Справедливая цена м2

Цитата:

Стало быть сейчас, при отсутствии кредитования цены упадут?

Я бы Ваше предложение разделил на две части.
Во-первых, что означает "сейчас"? У нас что, прекратилось кредитование? Я этого не заметил... Никаких особых сложностей в получении кредитов пока не наблюдается... Это я к тому, что говорить о прекращении кредитования с использованием настоящего времени пока рано...
Второе, если кредитование прекратится - цены обязательно снизятся! Притом, очень сильно! (хотя и не резко) Ведь купить жилье можно будет только за те средства, которые УЖЕ заработаны, а не за те, которые БУДУТ заработаны в ближайшие 10-20 лет... И никому тогда в голову не придет считать ,что выгоднее: ипотека или аренда. Выбора не будет! Так что, большинство людей так и останутся кормить того "дядю", который все-таки купил квартиру, а теперь сдает ее в аренду...

Цитата:

Агентство недвижимости "Планета Оболонь" - нетипичное агентство. В своём роде оно, ИМХО, даже новаторское.

Возможно. Как я уже указывал, я с этим агентством не знаком.
Кстати, я еще не встречал агентств, которые не называли бы себя "нетипичными"... Все агентства, по-своему, индивидуальны! Я же говорил о структуре агентства, как юридического лица...

Цитата:

Вы слишком много много чести оказываете этим индексам, если считаете, что кто-то будет их "химичить"... Это ведь все равно "средняя температура по больнице"...

Всё дело в том, что ружьишко хоть и без патронов, но вид даёт. Многих эта «средняя температура по больнице» вводит в заблуждение.

Даже высокоэрудированый форумчанин Bud, когда у него интересовались информацией о ценах продаж (ИМХО, самым объективным показателем динамики цен на жилую недвижимость в Киеве) перенаправлял интересующегося к индексам Domik.

Если уж такой человек как Bud плавал в этих понятиях (не различал разницу между ценой продажи и индексом «хотелок» продавцов на Domik), что тогда говорить о значительной части неосведомлённых неспециалистов, видящих постоянный рост индекса и слышащих комментарии «экспертов» о росте цен.

Такая аудитория начинает думать, что цена недвижимости в Киеве выросла на просчитанную АН ПО величину индекса. А на самом то деле, ИМХО, всё обстоит далеко не так.

Цитата:

Отец понятия "заградительные цены" В. Коломейко

«Заградительные цены» известны очень давно.
В определенном смысле, они признак демократии (а не «тоталитаризма» и администрирования).
Любая территория (начиная от садового участка до сообществ государств) нуждается в ограждениях.
А ограждения бывают очень разными. Бывают правовые и административные. Бывают инженерные и военные. А бывают чисто материальные.
Слом одних ограждений (например, института прописки и гражданства) делает актуальными иные (прежде всего, финансовые).
Естественно, что многим людям (пусть даже, подавляющему большинству) ограждения мешают. Но при этом все хотят, чтобы в их дом и дела не лезли «посторонние».

Цитата:

вряд ли будет настолько искренним, если его спросить: насколько типичны такие случаи в среде киевских риэлторов (он обычно неудобные вопросы типа как не замечает)?

На этот вопрос я отвечал уже неоднократно. Пытался даже проводить соответствующие социологические исследования.
Случаи, когда риэлторы приобретают недвижимость на себя, а потом ее перепродают, не являются типичными. Возможно, где-то временами и бывают, но вовсе не в тех масштабах, чтобы существенно сказаться на рынке.
В ПО такого я не наблюдал. А наблюдал сетования и сожаления. Мол, мы ж анализировали процессы… Что ж мы сами тогда не рискнули. А теперь как сапожник без сапог…

Цитата:

Я тут его давеча спрашивал: входят ли цены предложений квартир полуфабрикатов (Ынвестиционных квартир незавершённого строительства) в состав данных объектов вторичного рынка на основе которых вычисляется индекс цен предложений вторичного рынка Киева (мерило, по которым АН "Планета Оболонь" определяет рост цен предложений в Киеве)?

Ответа до сих пор жду.

