Совместное строительство клубного многоквартирного дома
aleks122
a
Новачок
6
08 листопада 2014
11 груд 2018 21:00
Уважаемые форумчани, хочу поделится с вами своей идеей по оптимальному варианту инвестирования собственных денег в недвижимость.
Начнем с описания распространенных проблем и нюансов при инвестировании в первичный рынок недвижимости.
Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость с целью заработка на перепродаже:
1. Низкая доходность, в среднем 10-15% годовых, если инвестировать в объекты опытных проверенных застройщиков.
2. Высокие риски срывов сроков реализации проекта, если вкладывать в проекты с высокой доходностью (больше 20% годовых), что в итоге приводит к снижению доходности.
3. Большой период оборачиваемости денег. Если вкладывать в большие проекты, то период строительства, сдачи, подготовки документов доходит до 3 лет.
Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость для себя, чтобы в дальнейшем ее эксплуатировать:
1. Низкое качество архитектуры проектов, в основном все застройщики “гонят” бетонные коробки без малейшего желания задуматься о будущей жизни людей в их домах. А последнее время пошла мода смарт общежития, когда на одном этаже 10 квартир площадью 25 м2.
2. Низкое качество строительных материалов и работ.
3. В большинстве проектов вся придомовая территория заставлена машина, но все равно вечером, когда возвращаешься домой, машину негде поставить.
4. Не продуманные, не эргономичные планировки, когда треть квартиры не используется, а кухня всего 10 м2.
5. За адекватные деньги ЖК можно найти только в пригороде или на окраине города, или у застройщика, который строит без документов и без гарантий.
6. ...можно перечислять очень много моментов
Долго обдумывая сложившуюся ситуацию, я нашел для себя оптимальный варианты решения этой ситуации, а именно совместное строительство клубного многоквартирного дома.
Почему именно клубный многоквартирный дом?
Потому что этот формат жилья имеет максимальное количество преимуществ:
* Малоэтажная застройка, всего 4 этажа. Это значит, что квартир в доме будет очень мало, соответственно увеличивается качество и удобство проживание в таком доме.
* Строить такой дом можно полностью законно на земле под индивидуальную застройку по упрощенной системе через строительный паспорт с классом последствий СС1 (я провел анализ и получил консультации у троих юристов). Есть ограничения по количеству этажей (не больше 4, не включая цокольный этаж) и по пятну застройки, не более 50% от площади участка.
* Соответственно земельный участок будет стоить адекватных денег. Я пересмотрел все участки в Киеве за последних 4 месяца площадью от 8 до 20 соток. Больше всего склоняюсь к Демеевке, так как этот район находится непосредственно близко к центральной части города, и он же является самым экологически чистым и зеленым. Есть несколько вариантов участков в пешей доступностью (около 1 км) до метро.
*Составлен предварительный бюджет проекта. Себестоимость строительства без внутренней отделке с участком стоимостью 150000$, площадью 10 соток, составляет 487$ за м2.
*Средняя продажная стоимость аналогичного жилья в этом районе составляет минимально 800$ за м2. Не сложно посчитать рентабельность вложений.
*Сроки реализации проекта от начала строительства до начала запуска на ремонт со всеми запасами и буферами 12 месяцев.
Суть проекта заключается в том, чтобы собрать 20 единомышленников (для старта проекта 10 человек будет достаточно), скинуться равноправно и самостоятельно, с привлечением компетентных строительных бригад построить дом своей мечты.
Прошу всех, кого заинтересовала данная тема,пишите свои мысли, идеи, задавайте вопросы. Давайте вместе реализуем сложный, но точно стоящий проект дома своей мечты.
Ниже буду добавлять ваши вопросы и ответы на них, а также другую полезную информацию.
Дополнительные преимущества:
* Свободная планировка практически любой формы. Еще до начала строительства у каждого инвестора будет возможность индивидуально проработать все свои желания с архитектором.
* Подземный паркинг на необходимое количество мест (предварительная стоимость паркоместа составляет 4500$). Запроектируем столько мест, сколько желающих захочет купить.
* Двор полностью без машин. Только детская площадка и зона барбекю, где с соседями можно будет пожарить еду и приятно провести время.
* Полный контроль расходования средств. У каждого будет доступ ко всем расходам.
* Контроль качества материалов и работ. Каждый сможет дать рекомендацию по материалам и по бригадам, а также лично проверять качество работ на объекте по своей квартире.
