которой собираюсь рассчитывать индекс.

Новый же индекс имеет лишь следующие ограничения:[list][*] Киев без пригорода[/*:m][*] полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд[/*:m][/list:u]А сам индекс рассчитывается в два этапа:
Сначала определяется средняя стоимость кв. м за текущий выпуск издания с
указанными выше ограничениями. Далее происходит уточнение данного индекса -
отбираются все предложения за дату выпуска в ценовом диапазоне кв. м объекта от
"полученный индекс" - 50 % от этого индекса и до "полученный индекс" + 50 % от
этого индекса (включительно). И по полученной выборке объектов рассчитывается
уточненный индекс, который и приводится в диаграммах и информационном блоке
продукта.

Я считаю данный алгоритм более правильным, поскольку он автоматически подстраивается под общий тренд рынка.
Предварительно рассчитал данные и получил следующую картинку:

Согласен, индекс подпрыгнул где-то на 100 долл/кв.м (в выборку построения попало значительно больше объектов с высокой стоимостью кв. м), но зато четко виден тренд и настроения на рынке...

Теперь сам вопрос - стоит ли заменить в моем продукте алгоритм расчета индексов на новый?
Очень прошу активно поучаствовать в данном опросе - для меня действительно это важно.

P.S. Ekz, если возможно, прошу оформить данный опрос в виде "голосовалки"

Всегда с интересом относился к Вашим исследованиям. И давно уже хотел написать Вам, что алгоритм должен быть адаптивным, то есть учитывать (хотя бы в какой-то мере) процессы, происходящие на рынке.
Не написал лишь по той причине, что индексы Домика основаны именно на адаптивных алгоритмах. Не хотел навязывать свое мнение; надеялся, что к подобным выводам Вы и сами придете.
- - - - - - - - -
Вы просите поставить возможные варианты на голосование.
ИМХО, рано голосовать. Ибо в данном случае проблема имеет не только прикладной характер, но и философский, связанный с теорией познания (гносеологией). Ведь наша цель – познать рынок и процессы, происходящие на нем.
А коль скоро это так, то перед голосованием необходимо сначала разобраться.

С одной стороны, алгоритмы должны быть стабильными (то есть, не изменяться годами). С другой стороны, они должны быть адаптивными (чтобы отслеживать текущие изменения рынка).
Вот в этом и дилемма.
И как ни подходить к подобным вопросам, всегда будут свои плюсы и минусы.
- - - - - - - - - - -

Судя по всему, Вы столкнулись с теми же проблемами, которые мы пытаемся решить уже достаточно давно.
Определяя индексы, и вы, и мы учитываем не все объекты, а лишь те, которые попали в "окно" (или в «ядро выборки»).
Формирование параметров "окна" - вещь очень непростая. В чем-то даже субъективная. Например, практически все ограничения на цены и размеры квартир Вы выбрали исходя сугубо из своих представлений; другой человек, вполне возможно, выбрал бы их иными….

Основные плюсы «фиксированного размера окна» - стабильность и простота алгоритмов (как для понимания, так и для реализации).
Основной минус «фиксированного размера окна» - ориентация на какой-то вполне конкретный период развития рынка.
При изменении общерыночных цен в «фиксированное окно» попадают иные (по характеру) объекты. Одни типы объектов покидают окно, другие – входят в него.
В этих случаях утверждение, что при «фиксированном окне» все остается точно таким же, как и было изначально, не выдерживает критики. Поскольку изначально мы в этом окне анализировали одни типы объектов, а со временем стали анализировать другие типы.
А сравнивать-то нужно цены на одни и те же типы объектов (в разные периоды развития рынка).

Необходимость сравнения (в течение многих лет) одних и тех же типов объектов и приводит к адаптивным алгоритмам.

Другое дело, что степень адаптивности может быть очень разная.
Алгоритмы могут меняться при любом «дуновении ветра». А могут неделями, месяцами, годами ждать момента, когда перестройка рыночных процессов не проявится достаточно убедительно.

Быстрая адаптация алгоритмов имеет как плюсы, так и минусы. Скажем, в ноябре 2010 года резко увеличилось количество объектов, в результате изменился состав предложения, прыгнула статистика цен предложений. Должны ли алгоритмы сразу же отрабатывать подобные изменения? Или следует подождать еще какое-то время? (Это для того, чтобы не менять постоянно алгоритмы; ведь краткосрочные изменения могут иметь в основе достаточно локальные/краткосрочные причины).