И на этот вопрос я уже неоднократно отвечал.
Отвечал в том плане, что инерция рынка недвижимости очень велика. Процессы тут в одночасье не меняются. А коль скоро это так, то и методики определения индексов нельзя менять одномоментно. Иначе произойдет скачек, которого (де-факто) на рынке не было.
Поэтому квартиры по переуступке мы исключаем из состава квартир, по которым определяется индекс, относительно небольшими порциями.
Ибо переуступки переуступкам – рознь. Одно дело дома, которые будут сданы через полгода-год… (при подсчете индекса они, наверное, действительно лишние). И совсем другое дело, дома, которые на этапе сдачи или уже сданы. Для подавляющего большинства покупателей это вполне реальные квартиры (обычно в состоянии «после строителей»), только их продажа осуществляется несколько иначе.

Цитата:

Поэтому квартиры по переуступке мы исключаем из состава квартир, по которым определяется индекс, относительно небольшими порциями.
Ибо переуступки переуступкам – рознь. Одно дело дома, которые будут сданы через полгода-год… (при подсчете индекса они, наверное, действительно лишние). И совсем другое дело, дома, которые на этапе сдачи или уже сданы. Для подавляющего большинства покупателей это вполне реальные квартиры (обычно в состоянии «после строителей»), только их продажа осуществляется несколько иначе.

Честно скажу, удивлен предоставленной Вами информацией... Не ожидал, что Вы пойдете на этот дополнительный объем работы...
Честь и хвала Вашему сайту, если все обстоит именно так, как Вы описали!

Цитата:

ИМХО, Вы ошибаетесь. В АН ПО есть штат проверяльщиков. Агенты и хозяева АН ПО прекрасно осведомлены о львиной части квартир полуфабрикатов находящихся в их актуальной базе.

Но судя по их молчанию продолжают "химичить" и включать цены предложений квартир-полуфабрикатов в состав данных по которым вычисляется индекс (мерило роста цен предложений вторичного рынка Киева). :11:

Так сказать для лучшего роста показателей ( ИМХО продавцы полуфабрикатов постоянно подымают ценники, :151: включая в них расходы месячных выплат по кредиту) и заманухи "чайников" (неопытных,неосведомлённых потенциальных покупателей) :132:

При описании индексов рынка недвижимости
//domik.ua/mod/main/indexes/
//www.irn.ru/indexes/
//www.irn.ru/methods/#is
нигде не сказано, что речь идет исключительно о вторичном рынке.
Везде говорится об индексе, который определяется по вполне конкретной базе данных.
А в нашей базе данных, которая на сайте именуется "Продажа квартир в Киеве", есть квартиры по переуступке. (Они там представлены не только потому, что присутствуют практически во всех покупных базах данных, но и потому, что эти квартиры достаточно интересны и покупателям, и риэлторам. Убрать их из базы - означает искусственно ограничить актуальную/важную информацию).

Так что, строго говоря, мы вовсе не обязаны 100% игнорировать "квартиры по переуступке" при определении индекса.
Тем не менее, учитывая критику и "пожелания трудящихся", мы за несколько месяцев существенно снизили удельный вес таких квартир при подсчете индексов. Будем снижать и дальше.
- - - - - - - - - - -

Что же касается поднятия цен в ценниках, то тут "квартиры по переуступке" мало чем отличаются от всех иных квартир.
Если же чем и отличаются, то, во-первых, более низкой (как правило) ценой, а, во-вторых, меньшим удельным влиянием на статистику.
Более низкая цена объясняется повышенным риском, связанным с приобретением таких квартир (выше риск - меньше цена).
А меньшее удельное влияние на статистику объясняется тем, что продавцами квартир "по переуступке" нередко выступают "портфельные инвесторы", девелоперы, строители...
У них (обычно) не одна квартира, а несколько. Но объявление они (нередко) дают одно.
Вот и выходит, что коммерческая структура, у которой десяток квартир (но указана лишь одна), оказывает на статистику такое же влияние, как и "Марья Васильевна", продающая одну-единственную квартиру.