* Безопасность. Полностью закрытая территория. Видеонаблюдение. Доступ по смарт-ключу или запрограммированному номеру телефона.
* Качественное усиленное утепление дома 15 см, что значительно удешевит стоимость отопления в зимний период и попадание тепла летом.
* При желании можно запроектировать дополнительные общественные социальные зоны. Например, небольшой спортзал в цоколе или эксплуатируемую крышу.
* Кладовка к каждой квартире.
* Велопарковка в цоколе.
* Зарядные станции для электромобилей.
Часто задаваемые вопросы?
* По какой юридической схеме будет реализовываться проект?
Юридическая схема - жилищно-строительный кооператив, где каждый инвестор будет полноправным членом кооператива, а не ассоциативным.
* Будет строить многоквартирный дом или частный?
Проект будет реализовываться полностью в рамкам закона. По документам будет строиться частный дом, вводится в эксплуатацию тоже частный дом. Затем через процедуру деления имущества с общей долевой собственности (виділ майна із спільної часткової власності детально ст. 364 Цивільного кодексу України), мы оформляем право собственности на каждый объект (квартира, кладовка) на каждого владельца.
* Какой правоустанавливающий документ получит каждый инвестор?
Зарегистрированное право собственности. Без этого документа нет смысла даже начинать проект.
* Какие коммуникации будут подведены к дому?
К дому будут подведены вода, канализация и электричество. Все коммуникации городские, никаких септиков. Вариант пробурить скважину, чтобы иметь в доме питьевую воду можно будет рассмотреть.
* Какое будет отопление?
Отопление планируется полностью электрическое, что является самое экономичным на сегодняшний день. Также есть вероятность получения льготного тарифа от Киевэнерго в отопительный период.
* Какие условия оплаты? Необходимо внести сразу же всю сумму или есть поэтапная оплата?
Разумеется есть возможность разбить всю сумму до окончания строительства, но стоимость квадратного метра каждый месяц будет увеличиваться предварительно на 1,5%, чтобы были честные условия по отношению к людям, которые внесли всю сумму в начале.
Начнем с описания распространенных проблем и нюансов при инвестировании в первичный рынок недвижимости.
Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость с целью заработка на перепродаже:
1. Низкая доходность, в среднем 10-15% годовых, если инвестировать в объекты опытных проверенных застройщиков.
2. Высокие риски срывов сроков реализации проекта, если вкладывать в проекты с высокой доходностью (больше 20% годовых), что в итоге приводит к снижению доходности.
3. Большой период оборачиваемости денег. Если вкладывать в большие проекты, то период строительства, сдачи, подготовки документов доходит до 3 лет.
Проблемы для инвесторов, которые покупают недвижимость для себя, чтобы в дальнейшем ее эксплуатировать:
1. Низкое качество архитектуры проектов, в основном все застройщики “гонят” бетонные коробки без малейшего желания задуматься о будущей жизни людей в их домах. А последнее время пошла мода смарт общежития, когда на одном этаже 10 квартир площадью 25 м2.
2. Низкое качество строительных материалов и работ.
3. В большинстве проектов вся придомовая территория заставлена машина, но все равно вечером, когда возвращаешься домой, машину негде поставить.
4. Не продуманные, не эргономичные планировки, когда треть квартиры не используется, а кухня всего 10 м2.
5. За адекватные деньги ЖК можно найти только в пригороде или на окраине города, или у застройщика, который строит без документов и без гарантий.
6. ...можно перечислять очень много моментов
Долго обдумывая сложившуюся ситуацию, я нашел для себя оптимальный варианты решения этой ситуации, а именно совместное строительство клубного многоквартирного дома.
Почему именно клубный многоквартирный дом?
Потому что этот формат жилья имеет максимальное количество преимуществ:
* Малоэтажная застройка, всего 4 этажа. Это значит, что квартир в доме будет очень мало, соответственно увеличивается качество и удобство проживание в таком доме.
* Строить такой дом можно полностью законно на земле под индивидуальную застройку по упрощенной системе через строительный паспорт с классом последствий СС1 (я провел анализ и получил консультации у троих юристов). Есть ограничения по количеству этажей (не больше 4, не включая цокольный этаж) и по пятну застройки, не более 50% от площади участка.