Теперь от общих рассуждений непосредственно к предлагаемому Вами алгоритму.
Он вполне работоспособен и полезен (ИМХО).
Но есть несколько критических замечаний.
1. Насколько я понял, алгоритм не использует результатов предыдущих вычислений. Размер окна всякий раз определяется исходя из «сегодняшней ситуации». Вы не учитываете, какие размеры окна были неделю или месяц назад. А это означает, что алгоритм будет срабатывать от «любого дуновения ветра».

2. Не учитывается дисперсия выборки. Меж тем, дисперсия – важнейшая характеристика, которая учитывается при выборе доверительного интервала и статистической ошибки. Например, Вы взяли интервал +/-50%. А почему не +/-40% или не +/-60%?

3. Не учитываются особенности кривой распределения выборки. Меж тем, эта кривая достаточно характерна, и явно смещена в сторону минимальных цен. Потому -50% от средней цены покрывают намного больше объектов, чем +50%.

- - - - - - - -
Предложения, если позволите, такие:
1. Целесообразно усреднять размеры «окон» за последние несколько недель и даже месяцев. Подобное усреднение можно выполнять, например, используя «скользящее среднее». На первых шагах можно использовать те параметры «окна», которые Вы указали.
2. При выборе окна и доверительного интервала использовать дисперсию выборки.
3. Продумать методы равномерного включения «дорогих» и «дешевых» квартир в анализируемую выборку. В данном случае, под «дорогими» и «дешевыми» квартирами я понимаю квартиры, которые дороже и дешевле некой «средней цены».
- - - - - - - - -
В целом же работа заслуживает внимания, обсуждения и одобрения (ибо автор разрабатывает один из реальных инструментов анализа рынка).
До тех пор, пока не появится достоверной статистики цен продаж, актуальность подобных работ будет высока.

Змей, оставьте возможность посмотреть по старому алгоритму. От этого проект не пострадает. За то каждый может выбрать то, что считает нужным. Право выбора - одно из найвысших прав человека. При разработке ПО, это право нужно реализовывать.

Спасибо за всю выполненную работу. Попробую поставить + в рейтинг, если позволяет мой аккаунт.

Вообще как то не понимаю, тут пишут об ошибках опечатках ,всё это скорее преднамеренная работа (хотя и не исключаю ошибки) !
Разве нельзя программистам написать проверки нормальные , типа если даёшь объявление в раздел "продаю" то цена например в 1... грн это не реально , то есть нужно отсекать такого рода предложения автоматически
Или типа давать возможность пользователю вводить цену на однокомнатную в
1000 000 долл (ну на вторичном рынке то и подавно) ...


И вообще любые индексы нужно разбивать не сегменты (1-к, 2-к и тд) так точнее представление , тем более что сейчас например сделки только в дешёвом сигменте рынка !


Вообще дайте работу программистам и всё уточниться в разы !

Цитата:

Ну последнее время используют в основном доллар США - как всегда продавцы идут на поводу дорожающей валюты, так что не думаю, что эти объявления хотели вывесить в гривне.
Ошибка на "нолик" более вероятна, хотя... может продавец все ще в летаргическом сне и решил вдруг продать свое сокровище по цене 2008, да и добавить - на виллу в Италии не хватает (как тут некоторые говорят - раз не хватает, то дешевле нет смысла продавать ) - авось выйдет....

Данные на сайте идентичны печатному изданию и готов спорить, что на официальный сайт Авизо выкладывает данные, явно не распознавая их с печатного издания. И в данных объявлениях ошибка распознавания исключена, поскольку привожу реальный с сайта текст объявления... Если интересно - могу дать ссылки на страницу с объявлением.

А насчет бесполезности - всегда есть какой-то смысл даже в заведомо абсурдных вещах...

главное - пожалуйста, не нужно вставлять эти любимые аналитегами ПО "влияния прошлых периодов", чтобы не превращать Ваш живой индекс в непрактичное и непрозрачное подобие индекса домика.

помните анекдот?
идет мент по улице, видит - сидит мальчик и что-то лепит из навоза.
Мент: - мальчик, а что ты лепишь?
мальчик: - мента...
на следующий день, та же ситуация, только мальчик лепит что-то из глины
мент: - мальчик, а что ты сейчас лепишь?
мальчик: - пожарника...
мент: - а ты говнеца-то добавь...
мальчик: - нееее, тогда мент получится...

Цитата:

Разве нельзя программистам написать проверки нормальные...