Цитата:

в нашей базе данных... есть квартиры по переуступке.
...учитывая критику и "пожелания трудящихся", мы за несколько месяцев существенно снизили удельный вес таких квартир при подсчете индексов. Будем снижать и дальше.
... "квартиры по переуступке" мало чем отличаются от всех иных квартир.
Если же чем и отличаются, то... более низкой (как правило) ценой

Другими словами, если математически проинтерпретировать эту последовательность тезисов, то видно, что очередное усовершенствование методики подсчета индексов должно было неизбежно повлечь их рост (ведь в базе обсчета снизился удельный вес более дешевых квартир).
Не эти ли "заходи" обеспечили весенний рост индексов?

Цитата:

Я бы Ваше предложение разделил на две части.
Во-первых, что означает "сейчас"? У нас что, прекратилось кредитование? Я этого не заметил...

))))))))

Цитата:

Честно скажу, удивлен предоставленной Вами информацией... Не ожидал, что Вы пойдете на этот дополнительный объем работы...
Честь и хвала Вашему сайту, если все обстоит именно так, как Вы описали!

Вы бы ещё стих напишите о Планете Оболонь:)))

Цитата:

Другими словами, если математически проинтерпретировать эту последовательность тезисов, то видно, что очередное усовершенствование методики подсчета индексов должно было неизбежно повлечь их рост (ведь в базе обсчета снизился удельный вес более дешевых квартир).
Не эти ли "заходи" обеспечили весенний рост индексов?

Во-первых, мы многократно информировали уважаемых читателей, что любое изменение методологии (и состава предложения), в определенной мере скажется на индексах. Именно поэтому так сложно убрать из базы объекты, цены на которые, по мнению наших критиков, не совсем адекватны.
Но «народ» очень уж настаивает. И «народ» в чем-то прав.
Потому и делаем определенные шаги (вернее, небольшие шажки, поскольку стараемся обходиться «без экстремизма»).

Во-вторых, мы специально готовились к проведению подобных «заходiв».
Подключили для этого наши апробированные методики и коэффициенты, с помощью которых на основании изменения цен предложений пытаемся судить об изменениях цен продаж.
Эти методики и коэффициенты учитывают мнения экспертов. В частности, мнения относительно усредненных величин торгов, а также разницы между средними ценами предложений и средними ценами объектов, которые реально торгуют/ просматривают.

Если в каких-то сегментах рынка существенно меняется состав предложения, то это сказывается и на величинах соответствующих коэффициентов. Происходит соответствующая (пусть и неполная) компенсация (в теории авторегулирования о подобных вещах немало сказано).

В-третьих, хоть публикуем мы один индекс стоимости, но реально определяем целую их гамму. В том числе, с учетом «квартир по переуступке» и без «квартир по переуступке».
Делаем это для того, чтобы сравнить алгоритмы, перепроверить выводы, более взвешенно подходить к выбору коэффициентов, о которых речь шла выше.
А также для того, чтобы окончательно сформировать (и начать публиковать) свой «фирменный индекс».
- - - - - - - - - -

Напоминаю также, что индекс – это отнюдь не «среднеарифметическое».
При нахождении индексов анализируется «ядро выборки».
При этом вычеркивание «дорогого объекта» вовсе не означает, что индекс снизится (ибо вместо «дорогого объекта» в «ядро выборки» может попасть «еще более дорогой объект»).
Равным образом вычеркивание «дешевого объекта» вовсе не означает, что индекс повысится. Ибо на место «дешевого объекта» в «ядро выборки» может попасть «еще более дешевый объект».

Цитата:

Во-первых, мы многократно информировали уважаемых читателей, что любое изменение методологии (и состава предложения), в определенной мере скажется на индексах. Именно поэтому так сложно убрать из базы объекты, цены на которые, по мнению наших критиков, не совсем адекватны.
Но «народ» очень уж настаивает. И «народ» в чем-то прав.
Потому и делаем определенные шаги (вернее, небольшие шажки, поскольку стараемся обходиться «без экстремизма»).

Во-вторых, мы специально готовились к проведению подобных «заходiв».
Подключили для этого наши апробированные методики и коэффициенты, с помощью которых на основании изменения цен предложений пытаемся судить об изменениях цен продаж.
Эти методики и коэффициенты учитывают мнения экспертов. В частности, мнения относительно усредненных величин торгов, а также разницы между средними ценами предложений и средними ценами объектов, которые реально торгуют/ просматривают.