* Соответственно земельный участок будет стоить адекватных денег. Я пересмотрел все участки в Киеве за последних 4 месяца площадью от 8 до 20 соток. Больше всего склоняюсь к Демеевке, так как этот район находится непосредственно близко к центральной части города, и он же является самым экологически чистым и зеленым. Есть несколько вариантов участков в пешей доступностью (около 1 км) до метро.
*Составлен предварительный бюджет проекта. Себестоимость строительства без внутренней отделке с участком стоимостью 150000$, площадью 10 соток, составляет 487$ за м2.
*Средняя продажная стоимость аналогичного жилья в этом районе составляет минимально 800$ за м2. Не сложно посчитать рентабельность вложений.
*Сроки реализации проекта от начала строительства до начала запуска на ремонт со всеми запасами и буферами 12 месяцев.
Суть проекта заключается в том, чтобы собрать 20 единомышленников (для старта проекта 10 человек будет достаточно), скинуться равноправно и самостоятельно, с привлечением компетентных строительных бригад построить дом своей мечты.
Прошу всех, кого заинтересовала данная тема,пишите свои мысли, идеи, задавайте вопросы. Давайте вместе реализуем сложный, но точно стоящий проект дома своей мечты.
Ниже буду добавлять ваши вопросы и ответы на них, а также другую полезную информацию.
Дополнительные преимущества:
* Свободная планировка практически любой формы. Еще до начала строительства у каждого инвестора будет возможность индивидуально проработать все свои желания с архитектором.
* Подземный паркинг на необходимое количество мест (предварительная стоимость паркоместа составляет 4500$). Запроектируем столько мест, сколько желающих захочет купить.
* Двор полностью без машин. Только детская площадка и зона барбекю, где с соседями можно будет пожарить еду и приятно провести время.
* Полный контроль расходования средств. У каждого будет доступ ко всем расходам.
* Контроль качества материалов и работ. Каждый сможет дать рекомендацию по материалам и по бригадам, а также лично проверять качество работ на объекте по своей квартире.
* Безопасность. Полностью закрытая территория. Видеонаблюдение. Доступ по смарт-ключу или запрограммированному номеру телефона.
* Качественное усиленное утепление дома 15 см, что значительно удешевит стоимость отопления в зимний период и попадание тепла летом.
* При желании можно запроектировать дополнительные общественные социальные зоны. Например, небольшой спортзал в цоколе или эксплуатируемую крышу.
* Кладовка к каждой квартире.
* Велопарковка в цоколе.
* Зарядные станции для электромобилей.
Часто задаваемые вопросы?
* По какой юридической схеме будет реализовываться проект?
Юридическая схема - жилищно-строительный кооператив, где каждый инвестор будет полноправным членом кооператива, а не ассоциативным.
* Будет строить многоквартирный дом или частный?
Проект будет реализовываться полностью в рамкам закона. По документам будет строиться частный дом, вводится в эксплуатацию тоже частный дом. Затем через процедуру деления имущества с общей долевой собственности (виділ майна із спільної часткової власності детально ст. 364 Цивільного кодексу України), мы оформляем право собственности на каждый объект (квартира, кладовка) на каждого владельца.
* Какой правоустанавливающий документ получит каждый инвестор?
Зарегистрированное право собственности. Без этого документа нет смысла даже начинать проект.
* Какие коммуникации будут подведены к дому?
К дому будут подведены вода, канализация и электричество. Все коммуникации городские, никаких септиков. Вариант пробурить скважину, чтобы иметь в доме питьевую воду можно будет рассмотреть.
* Какое будет отопление?
Отопление планируется полностью электрическое, что является самое экономичным на сегодняшний день. Также есть вероятность получения льготного тарифа от Киевэнерго в отопительный период.
* Какие условия оплаты? Необходимо внести сразу же всю сумму или есть поэтапная оплата?
Разумеется есть возможность разбить всю сумму до окончания строительства, но стоимость квадратного метра каждый месяц будет увеличиваться предварительно на 1,5%, чтобы были честные условия по отношению к людям, которые внесли всю сумму в начале.
Nstrk
Інвестор
74
14 лютого 2019
15 лют 2019 06:23
Интересная идея, буду следить за веткой.