Ответ программиста - "можно"
Ответ программиста со стажем - "можно, но это не технический вопрос, а бизнес решение заказчика"
(идеально было б вообще добавить в настройки системы раздел, где админ сам выставляет разумные ограничения; но это уже лирика)

Просто с точки зрения системы, невозможно оценить вводимую информацию. А вдруг там действительно однушка 20 метров, но по всем стенам фрески Микеланджело

Спасибо, Владимир, за комментарий и разъяснения - все очень по делу и без лишней "воды"...
Хотел бы пройтись по пунктам:

Цитата:

Всегда с интересом относился к Вашим исследованиям. И давно уже хотел написать Вам, что алгоритм должен быть адаптивным, то есть учитывать (хотя бы в какой-то мере) процессы, происходящие на рынке.
Не написал лишь по той причине, что индексы Домика основаны именно на адаптивных алгоритмах. Не хотел навязывать свое мнение; надеялся, что к подобным выводам Вы и сами придете.

Спасибо, долгое время обдумывал алгоритм "адаптивности" - изначально видел некоторую "ущербность" своих индексов, особенно на больших временных промежутках... Потому и решился на перестройку всех графиков.

Цитата:

- - - - - - - - -
Вы просите поставить возможные варианты на голосование.
ИМХО, рано голосовать. Ибо в данном случае проблема имеет не только прикладной характер, но и философский, связанный с теорией познания (гносеологией). Ведь наша цель – познать рынок и процессы, происходящие на нем.
А коль скоро это так, то перед голосованием необходимо сначала разобраться.

Согласен с данными доводами, но с другой стороны, чем активнее пользователи будут участвовать в обсуждении тех или иных стратегий - тем скорее выйдем на адекватный и реальный результат - например что-то я не могу увидеть в силу своих профессиональных навыков и предпочтений на рынке, а чего-то возможно и Вы не учитываете, потому любая информация извне в данном случае не может быть лишней...

Цитата:

С одной стороны, алгоритмы должны быть стабильными (то есть, не изменяться годами). С другой стороны, они должны быть адаптивными (чтобы отслеживать текущие изменения рынка).
Вот в этом и дилемма.
И как ни подходить к подобным вопросам, всегда будут свои плюсы и минусы.
- - - - - - - - - - -

Опять согласен, но в том-то все и дело - найти нечто среднее реальное, с чем были бы согласны большинство участников рынка...

Цитата:

Судя по всему, Вы столкнулись с теми же проблемами, которые мы пытаемся решить уже достаточно давно.
Определяя индексы, и вы, и мы учитываем не все объекты, а лишь те, которые попали в "окно" (или в «ядро выборки»).
Формирование параметров "окна" - вещь очень непростая. В чем-то даже субъективная. Например, практически все ограничения на цены и размеры квартир Вы выбрали исходя сугубо из своих представлений; другой человек, вполне возможно, выбрал бы их иными….

Опять в точку, и в этом именно основная проблема - при корректировке параметров "окна" можно получить практически любую картину и эта картина будет соответствовать действительности, подкрепленная фактами - именно поэтому к формированию "окна" стоит подходить очень осторожно, для чего я и отказался в новом алгоритме практически от всех ограничений, дабы не выглядеть заангажированным. Согласен, некоторые ограничения все еще остались, но их влияние на индекс значительно ниже, чем в предыдущем алгоритме.

Цитата:

Основные плюсы «фиксированного размера окна» - стабильность и простота алгоритмов (как для понимания, так и для реализации).
Основной минус «фиксированного размера окна» - ориентация на какой-то вполне конкретный период развития рынка.
При изменении общерыночных цен в «фиксированное окно» попадают иные (по характеру) объекты. Одни типы объектов покидают окно, другие – входят в него.
В этих случаях утверждение, что при «фиксированном окне» все остается точно таким же, как и было изначально, не выдерживает критики. Поскольку изначально мы в этом окне анализировали одни типы объектов, а со временем стали анализировать другие типы.
А сравнивать-то нужно цены на одни и те же типы объектов (в разные периоды развития рынка).

И в данном случае, как я писал ранее, думаю следует максимально уходить от "жестких" окон, и вообще, по возможности, от каких-либо "рамок", кроме естественно отсечения заведомо неадекватных вариантов...

Цитата:

Необходимость сравнения (в течение многих лет) одних и тех же типов объектов и приводит к адаптивным алгоритмам.

Другое дело, что степень адаптивности может быть очень разная.
Алгоритмы могут меняться при любом «дуновении ветра». А могут неделями, месяцами, годами ждать момента, когда перестройка рыночных процессов не проявится достаточно убедительно.