Если в каких-то сегментах рынка существенно меняется состав предложения, то это сказывается и на величинах соответствующих коэффициентов. Происходит соответствующая (пусть и неполная) компенсация (в теории авторегулирования о подобных вещах немало сказано).

В-третьих, хоть публикуем мы один индекс стоимости, но реально определяем целую их гамму. В том числе, с учетом «квартир по переуступке» и без «квартир по переуступке».
Делаем это для того, чтобы сравнить алгоритмы, перепроверить выводы, более взвешенно подходить к выбору коэффициентов, о которых речь шла выше.
А также для того, чтобы окончательно сформировать (и начать публиковать) свой «фирменный индекс».
- - - - - - - - - -

Напоминаю также, что индекс – это отнюдь не «среднеарифметическое».
При нахождении индексов анализируется «ядро выборки».
При этом вычеркивание «дорогого объекта» вовсе не означает, что индекс снизится (ибо вместо «дорогого объекта» в «ядро выборки» может попасть «еще более дорогой объект»).
Равным образом вычеркивание «дешевого объекта» вовсе не означает, что индекс повысится. Ибо на место «дешевого объекта» в «ядро выборки» может попасть «еще более дешевый объект».

Для того, чтобы не заниматься всем этим гемороем:))) Нужно, всего лишь, найти источник в соотвествующих организациях и публиковать цены РЕАЛЬНЫХ продаж

Мало, того, я уверен, что эта информация в среде риелторов не является секретом, но для общественности не подаётся, т.к. сломает всю систему высасывания денег с покупателей!

Как не раз тут писалось, в странах Европы подаются индексы основанные на ценах продаж!
Значит кто-то ОЧЕНЬ не заинтересован в такой методике, если она у нас не существует

Все Ваши коефициенты и изминениея, Владимир ничего не меняют!
Еженедельный индекс полностью совпадает с Вашим прогнозом на 2008 год! Или Вы оракул или просто подгон:))

Цитата:

Во-первых, мы многократно информировали уважаемых читателей, что любое изменение методологии (и состава предложения), в определенной мере скажется на индексах. Именно поэтому так сложно убрать из базы объекты, цены на которые, по мнению наших критиков, не совсем адекватны.
Но «народ» очень уж настаивает. И «народ» в чем-то прав

Спасибо за обстоятельный ответ.
Я ведь нигде не написал, что Вы манипулировали данными.
Но, согласитесь, логика в моем вопросе была

Цитата:

...мы специально готовились к проведению подобных «заходiв».
Подключили для этого наши апробированные методики и коэффициенты

Смешно, если вчитаться...
Смешно в хорошем смысле слова.
Как у Довлатова: "Беру учебник по сексопатологии. Открываю первую страницу. Написано "введение". Уже смешно"

Цитата:

...А кто сказал, что риэлтор "дерет" деньги за собранные документы? Насколько я знаю. риэлтор берет комиссионные за предоставление информации... И я уверяю Вас, на сбор этой информации уходит значительно больше времени, сил и денежных ресурсов, чем на создание сайта...
Вы путаете две вещи: когда Вы попадаете к риэлтору, бОльшая часть работы УЖЕ этим риэлтором проделана! То, что он сопроводил Вас на осмотр - это даже не работа... Прогулка...

позвольте поинтересоваться какие такие усилия затрачивает посредник, чтобы оплата была столь высокой, а ответственность столь безответственной (перед покупателем)? будьте добры, сообщите, что вы делаете после звонка продавца в АН, кроме того, что:
занесли в БД форменную заявку на продажу;
съездили на просмотр объекта;
сделали фото- (видео-) съемку;
заключили с продавцом договор на предоставление услуг..
что еще такого, стоящего 5% от цены объекта? привели 5-10 покупателей на просмотр?! но ведь это - прогулка... основная работа уже сделана...

Цитата:

....
Сейчас многие риэлторские компании переходят к другой схеме работы: кто заказывает услугу, тот ее и оплачивает.

но ведь клиентами одного посредника (заказчиками услуг) одновременно являются и продавец, и покупатель!