З.Ы. Не очень я смотрю много комментариев за несколько месяцев
З.Ы. Не очень я смотрю много комментариев за несколько месяцев
savinien
s
Гість
3
23 жовтня 2016
25 бер 2019 15:52
Я думаю для начала нужен рассчёт капиталовложений, а без начальных затрат на проект и т.д. его вряд-ли можно более-менее рассчитать.
Каталог відгуків про будинки Києва
Знайдіть свій будинок та розкажіть про нього. Що подобається, а що ні? Допоможіть тим хто шукає житло
Детальніше
- ЖК На Озерній | Атлант | Новосілки, вул. Озерна19.04749
- Бровары, ул. Петлюры, 28 | Атлант19.0496
- ЖК Арт Парк | Art Park | УСК | ул. Бориспольская, 67а19.04465
- ЖК Деснянский | ДБК-Житлобуд | ул. Электротехническая, 4319.04432
- ЖК Polaris Home & Plaza | Полярис | Perfect Group, Citex Development | ул. Семьи Кульженков, 2219.04482
- ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая18.041 899
- Якщо ви є інвестором проблемного будівництва. Що робити?18.0442
- Комплекс апартаментов CitiZen | Сити Зен | ул. Генерала Шаповала, 1-318.04173
- ЖК Terracotta | Терракот | Perfect Group | пр. Николая Бажана18.04819
- ЖК Lucky Land | Лаки Ленд | DIM Group | ул. Берковецкая, 618.04111
- Чи варто зараз купувати нерухомість?19.043 411
- Дядечко Євгеній Вікторович (0675072477) втік з орендованої квартири14.047
- Походження грошей на купівлю квартири при її продажу17.035
- Двухэтажные квартиры в новостройках17.0311
- Продаж кімнати сусіду17.032
- Управляющая компания угрожает отключить электричество - это законно?27.023
- Перепланировка - вопросы юридического характера11.02177
- Квартира в Черкасах, вторинне житло13.011
- Погорельцев Эдуард Валентинович - недобросовестный арендатор11.124
- Оправдывает ли себя посудомоечная машина09.04158
- Отзывы о кондиционерах. Какой кондиционер лучше08.04275
- Как подобрать кухонную мебель25.032
- Як вибрати правильний бойлер: Посібник від сантехніка з 20-річним досвідом13.031
- Де ви замовляли послугу 3-д дизайну інтер'єру?11.021
- Болит спина27.0169
- Какая ткань подойдёт для пуфиков и мягких сидений для табуретов12.1218
- Шукаю фільтр та мішок багаторазовий для пилу.03.111
- Нужен ли измельчитель мусора? Отзывы о необходимости в наших условиях18.1085
- ЖК "Імперіал Парк Авеню", Чернівці, вул. Рівненська, 7 - "Імперіал Буд"13.024
- ЖК "Дом у моря", Одесса, Южный, ул. Иванова28.1216
- ЖК Kandinsky Odessa Residence | Кандинский | Одесса, Французский бульвар, 63/6505.12181
- ЖК Європейський Двір 1 | 2 | Эко Комфорт Груп | Чернігів27.114
- ЖК Приморские Сады | Graf development | Одесса, ул. Марсельская31.104
- Одесса, микрорайон на Лузановке - "Консоль"24.095
- Посоветуйте рабочих для ремонта квартиры15.04138
- Помогите выбрать хороший шуруповерт26.0338
- Входные двери. Отзывы о бронедверях и советы15.03297
- Посоветуйте систему инсталляции для сантехники25.0226
- Проектування електрощита у Візіо07.021
- Помогите, пожалуйста, собрать перекрестный выключатель.23.011
- Монтаж телевізора09.012
- Гідробокс.допоможіть.зібрти gm418sv06.011
- Пластиковые окна, какие лучше - поделитесь отзывами22.12239
- Своя машина или такси?17.03533
- Продам Электроды Сварочну проволоку Баллоны Сварчные материалы оборудование12.032
- Отдам гипсокартон по символической цене03.031
- Строительные материалы, продажа оптом и в розницу03.0370
- Рекомендую всім своїм знайомим Андроцентр!24.023
- Куди краще звернутися за імплантацією зуба в Києві?24.024
- Спасение от комаров, советы11.0237
- Установка и обслуживание бойлеров, ремонт, чистка16.0110
- Строительные работы25.121
Реестр инвесторов на форуме Домика
Кнопка добавления в реестр расположена вверху каждой темы ЖК на форуме. Следите за продажами сами!
Детальніше