Быстрая адаптация алгоритмов имеет как плюсы, так и минусы. Скажем, в ноябре 2010 года резко увеличилось количество объектов, в результате изменился состав предложения, прыгнула статистика цен предложений. Должны ли алгоритмы сразу же отрабатывать подобные изменения? Или следует подождать еще какое-то время? (Это для того, чтобы не менять постоянно алгоритмы; ведь краткосрочные изменения могут иметь в основе достаточно локальные/краткосрочные причины).

Согласен - на длительных промежутках времени, единственное, что реально может проанализировать ситуацию - это именно адаптивные технологии, но на протяжении всего используемого промежутка, ИМХО, они должны быть идентичными без какой-либо кореляции или же уточнения, поскольку велик риск отойти от фактических значений, что в данном случае, в моем понимании недопустимо при анализе данных.

Цитата:

Теперь от общих рассуждений непосредственно к предлагаемому Вами алгоритму.
Он вполне работоспособен и полезен (ИМХО).
Но есть несколько критических замечаний.
1. Насколько я понял, алгоритм не использует результатов предыдущих вычислений. Размер окна всякий раз определяется исходя из «сегодняшней ситуации». Вы не учитываете, какие размеры окна были неделю или месяц назад. А это означает, что алгоритм будет срабатывать от «любого дуновения ветра».

Именно, и я думаю это "плюс", поскольку мы увидим реальное положение рынка в последний момент времени - а именно эта информация необходима игрокам рынка для принятия тех или иных решений, в зависимости от ситуации.

Цитата:

2. Не учитывается дисперсия выборки. Меж тем, дисперсия – важнейшая характеристика, которая учитывается при выборе доверительного интервала и статистической ошибки. Например, Вы взяли интервал +/-50%. А почему не +/-40% или не +/-60%?

Ваша правда - промежуток определял "на глаз", чтобы на конечных значениях графика приблизительно автоматически попасть в диапазон предыдущих индексов. Почти получилось

Цитата:

3. Не учитываются особенности кривой распределения выборки. Меж тем, эта кривая достаточно характерна, и явно смещена в сторону минимальных цен. Потому -50% от средней цены покрывают намного больше объектов, чем +50%.

Думаю в дальнейшем возможно постараюсь определять более точный промежуток в зависимости от количеств предложений "сверху" и "снизу" от усредненного значения, хотя не думаю, что это привнесет прозрачности в индекс - но Вы правы, данный параметр я не учел - будет думать и решать - стоит ли...

Цитата:

- - - - - - - -
Предложения, если позволите, такие:
1. Целесообразно усреднять размеры «окон» за последние несколько недель и даже месяцев. Подобное усреднение можно выполнять, например, используя «скользящее среднее». На первых шагах можно использовать те параметры «окна», которые Вы указали.

Здесь, сорри, данная технология хороша для накапливания индекса в "историю", но не для ситуативного индекса - я же считаю, что интересен именно ситуативный. Вспомните резкий рост доллара и достаточно шустрое сползание "хотелок" - а индекс Домика в это время показывал постепенное сползание (опирался на прошлые значения, как я понял), что с моей точки зрения в такой момент совсем не отражает ситуацию, потому оставлю как есть - "живой" индекс, пусть он и не такой красивый, зато четко отслеживает настроения на рынке...

Цитата:

2. При выборе окна и доверительного интервала использовать дисперсию выборки.
3. Продумать методы равномерного включения «дорогих» и «дешевых» квартир в анализируемую выборку. В данном случае, под «дорогими» и «дешевыми» квартирами я понимаю квартиры, которые дороже и дешевле некой «средней цены».
- - - - - - - - -

Будем смотреть по свободному времени, пока не готов дорабатывать - хочу посмотреть как пользователи отнесутся к новой версии индексов, а там будем думать, что да как...

Цитата:

В целом же работа заслуживает внимания, обсуждения и одобрения (ибо автор разрабатывает один из реальных инструментов анализа рынка).
До тех пор, пока не появится достоверной статистики цен продаж, актуальность подобных работ будет высока.

Еще раз спасибо...

Цитата:

Змей, оставьте возможность посмотреть по старому алгоритму. От этого проект не пострадает. За то каждый может выбрать то, что считает нужным. Право выбора - одно из найвысших прав человека. При разработке ПО, это право нужно реализовывать.

Спасибо за всю выполненную работу. Попробую поставить + в рейтинг, если позволяет мой аккаунт.

В следующем выпуске добавлю в продукт графики по старым алгоритмам и буду вести их параллельно с новыми индексами, НО во всех остальных блоках продукта будут использоваться новые алгоритмы индекса.