Цитата:

Если Вас интересует моя точка зрения, то я скажу, что я стараюсь приведенный мною принцип использовать в своей практике уже полтора года. За это время успел заметить следующую особенность: этот принцип прекрасно работает при работе с коммерческой недвижимостью. Когда же дело касается жилого фонда, то тут фраза "Покупатель агентству не платит" вызывает гораздо бОльшее недоверие к агентству и конкретному агенту, чем фраза "За наши услуги Вам предстоит заплатить 5%"... Это я пишу к тому, что не все так просто, как Вам кажется... И заданный Вами вопрос требует изменения уже СЛОЖИВШИХСЯ отношений, к которым все привыкли...

а вы дополните фразу: "..., потому что услуга оплачена продавцом". или просто - "Услуги посредника оплачивает продавец". и доверие никуда не улетучится. а увеличится в объеме. хотя, некоторые любители демагогии заметили бы, что последняя фраза не исключает комиссионных с покупателя, но, надеюсь, что общепринятый смысл будет истолкован, как "покупатель ничего не должен посреднику"...

вот в чем заинтересован покупатель наверняка и за что мог бы оплачивать услуги не по фиксированной цене, а как %% от сделки, так это в том, чтобы объект покупки был "чист" во всех смыслах (что предполагает некоторые телодвижения по выяснению особенностей вроде как: дети, умалишенные, доверенности от всех совладельцев, неучастие в залогах/арестах и пр..), и сделка была безопасной. а как пример - наличие нотариального, своего рода транзитного, счета, куда покупатель перечисляет деньги, но является их владельцем до тех пор, пока сделка не будет оформлена. и чтобы АН несло материальную ответственность за каждый шаг на пути к совершению оной.

Цитата:

Алексей не удивляйтесь, тут Станислав прав. Так уж сложилось в этой стране, где тебя везде хотят обжулить, любая зайвка "абсолютно бесплатно" и "0% переплаты" меня лично отпугивает.

не соглашусь с вами, хоть и не мне адресовано.. подобные объявления меня не отпугивают, а вызывают здоровый скепсис и предвзятость. это значит, что перед тем как пойти на поводу у рекламы, я попытаюсь найти подводные камни и спрогнозировать (расчитать) конечную цену рекламируемого продукта. эффективную ставку так сказать. в идеале она должна быть действиетльно равна 0%, но люди ничего не делают бесплатно... а потом еще сравню с ценой в случае полной наличной оплаты. ведь "бесплатный сыр только в мышеловке" ©.

Цитата:

Имея представление о типичной структуре большинства АН, я в этом очень сильно сомневаюсь... Хотя и не могу отрицать того, что Вы сказали. С АН ПО я никогда в жизни не сталкивался. Поэтому могу только предполагать...
Думаю. Вы слишком много много чести оказываете этим индексам, если считаете, что кто-то будет их "химичить"... Это ведь все равно "средняя температура по больнице"... Используется в реальной жизни только журналистами для "заполнения полос"... Ну, еще для обсуждения на форумах... Но реального физического смысла они, на мой взгляд, не имеют.

думаю, что вы недооцениваете СМИ.. когда эти индексы приводятся в и-нет и печатных изданиях в аналитических статьях на тему РН, это сильно влияет на массы и их сознание. может, потому вам и приходится тратить время для того, чтобы убедить продавцов, что их цена завышена?

что там Ленин требовал захватить в первую очередь? почту? телефон? телеграф?

Цитата:

позвольте поинтересоваться какие такие усилия затрачивает посредник, чтобы оплата была столь высокой, а ответственность столь безответственной (перед покупателем)? будьте добры, сообщите, что вы делаете после звонка продавца в АН

Это называется: "Лишь бы не согласиться!". Вам не кажется, что вопрос, что риэлтор делает до и для звонка продавца, был бы юолее уместен в контексте Вашего вопроса...
Кроме того, мне совершенно не понятно, что именно лично Вам мешает сделать то же самое и, соответственно, избавиться от "навязчивых" риэлторов?

Цитата:

но ведь клиентами одного посредника (заказчиками услуг) одновременно являются и продавец, и покупатель!

