Совместное строительство клубного многоквартирного дома

Уважаемые форумчани, хочу поделится с вами своей идеей по оптимальному варианту инвестирования собственных денег в недвижимость.

Начнем с описания распространенных проблем и нюансов при инвестировании в первичный рынок недвижимости.

Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость с целью заработка на перепродаже:
1. Низкая доходность, в среднем 10-15% годовых, если инвестировать в объекты опытных проверенных застройщиков.
2. Высокие риски срывов сроков реализации проекта, если вкладывать в проекты с высокой доходностью (больше 20% годовых), что в итоге приводит к снижению доходности.
3. Большой период оборачиваемости денег. Если вкладывать в большие проекты, то период строительства, сдачи, подготовки документов доходит до 3 лет.

Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость для себя, чтобы в дальнейшем ее эксплуатировать:
1. Низкое качество архитектуры проектов, в основном все застройщики “гонят” бетонные коробки без малейшего желания задуматься о будущей жизни людей в их домах. А последнее время пошла мода смарт общежития, когда на одном этаже 10 квартир площадью 25 м2.
2. Низкое качество строительных материалов и работ.
3. В большинстве проектов вся придомовая территория заставлена машина, но все равно вечером, когда возвращаешься домой, машину негде поставить.
4. Не продуманные, не эргономичные планировки, когда треть квартиры не используется, а кухня всего 10 м2.
5. За адекватные деньги ЖК можно найти только в пригороде или на окраине города, или у застройщика, который строит без документов и без гарантий.
6. ...можно перечислять очень много моментов

Долго обдумывая сложившуюся ситуацию, я нашел для себя оптимальный варианты решения этой ситуации, а именно совместное строительство клубного многоквартирного дома.

Почему именно клубный многоквартирный дом?

Потому что этот формат жилья имеет максимальное количество преимуществ:
* Малоэтажная застройка, всего 4 этажа. Это значит, что квартир в доме будет очень мало, соответственно увеличивается качество и удобство проживание в таком доме.
* Строить такой дом можно полностью законно на земле под индивидуальную застройку по упрощенной системе через строительный паспорт с классом последствий СС1 (я провел анализ и получил консультации у троих юристов). Есть ограничения по количеству этажей (не больше 4, не включая цокольный этаж) и по пятну застройки, не более 50% от площади участка.
* Соответственно земельный участок будет стоить адекватных денег. Я пересмотрел все участки в Киеве за последних 4 месяца площадью от 8 до 20 соток. Больше всего склоняюсь к Демеевке, так как этот район находится непосредственно близко к центральной части города, и он же является самым экологически чистым и зеленым. Есть несколько вариантов участков в пешей доступностью (около 1 км) до метро.
*Составлен предварительный бюджет проекта. Себестоимость строительства без внутренней отделке с участком стоимостью 150000$, площадью 10 соток, составляет 487$ за м2.
*Средняя продажная стоимость аналогичного жилья в этом районе составляет минимально 800$ за м2. Не сложно посчитать рентабельность вложений.
*Сроки реализации проекта от начала строительства до начала запуска на ремонт со всеми запасами и буферами 12 месяцев.

Суть проекта заключается в том, чтобы собрать 20 единомышленников (для старта проекта 10 человек будет достаточно), скинуться равноправно и самостоятельно, с привлечением компетентных строительных бригад построить дом своей мечты.

Прошу всех, кого заинтересовала данная тема,пишите свои мысли, идеи, задавайте вопросы. Давайте вместе реализуем сложный, но точно стоящий проект дома своей мечты.

Ниже буду добавлять ваши вопросы и ответы на них, а также другую полезную информацию.

Дополнительные преимущества:
* Свободная планировка практически любой формы. Еще до начала строительства у каждого инвестора будет возможность индивидуально проработать все свои желания с архитектором.
* Подземный паркинг на необходимое количество мест (предварительная стоимость паркоместа составляет 4500$). Запроектируем столько мест, сколько желающих захочет купить.
* Двор полностью без машин. Только детская площадка и зона барбекю, где с соседями можно будет пожарить еду и приятно провести время.
* Полный контроль расходования средств. У каждого будет доступ ко всем расходам.
* Контроль качества материалов и работ. Каждый сможет дать рекомендацию по материалам и по бригадам, а также лично проверять качество работ на объекте по своей квартире.
* Безопасность. Полностью закрытая территория. Видеонаблюдение. Доступ по смарт-ключу или запрограммированному номеру телефона.
* Качественное усиленное утепление дома 15 см, что значительно удешевит стоимость отопления в зимний период и попадание тепла летом.
* При желании можно запроектировать дополнительные общественные социальные зоны. Например, небольшой спортзал в цоколе или эксплуатируемую крышу.
* Кладовка к каждой квартире.
* Велопарковка в цоколе.
* Зарядные станции для электромобилей.

Часто задаваемые вопросы?
* По какой юридической схеме будет реализовываться проект?
Юридическая схема - жилищно-строительный кооператив, где каждый инвестор будет полноправным членом кооператива, а не ассоциативным.
* Будет строить многоквартирный дом или частный?
Проект будет реализовываться полностью в рамкам закона. По документам будет строиться частный дом, вводится в эксплуатацию тоже частный дом. Затем через процедуру деления имущества с общей долевой собственности (виділ майна із спільної часткової власності детально ст. 364 Цивільного кодексу України), мы оформляем право собственности на каждый объект (квартира, кладовка) на каждого владельца.
* Какой правоустанавливающий документ получит каждый инвестор?
Зарегистрированное право собственности. Без этого документа нет смысла даже начинать проект.
* Какие коммуникации будут подведены к дому?
К дому будут подведены вода, канализация и электричество. Все коммуникации городские, никаких септиков. Вариант пробурить скважину, чтобы иметь в доме питьевую воду можно будет рассмотреть.
* Какое будет отопление?
Отопление планируется полностью электрическое, что является самое экономичным на сегодняшний день. Также есть вероятность получения льготного тарифа от Киевэнерго в отопительный период.
* Какие условия оплаты? Необходимо внести сразу же всю сумму или есть поэтапная оплата?
Разумеется есть возможность разбить всю сумму до окончания строительства, но стоимость квадратного метра каждый месяц будет увеличиваться предварительно на 1,5%, чтобы были честные условия по отношению к людям, которые внесли всю сумму в начале.

Интересная идея, буду следить за веткой.

З.Ы. Не очень я смотрю много комментариев за несколько месяцев

Я думаю для начала нужен рассчёт капиталовложений, а без начальных затрат на проект и т.д. его вряд-ли можно более-менее рассчитать.