Как же... Тогда получается, что для кого-то из них риэтор - благотворительная организация... :11: Учитесь отличать то, что кто-то говорит от того, что есть на самом деле!

Цитата:

думаю, что вы недооцениваете СМИ.. когда эти индексы приводятся в и-нет и печатных изданиях в аналитических статьях на тему РН, это сильно влияет на массы и их сознание

Вы предлагаете мне теперь начать объяснять Вам для чего человеку нужна голова? :122:
Не думаю, что это будет тактично с моей стороны... :n1:

Обратная связь между индексами/статистикой и ценами - есть.
Цены растут - растут индексы и статистика.
Растут индексы и статистика цен - растут цены. (Естественно, это одна из многих причин, и тем не менее...)
Будут цены снижаться - будет и тогда эта обратная связь проявляться. (Цены снижаются - снижаются индексы/статистика; снижаются индексы/статистика - снижаются и цены...)


Какой выход?
Вообще не публиковать индексы и статистику цен?
Получится примерно то, что и со статистикой количества сделок.
Судя по некоторым данным, чиновники упорно не хотели давать статистику количества сделок, руководствуясь "благими целями". Они не хотели предоставлять информацию "спекулянтам".
Мол, "простые" продавцы и покупатели не являются специалистами и не смогут извлечь пользу из этой статистики. А вот спекулянты ей воспользуются.

P.S.
Только ведь "свято место - пусто не бывает".
Не будет индексов - останется статистика цен предложений (там тенденции похожи, только цены существенно выше).
Определять же статистику цен предложений (беря информацию из общедоступных баз данных, Авизо, других СМИ) могут очень многие.
Сейчас базами данных торгуют, будут торговать еще и "статистикой".

Цитата:

Это называется: "Лишь бы не согласиться!". Вам не кажется, что вопрос, что риэлтор делает до и для звонка продавца, был бы юолее уместен в контексте Вашего вопроса...
Кроме того, мне совершенно не понятно, что именно лично Вам мешает сделать то же самое и, соответственно, избавиться от "навязчивых" риэлторов?
Как же... Тогда получается, что для кого-то из них риэтор - благотворительная организация... :11: Учитесь отличать то, что кто-то говорит от того, что есть на самом деле!

вы ушли от ответа. я просил просто перечислить ваши телодвижения. поделиться алгоритмом вашей работы без оглашения ваших фирменных профессиональных ноу-хау, обеспечивающих вам преимущество перед другими представителями вашей профессии. а раз ушли от ответа, значит я уже могу думать, что ваши трудозатраты незначительны, и это есть причина того, что вы не хотите их обнародовать. и далее...
я не хочу говорить о социальной справедливости, но мне не понятно почему риелтор получает 5% от суммы сделки. почему он, скажем, может получить годовой (двухгодовой) доход не продавца и сантехника, но того же специалиста высого уровня, получающего 1000-1500 у.е., за одну сделку. его трудозатраты адекватны? я просто хочу знать в чем они выражаются. в подаче объявлений в рекламные газеты и личной или оплаченной расклейке объявлений? что вы делаете "до", "для", "во время" и "после" подачи заявки от клиента?

риелторы же мне не нужны. и избавляться от них мне нет надобности.

что же касается использования головы.. за меня не беспокойтесь - я научился пользоваться головой не только в школе, но и ВУЗе. замечу: научился, а не просто закончил эти заведения. и я отмечаю, что любая реклама (агитация, пропаганда) имеет свое действие на умы. и тем большее влияние оказывается, чем больший рейтинг имеет программа и гипотетический специалист-аналитик, в ней выступающий. более того, я не сбрасываю со счетов технологии психологического (психического) программирования и манипулирования сознанием. в том числе - массового (ым). как исторический пример - приход Гитлера к власти.
если же есть желание рассказать как пользоваться головой, то не мне, а широкой аудитории. лучше продавцов. чисто, чтобы вам было проще с ними работать. может, повысите еще их интеллектуальный уровень. а стало быть и этот уровень страны. (считаю, что подобный уровень образованности и интеллекта страны имеет место быть и определяется %% интеллектуально развитых людей в стране. потенциал, так сказать).